הבניין יועד לבית אבות וקונה הדירה לא ידע על כך- לא יוכל להיפרע מהבנק שהיה המלווה הפיננסי של הפרויקט

פ ס ק  -  ד י ן

זוהי תביעה כספית על סך 200,000 ש"ח אשר הוגשה על ידי התובע,  שרכש דירה ברחוב ז'בוטינסקי 50 בגבעת שמואל מחברת יסודות יניב בע"מ. התביעה הוגשה כנגד הנתבע כמי שהיה המלווה הפיננסי של פרויקט הבניה, (להלן: "הבנק" / "הנתבע").

תמצית טענות התובע

חברת יסודות יניב בע"מ (להלן: " היזם") בנתה בנין ברחוב ז'בוטינסקי 50 בגבעת שמואל (להלן: "הבניין").

בשנת 2003 רכש התובע את דירה מספר  1207 בבנין (להלן: " הדירה"). בשלב זה, הבניין כבר היה בנוי, גמור ומאוכלס. התובע ידע שהנתבע, אשר הציע משכנתאות לרכישת הדירות, הינו גם המלווה הפיננסי של הבניה.

לטענת התובע, הנתבע ידע כל העת כי היתר הבניה שהוצא לבניית הבניין, הינו לדיור מוגן ו/או לאוכלוסיה מבוגרת ו/או לבית אבות, משכך, ידע הנתבע כי חל איסור ולא ניתן למכור בו דירות לקהל הרחב, אך לא גילה זאת לרוכשים כולל לתובע.

התובע נטל משכנתא מהנתבע ולצורך אישורה מסר לנתבע העתק מחוזה הרכישה, ממנו עולה בבירור, כי הבנק עצם את עיניו ולא יידע את התובע כי כל המפורט בהסכם אינו נכון.

בפועל, בבנין 286 דירות מאוכלסות ועוד 3 קומות מפולשות, אטומות מכוח פסיקת בית המשפט עקב חריגות בניה. באותן קומות אטומות קיימת אופציה ל-75 דירות נוספות והבניין כולו משועבד לנתבע.

בפועל, הבניין נבנה כמיועד לבית אבות, כאשר הקומה הראשונה בהתאם להיתר הבניה,אמורה לשמש כמחלקה סיעודית, ולכן הדירות בה קטנות במיוחד וכוללות חדר שינה, סלון, מטבחון וחדר אמבטיה. גם המתקנים והמערכות הציבוריות מכוונות לשמש כבית אבות, גם המעליות מתאימות לכך ורק פתח הכניסה לדירה אינו מתאים לכיסא גלגלים. 

הבנק אשר ידע כי היתר הבניה הינו עבור בית לדיור מוגן, הפר כלפי רוכשי הדירות את חובתו. לכן, טוען התובע, כי הינו זכאי לסעד של החזרת המצב לקדמותו, דהיינו, שעל הבנק לפצותו בהפרש, בין המחיר ששילם על הדירה בעת רכישתה, לבין ערכה הריאלי שהוא 30% פחות בהתאם לשמאות שצורפה לכתב התביעה.

לגרסתו, הבנק היה חייב לשלוט בפרויקט באמצעות מנגנוני הפיקוח שבידיו, היה חייב לפקח על הקבלן ועל היזם, הן מתוקף מחויבותו כלפי רוכשי הדירות והן עקב העובדה, שהיזם שיעבד את הפרויקט לטובת הבנק. הבנק אמור היה לעקוב אחרי היתרי הבניה והתכניות המאושרות, לדעת כי לא ניתן לבנין טופס 4 וטופס 5 כנגד גמר הבניה, וכי לא ניתן אישור איכלוס, כי לא היה אישור כיבוי אש וכי בבנין היו ליקויי בניה רבים.

לטענתו, הבנק ידע כי היתר הבניה מיועד לבית אבות ובניגוד לו הדירות נמכרו כדירות יוקרה. ידיעתו נובעת מקבלת העתקי כל חוזי הרכישה לצורך מתן משכנתאות. הבנק גם ידע שהדירות לא יוכלו להירשם על שם הרוכשים ברשם המקרקעין, וירשמו רק הערות אזהרה. הבנק לא דאג להנפיק לתובע מכתב החרגה בלתי מותנה.

התובע מודה אמנם, כי לבנק חובת סודיות כלפי היזם, אך הבנק יצר מצג שווא רשלני כלפי ציבור הרוכשים כאשר שמו הופיע על שלטי חוצות כבנק מלווה לפרויקט.

התובע טוען, כי הוצג בפניו מצג כוזב לפיו יהיה  שינוי עתידי קרוב של ייעוד הדיור למגורים. לכן הוא חתם בהסכם הרכישה, על הסכמתו לבניית קומות נוספות בבניין, כולל מתקני מותרות.

הנתבע הניח לבניין להיבנות כפי שהוא, בעוד התובע מסתמך עליו ופועל בהתאם למצגים שהוצגו לו. אילו ידע התובע, כי הבניין והיתר הבניה הם לדיור מוגן, לא היה רוכש שם דירה.

לגרסתו, מעבר לירידת ערך הדירה קיים נזק נוסף בקבלת שכר דירה נמוך וכי הייתה קונספירציה בין היזם לבנק, גם לגבי גביית כספי התמורה על ידי היזם לבנק ואי הוצאת מכתב שחרור לדירות שנרכשו.