עירית ירושלים נ' שריף

הרקע להליך וטענות הצדדים

1.לפניי תביעת עיריית ירושלים לתשלום חוב ארנונה בגין נכס הרשום בספרי העירייה כנכס מס' 30615-261-000-0062 (להלן: הנכס). התביעה הוגשה על סך של 185,779.64 ש"ח, והיא מתייחסת לחוב הארנונה לשנים 2006 עד 2013. נתבע 2 הוא בנו של נתבע 1. כתב הגנה הוגש מטעמו של נתבע 2 בלבד (להלן, ולמען הנוחות, יכונה: הנתבע). בכתב ההגנה טען נתבע 2 כי הוא אינו הבעלים של הנכס ולא החזיק בו קודם ליום 1.4.2013. לטענת הנתבע, הנכס שייך לאביו, והוא עצמו פעל לשפץ ולתקן אותו – ולאחר מכן להשכיר אותו לצד שלישי – רק בתחילת שנת 2013. עד אותו מועד היה הנכס רשום בספרי העירייה על שם אביו של הנתבע. הנתבע הוסיף כי לפני חודש אפריל 2013 הנכס היה ריק ולא מאוכלס, והוא עצמו לא קיבל התראה או דרישת תשלום מהעירייה. הנתבע טען עוד כי התביעה התיישנה, ולמצער הוגשה בשיהוי ניכר, וכי הואיל ולא נשלחו אליו דרישות תשלום, לא ניתנה לו הזדמנות להשיג על החוב. טענתו המרכזית של הנתבע הייתה, איפוא, כי הוא לא החזיק בנכס במועדים שבהם העירייה רשמה אותו כמחזיק.

2. בדיון מיום 20.11.2016 הוצע לצדדים להסכים לכך שתינתן לנתבע אפשרות להשיג על חוב הארנונה בדרך של השגה מינהלית. חרף הסכמה זו, עניינו של הנתבע לא נדון בהליכים המינהליים בשל האיחור בהגשת ההשגה (ככל שהיא מתייחסת לקביעת הארנונה בשנים שקודמות להשגה). הנתבע לא ערער על החלטת מנהל הארנונה בדרך ההשגה המינהלית (היינו, בדרך של הגשת ערר לוועדת הערר ובמידת הצורך, הגשת ערעור מינהלי). לאחר שורה ארוכה של ארכות שניתנו, ושני דיונים שהתנהלו בעניין זה, הסכימו בעלי הדין שהמחלוקת ביניהם תתברר בגדרי ההליך הנוכחי (עמ' 8 לפרוטוקול, בשורות 29-28). לזאת אוסיף כי בהחלטת מנהל הארנונה נקבע כי "החיובים האמורים נידונים במסגרת הליך משפטי בתביעה בבית המשפט". גם מטעם זה ניתן לדון בטענות בגדרי הליך זה.

3.מטענות הצדדים ומחומר הראיות עלה כי הנכס הוא למעשה דירה אחת בתוך בניין דירות הכולל שש דירות. כל הדירות מוחזקות על ידי בני משפחה של הנתבע, ונראה כי כיום הנתבע מנהל את הנכס כולו. מעדות הנתבע עלה כי הנתבע מחזיק דירה אחת ומשנת 2013 מחזיק בדירה נוספת – היא הדירה נושא ההליך הנוכחי; בנו של הנתבע משכיר דירה נוספת; אח אחד של הנתבע משכיר דירה אחת; ושתי דירות שייכות לשני אחים אחרים של הנתבע, שחיים, כפי הנראה, מחוץ לישראל (עמ' 1 לפרוטוקול, בשורות 22-20, עמ' 2 לפרוטוקול, בשורות 5-1). הנתבע גם העיד כי הוא עצמו מתגורר בדירה בבניין, שאינה הדירה נושא ההליך הנוכחי. עוד עלה מחומר הראיות כי אביו של הנתבע מתגורר בירדן משנות ה-70, לאחר שלפי הטענה נחטף שם, וכי עד היום הנתבע ואחיו אינם יודעים היכן הוא נמצא ואם הוא בין החיים (עמ' 3 לפרוטוקול, בשורות 9-8). הנתבע טען כי בשנת 2014 קיבל בשם אביו סכום כסף משמעותי והחליט לשפץ את הדירה נושא הליך זה. לפי הטענה, הוא פנה לעיריית ירושלים וביקש לדעת אם יידרש לשלם את חוב הארנונה ככל שישכיר את הדירה. לטענתו, לאחר שהבין שהחוב לא יושת עליו – הוא שיפץ את הדירה והחל להשכיר אותה. הנתבע טען כי מאז שהדירה הושכרה, השוכרים משלמים את חוב הארנונה.

4.התובעת, עיריית ירושלים (להלן: העירייה) טענה כי הנתבע הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, וכי הוא מחזיק בנכס שנים רבות מבלי לדווח על כך לעירייה ומבלי לבצע שינויי מחזיקים. זאת, למרות שידע שהנכס רשום על שם אביו. בתצהיריה הסתמכה העירייה על רישומיה, וטענה כי קיים אצלה גם אישור של הנתבע כי הוא הבעלים של הנכס.

דיון והכרעה

5. בשים לב לטענות שהעלו הצדדים, השאלה המרכזית הטעונה היא האם החלטת העירייה לרשום את הנתבע כמחזיק קודם לשנת 2013 הייתה כדין. שאלה זו מצריכה הכרעה בטענה לפיה הנתבע הוא המחזיק בנכס, במובן זה שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

6.בדיון ההוכחות אישרה המצהירה מטעם העירייה כי הנתבע נרשם כמחזיק לראשונה בשנת 2013, וקודם לכן הוא לא היה רשום בספרי העירייה כמחזיק הנכס (עמ' 20 לפרוטוקול, בשורות 32-31; עמ' 21 לפרוטוקול, בשורות 11-9). כך, המצהירה הצהירה כי: "ברגע שאנחנו קיבלנו את הידיעה שהוא גם בנכס באופן אוטומטי עשינו תיקון שם ורשמנו גם אותו כמחזיק/בעלים בנכס", ובהמשך הבהירה כי: "ברגע שאנחנו מקבלים לידנו ידיעה מוסמכת שאנחנו יודעים שיש עוד מישהו שמחזיק שמדובר ביורש, בבן של בעל הנכס, אז אני יכולה להגיד שאני יושבת עם המנהלת שלי, מביאה את זה בפניה ומבצעת את התיקון ומוסיפה את מי שצריך" (עמ' 21 לפרוטוקול, בשורות 19-18, 26-24). בהמשך הבהירה נציגת העירייה כי שינוי המחזיקים נעשה בעקבות פניית הנתבע בשנת 2013 – בגדרה ביקש לשנות את המחזיקים לשמם של שוכרים שלהם השכיר את הנכס. באותו מעמד חתם הנתבע על מסמך שבו אישר כי הוא הבעלים של הנכס.

הואיל ורישום הנתבע כמחזיק נעשה ביחס לשנות מס קודמות, משמעות הדברים היא כי רישומו של הנתבע כמחזיק בוצע באופן רטרואקטיבי (ראו, עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פסקאות 56-52 לפסק הדין (1.12.2011); להלן: עניין גבעת שמואל).