רפאלי ואח' נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ ואח'

כללי וטענות הצדדים

זו תביעה, לצו עשה, וכספית ע"ס 1,472,353 ₪, פיצוי בגין הפרת חוזה מכר, מצגי שווא ונזק בלתי ממוני.

התובעים, 3 זוגות , רכשו (כל זוג), דירת מגורים בבניין מס' 300, אשר נבנה במסגרת פרויקט "סביוני תלמי מנשה", ברח' אהוד מנור 4 באר יעקב, מקרקעין הידועים כגוש 03834 , חלקות 45 , 46, 47 .

התובעים 1-2 , (להלן: "רפאלי"), חתמו ביום 10.7.11 על חוזה לרכישת דירה מס' 62, בקומה 16.

התובעים 3-4, (להלן: "שריד"), חתמו ביום 10.8.11 על חוזה לרכישת דירה מס 64 בקומה 16.

התובעים 5-6 , (להלן: "כהנוביץ"), חתמו ביום 16.1.12 על חוזה לרכישת דירה מס' 63 בקומה 16.

הנתבעת 1, חברה ציבורית העוסקת בתחום הבניין והייזום, והיא המוכרת של דירות המגורים של התובעים.

הנתבעת 2, היא חברת בת של הנתבעת 1, עסקת בין היתר בתחום הבניין והייזום, והיא החברה הקבלנית המבצעת של הדירות בפרויקט.

לטענת התובעים, במהלך 2012 - 2011, התעניינו, בזמנים שונים, ברכישת דירה בפרויקט, ושוכנעו ע"י נציגי מכירות שונים של הפרויקט, לרכוש דירה בקומה האחרונה בבניין, כאשר לכל דירה מוצמדת מרפסת שמש פרטית, נפרדת ומתוחמת בחלק יחסי בגג הבנין, ובשטח גדול של 105 מ"ר, וזאת לשימוש פרטי ובלעדי של רוכשי הדירה, כאשר לכל אחד תהיה כניסה נפרדת לחלקו שבגג, תוך הפרדה בין מרפסות הגג, והפרדה בין השטח הציבורי לפרטי בכניסה לקומת הגג העליון. הדבר אף נרשם במסגרת הסכמי המכר, ובתשריט, המהווה חלק מהסכמי המכר, לפיכך הוצמדו מרפסות הגג לכל אחת מהדירות, כשהן מתוחמות ומופרדות. נטען כי ענין זה, היה אחד השיקולים המרכזיים ברכישת הדירה בקומה העליונה.

נטען כי במעמד חתימת הסכמי הרכישה הוצגו להם תשריטי גג הבניין ומרפסות הגג עבור כל אחת מהדירות, בבחינה של קונה סביר ואדם רגיל אשר קונה "גג פרטי מוצמד לדירה" היה מובן וברור לתובעים, כפי שהוצג להם במו"מ, כי מרפסת הגג המוצמדת לכל דירה תופרד מן הסתם, מן המרפסות האחרות באמצעות קירות, אשר ייצרו את התיחום והפרטיות הברורה מאליה, בין כל דירה ודירה , וכך אף מוצג בתשריט עליו חתמו התובעים.

נטען כי בהתאם להוראות ההסכם, הועברה מלוא התמורה לנתבעת. לאחר שכל אחד מזוגות התובעים קיבלו את החזקה בדירתם, גילו כי בפועל, מרפסות הגג טרם נבנו במלואן, ואינן מוכנות למסירה, וזאת בין היתר, בשל כך, שטרם נבנו הקירות המפרידים בין מרפסות הדירות, וכל שקיים הן גדרות מתכת ניידות שעומדות על בלוקים, ומגיעות עד לגובה המותניים, ושנראה כי הונחו באופן ארעי, עד לסיום מלאכת בנית מרפסות הגג.

נטען כי "הגג המוצמד " לכל אחת מהדירות אינו ראוי לשימוש בלעדי ופרטי ,ולמעשה לא ניתן לעשות בו שימוש כלל, והינו פרוץ ופתוח לכל אדם החפץ בכך לעשות בו כבשלו.

לטענת התובעים, פנו לנציגי הנתבעות במעמד המסירה, לפשר הדבר, ונענו כי בניית המרפסות הסתיימה במלואה, ומעולם לא הוסכם, ולא הובטח להם, שתהיה הפרדה בין מרפסות הגג.

בנוסף, טוענים כי ברחבי הגג פזורים מרזבים גבוהים, אשר מפתחי היציאה שלהם נודף ריח רע העולה לכדי מטרד ממש , ללא הפרדה בין מרפסות הגג, ללא נקודות למים וניקוז, ונראה כי חלק הגג המוצמד לכל דירה ,לא תוכנן כלל לשימוש כגג פרטי, וכמובטח.

נטען כי התובעים, כ"א בנפרד הודיעו לנתבעות כי אינם מוכנים לקבל את מרפסת הגג , לרבות במסגרת פרטיכל המסירה, ואף נערכה פגישה עם נציגי הנתבעות, שהציעו "כמחווה של רצון טוב" כי יקימו עבורם מחיצות עשויות מעץ בין מרפסות הגג, ואף הפעילו מכבש לחצים על התובעים כדי שיקבלו את ההצעה. נטען כי הנתבעות מתנערות ומתחמקות ממחויבותן לבנות את קירות ההפרדה בין מרפסות הגג בדירות התובעים. נטען לזיוף פרטיכל מסירה בקשר לדירת רפאלי .

לטענת התובעים פנו לנתבעות בדרישה לתיקון הליקויים בגג ובניית הפרדה בין המרפסות, אולם כתנאי לתיקון נדרשו לחתום על מסמך העדר תביעות ודרישות לעניין ההפרדה הנדרשת, וכל עניין הקשור לכך.

נטען כי התובעים לא עושים שימוש במרפסות הגג, וההפרדה הקיימת, והניידת, פוגעת ביכולתם ליהנות מהשימוש וההנאה הסבירים בגג הצמוד לדירתם משך תקופה ארוכה מאד. עוד נטען כי ערך הדירות שרכשו נמוך מסכום התמורה ששילמו, ואף חשופים לתביעות נזיקיות מצד דיירי הבניין, ועקב מקרים חוזרים ונשנים, של כניסה זרים למרפסות הגג, וזריקת קרמיקות ממנו ע"י ונדליסטים. עוד נטען כי אי מסירת חלק הגג המוצמד והמתוחם כמוסכם לכל דירה, מהווה איחור במסירה לכל דבר ועניין, שזכאים לפיצוי כספי בגינו.

נטען כי הנתבעות פעלו בחוסר תו"ל קיצוני וחמור ושלא בדרך המקובלת, הן במסגרת המו"מ, והן בקיום הסכמי הרכישה, לאחר המסירה החלקית של דירות התובעים, והכל תוך הצגת מצג שווא רשלני, העולה לכדי הטעיה של ממש ו/או לידי מרמה.

נטען להפרה יסודית, כאשר הנתבעות נמנעו מלגלות, שאין בכוונתן להפריד בין מרפסות הגג, ולא הדגישו בהסכמי הרכישה היעדר בניה מפרידה, וביצעו גידור זמני, שמשמעו היעדר הפרדה. אילו ידעו על העדר הפרדת חלקי הגג הצמודים לדירות, לא היו מתקשרים בהסכם רכישה.

התובעים דורשים להורות לנתבעות "להקים מחיצות מבטון בין הגגות בקומת הגג העליון, וכן דלת כניסה לכל אחד מהגגות על מנת שיוכלו התובעים לעשות שימוש בכלל ושימוש בלעדי בפרט בגגות הפרטיים הצמודים לדירותיהם, כמתחייב מהסכמי המכר", וכן דורשים פיצוי:

בגין איחור במסירה - רפאלי 130,914 ₪ , שריד – 113,106 ₪ , כהנוביץ 129,133 ₪

עוגמת נפש - רפאלי 40,000 ₪ , שריד – 40,000 ₪ , כהנוביץ – 40,000 ₪

הפסד הנאה - רפאלי – 315,000 ₪ , שריד – 315,000 ₪ כהנוביץ - 315,000 ₪

אובדן דמי שכירות – כהנוביץ - 30,000 ₪

שכ"ט שמאי – 4,200 ₪ .

לחילופין, במקום הסעד לצו עשה, שצוין לעיל, מבקשים פיצוי בגין ירידת ערך לכל דירה בסך 315,000 ₪, ובסך הכל 945,000 ₪ ובתוספת שאר הדרישות הכספיות שצוינו לעיל.

הנתבעות דוחות הדרישה המקורית לצו עשה וכספית, והן הדרישה החלופית , בהיותן מנוגדות להסכמי המכר שנחתמו , ולשיטתן מדובר בתביעה מנופחת , חסרת בסיס , שנולדה בדיעבד.

לטענת הנתבעות, כחלק בלתי נפרד מהסכמי המכר, חתמו התובעים כולם על תכניות המכר, אשר כוללות את דירות התובעים, וכן את קומת הגג ושטחי הגג אשר הוצמדו לדירות. נטען כי הסכמי המכר נערכו לאחר שהצדדים ניהלו מו"מ, במסגרתו התנהלו חילופי טיוטות בין הצדדים, והועברו דרישות שינויים ותיקונים להסכמי המכר, בין היתר , נערכו נספחי תוספות להסכמי המכר.

נטען כי התובעים הינם אנשים בגירים, אשר קיבלו החלטה לרכוש את הדירות על פי שיקוליהם , הערכותיהם ועל דעתם בלבד. בחרו את הדירות המתאימות להם, את מס' החדרים, את שטח הדירה, את הקומה ואת מאפייניה הייחודיים של כל דירה, לרבות שטח הגג המוצמד.

נטען כי בשום מקום , גם לא בהסכמי המכר, ותכניות שצורפו כחלק בלתי נפרד מהסכמי המכר, לא הוסכם בין התובעים והנתבעות כי תוקם מחיצה כלשהי בין שטחי הגג המוצמדים לכל דירה , ולא הוסכם שיוקמו קירות בגובה מסוים לשם הפרדה בין שטחי הגג המוצמדים לדירות, בינם לבין עצמם, ובינם לבין השטחים הציבוריים בגג. נטען כי אין מחלוקת בנוגע לעובדה כי שטחי הגג, אשר הוסכם על הצמדתם, אכן הוצמדו והועברו לחזקתם ולבעלותם של התובעים.

נטען כי מיד עם העלאת טענת התובעים, כי שטחי הגג אינם מופרדים בינם לבין עצמם ובינם לבין השטחים הציבוריים בגג באמצעות קירות, הובהר לתובעים, כי שטחי הגג נמסרו להם, בהתאם להסכמי המכר ובהתאם לתכניות שצורפו ועליהם חתמו בכתב ידם, אולם התובעים המשיכו לדרוש כי יבוצעו בשטחי הגג עבודות נוספות ויוקמו בהם קירות, לבקשת התובעים נכתבו בפרוטוקול המסירה הערות בדבר מסירת הגג. נטען כי התובעים ביקרו פעמים רבות בשטחי הגג שהוצמדו לדירותיהם, ועשו בהם שימוש.

נטען כי בין הצדדים המשיך להתנהל דין ודברים , הנתבעות השיבו לפניות התובעים , ועשו מאמצים ניכרים, לפנים משורת הדין, ומטעמים שירותיים לסיים המחלוקת לשביעות רצונם , והציעו להקים על חשבונם גדר עץ מעוצבת, ע"מ לייצר הפרדה בין שטחי הגג, המוצמדים לכל דירה, ובינם לרכוש המשותף , אולם התובעים סירבו.

לטענת הנתבעות, לא ניתנה לתובעים כל הבטחה או מצג ע"י מי מהנתבעות , לא בע"פ ולא בכתב , בקשר עם מכירת "מרפסת גג" או הקמת מחיצות מקירות בטון, כנטען בתביעה, והכתוב בחוזי המכר ממצה באופן מלא את ההסכמות בין הצדדים. נציגי המכירות לא הציגו בפניהם מצגים לפיהם ייבנו מחיצות מקירות בטון בין הגגות. התובעים רכשו "גג צמוד" כהגדרתו בהסכם המכר ולא "מרפסת גג" , הסכמי המכר ומפרטי המכר אינם מקנים לתובעים הפרדה מקירות בטון בין הגגות הצמודים, ו/או דלת כניסה לכל דלת גג צמוד.

לא הובטחה הפרדה הרמטית וטוטאלית בין חלקי הגג, וכאשר ברור שלא תהיה תקרה לאותו שטח בגג אשר הוצמד לדירות.

מתשריט קומת הגג, שצירפו התובעים, לא ניתן ללמוד על קיומו של קיר הפרדה, וכי ככלל קו בתשריט, המיועד להיבנות כקיר, מסומן בתשריט כקו שחור כהה, סימון זה אינו מופיע בקומת הגג , במקום בו מצוינים שטחי הגג המוצמדים, אלא מופיע קו דק באופן ניכר. ממילא הטענה נטענה רק בדיעבד, ולאחר שנועצו עם עו"ד מטעמם, כך שבזמן אמת לא באמת הסתמכו על אותו קו דק, כהתחייבות לקיר הפרדה.

נטען כי שטחי הגג נמסרו במועד מסירת הדירות, אולם התובעים סרבו לאשר את מסירתם, ואף בתקופה שלאחר מסירת הדירות, פקדו את השטחים המוצמדים בגג, ואף ביקשו לערוך התאמות שונות לצורך השימוש בהם.

נטען כי פתחי האוורור שבגג סומנו במפורש עובר לחתימה, על הסכמי המכר, והטענות בעניין עומדות בניגוד גמור להסכמות המפורשות בין הצדדים. התשריטים אינם כוללים את פתחי האוורוור והתובעים נתנו הסכמתם לכך, התובעים עצמם הותירו לנתבעות שקול דעת מלא בעניין זה.

טענות התובעים בדבר חשיפה לתביעות נזיקיות מופרכת, על התובעים האחריות לפעול למניעת פגיעה מקניין אשר בבעלותם, ולמנוע עוולות שהם סבורים שיש בהן להצמיח להם אחריות.

דיון והכרעה

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית .

מטעם התובעים העידו מר אלי סידאווי – שמאי, שלומי רפאלי – התובע 2 , מיה שריד- התובעת 4. לאה כהנוביץ – התובעת 5 וחיים כהנוביץ – התובע 6.

מטעם הנתבעות העידו הגב' דודזון אוולין – כלכלנית ושמאית מקרקעין, שאול שלום- מנהל הפרויקט,מר שמעון קידר - אדריכל, הגב' מיכל ברנע – אשת מכירות ( מכרה את הדירה לה"ה כהנוביץ), מר דותן טהר לב – איש מכירות (מכר את הדירה לה"ה רפאלי ושריד).

התובעים בסיכומיהם טוענים כי הוכח שהנתבעות הפרו את חובתן כלפי התובעים, שעה שלא פירטו בבירור מה עתיד להתקבל בפועל ביחס להפרדה בגג, ובייחוד נוכח שאלות שנשאלו בזמן אמת, ומעולם לא עלה במו"מ, כי בסופו של יום, יתקבל גג שחלקיו המוצמדים לכל דירה, אינם מופרדים. נטען כי לא ניתן היה להבין מההסכמים, מהתשריטים ומהמפרט מה יתקבל בגג, ועל הנתבעות היתה חובה לפרט ולגלות ברחל בתך הקטנה את העניין. הנתבעות מתעלמות מהתשריט העמום, מההסכם ומחובתן לנהוג בזהירות מוגברת כלפי רוכשי דירות, ולפרט בפניהם מה עתידים לקבל בפועל. גם לשיטת העדים המקצועיים, עולה כי לא ניתן להבין מהתשריט ומהמפרט, כי המוצר הסופי, אותו חלק גג מוצמד ואשר נמכר לתובעים לשימושם הפרטי, יהיה מתוחם בסופו של יום רק בבטונדות רעועות וארעיות, עם גדר הפרדה ממתכת, ועם שער פשפש ללא מנעול.

נטען כי אדריכל הפרויקט מטעם הנתבעות, מר קידר, חזר ואישר הן בתצהיר והן בחקירתו, כי לנתבעות היה ידוע החל משלב תכניות העבודה ב2008 – ו 3 שנים טרם חתם הזוג הראשון על ההסכם, כיצד יתוחם הגג, וכי כלל לא תוכנן לבנות על הגג מחיצות הפרדה כל שהן. בכך הפרו הנתבעות את חובת הזהירות המוגברת המוטלת עליהן.

לנתבעות היה ידוע לפני ועובר למכר, כי הצמדת חלקי הגג, הייתה רק בשל העובדה כי מתקני כל דירה (מזגנים ומעבים) נמצאים בשטחו של כל גג שהוצמד לכל דירה , וכי חומרי ההפרדה הארעית, הינם גדר הפרדה ממתכת ונעילת "פשפש".

נטען כי הנתבעות פעלו בעניין במרמה ו/או הטעיה ו/או חוסר תו"ל כלפי התובעים, תוך הצגת מצגי שווא , החל משלב המו"מ וכלה בחתימת הסכמי רכישה, ועד למסירת הדירות.

ב"כ הנתבעות מצין בסיכומיו כי הוכח שהסכמי המכר ונספחיהם אינם מקנים לתובעים מרפסת גג הרמטית ואטומה עם מחיצות מקיר בטון, וקובעים אחרת, כל שנרכש ע"י התובעים הינו חלק מהגג שהוצמד לדירתם, וכי אין קירות מכל סוג, על הגג הצמוד, ואין זכר כלל למונח "מרפסת גג", בו התובעים חוזרים ועושים שימוש מטעה ופסול. טענות התובעים הופרכו בחקירה הנגדית, עת הודו כי כלל לא הוצגו בפניהם המצגים הנטענים בתביעה. לא ניתנה לתובעים כל הבטחה או מצג ע"י מי מהנתבעות, לא בע"פ ולא בכתב , בקשר עם מכירת "מרפסת גג" או הקמת מחיצות מקירות בטון , והכתוב בחוזי המכר ממצה באופן מלא את ההסכמות בין הצדדים. נציגי המכירות לא הציגו בפניהם מצגים לפיהם ייבנו מחיצות מקירות בטון בין הגגות. התובעים רכשו "גג צמוד" כהגדרתו בהסכם" המכר ולא "מרפסת גג" , הסכמי ומפרטי המכר, אינם מקנים לתובעים הפרדה מקירות בטון בין הגגות הצמודים .

מתשריט קומת הגג, לא ניתן ללמוד על קיומו של קיר הפרדה, והקו המופיע בו, אליו מפנים התובעים, מסמן את חלקי הגג שהוצמדו לכל דירה, ובינן ולבין הרכוש המשותף, וממילא טענה זו נטענה רק בדיעבד, ורק לאחר שהתובעים נועצו עם עו"ד מטעמם, כך שבזמן אמת לא הסתמכו עליו.

נטען כי, חוו"ד השמאי,מטעם התובעים, אלי סידאוי הוכחה כבלתי מקצועית, ונשענה על הנחות שגויות, המנוגדות לחוק ולהסכמי המכר, והופרכה מכל בחינה אפשרית. התובעים לא הוכיחו טענתם בדבר חשיפה לתביעות נזיקיות. התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה ואינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך. כן יש לדחות את דרישת התובעים, כהנוביץ לפיצוי בגין הפסד דמי שכירות נטען.

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה, ואלו נימוקי:

אין חולק כי התובעים רכשו עפ"י הסכם המכר שטחי גג שהוצמדו לדירות ולא מרפסות גג /שמש כפי שנטען בכתב התביעה . בנוסף , אין חולק כי שטחי הגג הוצמדו לדירות נשוא התביעה והועברו לחזקת ובעלות התובעים.

המחלוקת בענייננו הינה בקשר למחיצות/קירות הפרדה בין שטחי הגג, שלשיטת התובעים, הנתבעות התחייבו להקים, ושבסופו של יום לא הוקמו. לשיטת הנתבעות לא הובטח דבר בעניין. הדירה נבנתה לפי התניות בהסכם המכר, עפ"י המפרט, עליו והסכימו התובעים ובחתימתם, ושעה שהיו מיוצגים ע"י ב"כ, וממנו עולה בבירור ובפירוט, שלהבדיל מהדירות שנקנו, בקומה 16, בגג שמעליהן,הצמוד לכל דירה, לא אמורים להיבנות קירות ו/או דלתות.

מסגרת נורטיבית - מצג שווא

"הכלל הבסיסי הוא כי "כאשר נערך חוזה בכתב הנחזה כשלם וכולל את כל תניות ההסכם, הרי לפחות לכאורה אין להשלימו ולהוסיף לו מצגים או אמרות שהצדדים השאירו מחוץ למסמך" (פרידמן וכהן, חוזים, כרך ב סעיף 15.91). עם זאת, מדובר בהנחה לכאורית, והיא כפופה לכוונת הצדדים (פרידמן וכהן, שם, כרך ג', עמ' 2).

"השאלה מתי מצג נהיה לתניה חוזית היא שאלה מורכבת, הקשורה בין היתר גם לפרשנות החוזה על-פי כוונת הצדדים או על-פי מבחנים אובייקטיביים .... ואמנם, התמונה העולה מן הספרות ומן הפסיקה משקפת את מורכבות הסוגיה, כשריבוי המבחנים מצביע על גישה פרגמטית בעלת מגמות סותרות" (כב' השופט אנגלרד בע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ. ז'אק [פורסם בנבו] (להלן: "שלפרד"); וכן ע"א 5888/08 אלרומלי נ. החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ [פורסם בנבו] והאסמכתאות שם).

שיקולים נוספים המתייחסים למצגים בכלל ניתן למצוא בספרם הנ"ל של פרידמן וכהן, בהם ניתן למנות את חשיבות המצג, כאשר ככל שהמצג מתייחס לנושא חשוב יותר תגבר הנטייה לראותו כתנאי בחוזה; את השאלה אם היתה לעושה המצג מומחיות או ידיעה מיוחדים בנושא, כאשר במידה וכך הדבר תהא נטייה לראות במצג כהתחייבות חוזית; או השאלה אם מתוך המצג עצמו נראה שמדובר בעמדה, דעה, דברים כללים וכיו"ב, שאזי הנטייה תהא שלא לראות בדברים שהוצגו כתניה חוזית מחייבת (פרידמן וכהן, חוזים, כרך ב' עמ' 880; וראה לדוגמא ת.א. 5768-08-07 מירון נ'LAKE MARION GOLF ESTATES LTD [פורסם בנבו]).

שיקול נוסף ומרכזי הוא, כמובן, החוזה עצמו. בענייננו נקבע בחוזה כך: "חוזה זה מכיל, מגלם, ממזג ומבטא את כל התנאים המוסכמים בין הצדדים. מובהר כי כל שינויים שנעשו בנוסח הסופי להסכם, לעומת נוסחים קודמים להסכם, לא יהוו ראיה על אומד דעת הצדדים" (סעיף 25.3 לחוזה)."

ראה ת"א (תל אביב-יפו) 48036-12-13נצבא החזקות 1995 בע"מ נ'ניו יורק סאן גלסס בע"מ .

מהדיון עולה שהתובעים כולם, ציינו כי אנשי המכירות בנתבעת שיווקו תוספת גג נפרדת לכל דירה פרקטית , בלעדית ופרטית , שתהיה סגורה. יחד עם זאת, פרטים רבים נשארו פתוחים, כמו סוג וגובה אותה סגירה.

מר שלומי רפאלי העיד כי הגג אינו שטח פרטי כמו שהובטח, וחוץ מעגמת נפש בגין הציפיה הקשורה לגג לא קיבל כלום ( ראה עמ' 14-15 בפרוטוקול 14.5.18 )

מר כהנוביץ העיד כי הבטיחו להם מרפסת גג לשימוש פרטי לאירועים, כאשר דובר על סגירה הרמטית , אישר כי לא הובטח קיר אך זה היה ברור .( ראה עמ' 23 בפרוטוקול 14.5.18 )

גב' כהנוביץ העידה כי מיכל ברנע נציגת המכירות דיברה על הפרדה מוחלטת , ואף ראו את זה בתשריט , עוד אישרה שאכן הדבר לא בא לידי ביטוי בשרטוט ובמפרט , אבל היו לה ציפיות ושקנתה מחברה שהיא בוטיק , וציפתה לשקיפות (ראה עמ' 32-33 בפרוטוקול 14.5.18 )

גב' מאיה שריד העידה כי דיברו על הפרדה הרמטית, לא נכנסו לפרטים אבל דובר שתהיה הפרדה . שתכננה לעשות במקום בר מצווה , אולם בפועל היום לא ניתן לעשות שום שימוש בגג.

(ראה עמ' 41-42 לפרוטוקול יום 14.5.18)

כאמור העידו בפני גם נציגי השיווק מטעם הנתבעות, בזמנים הרלוונטיים ה"ה מיכל ברנע ודותן טהר לב. מיכל ברנע בעדותה , ציינה שבאופן כללי יכולים לעשות במקום מסיבה. (עמ' 139 לפרוטוקול 2.1.19)

דותן טהר לב לא זכר מה בדיוק דובר בקשר לגג , זה היה לפני הרבה שנים (ראה עמ' 150 לפרוטוקול יום 2.1.19)

אני סבור כי בעניין הגג הצמוד והשימוש שניתן לעשות בו , וההפרדה בין החלקים הצמודים, בינם לעצמם, ובינם לבין הרכוש המשותף אין מדובר במצג חוזי מחייב שלא בוצע., שמצדיק צו עשה כסעד עיקרי כפי שהתבקש בתביעה, ו/או פיצוי לתובעים, ובשל היעדר קיר בטון כולל דלת כניסה לכל אחד מחלקי הגג הצמודים לכל דירת תובעים.

בענייננו כאמור התובעים 1-2 , רפאלי חתמו על חוזה לרכישת דירה ביום 10.7.11 , התובעים 3-4, שריד, חתמו על חוזה לרכישת דירה ביום 10.8.11 , התובעים 5-6 , כהנוביץ , חתמו על חוזה לרכישת דירה ביום 16.1.12. הוכח להנחת דעתי, ואני מקבל את טענת הנתבעת, כאמור בסיכומיה, וההפניות למפרט, כי ההסכם ומפרט המכר, אינם מקנים לתובעים הפרדה בנויה מקירות בטון בין הגגות הצמודים, עניין שהוא טענה ראשית וסעד עיקרי בתביעה, בנוסף המצגים הכללים הנטענים ע"י התובעים בקשר לאופן השימוש בגג אינם חלק מהחוזה המחייב, ואף אין לקבוע שאי קיומם, והגם שהמצגים הכלליים הנטענים בקשר לאופן השימוש בגג , אינם חלק מן החוזה המחייב, ,וגם אם נאמרו באופן זה או דומה, מהווה ניהול מו"מ שלא בתום לב, מדובר לכל היותר במו"מ שיווקי כללי, שאינו מחייב בעילה חוזית זו או אחרת, ובקשר לשימוש עצמו , וכפוף להוראות המפרט, שהן הממצות והקובעות בעניין . מאידך השתיקה, אי הגלוי, עובר לחתימת ההסכמים , לגבי הגידור שמתוכנן, כהפרדה בין חלקי הגגות, אינה ראויה.

לעניין זה ראה: תא (חי') 281/95 הראל ו-18 אחרים נ' אחים רויכמן (שומרון) בע"מ, [פורסם בנבו] כב' השופט ד.ביין:

"אשר לטענה בדבר הפרת הבטחת הנתבעת ו/או מי מנציגיה, כי הדירות תיבננה בסטנדרט ובאיכות בניה גבוהים, כי השכונה תצטיין באיכות חיים ותמוקם באזור ירוק מוקף פרדסים - סבורני כי אין לראות בכך מצג שווא שכן דברים אלו נאמרו כדרכם של סוחרים המשבחים את מרכולתם ומגזימים בשבחהPuffing) בלעז). לא כל אי התאמה בין ההצהרה לבין המציאות מהווה הצגה במובן שעליו מדובר כאן ומילות הגזמה כגון: "איכות חיים" "איכות בניה" "אזור ירוק" וכיו"ב הינם דברים כלליים השגורים בפיהם של סוכנים, שאיש לא לוקחם ברצינות ושאין בהם עבירה - "אלה להטוטים נהוגים מאז שהבריות נושאות ונותנות" (צלטנר, חוזים כרך א' עמוד 499).

בע"פ 515/71 אברהם קאופמן ואח' נ' מ"י פד"י כו (2) 429, 434 קובע השופט י' כהן כי:

"הלכה פסוקה היא, הן לפי הדין הפלילי והן לפי דיני חוזים, שהודעה המגזימה בשבח הסחורה איננה בהכרח מרמה, כי כך דרכם של נושאים ונותנים, שהם מהללים את סחורותיהם, והצד שכנגד אינו מושפע בדרך כלל על ידי דברי שבח אלה".

וכן ראה: תא (חי') 948-98 שלמה ודפנה גיגי נ' פנורמה הצפון – חברה לבניה בע"מ, (פורסם בנבו), בסעיף 30 קובעת כב' השופטת ש. שטמר כי:

"הבניין מתואר בפרוספקט בביטויים כמו "איכות של חיים בפרוייקט יוקרתי", "בניין לובי מפואר", "איכות בניה וגימור מעולים" ועוד. מקובלת עלי טענת הנתבעת, כי המושגים עמומים וניתנים לפירושים שונים. הפרוספקט אינו מתאר את החומרים והציוד מהם ייבנה הבניין. המפרט הטכני שצורף לחוזה הוא שמתאר אותם לפרטי פרטים, כפי שכבר הובהר לעיל. בעוד שהפרוספקט הוא כלי שיווקי למכירת הדירות, המתאר בקווים כלליים את המבנה והדירות, המפרט הוא חלק מהחוזה עליו חתומים הרוכשים, ועל הנתבעת לעמוד בסטנדרט המובטח במפרט. להבדיל מפרשת צמיתות (ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826), שם הפרוספקט סיפק את המידע היחיד על שטח הדירות. בנדוננו, המפרט, המאוחר לפרוספקט נתן תיאור מדויק של החומרים והמתקנים, ולכן אין לבדוק אם הנתבעת עמדה בסטנדרט שהציב הפרוספקט".

לא ראיתי לקבוע שמשווקי הדירות לתובעים, הטעו התובעים בקשר לקיום קיר הבטון בין חלקי הגג, לכל היותר שיבחו הדירות בשל הצמדת הגג, והיתרון הגלום בכך, ועדיין מחויבות הנתבעות מתמצת בחוזה המכר והמפרט. הקו הדק, המצוין בתשריט קומת הגג שצורף להסכמי המכר, אינו יכול להוות הסכם מחייב לקיומו של קיר בטון. לטעמי יש לקבל הטענה כי שונה מסימון קיר בנוי ומהווה סימון לעניין חלקי הגג הצמודים לכל דירה, וכפי שנטען בסיכומי הנתבעת. ככלל, ולא הוכח כאן אחרת להנחת דעתי, הוראות ההסכם ומלל המפרט, הם הקובעים והגוברים בעניין. הוכח גם שכל התובעים היו מיוצגים ע"י עורכי דין בהסכמי הרכישה ואי בהירות בעניין הנטען כיום, אין ליחסה בזמן אמת רק לנתבעות, כאשר לא שוכנעתי כלל כי מדובר בתרמית, ו/או הטעיה חמורה בהקשר זה על ידן.

חרף האמור לעיל, ולעניין דחיית התביעה לבניית קיר בטון, אני סבור כי לתובעים היה יסוד סביר להאמין, על סמך מצגי נציגי המכירות מיכל ברנע ודותן טהר לב, בשם הנתבעות, כי ניתן יהיה לעשות שימוש בגג, לצרכים פרטיים, אני מקבל את עדות נציגי המכירות שלא התחייבו בעניין אופן ההפרדה של שטחי הגג הצמודים לדירות, ולמעשה עולה, כטענתם שכלל לא ידעו בעניין. ואולם כפועל יוצא לשימוש פרטי, מתחייבת לטעמי הפרדה כלשהי. אמנם אין לומר שקמה התחייבות להפרדה הרמטית וטוטאלית, ובשום שלב, אולם עדיין מצג כפי שהיה ולפיו, ניתן יהיה להשתמש בגג לצרכים פרטיים, ומעבר להצמדה רישומית גרידא, מחייבת בנסיבות, ושעה שלחוזים לתשריט ותוכנית הגג לא צורף סימון גדר המתכת, ובטונדות המתוכננות, ושהיה בידיעת הנתבעות זמן רב לפני המכר, ועל פי ההיתר שהתבקש בעניין, וכפי עדות האדריכל קידר, קביעה, בדבר היעדר גילוי מספק בעניין מצד הנתבעות, ושאין להתעלם ממנו ,רק בשל ההתייחסות שקיימת במפרט, למה שאין בגג.

לטעמי על הנתבעות שברשותן המידע בעניין, היה לגלות פוזיטיבית, ולצרף כמסמך נוסף את תכנית הגידור בגג שאושרה בהיתר, אין מדובר לטעמי רק במסמכי עבודה, שאין חובה לצרפם, או לכל הפחות לגלות תוכנם ,(לסבר האוזן מדובר במסמך בן עמוד אחד, וביחס לחוזה ומפרט בני עשרות עמודים). אני סבור כי הדבר מצדיק קביעת פיצוי לתובעים , וחרף התניה שההסכם ממצה את כל ההסכמות ( סעיף 25 להסכמי המכר ) .

מר שמעון קידר, אדריכל הפרויקט, הגורם אשר הכין את תכניות העבודה, אשר הוגשו לביצוע כבר ב2008 , ציין כי לנתבעות היה ידוע כבר אז ב 2008 , 3 שנים לפני רכישת הדירות ע"י התובעים, כי על הגג תהיה גדר הפרדה על בטונדות, עם שער פשפש. העיד בחקירתו כי כלל לא היתה מטרה להשמיש את הגג לשימוש כלשהו, ובוודאי שלא שימוש פרטי ובלעדי , וכשנשאל איזה שימש ניתן לעשות בגג השיב כי למיטב ידיעתו לשום מטרה ( פרוטוקול 2.1.19 עמ' 133-134)

עוד העיד כי הוא כתב את התב"ע בעניין לפני כ – 12 שנים ,וכי אין אפשרות לבנות על הגג. (עמ' 131 לפרוטוקול 2.1.19)

בעניין זה העיד מר קידר בפרוטוקול מיום 2.1.19 עמ' 125 שורות 1-20 :

עו"ד קרקו:אבל אתה הגשת את תכניות העבודה האלה לביצוע.

העד, מר קידר:כן, בהחלט. בהחלט. כן, כן.

עו"ד קרקו:כלומר,

העד, מר קידר:כן.

עו"ד קרקו:הם ידעו שזה מה שאומר,

העד, מר קידר:זה היה מיום, מיום א'. מהיום הראשון היה מדובר על זה שיבצעו בגדר את ההפרדה בין אגף לאגף.

עו"ד קרקו:או. קיי. אתה יודע, זה מוזר, כי במפרט, עד כמה אתה מעורב במפרטים או רואה אותם לפני? עד כמה אתה מעורב במפרטים שניתנים, מעבירים אותם לעיונך?

העד, מר קידר:את המפרטים עצמם, כן. אני רואה, רואה את המפרטים, עוד פעם, ברמה של יותר של הדירות. אם החלון שמצוין במפרט שיהיה חלון מסוג כזה וכזה.

עו"ד קרקו:או. קיי.

העד, מר קידר:אלה דברים שאני בודק.

עו"ד קרקו:או. קיי, אז אם ככה מאחר וידעת וגם ראית את המפרט, בוודאי שמת לב שלגבי קומת הגג בטבלאות לא מופיע שיש גדר הפרדה ובטונדות. זאת אומרת ההסכם שותק בעניין הזה. הוא לא אומר 'שימו לב שיש'. זה רק אומר שאין לכאורה קירות.

העד, מר קידר:כן. כי עוד פעם המפרטים מתייחסים לדברים שבונים בבניין. קרי לדירות עצמן, מה יש בדירה, מבחינת ברזים, מבחינת כיורים וכל השאר. והגג הוא פה אילם, אילם לחלוטין. כי המפרט מתייחס למה שמקבל הדייר. 

וכן ראה עמ' 131 שורות 26-32:

כב' הש' שוורץ:אבל לפי התב"ע ניתן לקבל היתר? לפי, אתה אומר שאתה מתמצא כבר 12 שנים אחורה.

העד, מר קידר:בתב"ע ההתייחסות הייתה שעל הגג לא בונים. שאין קירות ואין בנייה על הגג. אבל ביקשנו והוועדה אישרה לנו את הנושא של גדר. גדר שלא נחשבת כבנייה. במקרה הזה,

כב' הש' שוורץ:וקיר, קיר בלוקים בגובה המעקה?

העד, מר קידר:צריך לבקש, צריך לבקש,

וכן ראה עמ' 129 שורות 1-9:

כב' הש' שוורץ:...ואומרת לך הגברת לא במבט של מתכנן, במבט של קונה פשוט. כן? איזה סוג של הפרדה צריך להיות פה?

העד, מר קידר:אני, אני מבין. יכול להיות שזה נכון שהיה צריך לציין. אבל אני אומר, ניסיתי להסביר את התשובה שלא מצוין, כמו שלא מצוינים דברים אחרים.

אני תוהה מדוע התובעים , רוכשים סבירים לטעמי, אמורים להבין כי חלק הגג הצמוד שרוכשים אינו מתוחם ומהו גידורו המתוכנן, ובהיעדר התייחסות לענין במפרט, תשריט תוכנית הגג, וההסכם.

אני סבור כי אכן הנתבעות החזיקו בכל המידע הדרוש בעניין, ושעה שהדברים לא היו ברורים/בהירים/ מבוארים, הן במפרט הן בתוכנית קומת הגג והן במצגי השיווק עצמו, על ידי נציגי הנתבעות, מדובר בכשל של אי גילוי במהלך המו"מ, ובקשר לאופן ההפרדה, והינו עניין שבידיעת הנתבעות, והיה מקום לגלותו.

בשל אי הגילוי האמור- של תוכנית הגידור בגג שאושרה בהיתר, ולא גולתה עובר למכר, ולא בשל אי בניית קיר בטון שנקבע שלא הובטח ושאינו אפשרי, כנקבע, זכאים התובעים לפיצוי כספי מסוים כלהלן.

התובעים טוענים כי לא ידעו בזמן אמת על סוג ההפרדה, וכי היו נמנעים מלרכוש את הדירות עם חלקי הגג הצמוד, ולהוסיף סכומים משמעותיים בעניין לו ידעו. מן העדויות ניתן לקבוע, ולמרות סכומים שונים שעלו בעדות התובעים, שעליהם הנטל בעניין, ולגבי תמחור דירותיהם מול דירות דומות בגודלן, שההפרש המדובר הינו בסדר גודל של 100,000-150,000 ₪, לדירה, וכאשר יש לזכור שדירות התובעים בקומה 16, שהיא הגבוהה בבניין, ומן הסתם מתומחרת בהתאם, וללא קשר לגג הצמוד.

שווי הפגיעה / הפסד הנאה 

התובעים דורשים פיצוי בסך 315,000 ₪ לכל דירה.

להוכחת הטענה צורפה חוות דעתו של המומחה אלי סידאוי – שמאי מקרקעין שקבע בחוו"ד ממרץ 2015:

מטרת השומה (סעיף 1) – "... כתוצאה מאי אפשרות לעשות שימוש בלעדי במרפסת הגג שהוצמדה להם במסגרת חוזה המכר"

הליקוי – (סעיף 5) - "... נכון לביקורי בנכסים, תקופה של כשנתיים לאחר אכלוס הדירות , ברור שבמרפסות הגג לא ניתן לעשות "שימוש בלעדי" או שימוש בכלל, לרוכשים אין יתרון כלפי שאר הדיירים שבחוזה המכר לא הוצמד להם גג. למעט ריצוף קרמי וגדר מתכת בגובה 1.2 מ' אשר אינה מקובעת לרצפה, לא קיימת הפרדה בין הצמדות הגג והפרדה עם השטחים המשותפים בגג. בנוסף בכל אחד מהגגות קיימים צינורות אוורור, מרזבים המשויכים לכלל הדירות. צינורות האוורו והמרזבים הקיימים בשטחי הגגות מדיפים מטרדי ריח ולא ניתן לשהות בסמוך אליהם.."

השומה ( סעיף 9) - " בשים לב ...ובהתחשב בגודלו , מיקומו, ברמתו של הנכס, רמת המחירים בסביבה , אי אפשרות השימוש הבלעדי, קיומם של מרזבים וצינורות אוורו הממוקמים בכל אחד "מהגגות המוצמדים" וכן כל שאר הגורמים והשיקולים שפורטו לעיל ....כי סביר לאוד את ירידת הערך /הפיצוי הראוי של כל אחד מהנכסים שבנדון בגבולות סך של 315,000 ₪ "

המומחה סידאווי ביסס את ההערכות בחוות דעתו על ההנחה שמדובר במרפסות גג, ולא יכול להיות חולק כי מדובר בהנחת מוצא שגויה. לטעמי אין מחלוקת כי נמכרו לתובעים שטחי גג צמוד ולא מרפסת גג. אולם מר סידאווי בחקירתו, גם לאחר שהביאו בפניו את ההגדרה של "מרפסת גג", המשיך לעמוד על דעתו " כך אני מבין את המונח הזה , את המהות של העניין" (ראה עמ' 64 - 66 לפרוטוקול 2.1.19)

בנוסף בחקירתו לא שכנע באופן מספק, גם כשניתנה לו הזדמנות לתקן את הנחת המוצא, לפיה ביסס את הערכתו, ובקשר להבדל שבין גג צמוד למרפסת גג. משכך, ומשלא נמכרה , או הובטחה מרפסת גג, אין מקום לקבוע פיצוי כלשהו, עפ"י חוות דעת של מר סידאווי , ואיני מקבל את חות דעתו וקביעתו הכספית בענין.

בהערכת השמאית מטעם הנתבעות, הגב' דודזון אוולין, נקבע כי אם לא ניתן להקים מחיצות על הגג, יהיו זכאים התובעים לכל היותר לירידת ערך בסך 38,000 ₪ לכל דירה ( תצהיר מיום 6.4.17- עמ' 23 לחווה"ד). כן העריכה כי בניית קיר, דרישה שהוכחשה, ובצדק לטעמי, במקום הגידור הקיים כיום, עלותה כ 35,000 ₪ לכל דירה.

כבר נקבע שלא הייתה התחייבות להקים קיר בטון, ושקיימת במקום גדר מתכת על בטונדות. בהינתן שדחיתי חוות הדעת מטעם התובעים, בקשר לשווי הפגיעה שנגרמה לשיטתם, וכאשר עלה בדיון שההבדל במחיר הקנייה בין דירות התובעים בקומה 16 כולל חלק הגג הצמוד, עלו ב 100,000 – 150,000 יותר ,מדירות זהות שבקומה 15 מתחתן, וללא הצמדת גג, וכאשר אני מקבל את עמדת הנתבעת, שאין מקום לקבוע כי בשל הצבת הגידור הקיים, אין לגגות הצמודים כל ערך שהוא, כך למשל יכולים התובעים כפי שהוצע להם ע"י הנתבעת, לגדר בעצמם (ואין האמור מהווה היתר בענין) בעץ או חומר מותר אחר, ויזכו לפרטיות, לפחות החלקית, המיוחלת, ואין באמור למצות.

ככלל ,טענה להיעדר ערך כלשהו לגג במצבו ,הינה טענה לענין כדאיות העסקה, ואין לקבלה.

בהינתן האמור, והגם שמדובר בהיעדר גילוי מספק בעניין, סוג ההפרדה, ובהתחשב שהתובעים כולם היו מיוצגים ע"י עורכי דין מטעמם, והיו יכולים לשאול בזמן אמת, בעניין, שהוא כה משמעותי בעיניהם כיום, וכאשר לטעמי, אין מדובר באי גילוי מכוון, או בתכסיס שיווקי, אני קובע שכל זוג תובעים זכאי לפיצוי בשל הפגיעה, כפי עמדת שמאית הנתבעת, ובסך של 38,000 ₪.

טענות נוספות

הטענה בקשר לפתחי אוורור המצויים בגג נדחית. בתשריט , סעיף 5 , עליו חתמו התובעים הוסכם במפורש כי לא כוללים פתחי אוורור והתובעים נתנו הסכמתם לכך, כי החברה תהא רשאית להתקין פתחי אוורור עפ"י שקול דעתה ובמיקום אשר תמצא לנכון .

בקשר למתקני המיזוג , הדבר הוסכם במסגרת סעיף 11 למפרט , לפיו מתקנים אלו יותקנו רק מעל דירת התובעים, להם הוצמד הגג.

ביחס לצינורות המדיפים ריח רע , העניין הוסדר במסגרת הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים ואשר קיבל תוקף של פס"ד חלקי ביום 27.1.17.

איחור במסירה

הטענה בעניין נדחית.

אין חולק כי שטחי הגג נמסרו יחד עם הדירות ,הגם שלפי פרטיכלי המסירה לתובעים יש טענות בעניין שטחי הגג וההפרדה הנדרשת. אין מקום לקביעת פיצוי בעניין , נוכח סעיף 7 להסכם המכר, לפיו פיצוי בגין איחור במסירה נוגע רק לאיחור שמונע שימוש סביר למגורים ולצורך מגורים, ולא בקשר לשטח שהוצמד ואין חולק שאינו משמש למגורים .

בנוסף כפי שעלה מהחומר שבתיק, לאחר מסירת החזקה בדירות , התובעים ביקשו לערוך התאמות שונות לצורך השימוש בשטחי הגג, ואף דיווחו לנתבעות על ליקויים שונים הדרושים בגג במהלך שנת הבדק והאחריות .הדבר מאיין טענה לאיחור במסירה, ולמעט בקשר לעניין ההפרדה ולגביו נקבע פיצוי כאמור לעיל.

אובדן דמי שכירות למשפחת כהנוביץ

הטענה נדחית שכן לא הוכחה כראוי, וכן אין בפגיעה שנגרמה, להצדיק הפיצוי הנדרש בעניין .

עוגמת נפש

התובעים דורשים פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 40,000 ₪ לכל דירה .

ביהמ"ש סבור, שמדובר במקרה המצדיק פסיקת פיצוי. הנתבעות הציגו בפני התובעים מידע חסר ובעניין המהווה שיקול ברכישת הגגות הצמודים נשוא התביעה , ואינם מפיקים הנאה משטח הגג שהוצמד לדירתם כפי שקיוו , הדבר גורם לעגמת נפש, אני קובע לכל אחת מדירות התובעים פיצוי בסך 15,000 ₪ .

סוף דבר

1. אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד , לשלם לתובעים, כל זוג, ועבור כל דירה , פיצוי כאמור לעיל ובסך 38,000 ₪ .

   הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 6.4.17 , מועד חוות דעת מומחית הנתבעות , דודזון אוולין , ועד לתשלום בפועל .

    

2. אני מחייב את הנתבעות , ביחד ולחוד , לשלם עבור כל דירה ולכל אחד מזוגות התובעים, בגין עוגמת נפש סך של 15,000 ש"ח . הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

    

3. בהתחשב בקביעות לעיל, בפסיקה מוסכמת חלקית שהושגה במהלך הדיון, וכאשר בהיבט הכספי הכולל, נקבע סכום נמוך משמעותית מן הנתבע , אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לכל זוג תובעים, הוצאות ושכ"ט עו"ד על הצד המתון, ובסך כולל של 8,000 ₪ . הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

    

    

   המזכירות תשלח פסה"ד לב"כ הצדדים

    

    

   ניתן היום, ח' כסלו תשפ"ב, 12 נובמבר 2021, בהעדר הצדדים.