אדוני ואח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ

צד שלישי: נ.ר.ש.א. לבנין והשקעות בע"מ

פסק דין

בפני תובענה אשר עניינה פיצויים בשל ליקויי בנייה, פיצוי בשל עיכוב במסירה ובשל עוגמת נפש.

העובדות בקצרה:

1. ביום 27.7.17 חתמו התובעים, ה"ה בני הזוג אדוני (להלן: "אדוני") על הסכם לרכישת דירה מספר 4 בבניין C1, אשר ברחוב מירון 8 בעיר מעלות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן (להלן: "הדירה" או "הפרויקט"), מהנתבעת - חב' ורדים השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "ורדים").

2. הנתבעת התקשרה עם צד ג' - חב' נ.ר.ש.א לבנין והשקעות בע"מ (להלן: "נרשא"), לשם בניית הפרויקט, ונרשא היא זאת שבנתה בפועל את הפרויקט.

3. התובעים קיבלו את החזקה בדירה באיחור מהמועד החוזי, ביום 30.6.19 (להלן: "מועד המסירה"), ולטענתם, לאחר קבלת החזקה בדירה נתגלו בה ליקויים שונים, כמובא להלן, ובשל אלה התובענה שבפני.

   ניהול התיק:

4. ביום 5.12.23 הודיעו אדוני וורדים על הסכמה דיונית חלקית למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש, וכי חוות דעתו לא תהא כפופה לתקנה 88(ד) לתקסד"א, ובהתייחס לחוות הדעת שצורפו לכתב התביעה וכן להגנת הצד השלישי. עוד הסכימו, כי המומחה יוסמך בכל מחלוקת שבין הצדדים וכן יהיה מוסמך לבצע בדיקות מקצועיות נוספות מכל סוג. נרשא בתורה לא נתנה הסכמה מפורשת להסדר זה.

5. באותו היום ניתנה החלטה המקבלת את ההסדר הדיוני שבין הצדדים, וביום 7.12.23 מונה המהנדס והשמאי, מר מיכאל קרבצ'יק, כמומחה ביהמ"ש (להלן: "מומחה ביהמ"ש").

6. מומחה ביהמ"ש מסר את חוות דעתו ביום 18.3.24 (להלן: "חווה"ד").

7. בהמשך לכך, אדוני וורדים שלחו, כל אחד מהם בנפרד, שאלות הבהרה למומחה, אשר נענו בתורן.

8. בימים 19.05.24 ו- 15.11.24 הוגשו בקשות מוסכמות, לרבות של נרשא, לאישור הסכמות דיוניות אליהן הגיעו הצדדים, ולפיהן, יוגשו תצהירי עדות ראשית מטעמם, ולאחר מכן יוגשו סיכומיהם, ויינתן פס"ד מנומק המסתמך על כלל המסמכים אשר בתיק, וללא קיום דיון הוכחות.

9. בהתאם לכך, תצהירי הצדדים בצירוף ראיותיהם הוגשו בתיק.

10. כל אחד מהתובעים הגישו תצהיר עדות ראשית. מטעם הנתבעת הגיש תצהיר מנהלה, מר דניאל גיטר, ומטעם צד ג' הוגש תצהיר של הנציגה של נרשא, אינג' תמימה שנאן גביש.

11. בהמשך, סיכומי הצדדים הוגשו בתיק.

    טענות הצדדים:

     

    התובעים - הזוג אדוני

12. לטענת אדוני, ורדים מסרה לידיהם דירה ובה ליקויים שונים, אשר אינם תואמים להתחייבויות החוזיות של ורדים, וכן בניגוד להסכמים, לתקנים ולדין.

13. הליקויים החלו להתגלות על-ידם בסמוך ולאחר קבלת החזקה בדירה במועד המסירה.

14. לטענת התובעים, המציאו לידי ורדים שתי חוות דעת בגין הליקויים, אשר נערכו ביום 11.7.19 וביום 3.5.20 ע"י המהנדס מר מיכאל ולדמן (להלן: "מומחה התובעים").

15. עוד טענו, כי במהלך הזמן ליקויים קיימים בדירה הוחמרו, וכן הופיעו ליקויים חדשים, בעיקר בתחום הרטיבויות והנזילות.

16. לכן פנו אל מומחה נוסף מטעמם, חב' אינפרטק, אשר ביצעה בדיקות בדירה במהלך חודש 10/22, והוציאה חוות דעת נוספת בגין הליקויים שמצאה, וכן חוות דעת בגין ליקויי הרטיבות שבדירה (להלן: "חוו"ד הרטיבות").

17. התובעים הוסיפו, כי ורדים ביצעה תיקונים חלקיים בלבד בהתאם לאמור בחוות הדעת שמסרו לידיה. כמו-כן, התיקונים שבפועל בוצעו בדירה היו מינוריים וקוסמטיים בלבד.

18. התובעים מפנים לעובדה, כי ורדים לא צירפה חוות דעת מטעמה, ואילו בחוות הדעת מטעם נרשא קיימת הודאה בתיקונים בשווי 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, לכל היותר.

19. התובעים מתייחסים לחווה"ד מומחה ביהמ"ש, וסבורים, כי יש לפצותם בהתאם לאמור בה.

20. עוד טענו, כי יש לקבל את קביעת המומחה ביחס לחסימת המסדרון ע"י דלת הממ"ד, ככזו הפוגעת בשווי הנכס, והנאמדת על ידו בסך של 5,000 ₪.

21. כן טענו, שיש להוסיף את הקביעה בדבר שווי ליקויים בסך של 850 ₪ בגין החלפת כנף דלת בשירותי האורחים וכיסוי מתג חסר (סעיפים 15.1 ו- 23.1 לחווה"ד), שכן אלו ליקויים שדווח עליהם כבר בחוות הדעת מטעם מומחה התובעים.

22. לשיטתם, יש להוסיף לכך את עלות מאתר הנזילות בסך 2,500 ₪, בהתאם לסעיף 35.1 לחווה"ד המומחה ובזיקה לחוו"ד הרטיבות מטעמם.

23. ביחס לליקוי הנזילות, טענו כי מומחה ביהמ"ש לא שלל את הצורך בתיקונים המפורטים בחוו"ד הרטיבות, וגם בתשובותיו לשאלות הבהרה שהומצאו לו בנושא, לא ידע להסביר את המלצתו בעניין.

24. התובעים מחדדים, כי המומחה לא ביצע כל בדיקה המתייחסת לליקויים המפורטים בחוו"ד הרטיבות, וגם ורדים ונרשא לא הציגו כל בדיקה שבוצעה, המתייחסת למסקנות שבחוו"ד זאת.

25. לכן לשיטת התובעים, יש מקום לקבוע כי יש לפצותם בסך של 97,784.83 ₪, הכוללים את סך הליקויים על פי חווה"ד של המומחה, כולל הפיצוי בגין ליקויי הרטיבות, בתוספת מע"מ בסך 18%, פיקוח הנדסי וכן 30% תוספת קבלנים מזדמנים.

26. התובעים טוענים עוד, כי אין לורדים ו/או לנרשא הזכות לבצע כיום תיקונים בדירתם, שעה שפנו אליהן בעשרות פניות וניתנו להן עשרות הזדמנויות לתקן את הליקויים, ואף נעשו בפועל ניסיונות רבים לתיקון על-ידי נרשא, אשר נכשלו.

27. מלבד הזכות לפיצוי בגין ליקויים בדירה, טוענים התובעים, כי עומדת להם הזכות לקבל פיצוי בשל מסירת הדירה לידם באיחור של 6.5 חודשים, שעה שהיה על ורדים למסור לידם את הדירה, לא יאוחר מיום 22.12.18, ואילו בפועל הדירה נמסרה לחזקתם רק במועד המסירה, קרי ביום 30.6.19.

28. על פי גרסת התובעים, ורדים לא התכחשה לחובתה לשלם להם פיצוי כספי בשל האיחור, אך שילמה פיצוי מופחת בסך 18,000 ₪ בלבד, ובניגוד להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק מכר דירות"), במסגרת הסכם פשרה, בו נדרשו התובעים לוותר על טענות ותביעות עתידיות.

29. התובעים עומדים על כי הוראות חוק מכר דירות הן הוראות קוגנטיות, וניתן להתנות עליהן רק לטובת הקונה.

30. לכן, הסכמה לקבלת פיצוי מוקטן, גם אם היא ניתנה בשעתו מרצון, אינה תקפה.

31. התובעים לפיכך סבורים, כי יש לפצותם בסך של 25,875 ₪ עבור יתרת הפיצוי הנובע מעיכובים שחלו במסירה של הדירה, ועל בסיס שכ"ד חודשי בשווי 4,500 ₪.

32. עוד ביקשו התובעים פיצוי עבור מיטלטלין, אשר לטענתם ניזוקו בשל ליקויי הרטיבות.

33. התובעים פירטו, כי ריהוט חדש שרכשו נהרס לחלוטין, וכי היה צורך לזמן בעל מקצוע לניקוי מזרנים שניזוקו.

34. לתמיכה בטענתם זו, התובעים צירפו קבלה ע"ס 11,500 ₪, כאסמכתא לשווי הריהוט שנהרס.

35. בנוסף ביקשו התובעים, כי בית המשפט יפסוק להם פיצוי בגין נזק שאינו ממוני (עוגמת נפש, אי נוחות, טרחה, מניעת הנאה מהדירה, וכד') בסך 39,000 ₪.

36. התובעים ביקשו גם החזר עבור הוצאות שהוציאו בגין מומחים בהם נעזרו, החזר עבור תשלום חלקם בשכ"ט מומחה ביהמ"ש וכן אגרות משפט, והכל בסך של 24,845 ₪.

    הנתבעת - ורדים

37. לעמדת ורדים, היא מצאה עצמה שוב בין הפטיש לסדן כתוצאה מפרויקט מחיר למשתכן שיזמה, ושבוצע בפועל ע"י נרשא, זאת משעה שמצד אחד מצויה נרשא, שבנתה לטענת ורדים מאות דירות בפרויקט זה באופן בינוני, באופן שהוגשו נגדה עשרות תביעות מצד דיירים בגין ליקויי בנייה בדירותיהם, ובמסגרתם נאלצת ורדים להגיש הודעות לצד שלישי נגד נרשא בכדי להימנע מספיגת נזקים. מהצד השני מצויים התובעים, אשר לטענת ורדים, במסגרת 'טרנד' חדש הגישו במקרה זה תביעה מנופחת וללא פרופורציה.

38. ורדים טוענת כי חוו"ד המומחה רוקנה מתוכן את טענות התובעים לליקויים בדירה.

39. לטענת ורדים, נרשא מחויבת, כקבלן הביצוע של הפרויקט, לשאת בכל פיצוי שיושת על ורדים, וכי נרשא לא הציגה למעשה כל הגנה אמיתית.

40. ורדים מפנה בהקשר זה אל ההסכם הפאושלי המלא אשר בינה ובין נרשא, והמטיל על האחרונה (נרשא) אחריות מלאה וכוללת, ובכלל זאת אחריות לתיקון ליקויים שיתגלו בדירה.

41. עוד היא מפנה אל הליכים נוספים שהתנהלו בינה ובין נרשא במסגרת ת"א 8524-09-20, תביעה ותביעה שכנגד בבית המשפט המחוזי בחיפה, הליכים אשר הסתיימו בפס"ד מיום 23.5.24 (מחוזי חיפה, כב' השופט חננאל שרעבי, להלן: "פסה"ד").

42. ורדים מפנה אל הקביעות בפסה"ד, והנוגעות לענייננו:

    • הקביעה ביחס לאחריות לעניין הניהול ותיאום התכנון - "שנרשא היתה אחראית על ניהול ותיאום התכנון של הפרוייקט עם חתימת הסכם הבניה" (סעיף 45 לפסה"ד).

    • הקביעה ביחס לנושא ליקויי הבנייה – " .. כל טענת דייר לליקויים, צריכה בכל מקרה להיות מועברת לנרשא לבחינת הליקויים וביצוע תיקונים ... ככל שהדבר מגיע לתביעה משפטית של הדייר, בכל מקרה אחריותם של ורדים ונרשא, כמו גם מהות, חומרת ועלות תיקון הליקויים (או פיצוי בגינם ככל שאינם ניתנים תיקון), תתבררנה יחדיו באותה תביעה ... כך שמהות התיקונים, חומרתם, אפשרות תיקונם, ו/או סכום הפיצוי בגינם ייבחנו לא רק על ידי ורדים, אלא גם על ידי נרשא.

      בנוסף, טוב וראוי שסוגיית הליקויים על כל מורכבותה – תתברר בהליך בו יהיו מעורבים גם הדיירים ולא רק ורדים ונרשא, כבהליך דנן" (סעיף 98 לפסה"ד).

43. ורדים עומדת על כי נרשא נטלה על עצמה את ביצוע הפרויקט כולו, החל מתיאום התכנון וכלה בביצוע עבודות הפיתוח, וכן אחריות מלאה לטיב הדירה המוגמרת.

44. כך, לעמדתה, כפועל יוצא מפסה"ד, מלוא האחריות על ליקויי הבניה וכן על פגמים תכנוניים נופל על כתפי נרשא.

45. ורדים טוענת בנוסף, כי לאורך שנים מאז מסירת הדירה לידי התובעים, לא הייתה מודעת כלל לכך שקיימים בה ליקויים שלא סולקו ולא טופלו.

46. לורדים נודע על קיומם של הליקויים מושא התביעה רק במכתב התראה שקיבלה מהתובעים בחודש 11/22, שהוכן לצורך התביעה דנן.

47. כך, ורדים מפנה למיילים המועטים, שצירפו התובעים לכתבי טענותיהם, הממוענים לנרשא בלבד בנושא הליקויים.

48. מכאן לעמדתה, פעלה בתום לב וסברה שנרשא מטפלת באופן מלא וראוי בתובעים.

49. מכאן, אף נובעת דרישתה של ורדים לבצע את התיקונים בדירה בעין.

50. אף זאת, לטענת ורדים שעה שמלוא האחריות על הליקויים רובצת על כתפי נרשא, ומשנרשא הפרה את ההסכם ביניהן, הרי שיש להטיל על כתפיה את מלוא החיובים "ההיקפיים", כגון עוגמת נפש, נשיאה בהוצאות וכדומה.

51. לעמדת ורדים, נרשא עמדה בקשר ישיר עם התובעים בעניין הליקויים שנתגלו בדירה, לאחר מועד המסירה, ופעלה בהתאם לדו"ח הליקויים שהומצא לה.

52. ורדים מפנה לפסיקה שהתקבלה במסגרת אחד ההליכים האחרים והנוספים שהתנהלו בין הצדדים, ובה התקבלה במלואה הודעת צד שלישי כנגד נרשא, אגב הפחתה ניכרת של סכום התביעה, וכאשר במהלך ההתדיינות נקבע, בנסיבות דומות לענייננו, כי נרשא הרחיבה חזית (ת.א. 11006-05-21 אסי אלכסנדרוביץ' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ (פורסם בנבו, 15.10.23); (להלן: "עניין אלכסנדררוביץ'"). ערעור מצד נרשא לביהמ"ש המחוזי בעניין זה - נדחה.

53. אשר לטענה לעניין פיצוי בשל עיכוב במסירת הדירה, מפנה ורדים אל הסכמי הפשרה שנחתמו בין הצדדים.

54. ורדים הודתה במסירת הדירה באיחור. ורדים מסרה, כי ניהלה מו"מ עם דיירי הפרויקט כדי להגיע להבנות לגבי אופן הפיצוי. התובעים היו מיוצגים במו"מ באמצעות באי כוח, וכחלק מקבוצת דיירים גדולה יותר. בין הצדדים התנהל דין ודברים באמצעות באי כוחם, וסוכמו מפתחות מוסכמים לפיצוי בסיוע שמאים הבקיאים בתחום.

55. ורדים והתובעים הגיעו לשני הסכמי פשרה: האחד שהתייחס לתקופה שעד 30.5.19, ועל פיו התובעים, כמו דיירים נוספים, קיבלו סכום גלובלי של 18,000 ₪, וכנגד ויתור מפורש על טענות נוספות ביחס למועד מסירת הדירה.

56. הסכם שני התייחס לחודש 6/19, שכן הדירה נמסרה ביום 30.6.19. על פי הסכם זה קיבלו התובעים סך של 4,500 ₪, המהווים שכ"ד ע"ס 3,000 ₪ לחודש, מוכפל במקדם 1.5. גם במסגרת הסכם זה ויתרו התובעים על טענותיהם ביחס לעיכוב במסירת הדירה (לעיל ולהלן: "הסכמי הפשרה").

57. ורדים מסרה, כי שילמה לתובעים את הסך הכולל של 22,500 ₪ בדרך של קיזוז מחובם של התובעים, וכמשתקף בכרטסת שצירפה.

58. ורדים דוחה את הטענה כי התובעים קיבלו כפיצוי רק 18,000 ₪, וכן דוחה את עצם הטענה כי הסכמי הפשרה בטלים מעיקרם.

59. ורדים הוסיפה, כי הסכמי הפשרה אינם מקפחים את התובעים.

60. התובעים לא הציגו כל ראשית ראיה בדמות אסמכתא (כגון חוו"ד שמאית) לעניין גובה שכ"ד ראוי לשעתו, ולכן אין ממש בטענתם כי הסכמי הפשרה מקפחים אותם.

61. אף זאת, כיון שזכויות התובעים בנוגע לעיכוב במסירת הדירה הן קוגנטיות, ורדים הייתה מעוניינת לפצות את התובעים.

62. היקף הפיצוי אינו נקוב בחוק, ולכן נדרשו הצדדים להחליט יחדיו מהו סכום הפיצוי אשר יאפשר לסיים מחלוקת זו ביניהם. הצדדים הגיעו להסכמות (הסכמי הפשרה), ואדוני קיבלו פיצוי כספי בהתאם לכך.

63. ורדים אינה מקבלת את טענת התובעים, כי הסכמי הפשרה כשלעצמם מהווים פגיעה ו/או ויתור בזכותם הקוגנטית על פי החוק. מדובר לעמדתם בניסיון לבטל הסכמים סופיים וברורים.

64. כמו-כן טענה, כי אין לקבל טענות התובעים לעניין עוגמת נפש שנגרמה להם, שעה שלא הוכיחו בעניין זה דבר, וכל שהציגו היה פניות בודדות שלהם אל נרשא לעניין קיום הליקויים בדירה, ופניה אחת אל ורדים באמצעות מכתב ההתראה בטרם הגשת התביעה.

65. כך גם טענה כנגד פסיקת הוצאות לתובעים, וטוענת כי התובעים הצטיידו באופן מיותר בחוו"ד רבות מטעמם, שלא היה בהן צורך ושנופחו לצרכי התביעה.

    הצד השלישי - נרשא

66. נרשא טוענת, כי על פי הסכם המכר שבין התובעים ובין ורדים, התובעים אינם זכאים לפיצוי אלא רק לתיקון של ליקויים ו/או אי התאמות שנתגלו בדירתם.

67. לעמדתה, פסיקת פיצוי בגין ליקויי בנייה, ללא קביעה כי יש לבצע תיקון בפועל של הליקויים, מביא לידי עידוד הותרת דירות שאינן תקניות, ואשר ימכרו בעתיד בשוק החופשי, כאשר כבר התקבלו בעניינן פסקי דין.

68. לטענתה, התובעים פנו אליה ב- 11.7.19 – ו- 30.5.20 באמצעות שתי חווה"ד של מומחה התובעים. כלל הליקויים שנכללו בחוו"ד אלה טופלו בזמנו במסגרת תקופת הבדק על-ידי נרשא.

69. לגרסת נרשא, התובעים החליטו לתבוע רק לאחר 4 שנים ממועד קבלת הדירה לידם, וכאשר תקופת הבדק הסתיימה.

70. עוד מסרה נרשא, כי ביצעה תיקונים בדירת התובעים, ועד שאלה החליטו למנוע כניסת נציגי החברה לדירה.

71. נרשא מפנה לפסיקה, על פיה ככל שלא ניתנת לקבלן הזדמנות ראויה לתקן את הליקויים, ובחלוף הזמן, הרי שיש מקום להורות על הפחתת גובה הפיצוי בהתאם לחוות דעת המשקפת את עלות התיקון.

72. אשר לחווה"ד מאת מומחה ביהמ"ש, סבורה נרשא, כי לא ניתן לבסס קיום של נזקים במועד המסירה, שכן חווה"ד נתמכת בצילומים המתעדים את המצב במועד הביקור של המומחה בדירה. לכן יש קושי ראייתי בחווה"ד, ולא ניתן להסתמך עליה בכל הנוגע למצב הדירה בעת המסירה בפועל לתובעים.

73. נרשא נסמכת על חוו"ד המומחה מטעמה, אשר צורפה אל כתב הגנתה (להלן: "חוו"ד נרשא").

74. עוד טענה, כי הערכת הליקוי הנקוב בסעיף 3.2 לחווה"ד, שעניינו היצרות המסדרון עקב דלת הממ"ד, מהווה חריגה מתפקיד וסמכות המומחה, שכן נדרשת לשם כך הערכת שמאות, וכמו- כן, המדובר בלקות תכנונית ולא ביצועית.

75. אשר לפגם הנטען בכנף הדלת (סעיף 15.1 לחווה"ד), טענה כי אין להביאו בחשבון, שכן הנזק הזה אינו באחריותה.

76. ביחס לנזקי הרטיבות, טענה נרשא, כי המומחה כלל לא ביצע בדיקה לעניין זה, ואין מקום להביא בחשבון פיצוי לתובעים בגין נזקים אלה.

77. נרשא עומדת על כך, כי לא הוכח מה היו הליקויים בדירה במועד המסירה ולא הוכח מה היקף הליקויים שלא תוקנו על-ידה בפועל, שכן נרשא ביצעה תיקון לכל הליקויים שהיו בחוות דעת מאת מומחה התובעים.

78. נרשא מפנה אף היא אל פסה"ד, וטוענת כי במסגרתו נקבע כי ורדים לא הוכיחה זכאות לפסיקת פיצוי בגין ליקויי בניה.

79. עוד טענה, כי נקבע שלא ניתן לקבל את טענות ורדים לרשלנות מצד נרשא, שכן לא די בפניה או במכתב שיקבע שצד התרשל.

80. נרשא דוחה את הטענות לפיצוי התובעים בגין עוגמת נפש, שעה שלא הציגו כל ראיה התומכת בנזק כלשהו.

    דיון והכרעה:

81. לאחר שעיינתי בכלל כתבי בי-הדין אשר בפני, ובכלל זאת בתצהירים ונספחיהם, בחוו"ד מומחה ביהמ"ש וכן בתשובותיו לשאלות ההבהרה, מצאתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה בהתאם לאמור בחוו"ד מומחה ביהמ"ש, וכי דין הודעת צד ג' כלפי נרשא, להתקבל.

82. למען שלמות התמונה הכוללת יש להזכיר, כי תובענה זו הינה אחת משורה של תובענות אותן הגישו רוכשי דירות שונים בפרויקט נגד ורדים, אשר בתורה הגישה הודעת צד ג' נגד נרשא, וזאת בגין ליקויי בניה, עיכוב במסירה, וכן בגין נזקים עקיפים נוספים, שנגרמו להם כתוצאה מאותם ליקויים.

83. חלקן של תביעות אלה עדיין מתבררות בבתי המשפט ובחלקן ניתנו כבר פסקי דין ולרבות של מותב זה (ת"א 2656-05-21 סרי ואח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ פס"ד מיום 1.6.24), שם נדונו בהרחבה מרבית הסוגיות הטעונות הכרעה גם בענייננו כאן.

84. חזרה לענייננו - יש תחילה לקבוע, כי ורדים היא זו שהתחייבה כלפי התובעים במסגרת ההסכם (ראו נספח 1 לתצהיר עדות ראשית של אדוני), ובין היתר, התחייבה בסעיף 30 להסכם, כי היא האחראית לאי התאמות, ובסעיפים 31 – 34 התחייבה כלפי התובעים לתקן את הפגמים (בכפוף לתנאים המפורטים שם).

    ליקויי הבנייה

85. כידוע, סטייה מחוו"ד מומחה מטעם בימ"ש תעשה רק לאור נימוקים כבדי משקל ו/או טעויות בולטות (ע"א 293/88חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי(פורסם בנבו, 23.4.1990);ע"א 3056/99שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936 (2002)).

86. בד בבד, בית המשפט הוא בעל שיקול הדעת והוא המכריע על פי כלל הראיות שבפניו, ואינו מוגבל לאמור בחוו"ד המומחה בלבד (ע"א 3212/03נהרי נ' דולב חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, 24.11.2005); ע"א 2160/90רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170).

87. בענייננו – אדוני וורדים שלחו שאלות הבהרה למומחה ביהמ"ש שנענו, וכלל הצדדים ויתרו על חקירתו, כאשר מי מהצדדים לא טען ולא הצביע על קיומו של טיעון כבד משקל כנגד מסקנות המומחה בחווה"ד.

88. חווה"ד עצמה של המומחה הינה מעמיקה, מנומקת ומקיפה.

89. המומחה נתן פתרון לאופן התיקון עבור כל ליקוי בדירה עליו הלינו אדוני באמצעות חוות הדעת מטעמם, תוך הצגת תשובת המומחה מטעם נרשא, והעריך את שווי ביצוע התיקון.

90. אזכיר שוב, כי ורדים לא צירפה חוות דעת מומחה מטעמה, וגם לעובדה זו נתתי משקל במסגרת קביעותיי שלהלן.

91. תשובות המומחה לשאלות ההבהרה מפורטות ונותנות להן מענה מקיף, ומשכך מצאתי לנכון לאמץ את המלצותיו בחווה"ד במלואן.

92. המומחה הפנה בחווה"ד למספר עניינים נקודתיים המחייבים תחילה הכרעה שיפוטית:

    • סעיף 15.1 לחווה"ד: מתייחס לפגם בכנף דלת בשירותי האורחים – המומחה איתר נפיחות נראית לעין בכנף הדלת. לדעת המומחה – "פגם מסוג זה נוצר ברוב המקרים מהצפה של המקום במים או שטיפה בכמויות מים". עיון בפרוטוקולי המסירה של הדירה, שצורפו כנספח ד' לכתב הגנה של נרשא, מלמד כי לא הייתה תלונה של התובעים בזמן אמת על ליקוי שכזה. משכך, קיים קושי לקבל את גרסת התובעים, כי קיבלו את הדירה לחזקתם עם נפיחות בדלת שירותי האורחים.

    • סעיף 23.1 לחווה"ד: מתייחס לחוסר ביחידת כיסוי למתג חשמל. על פי המומחה – ".. לא ברור לי איך עד כה הנושא לא עלה ועולה רק כעת – זאת בהתייחס לעובדה שלא מדובר בליקוי שדייר לא יודע להצביע עליו". יש לציין, כי גם ליקוי זה אינו מוזכר בפרוטוקולי המסירה כאמור. משכך, איני מוצא לקבל את טענת התובעים לליקוי ברכיב זה הנובע ממחדל של ורדים.

93. אשר לליקוי המתייחס לבליטת דלת הממ"ד למסדרון (סעיף 3.2 בחווה"ד): המומחה מצא כי "מדובר בפגיעה בשווי הנכס בגבולות של 5,000 ₪". במענה לתשובות לשאלות ההבהרה מאת ורדים, מיום 12.5.24, הסביר המומחה, כי מהות הליקוי היא בליטת הדלת מעבר למותר על פי תקנות התכנון והבניה. עוד הסביר, כי לא הוצגה בפניו תכנית המלמדת כי מדובר בליקוי תכנוני או בביצוע. בנוסף נשאל: "ככל שמדובר בליקוי תכנוני (ורק אם מדובר בליקוי תכנוני), נא אשר כי הגורם האחראי לניהול ותיאום תכנון הוא זה שנושא באחריות לקיומו של הליקוי", וענה – "נכון".

94. כאמור, בפסה"ד שניתן בבית המשפט המחוזי בעניין ורדים ונרשא נקבע, כי נרשא אחראית על ניהול ותיאום התכנון לאחר החתימה על הסכם הבנייה ביניהן.

95. אמנם ורדים אחראית כלפי התובעים לבניית דירה העומדת בתקנות ובתקנים הנדרשים, אך במישור היחסים שבין ורדים ובין נרשא, הרי שיש לחייב את נרשא גם בגין מלוא נזק תכנוני זה.

96. אעיר עוד בהקשר לטענת נרשא ביחס לרכיב זה, כי המומחה הינו מהנדס וגם שמאי מקרקעין, ולכן במסגרת כישוריו המקצועיים, הוא יכול מקצועית לבצע הערכת גובה הנזק התכנוני הנדון.

97. הליקויים המנויים בדו"ח הרטיבות: עיון בדו"ח (נספח 10 לכתב התביעה) מלמד כי הוא מתייחס לדירות 2,4 ו- 6 בבניין. עיון בנספח 12 לכתב התביעה מעלה, כי התובעים נשאו בכשליש מהשכר ששולם לחברה שערכה את דו"ח הרטיבות (ראו חשבונית מס ע"ש התובעים אשר גובהה כשליש מסך הקבלה).

98. מן המסקנות שבדו"ח זה למדים, כי הדירה של משפחת אדוני סובלת מרטיבות בתקרת וקיר הסלון, שמקורה מתקלה בניקוז המרפסת שבדירה מעל (דירה 6).

99. בדו"ח נרשא, קיימת גם כן התייחסות לנזק זה – "בתקרת הסלון נצפו סימני רטיבות כנטען. הסימנים מצביעים על בריחת רטיבות מקולטן מרפסת הדירה שמעל. יש לבדוק את הקולטן ולאחר את מקור סימני הרטיבות במרפסת הדירה שמעל. בגמר התיקונים ניתן יהיה לבצע תיקוני טיח וצבע" (סעיף 1.4.4 לדו"ח נרשא וכן בסעיף 1.4.8 שם).

100. ביחס לנזק זה, מומחה ביהמ"ש מאשר גם הוא בחווה"ד כי יש סימני התקלפות של צבע באותו מיקום בסלון, והמליץ על ביצוע תיקוני שפכטל וצבע בסך 400 ₪ (סעיף 5.1 לפרק "טיח וצבע" בחווה"ד).

101. עוד על פי הממצאים והמסקנות שבדו"ח הרטיבות – בתקרת המטבח של דירה 2 יש רטיבות הנובעת מניקוז לקוי במרפסת של דירה 4 (דירת התובעים). כן נמצא ליקוי בצינור ניקוז מי גשם העובר מגג הבניין דרך קיר חדר ההורים בדירה 4.

102. יש לציין, כי במסגרת הדו"ח של נרשא צוין מפורשות כי אינו כולל איתור רטיבות, שכן תחום זה אינו מבוצע ע"י עורך הדו"ח.

103. מומחה ביהמ"ש התייחס לשלושת התקלות שתוארו בדו"ח הרטיבות: "אם יש בעיה של כשל בצינור ניתן לבצע תיקון פנימי בעלות של כ- 3,000 ₪ לנקודה. אם הצדדים רוצים לוודא שיש בעיה יש לזמן לשם כך מאתר. המחיר על פי חוות דעתי: תיקון 9,000 ₪ - מאתר 2,500 ₪ - לא נכלל בסיכום." (סעיף 35.1 לחווה"ד).

104. דהיינו, המומחה לא ביצע בדיקה למקור הרטיבות, אך בהחלט המליץ על דרך פעולה לבדיקה.

105. אם כך, דומה כי אכן קיימים נזקי רטיבות לדירה דנן בתקרת הסלון ואף בקיר בחדר ההורים. אולם, כמשתקף בדו"ח הרטיבות (המתאר בדיקה מקיפה ומעמיקה לנושא) המקור לרטיבות נעוץ בצינור ניקוז השייך לבניין כולו ואשר פתחו העליון בגג, וכן צינור ניקוז מי גשמים המנקז את מרפסת דירה 6.

106. חרף ממצאים אלה, המופיעים בחוו"ד הרטיבות שצירפו התובעים, לא מצאו לנכון התובעים לצרף את בעלי דירה 6 ו/או נציגות הבית המשותף כצדדים נוספים וראויים לתביעה, ולצורך בירור יסודי ומקיף של הנושא, וככל שהיה עולה הצורך – מינוי מומחה לעניין זה מטעם בימ"ש. כך, גם לא ביקשו פיצול סעדים לעניין זה.

107. אף זאת, כעולה מחוו"ד הרטיבות, תיקוני נזקים אלה, ובהנחה כי אכן קיימים בפועל וכמשתקף מחוו"ד זאת, ניתן לבצע באמצעות גישה לגג וכן לדירה 6.

108. כיוון שבעלי דירה 6 ו/או נציגות הבית המשותף אינם כאמור חלק מהליך זה, אין באפשרותי ליתן הוראות אופרטיביות הנוגעות לתיקון נזקים אלה ו/או לכימותם, וכן לא ניתן אף לדון בחלוקת האחריות בין ורדים / נרשא / ובעלי הדירות האחרות ואו הנציגות של הבית המשותף, ביחס לנזקים אלה.

109. אציין עוד, כי בתצהיר מטעם נרשא, מתואר בסעיף 7 תיקון שבוצע לרטיבות בחדר ההורים לאחר שהתובעים פנו לחברה חיצונית לאיתור הרטיבות (שם החברה אינו מצוין). אין בתצהיר פירוט לגבי מועד ביצוע ניסיון התיקון, והאם נעשה בהקשר לממצאי חוו"ד הרטיבות. כמו-כן לא צורף דו"ח המפרט את הנעשה. מנגד טענו התובעים בתצהיר מטעמם, כי תחילה בוצעו תיקונים קוסמטיים בלבד וללא איתור מקור הנזילה, ולאחר מכן נאלצו לפנות אל החברה שאיתרה את מקור הנזילה (סעיף 20 לתצהיר אדוני). גם בתצהיר זה אין פירוט המועדים של ביצוע התיקונים הנטענים.

110. כך או אחרת, אין באמור בתצהירי הצדדים, שמסרו נתונים חלקיים כאמור, כדי לשנות את מסקנתי לעניין זה.

111. אשר לנזק הקיים בצינור המנקז את מרפסת דירה 4, והגורם לרטיבות במטבח של דירה 2 – מאחר שלא הוצגה בפני כל ראיה אחרת הסותרת ממצא זה, אני מוצא כי יש להורות על פיצוי אדוני בשל הצורך בביצוע תיקון זה ובהתאם להערכת המומחה – סך של 2,500 ₪ עבור מאתר וסך של 3,000 ₪ עבור תיקון פנימי.

112. סיכום ביניים – סך הליקויים על פי חוו"ד המומחה מסתכמים לכדי 38,600 ₪.

113. לאחר הוספת עלות פיקוח וכן מע"מ – 50,103 ₪.

114. לסך זה יש להוסיף סך של 5,000 ₪ הנובע מהכשל התכנוני בבליטת דלת הממ"ד למסדרון.

115. סה"כ – 55,103 ₪.

      

     תיקון הליקויים או מתן פיצוי 

116. ורדים וכן נרשא עומדות בסיכומיהן על זכותן היסודית לבצע את התיקונים הנדרשים בעין בדירה, זאת בהתאם לסעיף 4ב לחוק מכר דירות.

117. על פי ההלכה, אכן יש לתת למוכר את ההזדמנות לתקן ליקויים שהתגלו, וחובתו לבצעם בתוך זמן סביר, אולם זאת רק בשעה שרצון המוכר הינו כן ואמיתי, הוא מודה בקיומם של הליקויים וכי לא נעשו ניסיונות כושלים בעבר לבצע התיקונים על ידו (ראו למשל - ע"א 4050/15 גוברין נ' לבנשטיין ואח' (פורסם בנבו, 28.12.17); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל ואח', פ"ד נב(4) 563 (1998); ע"א 472/95 לוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858 (1996); ת"א (י-ם) 978/95רמי ולבנה מילון נ' שיכון עובדים בע"מ(פורסם בנבו, 24.4.01).

118. בענייננו, ורדים הכחישה קיומם של ליקויי בנייה בדירת התובעים, בין היתר, מחמת חוסר ידיעה.

119. כך למשל, בסעיף 3 לכתב ההגנה, הכחישה ורדים כי נפלו ליקויי בנייה בדירת התובעים; בסעיף 20 התנערה כליל מאחריותה וככל שימצא ליקוי בנייה כזה או אחר, והפנתה את מלוא האחריות אל נרשא; כך גם בסעיף 27 טענה כי לא הוטל עליה לתקן ליקויים; בסעיף 29 טענה כי מלוא האחריות לפיצוי בשל ליקויי בנייה מוטלת על כתפי נרשא; בסעיף 47.6 טענה כי ממסמכי פרוטוקול המסירה של הדירה לתובעים למדים כי לא נתגלו בה ליקויים מהותיים אשר לא תוקנו או טענות לליקויים שלא תוקנו.

120. נרשא מצידה טענה בסעיף 8 לכתב הגנתה טענה אשר מוטב היה כי לא תשמע – "התובע נוטה לחשוב ולמצער כי קנו דירה בפרויקט יוקרה ולא פרויקט במחיר המשתכן" (כך במקור – צ.כ.).

121. למותר לציין ולהבהיר, כי גם בפרויקט במחיר למשתכן, כפי הפרויקט דנן, הרוכשים זכאים לקבל לידיהם דירה ללא ליקויי בניה, וזוהי נקודת המוצא שצריכה להיות אל מול עיני הקבלן המבצע של הפרויקט, כמו-גם היזם.

122. נרשא טענה שוב ושוב כי קיבלה לידיה את חוות הדעת של מומחה התובעים, וביצעה תיקונים לכל הליקויים שנמנו שם.

123. יצוין בהקשר זה, כי התובעים צירפו חלק מפניותיהם בנוגע לליקויים בנספח 10 לתצהירם. אולם עיון בהם מלמד, כי המדובר בפנייה מאוחרת אחת בלבד מיום 25.5.22, ועניינה ליקויי הרטיבות הנטענים. בהמשך צורף מכתב ההתראה טרם הגשת התביעה דנן.

124. עובדה היא, כי חווה"ד של מומחה ביהמ"ש מצביעה על קיומם של ליקויים שטרם תוקנו, והמומחה מטעם נרשא מסר אף הוא, כי קיימים אי אלו ליקויים שטרם באו על פתרונם. ראו לדוגמה ובאופן חלקי מתוך חוו"ד נרשא – סעיפים 1.5, 2.1, 2.2, 2.4.1, 3.1, 7.2, 7.3, ועוד.

125. עולה מהאמור וכך אני קובע, כי הרצון שהביעו ורדים ובעיקר נרשא, לתקן את הדרוש בעין בדירת התובעים, אינו רצון כן ואמיתי, שהרי דבר לא מנע מהן, ובעיקר מנרשא, איתורם של הליקויים ותיקונם באופן ראוי ובתוך זמן סביר ועד למועד הגשת התביעה, כאמור בסעיף 4ב לחוק המכר דירות.

126. מההתכתבות שצירפו התובעים כאמור עלה, כי רק ב- 25.5.22 הודיעו אדוני כי איבדו את אמונם ביכולת של נרשא לבצע תיקונים כראוי בדירה, וכדבריו של מר הוד אדוני: "נתתי לכם מספר רב של הזדמנויות לתקן את הליקויים, ובין היתר לנסות לפתור את הרטיבויות. אתם במשך מס' רב של הזדמנויות ניסיתם אך ללא הצלחה".

127. יש בכך, כדי להצביע שאין מקום להורות כעת, כשש שנים לאחר מסירת הדירה לתובעים, על ביצוע תיקונים בעין, ולאחר שנרשא לא הצליחה לבצע כראוי אף את התיקונים אליהם נדרשה.

128. נוכח האמור, אני קובע כי יש מקום לפסוק פיצוי לתובעים חלף ביצוע תיקונם של הליקויים בדירת התובעים בעין.

129. בהתאם לכך, אני מאמץ את המלצת מומחה ביהמ"ש בסעיף 2 לפרק הסיכום בחווה"ד, לתוספת עלות של 30% בגין ביצוע עבודות ע"י קבלנים מזדמנים מטעם התובעים, קרי תוספת של – 17,736 ₪ כולל מע"מ.

      

     פיצוי בשל עיכוב במסירה הדירה

130. ורדים הודתה כי הדירה נמסרה לתובעים באיחור, ותחת מועד המסירה החוזי – 22.12.18, הדירה נמסרה להם ביום 30.6.19, הוא מועד המסירה בפועל.

131. פועל יוצא מעיכוב זה, העומד על 6 חודשים ו- 8 ימים – הצורך לפצות בגינו את התובעים.

132. סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות בנוסחו כפי שהיה בתוקף עת חתמו הצדדים על הסכם הרכישה (ביום 27.7.17) – קבע:

     "(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

     (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;"

133. סעיף זה יש לקרוא יחד עם סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה."

134. בהתאמה, עתה יש לבחון את הסכמי הפשרה שנחתמו בין הצדדים לאורם של הוראות חוק אלה.

135. התובעים, בהיותם מיוצגים על ידי באי כוח, ניהלו ביחד עם רוכשי דירות אחרים בפרויקט משא ומתן עם ורדים על גובה הפיצוי המגיע להם בשל אותו עיכוב שחל במסירה.

136. אדוני הצהיר, כי נחתם הסכם פשרה לעניין גובה הפיצוי, והודה כי שולם לידיו פיצוי בסך 18,000 ₪ (סעיף 5 לתצהיר). בד בבד טען, כי על פי הסכם הפשרה היה לבצע את החישוב על פי גובה שכ"ד של 4,500 ₪ לחודש (סעיף 6 לתצהיר).

137. אדוני צירף כנספח 4 לתצהירו את שני הסכמי הפשרה מיום 20.6.19, שעניינם תשלום הפיצוי בגין העיכוב במסירת הדירות לרוכשים בפרויקט:

     האחד, שנושא עמ' 1, קובע פיצוי בסך 18,000 ₪ בגין מסירת הדירה עד ליום 30.5.19. עוד נקבע כי ככל שהדירה לא תימסר לאדוני עד למועד זה, הרוכשים יהיו זכאים לתשלום נוסף על פי הסכם המכר והדין.

     ההסכם השני, הנושא שני עמ', עניינו תשלום סכום נוסף לאיחור במסירה עד ליום 30.6.19, ובהתאם לסכומים עליהם הסכימו הצדדים וכמפורט בסעיף 4 להסכם זה.

138. עוד הוסבר באופן מפורש בהסכם הפשרה השני, כי הפיצוי לדירת 5 חדרים (כדירת התובעים) הוא 4,500 ₪ לחודש ו- "למען הסר ספק, הסכומים דלעיל מתייחסים לחודש עיכוב מלא ומגלמים שווי לאחר מכפלה של 1.5% בהתאמה לכל דירה". דהיינו – גם האופן בו חושב גובה הפיצוי הנוסף מפורט בהסכם.

139. עוד הוסכם על מנגנון לחישוב פיצוי ככל שיהיה עיכוב נוסף מעבר לזה הנקוב בהסכם. כמו- כן הסכימה ורדים לשאת במלוא שכ"ט עורכי הדין שייצגו את אדוני במו"מ.

140. אדוני לא מצאו לנכון לפרט בתצהיריהם כיצד הפיצוי שולם לידיהם, אלא רק טענו באופן כללי, כי הסך של 18,000 ₪ אכן שולמו לידם.

141. מנגד, תצהירו של מר גיטר מטעם ורדים הוא מפורט, וממנו למדים, כי מלוא הפיצוי בגין העיכוב במסירה שהוסכם במסגרת שני הסכמי הפשרה, האחד בסך 18,000 ₪ והשני בסך 4,500 ₪ - וביחד 22,500 ₪, שולמו לידי התובעים, על דרך של קיזוז, וראו סעיף 42 לתצהירו וכן בכרטסת שצורפה (נספח י'), ואני מקבל טענה זו.

142. אבחן את טענות התובעים לבטלות הסכמי הפשרה –

143. אין בלשון החוק כל איסור להגיע להסכמות אודות שיעור הפיצוי המגיע לרוכשי דירה עבור עיכוב שחל במועד המסירה החוזי, נהפוך הוא. כאמור, אחת מהחלופות המנויות בסעיף 5א(א) לחוק המכר דירות היא של "פיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה" ובלבד שיהיה גבוה מהמנגנון הקבוע בסעיף, ולכן ההיגיון נותן כי לצורך כך, יש תחילה להסכים על גובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה, ורק אז לבצע את ההכפלה בהתאם להוראות החוק, ומתוך נקודת מוצא, כי הוראות החוק הן קוגנטיות וניתן להתנות עליהן אך לטובת הרוכש (סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות).

144. לכן, וכך גם בהתאם לפסיקה, גם אם נתנו רוכשי הדירה (התובעים בענייננו) הסכמתם לקבלת פיצוי מוקטן, הרי שאין להסכמה זו כל תוקף. ראו למשל רת"ק (ב"ש) 33928-09-15חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון (פורסם, 25.11.15):

     "מעבר לכך, בדין ציין בית המשפט קמא כי ההוראה בחוק המכרבדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה. על כן אף אם ההסכם לפיצוי האמור היה נחתם מרצון הרי שאין לאותה הסכמה תוקף, וזאת לאור הוראותסעיף 7א(א)לחוק המכרלפיהן :"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה..".

     מטרתו של סעיף זה היא להתמודד עם מציאות בה לרוב רוכשי דירות אינם מקבלים את הדירה אותה רכשו בזמן, כאשר לאיחור זה ישנן השלכות הן מבחינת הצפיות של הקונה והן מבחינה כלכלית בשל הצורך במציאת מקום מגורים חלופי ותשלום שכר דירה (ראו: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 263 עמ' 140). סעיף זה בחוק המכרמנסה לשנות את מאזן הכוחות לטובת הרוכשים, כך שלחברה הקבלנית תהיה יכולת פחותה יותר להפעיל לחץ על הקונה תוך שימוש במסירת הדירה או כל עניין אחר בקשר אליה כקלף מיקוח, בדיוק כפי שבית המשפט התרשם שנעשה במקרה זה." (ת"א (מחוזי מרכז) 30119-11-12‏ ‏חורי נ' אאורה השקעות בע"מ פסקה 8 (פורסם בנבו, 16.1.2015)), ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ פ"ד נה(4) 213, 235-239 (2001); זמיר, בעמ' 284-285).

      

145. לכן, בכדי להכריע בשאלת הבטלות, יש לבדוק את טענת התובעים לגובה שכר דירה ראוי העומד לשיטתם על 4,500 ₪.

146. כידוע, הלכה היא כי על כתפי התובע חובת ההוכחה גם לגבי נתונים מהם ניתן להסיק את גובה הפיצוי. הנתון בדבר גובה דמי השכירות הוא חלק מרכיבי התביעה, ויש להוכיח אותו (ראו: ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800 (1981); ע"א (ב"ש) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב – חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' גבריאל שמלוב (פורסם, 16.12.19)).

147. אדוני אינם מבססים טענתם לשכ"ד חודשי לדירה זהה לדירה שרכשו בפרויקט בגובה 4,500 ₪, אך מפנים להסכם הפשרה השני, ככזה הקובע את בסיס שכה"ד ע"ס 4,500 ₪ לחודש, אולם לא כך הוא.

148. כאמור, הסכם פשרה זה קובע ב'רחל ביתך הקטנה' כי שכה"ד החודשי הוא 3,000 ₪. 4,500 ₪ הוא גובה הפיצוי לאחר הכפלתו ב- 1.5%.

149. משכך, אני סבור כי יש להתייחס לשכר דירה בסך 3,000 ₪ לחודש כשכ"ד המתאים לדירה דומה בגודלה לדירה של התובעים, ונכון למועד המסירה.

150. כעת אבחן את שני הסכמי הפשרה:

151. הסכם הפשרה הראשון דן באיחור מסירה של 5 חודשים ו- 8 ימים. מכאן, שגובה הפיצוי בהתאם לקביעת לשון החוק צריך להיות – (3,000 ₪ X 1.5 X 5)+ (8/30 X 3,000 ₪ X 1.5) = 23,700 ₪.

152. נובע שהפיצוי עליו הוסכם בין התובעים לורדים במסגרת ההסכם הראשון נמוך מגובה הפיצוי בהתאם ללשון החוק. ההפרש הוא – 5,700 ₪, ולאחר שיערוך להיום – 7,340 ₪.

153. אשר לפיצוי שנקבע בין הצדדים במסגרת הסכם הפשרה השני – הרי שבו כאמור הוסכם על שיעור פיצוי העומד בתנאי החוק, כלומר סך של 3,000 ₪ במכפלת 1.5 שהם 4,500 ₪.

154. ועוד – בחינת פסה"ד שניתן במחוזי חיפה מלמד כי חלוקת האחריות הנוגעת לעיכוב במסירת הדירות נדונה והוכרעה שם.

155. כך – ורדים בלבד אחראית לכל איחור עד ליום 31.5.19, ואילו נרשא נושאת באחריות לשיפוי ורדים בשל כל איחור במסירה, שלאחר 31.5.19 (ראו סעיף 86.ב. לפסה"ד).

156. בענייננו – המסירה הייתה ביום 30.6.19, ולכן על נרשא לשפות את ורדים בגובה הפיצוי עבור חודש יוני 2019 בלבד, דהיינו שיפוי בסך של 4,500 ₪ בלבד, ולאחר שיערוך – 5,753 ₪.

      

     פיצוי עבור ריהוט שניזוק בדירה

157. אדוני הצהיר בסעיף 18 לתצהירו, כי נזקי רטיבות גרמו להרס מיטלטלין בדירתם, כדוגמת ריהוט חדש, מזרנים שניזוקו וציוד של תינוקת.

158. אדוני צירפו כאסמכתא לציוד שנהרס חשבונית מחנות רהיטים ע"ס 11,500 ₪ מיום 11.7.19.

159. מנגד, בסעיף 7 בתצהיר מטעם נרשא נמסר אודות אירוע הצפה שהתרחש בחדר ההורים, במסגרתו דאגה נרשא לייבוש החדר, וכן דאגה לניקוי ביגוד ומזרון שנרטב. עוד נמסר, כי נרשא נתנה לאדוני 100 ₪ במזומן כגובה שכר עובדת ניקיון לשעתיים.

160. כלל ידוע הוא בשיטתו המשפטית – כי "המוציא מחברו עליו הראיה". התובעים לא סיפקו ראיות טובות, שיש בהן כדי להצביע על נזק שנגרם לרכוש מיטלטלין, כדוגמת צילומי ריהוט פגום או הרוס, הערכת שמאי מטעמם לנזק זה וכדומה.

161. החשבונית האמורה שהוצגה יש בה כדי להצביע, לכאורה, על עלות הריהוט שרכשו אדוני לדירתם החדשה, אך אין בה כדי להצביע, בהכרח, כי ריהוט זה הוא שניזוק ובאופן שמחייב פסיקת פיצוי עבור מלוא שוויו.

162. כאמור, הגרסה של אדוני לעניין הנזק למטלטלין (ריהוט) אינה עולה בקנה אחד עם זו שנמסר ע"י נרשא, ובהעדר תימוכין לה, אין באפשרותי לקבלה.

163. לכן אני דוחה את הדרישה לרכיב פיצוי זה.

     פיצוי בגין נזק שאינו ממוני

164. בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ ואח' נ' אברמוביץ' ואח' (פורסם בנבו, 1.12.2008) נקבע –

     "בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים".

165. בענייננו, התובעים התייחסו לאי נוחות שנגרמה להם כתוצאה מהליקויים השונים, הפסדי ימי עבודה, אך מבלי שנקבו בכמותם וללא הצגת אסמכתאות לכך, טרחה מיוחד, ובכלל זאת הצורך בפנייה אל עורכי דין, והצורך בניקיון מוגבר, וכן מניעת הנאה מהדירה.

166. משכך, אני סבור כי סך של 7,000 ₪ יש בו כדי לשקף רכיב נזק לא ממוני זה.

167. הצדדים מופנים לקביעת חברי כב' השופט ש' ארדמן בעניין אלכסנדרוביץ', אשר פסק סכום דומה, וכן לקביעת בית המשפט המחוזי בעניין נרשא, אשר דחה את הערעור גם בנושא זה.

     סיכומם של דברים – התוצאה:

168. על ורדים לשלם לידי התובעים את הסכומים הבאים בשל ליקויי הבנייה:

      

     א. סך של 55,103 ₪ עבור תיקון ליקויי הבנייה בדירה ופיקוח, לרבות עבור רכיב הליקוי התכנוני בדמות בליטת דלת הממ"ד למסדרון.

     ב. סך של 17,736 ₪ בשל ביצוע עבודות ע"י קבלנים מזדמנים.

     ג. סך של 7,340 ₪ עבור יתרת הפיצוי שנותרה בשל העיכוב במסירת הדירה.

     ד. סך של 7,000 ₪ בשל פיצוי עבור נזק שאינו ממוני.

     סה"כ – 87,179 ₪ (כולל מע"מ).

169. כמו כן, על ורדים לשאת בעלות חלקם של התובעים בחוו"ד מומחה ביהמ"ש ותשובותיו לשאלות ההבהרה שהמציאו אליו בסך של 5,460 ₪ (כולל מע"מ).

170. עוד תישא ורדים בתשלום החזר אגרה ראשונה בסך 3,238 ₪, וכן ובנוסף בתשלום שכר טרחת עורכי הדין של התובעים בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

171. בהתאם לתקנה 153 לתקסד"א, מצאתי לנכון לקבוע שיעור הוצאות ושכ"ט עו"ד מדוד זה, לאור מכלול הנתונים בתיק זה, ובין היתר, גובה הפיצוי הנפסק ביחס לזה שהתבקש (כ-1/3), ואופן ניהול התיק (ראו לעניין זה: ע"א 7627/20 אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ (פורסם, 24.2.22)).

172. הודעת צד ג' - מתקבלת, ועל נרשא, הצד השלישי, לשפות ולשלם לידי ורדים הנתבעת, היא המודיעה, את מלוא הסכומים המפורטים בסעיף 168 א', ב', ו- ד', בסך כולל של 79,839 ₪.

     אשר לשיפוי בשל העיכוב שחל במסירת הדירה – על נרשא לשפות את ורדים בסך של 5,753 ₪.

173. בנוסף על האמור, על נרשא לשלם לידי הנתבעת/המודיעה, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 18,700 ₪ (כולל מע"מ).

174. כלל הסכומים האמורים ישולמו, בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו בהפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

175. בשים לב לעובדה, כי לאור ההסכמה הדיונית של הצדדים בתיק לא נשמעו הוכחות, ניתן פטור מתשלום יתרת האגרה הן בתביעה העיקרית והן בהודעה לצד ג'.

      

      

      

      

      

      

      

      

      

     ניתן היום, ט' אב תשפ"ה, 03 אוגוסט 2025, בהעדר הצדדים.