חובל ואח' נ' שוהם התחדשות עירונית בע"מ

מבוא

1. התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכם מכר לצורך רכישת דירה של ארבעה חדרים (דירה מס' 23, בקומה שישית), במסגרת תמ"א 38 בבניין ברחוב קרן היסוד 28 אשדוד (גוש 2191, חלקה 13; להלן: "הדירה").

   התובעים הגישו תביעה כספית בסך של 532,550 ₪ בגין ליקויי בנייה, פגמים, אי התאמה בממכר, איחור במועד מסירת החזקה של הדירה, ועגמת הנפש שנגרמה להם בשל התנהגותה של הנתבעת.

2. התביעה הוגשה ביום 7.11.2018 בבית משפט השלום באשדוד. התיק הועבר לטיפולו של מותב זה בהמשך להחלטתה של כב' הנשיאה (כתוארה דאז) השופטת אבירה אשקלוני, שניתנה ביום 7.1.2019

   עיקרי טענות הצדדים

3. התובעים טענו בכתב התביעה, בעיקרי הדברים, כי ביום 29.8.2013 התקשרו עם הנתבעת לצורך רכישת הדירה; הנתבעת התקשרה עם הדיירים, במסגרת תמ"א 38, לצורך חיזוק הבניין, בניית יחידות דיור נוספות (ובכלל זה הדירה) והתקנת מעלית; הדירה נמסרה להם באיחור ניכר ועם ליקויים, פגמים ואי התאמות; עלות תיקון הליקויים בדירה עומדת על סך של 87,400 ש"ח וזאת על פי ממצאי הבדיקה של המהנדס וולוביץ' מטעמם; הנתבעת איחרה בעשרים ושניים חודשים במסירת החזקה בדירה ומשכך יש לפסוק להם פיצויים בסך של 132,750 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין בסך של 13,658 ש"ח; התנהגותה של הנתבעת עולה לכדי הפרה יסודית של הסכם הרכישה ומשכך יש לפסוק להם את הפיצוי המוסכם לפי ההסכם, בשיעור של 10% מתמורת הרכישה, בסך של 114,000 ₪; הנתבעת מסרה לתובעים דירה קטנה במידותיה מזה אשר הוסכם בין הצדדים ומשכך יש לפסוק להם פיצוי כספי בשל גריעה משווי הדירה בסך של 127,000 ₪ (לפי חוות דעתו של השמאי עופר עמיאל מטעמם); התובעים זכאים לזיכויים כספיים בסך של 10,000 ₪ בגין רכישת כלים סניטריים וקרמיקה באופן עצמאי, בסך של 5,000 ₪ בגין מטבח ושיש שנרכשו והותקנו באופן עצמאי על ידי התובעים לאחר קבלת החזקה בדירה, ובגין גביית יתר של מע"מ בסך של 1,433 ₪; הנתבעת לא התקינה חיפוי גבס למתזים (שלא נכללו במפרט הטכני) ויש להשית עליה את ההוצאה שנגרמה לתובעים בעניין זה בסך של 10,000 ₪; בשל עגמת הנפש שנגרמה לתובעים יש לפסוק פיצוי בסך של 26,400 ₪; יש לחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט.

4. הנתבעת טענה בכתב ההגנה, בעיקרי הדברים, כי התביעה הוגשה טרם זמנה, במהלך ביצוע תיקוני- בדק, וטרם חלף זמן סביר לצורך ביצוע התיקונים; לא ניתנה לנתבעת אפשרות לתקן את הליקויים הנטענים; חלק מהתיקונים בוצעו לאחר מסירת החזקה בדירה; הליקויים בדירה הם פשוטים ומינוריים; הנתבעת נכונה לבצע את התיקונים; התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין הליקויים הנטענים אלא לכל היותר לתיקונם על ידי הנתבעת; התכניות שעליהם חתמו הצדדים במעמד חתימת הסכם המכר לא היו תכניות מאושרות וסופיות מכיוון שטרם התקבל היתר בנייה והדבר הובהר לתובעים שבחרו לקיים את ההסכם; התובעים חתמו על תשריט מעודכן לאחר קבלת היתר הבנייה ומשכך הם מנועים מלטעון לאי התאמה; מועד מסירת החזקה בדירה הוא 24 חודשים ממועד תחילת עבודות הבנייה ובשים לב לתנאי הסכם המכר בעניין מועד המסירה; התובעים דחו את פניית הנתבעת לפיצוי סביר בגין האיחור במסירה; האיחור במסירה נגרם מסיבות שאינן בשליטת הנתבעת והסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליה; לנתבעת עומדת טענה לסיכול ההסכם; האיחור נגרם בחלקו מביצוע עבירות של דיני התכנון והבנייה על ידי דיירים בבניין, הנתבעת אינה בעלת זכות הקניין בדירות אלה והיא לא יכלה לפעול להסרתן; עבירות אלה מנעו מהנתבעת לקבל טופס 4 במרץ 2017 והיא פנתה לעיריית אשדוד בעניין זה; היתר הבנייה לא ניתן לגבי הדירות הישנות והנתבעת לא יכלה לצפות שחריגות בנייה בדירות שנבנו לפני כשלושים שנה ייבחנו לצורך מתן טופס 4; האיחור נגרם, בין היתר, בשל החלטה לא צפויה של הרשויות להתקין חדר לשנאים בבניין עבור הבניין ובניינים נוספים באזור; חלק מהאיחור נגרם בשל שינויים של ממש שהתבקשו על ידי התובעים; היתר הבנייה הוצא ביום 3.3.2014; הדירה הייתה ראויה למגורים ומוכנה למסירה ביום 19.12.2016, ואירועים שלא היו בשליטתה של הנתבעת מנעו את מסירתה לתובעים; ביום 20.11.2017 התקבל טופס 4 לבניין ויש לראותו כמועד הרלבנטי למסירת החזקה בדירה; הוכחשו הסעדים שנתבעו בכתב התביעה; התובעים לא היו בעמדת נחיתות כלפי הנתבעת ויוצגו על ידי עורך דין; הסכם המכר אינו חוזה אחיד, תוכנו ברור ואינו זקוק לפרשנות; השינויים בדירה התבקשו על ידי התובעים; יש מקום להורות על דחיית התביעה וחיוב התובעים בהוצאות המשפט.

5. התובעים טענו בכתב התשובה, בעיקרי הדברים, כי לנתבעת עמד זמן רב לבצע את התיקונים בדירה; התובעים הודיעו לנתבעת על הליקויים בדירה עוד ביום 29.11.2017 והומצאה להם חוות דעת בעניין זה וכתב התביעה הוגש בנובמבר 2018 אך הנתבעת לא ביצעה את התיקונים בדירה; לפי סעיף 14.2 בנספח השינויים ככל שהליקויים ימנעו מגורים בדירה ברמה נאותה התובעים אינם חייבים לקבלה; סימני הרטיבות בדירה הופיעו זמן קצר לאחר קבלת החזקה בדירה ולא תוקנו על ידי הנתבעת; הנתבעת ידעה או לפחות הייתה צריכה לדעת במועד חתימת ההסכם שלא ניתן למכור את הדירה על פי השטח שצוין בהסכם המכר מכיוון שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה קיבלה את ההתנגדויות לגבי שטח המרפסות החורגות מקו הבניין עוד ביום 29.2.2013, כשבעה חודשים לפני חתימת הסכם המכר, ובנסיבות אלה ההתקשרות נעשתה בנסיבות של הטעיה; הנתבעת הטעתה את התובעים עובר לחתימת הסכם המכר לגבי שטח הדירה והמרפסות וכעבור כ-14 חודשים אילצה אותם לחתום על תשריטים מתוקנים ובנסיבות אלה התובעים זכאים לפיצוי בגין הקטנת שטח הדירה; לפי סעיף כח' לנספח השינויים יש לציין במפורש את תקופת הדחייה בגין השינויים וככל שטרם החל שלב הביצוע של הבנייה לא נדרשת דחייה.

   הסכמה דיונית לגבי מינוי מומחה על ידי בית המשפט

6. הצדדים הודיעו על הסכמתם, בדיון קדם משפט שנערך ביום 27.11.2019, למינוי מומחה על ידי בית המשפט לבדיקת ליקויי הבנייה, ירידת ערך הדירה בגין מסירת דירה קטנה במידותיה מאלה שצוינו בהסכם המכר, והערכת דמי השכירות בגין האיחור במסירת החזקה בדירה.

   עם זאת, התובעים הודיע שהם נסמכים על חוות הדעת מטעמם.

7. בלה כדריה שאשו, שמאית מקרקעין והנדסאית בניין, מונתה על ידי בית המשפט כמומחית בעניינים שהועמדו לבדיקתה (להלן: "המומחית") והגישה חוות דעת מפורטת.