מסיעיד ואח' נ' באבאי ואח'

בפני תביעה לדמי שימוש בחצר אותה סגרו הנתבעים, והשכירו כחלק מיחידה השייכת להם, על אף שהיא חלק מרכוש משותף.

המצב העובדתי

1. ברחוב ברזיל 24, בשכונת קרית יובל בירושלים (גוש 30399 חלקה 40) בנוי בניין בן שתי קומות (להלן: הבניין). הבניין רשום כבית משותף. הקומה העליונה של הבניין בנויה במפלס הרחוב, והיא מחולקת ל- 6 יחידות המשמשות כחנויות. התובעים הם החוכרים, יורשי חוכרים או מי שטוענים כי רכשו או מייצגים חוכרים של 5 מתוך חנויות אלה.

2. בקומה התחתונה של הבניין בנויה יחידה אחת, אשר גודלה כגודלן של כל החנויות יחד, ולמען הנוחות היא תקרא להלן "היחידה". הגישה ליחידה זו היא דרך שביל מרוצף שאינו עובר בתוך החלקה. משנת 1984 עד ליום 8.2.11, הנתבעת 2 היתה החוכרת של היחידה, וממועד זה ואילך רכש הנתבע 1 את זכות החכירה.

3. על פי תשריט הבית המשותף, מלבד הבניין עצמו, כל יתר החלקה, דהיינו הרחבה שלפני חנויות התובעים (להלן: הרחבה), החצר הסמוכה ליחידת הנתבעים (להלן: החצר) וגג המבנה הם רכוש משותף. על פי צו הבית המשותף, לבעלי היחידה יש 153/306 חלקים (מחצית) מתוך הרכוש המשותף, והיתרה שייכת ליחידות האחרות. לטענת התובעים, הם מחזיקים יחדיו בזכויות ל- 129/306 חלקים ברכוש המשותף.

4. במאמר מוסגר יצויין כי בחודש אוקטובר 2016 הגיש הנתבע 1 תביעה לבית המשפט המחוזי (ה.פ. 4121-10-16) להורות על תיקון צו הבית המשותף, ולהצמיד את החצר ליחידה שלו. תביעה זו תלויה ועומדת, וטרם הוכרעה.

5. במהלך השנים, מאז הוקם הבניין ועד ימינו אנו, הופעלו ביחידה מוסדות שונים, תחילה גן ילדים, לאחר מכן פנימיה לילדים בסיכון או מועדונית (שהופעלו על ידי הנתבעת 2), מכינה קדם צבאית, והיום פועל במקום גן ילדים. בכל התקופה האמורה, עשו מחזיקי היחידה שימוש גם בחצר. על פי תשריט הבית המשותף, גבול החלקה עובר בסמוך מאד לפינת הבית, ואילו נבנתה גדר על גבול החלקה, לא ניתן היה להיכנס לחצר, אלא מתוך היחידה עצמה. בפועל, הגדר לא נבנתה בגבול החלקה, והיא תוחמת חצר גדולה בהרבה, אשר חלק ממנה שייך לחלקה סמוכה המצויה, ככל הנראה, בבעלות עיריית ירושלים (ר' נ/2, וכן עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 9 – 11). הכניסה לחצר זו היא דרך שביל מרוצף המצוי מחוץ לחלקה.

6. כמו כן במהלך השנים נבנו בחצר המורחבת מבנים שונים, ובהם כיתות לימוד ופרגולה. הנתבעת 2 הגישה בקשה להיתר בניה עליה חתומים בעלי 4 מתוך 6 החנויות. ככל הנראה לא ניתן היתר לבניית המבנים, אם כי לא הובררה הסיבה לכך. לטענת התובעים, המבנים נבנו ללא הסכמתם, אם כי הם לא התנגדו לבניה. מכל מקום, אין מחלוקת שהתובעים לא נשאו בעלויות הבניה. כמו כן בשלב כלשהו הוחלף שער החצר המורחבת בשער חשמלי, ובפועל כניסת התובעים אליה מותנית בהסכמה ובתיאום עם הנתבעים או שוכריהם. כאמור לעיל, שער זה מצוי מחוץ לחלקה עצמה.

7. כאמור, התנהלות זו של בעלי היחידה ושוכריה נמשכה עשרות שנים. התובעים או שולחיהם ידעו עליה, ולא מחו. על פי עדות מר פוטרמן מטעם הנתבעת 2, בתקופה בה הפעילה נתבעת זו פנימיה ומועדונית לנוער בסיכון שררו יחסי שכנות טובה בין בעלי החנויות בקומה העליונה לבין הנתבעת 2. בעלי החנויות ביקרו במקום, השתתפו בימי הולדת שנחוגו לילדים (עמ' 25 ש' 13), ואפילו סייעו בבניית מתקנים לילדים (עמ' 26 ש' 26), ונתנו להם מתנות מהעסק, דוגמת פיצה מהפיצריה (עדות מר רון גרפילד מטעם הנתבעת 2, עמ' 30 ש' 10 - 17).

8. במקביל, עשו התובעים שימוש ברחבה שלפני חנויותיהם, לצורך הצגת סחורה, הצבת כסאות וכדומה. יחד עם זאת, בשום שלב לא גידרו התובעים את הרחבה או חלקים ממנה, ולא מנעו מאחרים שימוש בה.