ת"א 41255-06-14

לפניי תביעה ותביעה שכנגד, שעניינן הפרות נטענות של מערכת הסכמית הנוגעת למכירת מחציתו של בית בן שלוש קומות (דו-משפחתי), הנמצא ברחוב שבע אחיות 4, במבשרת ציון (להלן: "הנכס"), שהיה בבעלות בני הזוג מרדכי ואורלי ימין (הנתבעים 1 – 2 והתובעים שכנגד ולהלן: "בני הזוג ימין"), ושעל פי הסכם מיום 13.9.11, נמכר לבני הזוג גבריאל וירדנה גורדו (התובעים 1 – 2 והנתבעים שכנגד, ולהלן: "בני הזוג גורדו", ו- "הסכם המכר", בהתאמה).

העובדות שאינן במחלוקת

1. ביום 23.1.01 חתמו בני הזוג ימין על הסכם הלוואה עם משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (הנתבע 3; להלן: "בנק משכן") על סך 950,000 ₪ לצורך רכישת הנכס. להבטחת התחייבויותיהם שיעבדו בני הזוג ימין את כל זכויותיהם בנכס, במשכון מדרגה ראשונה לטובת בנק משכן. בני הזוג לא עמדו בהסכם ההלוואה עם בנק משכן וכשלו לשלם חלק מהתשלומים החודשיים. לאור הפיגורים בתשלום נפתח נגדם תיק הוצאה לפועל ומונה כונס נכסים לנכס.

2. במהלך שנת 2011 מכרו בני הזוג גורדו את דירתם במבשרת ציון וביקשו לרכוש בית אחר. בעקבות זאת כרתו בני הזוג גורדו ובני הזוג ימין מערכת הסכמית, שטיבה מצוי במחלוקת, בעניין מכירת הנכס לבני הזוג גורדו. במסגרת זו חתמו הזוגות על הסכם המכר (נספח ד' לתצהירו של מר גורדו), ובנוסף חתמו גם על "הסכם עתידי" שבו נקבע "הסדר לתיאום בטיפול בהעברת זכויות של הנכס" (להלן: "ההסכם הנוסף"; נספח ה' לתצהירו של מר גורדו). בסמוך לאחר מכן, ביום 20.9.11, חתמו בני הזוג ימין על הסדר עם בנק משכן בדבר פירעון חובם, שבאותו המועד עמד על 2,314,563.78 ₪ (להלן: "ההסדר"; נספח ג' לתצהירו של מר גורדו). על פי ההסדר חובם הופחת לסך של 1,650,000 ₪ אותו הם נדרשו לשלם בשלושה תשלומים: סך של 300,000 ₪ עד ליום 22.9.11; סך של 350,000 ₪ עד ליום 30.9.11; וסך של 1,000,000 ₪ עד ליום 30.10.11 בתוספת הפרשי הצמדה מיום 30.9.11.

3. לאחר חתימת הסכם המכר וההסכם הנוסף פנו בני הזוג גורדו לבנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "בנק טפחות") לקבל משכנתא על סך 1,100,000 ₪. ביום 17.11.11 ניתן אישור עקרוני מאת בנק טפחות למתן המשכנתא (נספח ו' לתצהירו של מר גורדו ולהלן: "האישור העקרוני"), ובני הזוג גורדו נשלחו לבצע פעולות שונות, ובהן קבלת שמאות, אותה ביצע מר רן פירו. ברם, כאשר פנו בני הזוג גורדו לקבל את המשכנתא בפועל, סירב בנק טפחות לתיתה. בשנת 2013 ניתן טופס 4 ל"תוספת יח"ד שנייה" לנכס (נספח ז' לתצהירו של מר גורדו) נחתם הסכם שכירות בין הזוגות (נספח ח' לתצהירו של מר גורדו), ובאוקטובר באותה השנה הסתיים הליך הפיצול אל מול מינהל מקרקעי ישראל. בני הזוג גורדו המשיכו לנסות ולקבל הלוואת משכנתא מבנק טפחות ומבנקים אחרים, אך הדבר לא צלח הדבר.

4. בשנת 2014 עלו יחסי הזוגות על שרטון כאשר כל צד מאשים את האחר בהפרת המערכת ההסכמית, ומכאן התביעה והתביעה שכנגד. אעיר כי תחילה נתבע גם כונס הנכסים, עו"ד דניאל פלד, אך התביעה נגדו נמחקה בהסכמת ב"כ התובעים ביום 14.4.15.

   המערכת ההסכמית שבין הצדדים

5. לפי הסכם המכר מכרו בני הזוג ימין לבני הזוג גורדו את הנכס, נקי מכל עיקול, משכון, שעבוד ומשכנתא, למעט החוב שהיה קיים לבנק משכן, בגין משכנתא שניה וחוב בהוצאה לפועל, כפי שפורטו באישור המינהל (האישור צורף כנספח א' לתצהירו של מר גורדו). כן נרשם בהסכם המכר, כי בני הזוג ימין הסכימו למכור לבני הזוג גורדו את מלוא זכויותיהם בנכס, ולרשום על שמם את מלוא זכויות הבעלות בנכס ולמסור להם את החזקה בנכס (כאמור במבוא להסכם המכר).

6. עוד נרשם בהסכם המכר, כי בני הזוג ימין יעבירו לבני הזוג גורדו את החזקה הבלעדית בנכס ביום 15.11.11, בכפוף לתשלום התמורה המפורטת בהסכם (שם בסעיף 3.א). בנוסף הצהירו בני הזוג גורדו, כי הם יודעים שלנכס אין "טופס 4", ובני הזוג ימין התחייבו להוציא טופס כאמור, לא יאוחר מ-20 חודשים לאחר החתימה על ההסכם. בני הזוג גורדו היו זכאים לעכב 200,000 ₪ מכספי התמורה בגין זאת ולו הפרו בני הזוג ימין את התחייבותם זו, היה בכך לזכות את בני הזוג גורדו בסכום של 50,000 ₪ (סעיף 3.ב בהסכם המכר).

7. בהסכם המכר נרשם גם, כי בני הזוג ימין יעבירו לבני הזוג גורדו את מלוא זכויות הבעלות בנכס (סעיף 4.א) בעבור תמורה בסך של 2,425,000 ₪ (להלן: "התמורה") שתשולם כך: 650,000 ₪ במעמד החתימה על ההסכם בשיק לבנק משכן; 1,000,000 ₪ תוך 50 יום מהחתימה על ההסכם לצורך סילוק משכנתא הרובצת על הנכס ושכר טרחת עו"ד, כאשר היתרה תועבר לסילוק חובות שאינם בהסדר הוצאה לפועל; סך של 300,000 ₪ שישולם עד ליום 30.9.11 לאחר שהומצא אישור בית משפט להסדר כולל של כל חובות ההוצאה לפועל הרובצים על הדירה, וכנגד המצאת אישורי מס שבח ואישורי עירייה להעברה; וסך של 475,000 ₪ עד למסירת הדירה לידי בני הזוג גורדו, בכפוף לכך שמתוך סכום זה סך של 175,000 יועברו לצורך שיפוץ הנכס, קודם למסירתו (סעיף 5.ב בהסכם המכר). עוד הוסכם, שבכוונת בני הזוג גורדו לממן חלק מתשלום התמורה על ידי נטילת הלוואה או משכנתא, ובני הזוג ימין התחייבו לחתום על כל מסמך של הבנק המלווה כמקובל לצורך קבלת הלוואה לצורך זה (סעיף 5.ד בהסכם המכר). בנוסף, נקבע בהסכם המכר פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית, בסך של 245,000 ₪ (סעיף 8.ג).

8. כאמור, במועד החתימה על הסכם המכר חתמו בני הזוג ימין וגורדו על ההסכם הנוסף. במסגרת הסכם זה נקבע כי מר ימין "...ידאג על חשבונו ואחריותו לפצל את הדירה תוך 20 חודש, בהיתר מתאים, ובמידה ויצטרך להוסיף 200,000 ₪ שמקוזזים מתמורת המכירה של דירתו כאמור בהסכם המכירה הוא ידאג לממן את זה מכיסו מיידית על פי הצורך" (שם, סעיף 1). כן נקבע בהסכם הנוסף, כדלקמן: