ברלב נ' פאפוער ואח'

לפניי תובענה לביטול הסכם מכר דירה, מיום 31.08.2021, הידועה כגוש 10870 חלקה 12, השוכנת ברחוב גאולה 51, חיפה (להלן: "הסכם המכר", "הדירה" בהתאמה). במסגרת התובענה התבקשה השבת התמורה הכספית (600,000 ₪) וכן תשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם מכר הדירה (60,000 ₪) בתוספת שערוכם עד ליום ההשבה בפועל, לרבות תשלומים עבור כל הנזקים שנגרמו לתובע ו/או הוצאות שהוציא (392,317 ₪).

תמצית העובדות:

ביום 31.08.2021 נחתם הסכם המכר בין הצדדים. התמורה שולמה והזכויות על הדירה הועברו על שם התובע. כחודש לאחר מכן (29.09.2021) התובע השכיר את הדירה לשוכרים (להלן: "השוכרים"). סמוך לתום השכירות (14.08.2022) הודיעו השוכרים לתובע כי הם מבקשים לסיים את השכירות, לטענתם בשל ליקויים קשים המצויים בדירה אשר פגעו בהם בריאותית. הוסכם ביניהם כי התובע ישלם לשוכרים סך של 6,000 ₪ כפיצוי מוסכם, כנגד ויתור על כל תביעה כנגדו.

כשנה לאחר הסכם המכר, בחודשים אוגוסט–ספטמבר 2022, פנה התובע לנתבעים בדרישה להשתתפות בהוצאות התיקונים. דרישות אלה לא נענו על ידם. התובע החל לתקן את הדירה וביום 10.11.2022 הגיש תביעה קטנה כנגד הנתבעים בבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב. התביעה הועמדה על סך 34,600 ₪ - הסכום המקסימלי האפשרי לתביעה בערכאה האמורה (להלן: "ת"ק 21168-11-22"). בית המשפט לתביעות קטנות מינה את המהנדס מר שמחה פלדמן, כמומחה בית משפט, אשר הגיש את חוות דעתו. לאחר מכן ביקש התובע למחוק את תביעתו וזו נמחקה ביום 16.01.2024, טרם נחקר המומחה.

ביום 14.03.2023 מכר התובע את הדירה לצד ג', שבהמשך שלח לתובע מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים בגין הפרה יסודית וחמורה של הסכם מכר (להלן: "צד ג'"). מכתב ההתראה כלל חוות דעת מאת המומחה יגאל בר. ביום 13.03.2024, חתמו התובע וצד ג' על הסכם לביטול המכר. התובע השיב לצד ג' את התמורה ששולמה וכן שילם פיצוי בסך 100,000 ₪. הדירה הושבה לבעלות התובע.

ביום 21.05.2024 הגיש התובע כתב תביעתו, מושא פסק הדין דנן. כתב התביעה נשא 7 עמודים, ולו צורפו נספחים רבים אשר נשאו כ-240 עמודים, לרבות הסכם המכר, ראיות לתשלומים ששילם, תמונות של הדירה עת רכישתה, מסמכים, פרוטוקולים, החלטות ופסק הדין בת"ק 21168-11-22, מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים שקיבל מאת צד ג', הסכם ביטול המכר עם צד ג' וכן שלוש חוות דעת מומחים.

הנתבעים הגישו כתב הגנה שלגופו של עניין נשא עמוד אחד ללא נספחים. במהלך ההליך התבקשו הנתבעים להגיש חוות דעת מטעמם אך הם בחרו שלא לעשות כן (עיינו החלטה מיום 12.01.2025 וכן פרוט' דיון מיום 12.02.2025). ביום 16.02.2025 מונה מומחה מטעם בית משפט, הוא המהנדס והשמאי מר יוסי לזר. ביום 06.07.2025 התקיים דיון ההוכחות בתובענה, התובע ובנו העידו ונחקרו. מטעם הנתבעים העיד ונחקר הנתבע בלבד. הנתבע הגיע לדיון ההוכחות כשהוא נעדר ייצוג משפטי.

תמצית טענות התביעה:

מצג שווא במשא ומתן, הסתרת הליקויים, אי מסירת מלוא המידע והטעיה - הנתבעים הטעו את התובע. הדירה הוצגה במצב משופץ כחדשה. ימים ספורים טרם הצגתה עברה הדירה צביעה אגרסיבית והיו בה ריחות חזקים ונעימים, וזאת על מנת לטשטש את ריח הסיד והרטיבות. המצג שהציגו הנתבעים הן במהלך המשא ומתן והן במהלך חתימת הסכם המכר היה מטעה. הנתבעים טענו כי הדירה ראויה למגורים ללא ליקויים ולאחר שעברה שיפוץ יסודי. נטען כי הנתבעים ציינו בפני התובע שרכשו את הדירה בשנת 2019, ומשנשאלו למה לא הושכרה מעולם, השיבו כי הייתה צריכה לעבור שיפוץ. הנתבעים הטעו את התובע, שתקו גם כאשר נשאלו על עניין הרטיבות בהצגת הדירה, הציגו מצג שווא ביחס למצב הדירה ולא מסרו את מלוא המידע שהיה בידם לידי התובע. נטען כי הליקויים בדירה היו ידועים לנתבעים בטרם מכירתה, אך הוסתרו והוכמנו בכוונה.

הפרה יסודית של הסכם המכר - הבטחות והתחייבויות הנתבעים בהסכם המכר ובמצגים שקדמו לו במסגרת הליך המשא ומתן, מתגבשים לכדי הפרה יסודית של ההסכם. אי ההתאמה בין מצגי והצהרות הנתבעים למצב הדירה בפועל זועק לשמים. הנתבעים מעולם לא גילו על מצב הדירה בפועל, לא בהסכם המכר ואף לא בעל פה, "מכאן שמדובר בהפרה יסודית בוטה של הסכם המכר".

דרישה כספית - 89,834 ₪ המהווים שערוך של התמורה הכספית, 68,983 ₪ המהווים פיצוי מוסכם משוערך שנקבע בהסכם מכר הדירה, 100,000 ₪ בתוספת שערוך ששילם לצד ג' בגין ביטול הסכם המכר, 35,000 ₪ שהוציא לצורך תיקון הליקויים בדירה, 39,000 ₪ בגין אובדן דמי שכירות של 2 תקופות (הראשונה בן הימים 01.09.2022-15.12.2022 כולל פיצויים לשוכרים שסיימו את הסכם השכירות, השניה מהיום שהדירה חזרה לחזקתו. התובע שמר על זכותו לתקן את הסך המשוער), 7,000 ₪ ששילם עבור תשלום מומחה בית משפט בת"ק 21168-11-22, 3,500 ₪ ששילם עבור הוצאות עו"ד לרכישת הדירה, 8,000 ₪ ששילם עבור מכירת הדירה לצד ג', 5,000 ₪ ששילם עבור יעוץ משפטי וביטול הסכם המכר, 15,000 ₪ ששילם תיווך מכירת הדירה לצד ג', 1,000 ₪ עבור הוצאות משפט בת"ק 21168-11-22 וכן 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש, והכל בסך כולל של 392,317 ₪. יצוין כי בסיכומי התובע דמי השכירות בגין התקופה השניה הוערכו על סך של 61,600 ₪, כמו כן נתבעו 120,000 ₪ נוספים בגין הפסד עליית שווי הדירה.

תמצית טענות ההגנה:

הכחשת כלל הטענות - הנתבעים הכחישו את התובענה על כלל טענותיה, טענו כי מדובר בדוגמה קלאסית לשימוש לרעה בהליכי משפט, כי מדובר בתביעת סרק, טורדנית וקנטרנית "שהוגשה ממניעים פוליטיים כחלק ממסע ההפחדה שמנהלים התובעים כנגד הנתבעים". בנוסף לאמור לעיל, נטען כי התובע "סובל מבעיות נפשיות, הודה לנתבע כי הוא מהמר כרוני ומטריד את הנתבע בכל שעות יממה ומחפש לעשות עושר על חשבון הנתבע", כי קיים חשד למהלך פסול של התובע עם גורמים נוספים לרבות צד ג' לצורך הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי.

תום לב, חשיפת ליקויי הדירה במלואם והיעדר אחריות - הנתבעים טענו כי פעלו בתום לב מלא בכל שלבי העסקה. בסיכומי הנתבעים נטען כי מקור הרטיבות והנזילות הינו חיצוני (מערכת ביוב), ומקור זה של הבעיה טופל על ידי השכן בבניין ומאז פסקה הרטיבות. נטען כי הליקוי "נוצר והתפתח שנים רבות לפני רכישת הדירה על ידי הנתבע", כי יידעו את התובע על "טיפה לחות מההר", להבדיל מאותו ליקוי מהותי נסתר של הביוב ובכך מילאו את חובת הגילוי הנאות החלה לגביהם בקשר לכל מה שידעו. נטען כי מקור הרטיבות אינו נובע מכשל בניה או שיפוץ שבוצע על ידיהם אלא מכשל במערכת צינור חיצונית, החלה על העירייה ואינה מטילה אשם על מוכר דירה פרטי.

התובע רכש את הדירה ""As Is - נטען כי התובע היה מיוצג, ראה את הדירה וקנה אותה כשבהסכם המכר מצוין רכישה על בסיס תנאי "As Is", ללא הבטחות משום סוג כזה או אחר ביחס לטיבה.

אי עמידה בנטלי ההוכחה והראיה - התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת פגם מהותי בדירה שיש בו כדי להוביל לביטול הסכם המכר, כי התובע הפר את חובתו להקטנת נזק, כי קיימות סתירות בחוות דעתו של מומחה בית המשפט ומכאן שיש לדחות התובענה.

השאלות שבמחלוקת:

השאלות לצורך הכרעה בתובענה שלפניי הינן כדלקמן:

1. האם עובר לחתימת הסכם המכר בדירה קיימים ליקויים (רטיבות ו/או נזילות ו/או חדירות מים וכיו"ב)?

2. האם הנתבעים ידעו על הליקויים בדירה טרם נחתם הסכם המכר?

3. האם הנתבעים הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם ביחס לליקויים בדירה?

4. האם הליקויים בדירה מהווים הפרה יסודית של הסכם המכר?

5. בהינתן תשובה חיובית לכל האמור לעיל - מה הסעדים והתרופות להם זכאי התובע?

דיון והכרעה:

המתווה הנורמטיבי

חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה, לדווח ולפרט בפני קונה את הליקויים הקיימים בדירה, לרבות המומים הנסתרים, הפגמים וכל מידע אחר הרלוונטי למושא המכר, נשענת על שני אדנים. האדן הראשון מתבסס על סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ואילו האדן השני מתבסס על סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר")."

סעיף 12 לחוק החוזים, שהינו כדלקמן: "(א). במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב). צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים", קובע את דרישת תום הלב במשא ומתן, שבגדרה הצדדים מחויבים לגלות האחד לשני את העובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, וזאת כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה. חובת הגילוי הינה אקטיבית והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל. אי גילוי יחשב כהפרת חובת תום הלב אף אם הצד השני יכול היה לגלות את המידע בכוחו עצמו (ע"א 2642/19 מועצה מקומית הר אדר נ' מרכז קניות דוד ויונתן בע"מ (נבו 7.2.2021) והאסמכתאות שם). "חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל משא ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי המשפט, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שווא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם" (רע"א 2324/07עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי(נבו 17.12.2007)‏‏).

סעיף 16 לחוק המכר, שהינו כדלקמן: "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה", מטיל את האחריות לפתחו של המוכר במקרים של ליקויים ואי התאמות הנסתרים מעיניי הקונה. אחריותו של המוכר היא כלפי ליקויים שהיו קיימים לפני מועד המכירה ושהמוכר ידע עליהם וניסה להעלימם מהקונה. ודוק, לא נדרשת כוונה מפורשת של המוכר להעלים מידע אודותם מהקונה. הפסיקה מסתפקת בעצם קיומה של אפשרות ידיעה של המוכר על הליקויים ואי ההתאמות בכדי לחייבו באחריות עליהם. "כל מה שנדרש הוא שאי ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות", וכן: "לא נדרש מעשה מודע של אי גילוי; די בכך כי אדם סביר היה יודע על אי ההתאמה באותן נסיבות" (רע"א 7642/97חנה שטרית נ' בלה נוסבאום, נג(3) 516 (1999)‏‏).

זה המקום לציין את סעיף 15 לחוק החוזים, המורה: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.", וכן את סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)"), המורה כי: "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית".

מן הכלל אל הפרט

שאלה ראשונה - האם בדירה קיימים ליקויים (רטיבות ו/או נזילות ו/או חדירות מים וכיו"ב)?

שאלה שנייה - האם הנתבעים ידעו על הליקויים בדירה טרם נחתם הסכם המכר?

עיקר התשתית הראייתית:

התובע צירף לכתב תביעתו שלוש חוות דעת מומחים המצדדות בתביעתו, הם כדלקמן:

• חוות דעת מיום 21.05.2023, שניתנה מאת שמחה פלדמן, הוא המומחה שמונה ע"י בית המשפט לתביעות קטנות בת"ק 21168-11-22 (להלן: "המומחה פלדמן").

• חוות דעת מיום 16.11.2023, שניתנה מאת מר יגאל בר ("תשתיות בניה ופיתוח") ואשר צורפה למכתב ההתראה ששלח צד ג' לצורך ביטול הסכם מכר הדירה (להלן: "המומחה בר").

• חוות דעת מיום 26.09.2023 מאת רון ארד ("ארד בדק בית") שנערכה לבקשת התובע (להלן: "המומחה ארד").

   

הנתבע לא צירף מטעמו חוות דעת נגדית. ביום 16.02.2025 מונה מומחה מטעם בית משפט, הוא המהנדס והשמאי מר יוסי לזר (להלן: "מומחה בית המשפט").

על אף ששלוש חוות הדעת שהגיש התובע (המומחים פלדמן, בר וארד) כללו ממצאים משמעותיים התומכים בטענותיו, התובע לא זימנם לצורך מתן עדותם, חוות דעתם לא עברו את "כור ההיתוך" המשפטי הנדרש, ומכאן שמשקלן הראייתי הינו נמוך עד אפסי.

עיקרי חוות דעת של מומחה בית המשפט, הינה כדלקמן:

"8.1. סעיף א' לכתב המינוי - שאלות: מקור הרטיבות בדירה, מיקומה בדירה, מתי נוצרה והאם הייתה קיימת בדירה נכון למועד חתימת החוזה בין הצדדים - 31.08.21?

תשובה: נזקי הרטיבות קיימים בעיקר בקירות המערביים של הדירה, וכן בקיר הצפוני. בנוסף, תשתית הריצוף רטובה - הורגשה בריחות של טחב וכנראה כעליה קפילרית.

המקורות העיקריים לנזקי הרטיבות הינם כשל בקו הביוב הישן שגרם להימלטות מים אל הקרקע שבסמוך לגב הדירה (טופל בחודש 06/2024) ובנוסף, חדירת מי גשם (נגר עילי).

כשלים באיטום מרפסת הדירה, מרפסת דירת השכן וכן בתפר שבין תוספת הבניה לבין הבניה ה"קיימת" מהווים מקור נוסף לחדירת מים אל הדירה.

קיימים נזקי רטיבות באזור חדר הרחצה של הדירה (אינם קשורים למקורות שצוינו).

הרטיבות קיימת מזה שנים, עוד בטרם נחתם החוזה בין הצדדים בחודש 08/2021.

8.2. סעיף ב' לכתב המינוי - העבודות הנדרשות לפתרון הבעיה לצמיתות, ככל ואפשר:

נדרש לטפל במקורות חדירת הרטיבות הנוספים שעדיין קיימים (לרבות מרפסת דירת השכן), ולאחר מכן לבצע עבודות לשיקום הנזק. הערכת העלות הינה 56,000 ₪ + מע"מ.

במידה ולאחר ביצוע הטיפול במקורות חדירות הרטיבות תמשיך להופיע רטיבות בקירות, יש לבצע את הטיפול כמפורט בסעיף 7.4.ב.

8.3. סעיף ג' לכתב המינוי – גובה הנזק שנגרם לטענת התובע, לרבות התייחסות לתיקון הזמני שבוצעו ועלותו: בשלב הראשון ניתן להכיר בעלויות / הוצאות התובע בגין תיקון ליקויים בסך של 18,000 ₪ + מע"מ. באשר לאובדן דמי שכירות (2 תקופות שכירות): לפי התיעוד שהוצג בפני, במהלך התקופה הראשונה אכן הדירה לא הייתה ראויה למגורים.

באשר לתקופה השנייה, אין די ממצאים אך סביר להניח שללא פתרון הבעיה מהשורש, הרטיבות חזרה. חוות דעת אינה עוסקת בנושאים שמאיים ועל כן לא אחווה דעתי לעיין גובה דמי השכירות הראויים."

כידוע, "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (עיינו ע"א 3056/99רועי שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, נו(2) 936 (2002)‏‏ והאסמכתאות שם). הנתבעים לא מצאו לנכון לזמן את מומחה בית המשפט לצורך חקירתו, מכאן המסקנה כי חוות דעתו לא נסתרה. "הויתור על חקירה נגדית משמעו בדרך כלל כי אין בעל הדין חולק על תוכן תצהיר או חוות דעת מומחה המוגשים כראייה לבית המשפט" (רע"א 4722/07 רון גלילי נ' חוה לדרר(נבו 14.11.2007)‏‏ והאסמכתאות שם) הערות הנתבעים לחוות דעת המומחה, אין בהן כדי לסטות ממסקנות חוות דעתו של מומחה בית המשפט. יש לזכור כי מסקנתו של מומחה בית המשפט אינה ניצבת לבדה, אלא נתמכת גם מצד חוות הדעת של המומחה פלדמן (מומחה בית המשפט שמונה בת"ק 21168-11-22), שקבע כי: "[...] בדירת התובע קיימת חדירת רטיבות מסיבית, אף שהביקורת ההנדסית התקיימה בעונת הקיץ. היקפה של התופעה תואר בהרחבה על ידי לעיל. [...] לדעתי, לאור המוסבר על ידי לעיל, המדובר בדירה בה הרטיבות הייתה קיימת לאורך השנים.". שני המומחים הנוספים (המומחה בר וארד) לא נחקרו בפני בית המשפט ומכאן שמשקלן הראייתי של חוות הדעת מטעמם הינו נמוך עד אפסי. יחד עם זאת, לא נעלמה מעיני העובדה שהנתבעים לא צירפו כל חוות דעת נגדית מטעמם שתסתור מסקנות המומחים, הן מטעם התובע והן מטעם בית המשפט.

מסקנת ביניים - שוכנעתי, על בסיס חוות דעת מומחה בית המשפט, כי בעיית הרטיבות קיימת בדירה וזאת טרם חתמו הצדדים על הסכם המכר.

שאלה שלישית - האם הנתבעים הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם ביחס לליקויים בדירה?

התובע טען כי הדירה הוצגה כמשופצת לאחר שעברה "צביעה אגרסיבית" ימים ספורים טרם הוצגה, "עם ריחות חזקים ונעימים [...] על מנת להאפיל את ריח הסיד והרטיבות", וכן כי הנתבעים הכמינו והסתירו מידע זה באופן פוזיטיבי ולמצער פסיבי, מנגד הכחשת הנתבעים שטענו כי "הדירה הייתה במצבה הטבעי", וכן "ללא הבטחות משום סוג". התובע צירף לתביעתו תמונות של הדירה סמוך למכירתה (נספח ה'), ואלה אכן מעידים כי הדירה נראתה כחדשה, משופצת ובוהקת, כטענתו.

בהיעדר התנגדות הנתבעים, פרוטוקול הדיון מיום 02.02.2023 מת"ק 21168-11-22 הוגש וסומן כמוצג (ת/2). לעניין זה אציין כי: "ידוע, במשפט האזרחי ראיה שלא באה עליה התנגדות במועד הגשתה, היא כשרה לכל דבר ועניין" (ע"א 373/54 הרי אהרונסט ו-ארנסט גורדון נ' חוה נוימן (וישמירסקי), י' 1121 (1956), וכן: "כלל בסיסי בדיני הראיות במשפטנו, ולפיו בהליכים אזרחיים אי-התנגדות במועד להגשת ראיה בלתי קבילה שקולה להסכמה לקבלתה" (עיינו ע"א 2110/09 עלי סלים קדור נ' פהים דקסה(נבו 20.9.2012)‏‏ והאסמכתאות המצוינות שם).

שוכר הדירה דאז העיד ונחקר בת"ק 21168-11-22. בפרוטוקול הדיון שהוגש וסומן כמוצג ת/2 נרשם כי עם תחילת השכירות הכל היה כשורה, אך בתחילת הגשמים החלה רטיבות שהתפשטה לכלל חדרי הבית, יצרה עובש שלא ירד, הרהיטים נהרסו, שוכר הדירה החל לסבול מאסטמה, ובשל כל המתואר סיים את הסכם השכירות, כדלקמן: "[...] כשנכנסנו לדירה בחודש הראשון שזה היה קיץ הכל היה בסדר גמור. לא היה רטיבות. כשהתחיל החורף וירד הגשם התחיל רטיבות בתקרה בחדר שינה. התחיל לצמוח שם עובש. זה התפשט לכל מקום ואז אחרי זה גם התחילו מקומות של עובש בעוד מקומות בדירה, והרטיבות גם בכל מיני חדרים. [...]. בתחילת החורף שהיה גשם התחיל להתפתח בחדר שינה עובש. ניסינו לנקות אותו אבל הוא חזר שוב ושוב, [...]. "התחלתי לחטוף התקפי אסטמה, ואז נשבר לי, שמנו תיקים מעל הארון ומסתבר שגם הם מלאות בעובש והיה ריח רע, ועקב כך חטפתי התקפי אסטמה. העברנו את המיטה מהחדר שינה לחדר הקטן, כי אני לא יכולתי לישון. אחרי זה גם בסלון התחיל להיות רטיבות בתקרה, וגם במטבח התחיל גם רטיבות מתחת לכיורים שם. וגם בחדר שינה שעברנו היה רטיבות בתקרה, וגם רטיבות על הקיר ובכל אחד מהמקורות התפתח עובש. התקפי האסטמה לא עברו לי והייתי צריך להגיע לבית חולים. הייתי מאושפז בעקבות כך כמה שעות. לא משנה כמה ניקינו עם אקונומיקה וסמרטוט זה חזר בכל מיני צבעים. [...]. עם הזמן כל הבית התמלא בעובש והרהיטים שלנו נהרסו, והמקום שהיה ברזים שמנו שם סמרטוט והתפתחו שם תולעים. לא היה מה לעשות לא משנה כמה אנחנו ניקינו. חוץ מהניקיון בדקו אם זה מגיע מהשכן למעלה, הוא עשה שיפוץ בדירה כדי לתקן. לפני זה בנימין הזמין גם איש מקצוע שיש לו מכשיר לבדוק מהיכן זה מגיע. השכן תיקן, אבל אני לא זוכר תאריכים מדויקים. אחרי התיקון של השכן עדיין נמשך הרטיבות וזה לא עזר. רק תיקן בקטנה משהו בסלון. [...] עזבנו בגלל כל הסיטואציה, ובעצם הגעתי אליו להחזיר את כל הדברים ולסיים את השכירות חודש וחצי לפני הזמן בהסכמה." (ת/2, עמ' 2-3 ש' 19-33).

בת זוגו של התובע העידה ונחקרה גם היא בת"ק 21168-11-22. בפרוטוקול הדיון שהוגש וסומן כמוצג ת/2 נרשם כי ראתה את הדירה טרם רכישתה וכי זו נראתה משופצת, יפה וריחנית, כדלקמן: "[...] כשהסתכלתי התרשמתי מהדירה כמו עוגה מצופה עם קצפת לבנה, דירה כיפית עם ריח טוב וחזק, בכל חדר יש שני עצי ריח. שפע של ריחות חזקים בדירה, מזגן נעים. הדירה מאוד הזמינה, יפה מבחינת הלובן שלה. [...]". בתו זוג התובע הצהירה כי פגשה את אשת הנתבע (הנתבעת) וזו לכאורה הכחישה כל רטיבות בדירה והצהירה שמדובר ב"דירה רגילה", כדלקמן: "[...] אמרתי לבני להסתכל והוא אמר שיש משהו ונשאל את המוכרים, שאלנו אותם, בני ואני, אשת הנתבע היתה יחד איתו. שאלתי את אשתו באופן אישי, בדירה הזו יש רטיבות, היא אמרה לא, אין רטיבות. זו דירה רגילה. בני סמך עליה [...]". בחקירתה הנגדית השיבה כי: "ת: פעם אחת ראיתי אותה, כשנתתם את הדירה. באחד המפגשים עם התובע ראיתי את אשתך ושאלתי ישירות. זה היה משהו שאתה היית יחד איתה אצל עו"ד לא זוכרת בדיוק. שאלתי אותה ישירות ואמרתי שראינו שם כתם, יש רטיבות בדירה? היא אמרה לא, דירה רגילה. הסתכלה בעיניים ושיקרה. אמרתי לתובע ברכת הדרך אתה קונה משהו תקין." (ת/2, עמ' 5 ש' 7-13, עמ' 6 ש' 3-6, הדגשה הוספה - א.א.).

הפער הברור בין מצב הדירה ונראותה על בסיס התמונות (נראית כחדשה, משופצת ובוהקת), מנגד עדויות שוכר הדירה דאז ובת זוגו של התובע, מטים את הכף אל עבר המסקנה כי הנתבעים אכן פעלו לצורך הסתרת הליקויים, שלא נמסרו לידיעת התובע, בין אם במכוון ולמצער ברשלנות. ודוק, אף אם אין מדובר היה בפעולה מכוונת להכמנת והסתרת הליקויים, הנתבע הצהיר כי טרם מכירת הדירה ביצע שיפוץ בסך של 150,000 ₪ (עיינו פרוטוקול דיון מיום 02.02.2023, ת"ק 21168-11-22, עמ' 9, ש' 9-10, וכן פרוט' דיון מיום 06.07.2025, עמ' 26, ש' 23-26). סכום זה, ביחס לסכום הדירה עת מכירתה הינו משמעותי בהחלט (כ-25%). סבורתני כי נוכח נסיבות העניין וחומרת הליקויים, לרבות היקף הרטיבות והעובש שנוצר בעקבותיו, נדרשים היו הנתבעים לגלות לתובעים שנעשו תיקונים משמעותיים, לרבות בשל בעיות נזילות ו/או רטיבות ו/או עובש ו/או טחב, שנראה כי לא היו מינוריים. ודוק, גם אם אין מדובר בהכמנה והסתרה מכוונת, דומני כי אי ההודעה על כך נכנסת לתוך גדרי הרשלנות. "מן העבר השני, עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר - "שהמוכר ידע או היה עליו לדעת" - כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצדו של המוכר על אודות אי ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה: "... ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית... כל מה שנדרש הוא שאי ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות" [...]. אין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה [...]." (ע"א 8068/11אורי עיני נ' חן שיפריס(נבו 11.2.2014)‏‏).

בסיכומי הנתבעים, נטען כי "מומחה בית המשפט (מר יוסי לזר) קבע כי הרטיבות הקיימת בקירות המערביים היא בת 14 שנה, כלומר היא קדמה לתקופת בעלות הנתבע (2019-2021) בשנים רבות". משמעות הדבר, אין מדובר ברטיבות שהחלה בסוף תקופת בעלותם של הנתבעים ו/או לאחריה, מכאן שידיעת הנתבעים הייתה בפועל, ולמצער באופן קונסטרוקטיבי.

באשר לטענת הנתבעים כי "התובע היה מיוצג, ראה את הנכס, קנה את הדירה "As Is, הרי שלצורך טענה זו מצאתי לנכון להביא את הצהרות והתחייבויות שני הצדדים בהסכם המכר, כדלקמן:

"הצהרות והתחייבות המוכר: 

[...] 2.ד. הדירה על מערכותיה, ובכללן מערכות המים, האינסטלציה, הביוב והחשמל, תקינות ומחוברות כדין ופועלות ואין למוכר מידע על ליקוי ו/או נזק ואו פגם אשר נסתר מעיני הקונים בעת ביקורם בדירה ואשר ידוע למוכר ובמצב זה תימסר הדירה לקונה כשכל מערכותיה תקינות ומחוברות ופועלות כראוי.

[...]

הצהרות והתחייבות הקונה:

3.א. הקונה מצהיר בזה כי ביקר בדירה בדק את הדירה בבדיקה סבירה מבחינת מצבה הפיסי, המשפטי והתכנוני ומצא אותה מתאימה לצרכיו, כי הוא מוותר על כל טענה ו/או תביעה כלפי המוכר בגין אי התאמה או פגם מכל סוג שהם, למעט פגם נסתר ו/או פגם אשר היה ידוע למוכר בעת חתימת הסכם זה והמוכר לא גילה אותו לקונה. הקונה קונה את הדירה במצבה As Is עובר למועד החתימה."

כפי שניתן לראות, המוכרים, הם הנתבעים, הצהירו והתחייבו כי הדירה על כלל מערכותיה תקינה ואין להם מידע על ליקוי ו/או נזק או פגם נסתר מעיני הקונים בעת ביקורם בדירה. הקונה, הוא התובע, הצהיר והתחייב כי בדק את הדירה מבחינת מצבה הפיסי, המשפטי והתכנוני ומצא אותה מתאימה לצרכיו. התובע הצהיר והתחייב כי הוא מותר על כל טענה או תביעה בגין פגמים, "למעט פגם נסתר ו/או פגם אשר היה ידוע למוכר בעת חתימת ההסכם והמוכר לא גילוה אותו לקונה". מפורש בפניי כי חלק זה גובר על החלק העוקב, המורה כי התובע קנה את הדירה במצבה As Is.

בנוסף, נפסק כי סעיף 16 לחוק המכר הינו סעיף קוגנטי, בלתי ניתן להתנאה, וזאת על אף כל הסכמה חוזית אחרת. "סעיף 16 האמור, בניגוד למרבית סעיפיו של חוק המכר, הריהו סעיף מצווה.('ius cogens') צדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו [...]. זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו"על אף האמור... בכל הסכם", כלשון סעיף 16, ויש בה הלכה למעשה משום ביטול עיקרון'יזהר הקונה'שבדין האנגלי המקובל [...]. ההוראה ההסכמית נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית. בסעיף 16 לחוק המכר הביע המחוקק נחרצות את דעתו ביחס לסעיפים מן הסוג המצוי בחוזה שלפנינו, ובחר לבכר את הגנת הקונים המתקשרים על-פני עיקרון 'החופש החוזי'" (עיינו ע"א 8068/11אורי עיני נ' חן שיפריס(נבו 11.2.2014)‏‏ והאסמכתאות שם).

מששוכנעתי כי ליקויי הרטיבות היו קיימים טרם נחתם הסכם המכר וכי נעשה שיפוץ רציני קודם עובר למכירתה, נדרשים היו הנתבעים לגלות עניין זה לידיעת התובע. הנתבעים הם אלה שהיו בעלי המידע הרלוונטי ביחס לדירה, על יתרונותיה וחסרונותיה. עניין הרטיבות לא היה יכול להיות ידוע לתובע בביקורו בדירה ולאחר מכן עת נחתם הסכם המכר, קל וחומר במועד בו נחתם (חודשי הקיץ - 31.08.2021). אף אם היה בכוחו של התובע לגלות מידע זה בעצמו, הרי שנטל גילוי המידע והודעתו לתובע, מוטל היה על הנתבעים. "השאלה האם קמה חובה לגלות עובדות מהותיות אשר הצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, נדונה במספר הזדמנויות בפסיקה. ככלל, העמדה הרווחת היא כי חובת הגילוי חלה אפילו יכול היה הצד השני לבדוק ולגלות בעצמו את המידע שלא גולה. [...] עמדה זו מתיישבת עם מגמת הדין הישראלי לזנוח את העיקרון של "ייזהר הקונה", שלפיו כל צד אחראי לעצמו והסיכון לפגם בממכר מונח לפתחו של הקונה; ולהתקרב אל עבר גישה שבבסיסה ערכים של הוגנות, סולידריות ותום לב. טענת המשיבות שלפיה המערערת יכולה הייתה ללמוד על בעיית ה[...] אילו הייתה נזהרת ועורכת את בדיקותיה, אינה פוטרת את המשיבות מחובת הגילוי המוטלת עליהן. תוצאה זו מתחייבת משיקולי יעילות כלכלית, כמו גם משיקולים של הוגנות. המשיבות ידעו על בעיית ה[...] ויכולות היו לגלות את המידע שבידן למערערת בנקל [...]. כבר נפסק כי "התפיסה היא, שמי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן" [...] המשיבות הן, אפוא, בעלות המידע הרלוונטי ואף מונע הנזק הזול ביותר. בנסיבות אלה, אין הצדקה להעביר את נטל בירור המידע אל כתפי הרוכש" (עיינו ע"א 2274/21נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ(נבו 1.1.2023)‏‏ והאסמכתאות המצוינות שם).

מסקנת ביניים - שוכנעתי, כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי שהייתה מוטלת עליהם.

שאלה רביעית - האם הליקויים בדירה מהווים הפרה יסודית של הסכם המכר?

באשר לשאלה האם מדובר בליקויים המהווים הפרה יסודית המקנה זכות ביטול, כידוע, "הפרה יסודית" [...] היא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית..." [...]. לאמור: סיווג הפרה כהפרה יסודית מסתברת נעשה על פי מבחן אובייקטיבי של סבירות. מבחן זה משמעו מעין "שחזור" מעשיו של האדם הסביר - האם היה מתקשר בחוזה לו ראה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה [...]." (עיינו ע"א 8741/01 Micro Balanced Products נ' תעשיות חלאבין בע"מ, נז(2) 171 (2003)‏‏ והאסמכתאות המצוינות שם).

לתפיסתי, "אדם סביר" לא היה מתקשר באותו הסכם מכר, אילו ידע את מלוא הנתונים ביחס לדירה. לעניין זה אפנה שוב להצהרת הנתבע כי שיפץ את הדירה בסך משמעותי ביותר טרם מכירתה, העובדה כי הסכם השכירות בין התובע לשוכרים בוטל בשל אותם ליקויים, כי בשל הליקויים הדירה במצבה דאז לא הייתה ראויה למגורים וכי אילולא מציאת פתרון יסודי סביר שהליקויים צצו וחזרו, עיינו מסקנות מומחה בית המשפט בעמ' 27 לחוות דעתו, כדלקמן: "לפי התיעוד שהוצג בפני, במהלך השנה הראשונה אכן הדירה לא הייתה ראויה למגורים. באשר לתקופה השנייה, אין די ממצאים אך סביר שללא פתרון הבעיה מהשורש, הרטיבות חזרה." (ההדגשה הוספה - א.א.).

עוד מצאתי לציין גם את מסקנות מומחה בית המשפט באשר לעבודות הנדרשות לצורך פתרון הבעיה בדירה לצמיתות, שלגביה חילק מומחה בית המשפט את הפעולות לשני שלבים. שלב ראשון, "תחילה נדרש לפתור את המקורות לחדירת המים שעדיין פעילים, כדוגמת אזור תוספת הבניה (מרפסת הדירה, התפר בין הבניה ה"חדשה" ל"ישנה" ומרפסת דירת השכן), לרבות ביצוע עבודות איטום שונות (גם במרפסת דירת השכן). לאחר מכן יש לבצע עבודות לשיקום הנזק בדירה, הערכת העלות הינה 56,000 ₪". שלב שני, "במידה ולאחר ביצוע סעיף א' תחזור הרטיבות [...] יהיה צורך להוציא את המילוי שמאחורי הקיר המסומן בעמוד הקודם ולבצע אטימה". לעניין זה (שלב שני) נרשם כי: "ככל ותמשך הרטיבות, לאחר הוצאת המילוי יידרש לבצע איטום בקיר - עלות שבשלב זה לא ניתנת להערכה" (סעיף 7.4 לחוות דעת המומחה בית המשפט). לסכומים אלה נוספו עלויות שהוציא התובע לתיקון הליקויים, אשר הוכרו על ידי המומחה פלדמן בסך 35,000 ₪, ואשר הוכרו על ידי מומחה בית המשפט בסך של 18,000 ₪. רוצה לומר, העלויות לתיקון הליקויים, אלה שהוצאו ואלה שנדרשות, גובהן יחד חוצה את סך ה-10% משווי עסקת המכר. גם בהינתן האמור, יכול ותידרשנה עבודות נוספות (שלב שני) שעלותן טרם ידועה. עניין זה מחזק את מסקנתי, כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם המכר דנן, לו ידע את מלוא הנתונים לגביה ולגבי הליקויים בה, לרבות העבודות והעלויות הנדרשות לצורך תיקונן.

על אף שהתובע מכר את הדירה לצד ג' ולימים הסכם מכר זה בוטל, סבורתני כי פער הימים בין היום בו בוטל הסכם המכר שנחתם בין התובע לצד ג' (14.03.2024) ובין היום בו הוגשה התובענה דנן לביטול הסכם המכר שנחתם בין התובע הנתבעים (21.05.2024) עומד במתחם הסבירות לצורך הפעלת הסעד המבוקש של ביטול הסכם המכר (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות).

לא קיבלתי את טענת הנתבעים כי הרטיבות פסקה לחלוטין לאחר שהשכן בקומה שמעל הדירה (מר מליק) תיקן את צנרת הביוב השבורה הממוקמת מאחורי המדרכה המשותפת (אוגוסט 2024), מכאן המסקנה שמקור הרטיבות אינו נובע מכשל בניה / שיפוץ שבוצע על ידי הנתבעים, אלא מכשל צנרת חיצונית, משותפת, החלה על העירייה ואינה מטילה את האשם על מוכר דירה פרטי. ראשית, לא הוכח כי תיקון הביוב בחודש אוגוסט 2024 פתר את מקור הרטיבות. בעניין זה, הנתבעים לא הצטיידו בחוות דעת מומחה מטעמם לביסוס טענתם. מומחה בית המשפט ציין בחוות דעתו לגבי מקורות הרטיבות והנזילות, כדלקמן: "[...] המקור העיקרי לנזקי הרטיבות הינו כשל בקו הביוב הישן, שגרם להימלטות מים אל הקרקע שבסמוך לגב הדירה (טופל בחודש 06/24), ובנוסף, חדירת מי גשם (נגר עילי). מרפסת הדירה, מרפסת דירת השכן והתפר שבין תוספת הבניה לבניה ה"קיימת" מהווים מקור נוסף לחדירת מים אל הדירה. תשתית הריצוף בדירה ספוגה במים וכתוצאה מכך ישנה גם עלייה קפילרית.". שנית, השאלה המשפטית שלפני אינה כוללת שאלה של "אשם" אלא שאלה של חובת גילוי נתונים בקשר לממכר, היא דירת מגורים, בין מוכר מרצון לקונה מרצון. עוד אציין כי באשר לטיפול צנרת הביוב, הרי שזו תוקנה בשנת 2024, לאחר החתימה על הסכם המכר (2021), וכן כי התובע נמנע מלהגיש הודעה לצד שלישי.

משקיבלתי את מסקנות חוות דעת מומחה בית המשפט, לא מצאתי מקום להרחיב על טענות התובע ביחס לממצאי המומחה פלדמן, כי בדירה קיימות "סוגיות בטיחות" וכיו"ב.

מסקנת ביניים - שוכנעתי, כי התובע רכש את הדירה מהנתבעים, כשזו סובלת מליקויים שעיקרן נזילות, רטיבות, עובש וטחב. הליקויים לא הובאו לידיעתו. אם היו מובאים הליקויים לידיעתו מראש ומלכתחילה לא היה התובע מתקשר בהסכם המכר. משכך נעשה, הסכם המכר הופר בהפרה יסודית המקנה לתובע זכות ביטול. מסקנת ביניים זו מובילה לכדי חובת השבה הדדית של הצדדים זה לזה, לרבות תרופות חוזיות.

שאלה חמישית - מה הסעדים ו/או התרופות להם זכאי התובע, משקבעתי כי הסכם המכר מבוטל?

אני נעתרת לעתירת התובע ומורה כי על הנתבעים להשיב לו את הסכום של 600,000 ₪ ששולם עבור הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, שכן: "כשם שבתביעת פיצוי זכאי הנפגע לפיצוי על ירידת ערך כספי הפיצויים ממועד התגבשות הנזק ואילך, וכשם שבאכיפה זכאי המפר לשערוך המחיר החוזי המשולם לו באיחור כתנאי לאכיפת החוזה, כך גם בתחום ההשבה, זכאי כל צד לחוזה שבוטל כי כספי ההשבה המוחזרים לו ישולמו בערכם הריאלי" (עיינו ע"א 1665/05מנוס גולוב נ' א.ר.י מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ(נבו 13.6.2010)‏‏ והאסמכתאות המצוינות שם). יוצא אפוא כי הסכום האמור יושב לתובע בתוספת הצמדה וריבית כחוק. כן אני מקבלת את טענת התובע כי הפיצוי המוסכם בסך 60,000 ₪ שנקבע הסכם המכר, יש להשיבו לתובע בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. סעיף 10.א. להסכם המכר כלל הוראת פיצוי מוסכם שהוערך על סך של 60,000 ₪, היא כדלקמן: "צד אשר יפר הפרה יסודית את הוראות הסכם זה אשר הביאה לביטול הסכם זה על פי תנאיו, ישלם לצד הנפגע סכום פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך השווה בשקלים ל-60,000 ₪ וזאת בנוסף לכל סעד אחר על פי הסכם ו/או הדין (למעט אכיפה), לרבות ביטולו וזאת מבלי לפגוע בכל זכות העומדת ו/או תעמוד למי מהצדדים". ההפרה התרחשה למעשה ביום חתימת הסכם המכר עצמו, ומכאן ששערוך הפיצוי המוסכם יחול מיום חתימת הסכם המכר.

אני נעתרת לדרישת תשלום ההוצאות שהוציא התובע, אך זאת בסכום של 20,000 ₪, שהוצאו לצורך תיקון הליקויים בדירה. המומחה פלדמן כתב בחוות דעתו כי "בסה"כ השקיע התובע עד כה 34,600 ₪ - סכום התביעה עפ"י המסמכים שקיבלתי" (עמ' 6 לחוות הדעת של המומחה פלדמן). מנגד, מומחה בית המשפט העריך כי העלויות שהוציא התובע לתיקון הליקויים מסתכמים בסך של 18,000 ₪, שכן "מהתרשמותי, התובע ביצע עבודות נוספות בדירה, כגון: התקנת דשא סינטטי בחצר. ייתכן שגם יציקה [...] טיח במעקה הבנוי בחצר. [...] העבודות שביצע בחצר אינן רלוונטיות לנושא איטום תוספת המבנה" (סעיף 7.3.1 לחוות דעת מומחה בית המשפט). מעבר להוכחת ההוצאות בפועל (לכל הפחות 18,000 ₪), הרי שכיוון והכספים הושקעו לצורך תיקון הליקויים וכן לצרכים נוספים בדירה, וכיוון והסכם המכר מבוטל ומכאן שיושב לידי הנתבעים, החלטתי דנן נובעת גם לצורך מניעת התעשרות הנתבעים שלא כדין על חשבון התובע, אשר השקיע כספים לתיקון ליקויי הרטיבות ו/או נוספים ותוספות בדירה, דבר אשר ניתן לשער כי ישמשו לטובת הנתבעים כבעלי הדירה ו/או לצורך המשך תיקון הליקויים בדירה, באם יבחרו לעשות כן.

אני נעתרת לדרישת תשלום ההוצאות שהוציא התובע עבור חוות דעתו של המומחה פלדמן בסך 7,000 ₪ בת"ק 21168-11-22 (3,500 ₪ ששילם בעצמו למומחה פלדמן וסכום זהה ששילמו הנתבעים ואשר התובע נדרש להשיבם), מהטעמים שחוות דעת זו הוגשה כחלק מכתב התביעה ומנגד הנתבעים לא הגישו חוות דעת מומחה מטעמם ועמדו על מינוי מומחה מטעם בית משפט, אשר תאמה באופן רחב את חוות הדעת של המומחה פלדמן, מטעמו של התובע. "כעניין שבעקרון, וכנקודת מוצא, יש לפסוק לבעל הדין שזכה בדינו הוצאות ריאליות, כלומר ההוצאות שהוציא בפועל או שהתחייב להוציא" (בג"ץ 891/05תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' הרשות המוסכמת למתן רישיונות יבוא-משרד התעשייה, המסחר (נבו 30.6.2005)‏‏). הסכום ששולם הינו סביר ומכאן שאני מקבלת ומאשרת אותו. לעניין זה אפנה לפסק דינו של כב' השופט ליאור גלברד, ת"ק 21168-11-22, כדלקמן: "המבקש מחויב לשלם למשיבים את שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט בו הם נשאו [...]. זאת, מבלי לגרוע מכך שהמבקש יהיה רשאי לתבוע את עלות המומחה מטעם בית המשפט במסגרת הליך אחר, ככל שיוגש". כן אני מחייבת את הנתבעים להשיב לתובע את שכר הטרחה שנשא בו התובע למומחה בית המשפט (המומחה לזר).

אינני נעתרת לתשלום סך הפיצוי ששילם התובע לצד ג' בסך של 100,000 ₪. ראשית, הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר בין התובע לצד ג' הוגדר כי יעמוד על 10% ממחיר העסקה, היינו סך של 69,875 ₪ (הדירה נמכרה בסך 698,750 ₪). כלל לא הובהר מדוע שילם התובע לצד ג' את הסך העודף מעבר לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר ביניהם. שנית, טענות צד ג' הועלו אך על גבי מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים. טענות התובע (וצד ג') לא נשמעו בפני בית משפט ולא עברו את "כור ההיתוך" המשפטי, משמע, לא הוכח בפניי כי התובע "נאנס לבטל את הסכם המכר, להשיב את כספי התמורה ולשלם פיצויים מוגדלים לא מבוטלים בסך 100,000 ₪" (סעיף 25 לכתב התביעה). שלישית, התובע לא הוכיח כי שילם לצד ג' את הסכום האמור במהלך המשפט. אסמכתה לתשלום האמור צורפה לראשונה לסיכומי התובע, לא צורפה לכתב התביעה, לא צורפה לתצהיר עדות ראשית על ידי ו/או מטעמו של התובע ולא הוגשה כמוצג. באשר למסמכים שהגיש התובע לראשונה בסיכומיו, אציין כי מסמכים אלה אינם מתקבלים על ידי כראיה, שכן סיכומי תביעה אינם בגדר "כור היתוך" בו מתבררות טענות הצדדים, בין אם לחיוב או לשלילה, אלא כשמן כן הן סיכומים. כידוע: "סיכומים בכתב אינם המקום להביא בו ראיות וטענות נוספות על אלו שהובאו במהלך המשפט, כאשר הייתה שהות לצדדים להתייחס לטענות הן בעל-פה והן על דרך של הבאת עדים" (ע"א 496/89סאלם סלאמה אל-קאלאב נ' אוניברסיטת בן גוריון בנגב, מה(4) 343 (1991)). רביעית, התובע ידע כי בדירה ליקויים קשים ולמרות זאת בחר למכור אותה ביודעין לצד ג' (ראו סעיפים 15, 16, 21 לכתב התביעה). סיכון זה (ליקויים, הפרה) היה ידוע לתובע טרם התקשר עם צד ג' למכירת הדירה, ואני סבורה כי במצב זה אין הנתבעים נדרשים לחובת פיצוי. מאותם טעמים אינני נעתרת לבקשה לחיוב הנתבעים בתשלום דמי תיווך לעסקה שבוטלה עם צד ג בסך 15,000 ₪, לתשלום לעורך דין במכירת הדירה לצד ג' בסך 8,000 ₪ ולתשלום לעורך דין בגין ביטול הסכם המכר עם צד ג' בסך 5,000 ₪.

באשר לאובדן דמי השכירות שתבע התובע, סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות) מקנה לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק. "המילה 'במקומם' בסעיף 15(ב) מעידה על כך, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות. על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל [...] צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם" (עיינו ע"א 628/87יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, מו(1) 115 (1991)‏‏ והאסמכתאות שם). יוצא אפוא כי פיצוי רגיל עשוי להיפסק נוסף על פיצוי מוסכם "רק מקום בו נקבעו פיצויים עבור ראשי נזק שונים, למשל, כאשר הפיצויים המוסכמים ייקבעו בעבור נזק ספציפי" (ע"א 2251/05 בנימין יעקב ואן דאם נ' דניאל כהן (נבו 5.7.2007)). "אין לשלול צירוף של פיצוי מוסכם לפיצויים אחרים או בכלל לתרופות אחרות, ובלבד שלא ייווצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק" (עיינו ע"א 3865/19משה אליאסיאן נ' מאיר שבו(נבו 11.9.2022)‏‏ והאסמכתאות שם). ראשית אעיר כי בכתב התביעה נרשם כי דמי השכירות החודשיים הנתבעים עומדים על סך של 2,700 ₪, זאת על אף שבסעיף 13 נרשם כי הדירה הושכרה לשוכרים בדמי שכירות חודשיים בסך של 1,900 ₪. לגבי התקופה השנייה נרשם בכתב התביעה כי דמי השכירות הנתבעים לחודש עומדים על סך 2,700 ₪, עם זאת בסיכומים נרשם כי דמי השכירות לחודש עומדים על סך של 2,800 ₪. התובע לא העמיד כל תשתית ראייתית כי אלה אכן דמי השכירות המקובלים בשוק השכירות לדירה זו, מכאן שאעמיד את דמי השכירות המקובלים על סך של 1,900 ₪, כפי שנרשם בכתב התביעה (וככל הנראה שולמו בפועל בעבר). יתרה מזו, חישוב ההוצאות ו/או היעדר הרווח על בסיס הנתון האמור מוביל לתוצאה הנמוכה מהקבוע בפיצוי המוסכם, והואיל ובהסכם המכר לא נרשם מה הוא אותו ראש נזק עבורו נקבע הפיצוי, ועל מנת שלא ייוצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק, מצאתי לקבוע כי הנתבעים ישלמו לתובע את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, בסך של 60,000 ₪ לרבות שיערוך, חלף הנזקים והיעדר הרווח שספג התובע בשל הפרת הסכם המכר (הפיצוי הגבוה מבין הנזקים שנתבעו).

אינני נעתרת להשבת תשלום הוצאות עורך דין לרכישת הדירה בסך 3,200 ש"ח, מהטעם שאסמכתה לתשלום האמור צורפה לראשונה לסיכומי התובע, לא צורפה לכתב התביעה, לא צורפה לתצהיר עדות ראשית על ידי ו/או מטעמו של התובע ולא הוגשה כמוצג.

אינני נעתרת לדרישת ההוצאות, לרבות אגרה בסך 1,000 ש"ח שהוציא התובע עבור ובגין ת"ק 21168-11-22, שכן תביעה זו נמחקה לבקשתו. לא די בכך, אלא שבבקשת המחיקה התובע לא עתר לתשלום הוצאותיו דאז ואין להיעתר לבקשה מסוג זה בהליך דנן. בנוסף, בפסק הדין (מחיקת התובענה) קבע כבוד השופט ליאור גלברד כי "אני סבור שהתוצאה המאוזנת והצודקת היא לאפשר למבקש למחוק את התביעה תוך חיובו בהוצאות" (פסק דין מיום 16.01.2024).

אינני נעתרת לדרישת הפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 20,000 ₪, שכן רכיב זה לא נטען בסיכומי התובע ומכאן ההנחה שנזנח. כידוע: "דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים - אם בשל שגגה או במכוון - כדין טענה שנזנחה, ובית המשפט לא ישעה לה" (עיינו ע"א 447/92הנרי רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, מט(2) 102 (1995)‏‏). בנוסף לאמור, אני סבורה כי סכום זה מגולם ברכיב הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר שבין הצדדים, לו נעתרתי.

כן אני דוחה את בקשת התובע לקבוע שעל הנתבעים לפצותו בגין "הפסד עליית השווי של הנכס" (הדירה) בסך של 120,000 ש"ח, וזאת כדי "למנוע מצב בו הנתבע ייהנה כלכלית מפעולתו בחוסר תום לב" (סעיפים 96-97 לסיכומי התובע), מצאתי שאין להיעתר לבקשה זו ולדחותה. ראשית, הטענה לא הועלתה ואוזכרה כלל בכתב התביעה, משמע עסקינן בהרחבת חזית אסורה. נימוק זה בלבד מספק לדחיית הטענה. יחד עם זאת, אציין כי קיימים טעמים נוספים להחלטתי בנושא, לרבות שהתובע לא הוכיח כי שווי הדירה עלה כפי שטען, הערכת הנזק נעשתה על בסיס "הערכה עצמית", פלט עסקאות המקרקעין שצירף התובע לסיכומיו לראשונה הוגש באופן שאינו מקובל, ואף לגופו של דבר, באופן שאינו מוכיח את גובה אחוז עליית הדירה, כפי שנטען. בנוסף, באם התובע אכן מאמין כי "שוויו הנוכחי של נכס דומה במצב תקין מוערך בסכום גבוה משמעותית מהמחיר המקורי", רשאי היה התובע לתבוע מהנתבעים פיצויים בלבד, להבדיל מתובענתו לביטול הסכם המכר, לתקן הדירה תוך דרישת סכומי התיקון כפיצוי מהנתבעים ולמכור הדירה כשהיא מתוקנת.

סוף דבר - דין התביעה להתקבל ברובה.

1. אני קובעת כי הסכם המכר מבוטל. על הצדדים חלה חובת השבה הדדית. מכוח קביעה זו על בטלות הסכם המכר, על הצדדים לנקוט בכל הפעולות הנדרשות על פי דין אצל וכלפי צדדים שלישיים (שלטונות מס שבח, לשכת רישום מקרקעין וכיוצ"ב).

    

2. אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע את הכספים ששילם מכוח הסכם המכר עבור רכישת הדירה בסך 600,000 ₪ וכן לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר בסך 60,000 ₪. סכומים אלו יצברו הפרשי הצמדה וריבית ממועד חתימת ההסכם - 31.8.2021, ועד התשלום בפועל.

    

3. אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע את ההוצאות הבאות: 20,000 ₪ בגין תשלום הוצאות תיקון; 7,000 ₪ בגין תשלום למומחה פלדמן; אגרות בית משפט בהליך זה; ושכר טרחת מומחה בית משפט בהליך זה. הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישאו בהפרשי הצמדה וריבית כדין.

    

4. הנתבעים יישאו בשכ"ט עו"ד התובע, בסך של 20,000 ₪, אשר ישולמו תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישאו בהפרשי הצמה וריבית כדין.

    

5. שאר הסעדים שנדרשו בכתב התביעה נדחים (ראו סעיפים לעיל, כמפורט בסעיפים 46–51 לפסק דין זה.

    

6. התובע רשאי להגיש פסיקתה לחתימת בית המשפט.

    

   המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיק.

    

   ניתן היום, כ"ח שבט תשפ"ו, 15 פברואר 2026, בהעדר הצדדים. (הערת בית המשפט: ביום 15.02.2026, כ"ח בשבט תשפ"ו, הוספו תעודות הזהות בפסק הדין)