פאר ואח' נ' מנחם ואח'

1.בפני בקשה על דרך של המרצת פתיחה, בה מתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי ולקבוע כי המבקשים הם בעלים של 8/12 משטח מקורה, גגות וגג עליון בבית משותף שברחוב בר גיורא 13 ירושלים, הידוע כגוש 30069 חלקה 235 (להלן: הבניין).

הבניין נרשם כבית משותף. על פי צו הרישום נרשם לזכות כל אחת מדירות המבקשים שטח של 5/100, דהיינו 1/20 מגגות הבניין. המבקשים טוענים כי הם זכאים לכך שכל אחת מהדירות תהיה בעלת 1/12 משטח הגגות. מכאן הבקשה שבפני. אציין כי הצדדים בטיעוניהם לא התייחסו לשטחן של הדירות השונות, ולפיכך בבסיס הדיון עומדת הנחה שיש לראות את הדירות כשוות לצורך שיוך הרכוש המשותף. עוד אוסיף כי במקביל להליך זה התנהל בין הצדדים תיק נוסף בבית משפט השלום, שעניינו בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין מטעם משיבים 1-4 (ת"א 65594-11-15).

התובענה המקורית הוגשה גם נגד רשות מקרקעי ישראל ורשם המקרקעין, אולם אלו ביקשו למחוק אותם והודיעו כי אין להם עמדה בסכסוך שבין יתר בעלי הדין. בעקבות זאת הוחלט ביום 24.4.17 על מחיקת התובענה נגדם.

2.עיקרי העובדות הן כמפורט להלן:

המבקשים הם חוכרים לדורות של שמונה דירות בבניין. משיבים 1-3 הם דיירים בבניין ומשיבה 4 היא חברה שביצעה עבודות בבניין כפי שיפורט להלן. על פי הנטען, משיבה 4 היא בעלת זכויות בחלק מהרכוש המשותף בבניין, וזכויות אלו מוחזקות עבורה בנאמנות על ידי משיב 1. משיבים 3,2 הם בעלי הערות אזהרה על זכויות החכירה של משיב 1.

ביום 22.8.03 חתמו המבקשים, עם יתר בעלי הדירות בבניין, על הסכם שעיקריו הסדרה של הרחבת הדירות המצויות בבניין, לרבות דירות המבקשים (להלן: הסכם ההרחבה). ההרחבה נועדה להיות מבוצעת ע"י משיבה 4, וכללה אפשרות להגיש בקשה לשינוי תב"ע במטרה להגדיל את זכויות הבניה בבניין ולאפשר בניית שתי קומות נוספות על הגג. הדיירים חתמו על הסכם ההרחבה, על מפרט טכני הנספח להסכם, ומאוחר יותר על ייפוי כח בלתי חוזר למשרדו של עו"ד משה באב"ד המייפה את כוחו לעשות את כל הדרוש לביצוע התחייבויות הדיירים כלפי משיבה 4 ומנהלה. במקור מנה הבניין שתים עשרה דירות, ועל פי הסכם ההרחבה בנתה משיבה 4 שמונה דירות נוספות, כך שבסך הכל קיימות כיום בבניין עשרים דירות. כתוצאה מהבניה הנוספת על פי הסכם ההרחבה, נוצרו בבניין גם שטחי גג נוספים (להלן: הגגות החדשים).

3.המצהיר מטעם המבקשים, מר יעקב אהרן בולבין, הצהיר כי משיבה 4 עשתה נסיונות לנשל דיירים מגג הבניין ולנכס אותו לעצמה, כאשר מכרה את הדירות החדשות לדיירים שרכשו אותן ללא כל הצמדה של הגג. כך, במסגרת רישום הבית המשותף קיבל כל אחד מהמבקשים 5/100 מהגג, ואילו משיבה 4 ניכסה לעצמה חלק ניכר מהגג, כאשר בפועל נרשמו על שם משיב 1 בעבורה 60 מתוך 100 חלקים מהגג. המצהיר הוסיף כי מאז שחתמו על ייפוי כח בלתי חוזר, רישום הבית המשותף לא היה בשליטת הדיירים והם לא ידעו כלל כיצד נרשם הבית עד הגשת התביעה לפירוק שיתוף. לטענת המבקשים המונח "כל הדיירים" בהסכם ההרחבה ובמפרט משמעו כל דיירי הבניין באותה עת, דהיינו 12 החוכרים של הדירות שהיו אז בבניין, והוא אינו כולל דיירים שהתווספו לאחר בניית הדירות הנוספות.

המבקשים טענו כי הם לא נתנו את הסכמתם להצמדת 60% מהגג למשיב 1 או למשיבה 4. לגבי הגג שנוצר לאחר הבניה טענו כי מאחר שמשיבה 4 לא מכרה חלקים מהגג לדיירים החדשים, הרי שחלקם של הדיירים המקוריים צריך להיות כ-67%, וחלקם של משיב 1 ושל יתר הדיירים שמכרו את זכויותיהם למשיבה 4 עומד על כ-33% יחד.

4.המשיבים טענו בכתב תשובתם כי התובענה הוגשה בשיהוי, כשש שנים לאחר רישום הבית המשותף ולאחר שהמבקשים קיבלו פניות שונות ולא מחו עליהן, וכי אין לקבל את טענת המבקשים לפיה נודע להם לראשונה על הרישום רק לאחר שהוגשה תביעת פירוק שיתוף בבית משפט השלום.

עוד טענו המשיבים כי רישום הבית המשותף כך שהמבקשים הם בעלים של 40% מהגגות משקף נכונה את זכויות המבקשים ואין מקום לשינוי הרישום. המשיבים הוסיפו כי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 אינו חל במקרה זה, שכן המבקשים אינם רוכשי דירות אלא מרחיבים את דירותיהם. לטענת המשיבים הפרשנות לפיה רק לבעלי הדירות המקוריים זכויות בגג היא אבסורדית ואינה עולה מההסכמים, והמבקשים מנועים מלטעון כך. בתצהיר התמיכה לכתב התשובה טען מר יוסף לנדאו, מנהל משיבה 4, כי על פי ההסכם אמור היה הגג החדש כולו להיות של המשיבים, בהתאם לעקרונות הסכם ההרחבה, כך שהמבקשים יצאו נשכרים מהעובדה שנרשמו כבעלים של 8/12 חלקים בגג, כפי חלקם, ואין להם על מה להלין.

5.אני סבורה כי יש לדחות את טענות המבקשים הן בנוגע לעצם רישום הגגות החדשים על שם המשיבים, והן בנוגע להיקף זכויותיהם של המבקשים בגגות אלה, כפי שאפרט להלן:

כאמור, ההתקשרות בין המבקשים למשיבה 4 מבוססת על הסכם ההרחבה שנכרת ביניהם. בהסכם זה כלולות מספר הוראות הרלוונטיות לענייננו:

בסעיפי ה"הואיל" שבפתיח להסכם נכתב כי המבקשים מעוניינים להרחיב את דירותיהם ומשיבה 4 מוכנה, בתמורה לכך שתבצע את הרחבת הדירות, לקבל לבעלותה את הגג וזכויות הבניה של החלקה, אם יישארו או יינתנו בעתיד לאחר ביצוע ההרחבה.

בסעיף 4 להסכם נכתב כי "הקונה (דהיינו משיבה 4 – ח.מ.ק) יקבל את הגג החדש שייווצר, כולל הגג הקיים וזכויות בניה של החלקה אם תאושר לאחר ההרחבה, הכל כמפורט בהסכם זה".