להב לוי החזקות בנדל"ן בע"מ נ' מיכאלי

 פתח דבר

התובעת רכשה בשנת 2015 בניין בתל אביב שכלל דייר מוגן של בית עסק מסוג מכולת. הדייר המוגן (שני דיירים שפעלו באמצעות שותפות לא רשומה) הפך לכזה בשנת 1979. שני הדיירים המקוריים הלכו לעולמם לפני שנים רבות. בתביעה זו, שהוגשה כנגד בנו של אחד הדיירים המקוריים, מבקשת התובעת לפנות את המכולת בטענה להפרות שונות של הסכם השכירות.

רקע ועיקר המחלוקת

1. התובעת היא הבעלים של בניין ברחוב גאולה 9 בתל אביב הידוע כחלקה 24 בגוש 6914 (להלן: "הבניין").

    

2. התובעת רכשה את זכויות הבעלות בבניין מהבעלים הקודם, חברת ידיד יצחק בע"מ, בהסכם מכר מיום 15.1.2015. התובעת טוענת כי קיבלה את החזקה בנובמבר 2017.

    

3. ביום 19.10.1979, כ-36 שנים לפני רכישת הזכויות על ידי התובעת, נחתם חוזה שכירות מוגן בין חברת ידיד יצחק לבין מר אהרון מיכאלשווילי ומר ראובן קריכלי בעניין השכרת "קומת הקרקע" בבניין למטרת "מכולת ומכירת מוצרי מזון" (להלן: "הסכם השכירות").

    

4. במקום מופעלת מכולת בשם "מכולת אהרון".

    

5. מר ראובן קריכלי ז"ל נפטר ביום 19.4.2000 (להלן: "ראובן"). מר אהרון מיכאלשווילי ז"ל נפטר ביום 23.2.2016 (להלן: "אהרון"). ראובן היה נשוי לגב' זינה קריכלי (להלן: "זינה"). אהרון היה נשוי לגב' לנה מיכאלשווילי (להלן: "לנה").

    

6. הנתבע הוא בנם של לנה ואהרון. הנתבע עבד במכולת עוד לפני פטירת אביו ואין חולק שמאז פטירת אביו הנתבע מנהל לבדו את המכולת (לטענתו, עבור לנה וזינה שנותרו בעלות הזכויות המוגנות).

    

7. ביום 15.8.2023 הוגש כתב אישום בבית המשפט לעניינים מקומיים כנגד התובעת, בעלי התובעת, מר להב לוי, והנתבע בטענה שהמושכר מיועד למגורים וכי נעשה בו שימוש חורג ללא היתר, כאשר ההיתר האחרון לשימוש חורג פקע ביום 31.12.2020.

    

8. עוד קודם להגשת כתב האישום פנה הנתבע לתובעת על מנת שזו, כבעלים של המושכר, תחתום על הבקשה לקבלת היתר לשימוש חורג. משהתובעת לא שיתפה פעולה, הגיש הנתבע תביעה כנגד התובעת (ת"א 19705-07-23 בבית משפט השלום בת"א בפני כבוד השופט אריה ביטון) על מנת לחייבה לחתום על הבקשה. יצויין כי לאחר שהנתבע הצליח לקבל היתר לשימוש חורג, למרות העדר שיתוף הפעולה מצד התובעת, ביקש הנתבע למחוק את ההליך וזה אכן נמחק בהחלטה מיום 20.5.25.

    

9. כשלושה חודשים לאחר הגשת התביעה על ידי הנתבע, הגישה התובעת תובענה זו.

    

10. ביסוד התביעה עומדת הטענה שהנתבע ואביו (אהרון) "הפרו במודע, באופן מכוון, בוטה ומתוחכם" את הסכם השכירות בכך:

     

    1. שקיבלו שלא כדין את זכויות השותף, ראובן, מבלי שהתקבלה הסכמת הבעלים הקודם (חברת ידיד יצחק), וזאת בניגוד להוראות בהסכם השכירות שאוסרות על העברת זכויות;

    2. על מנת להסתיר את פעולותיהם פעלו הנתבע ואביו בתחכום רב והותירו את שם העסק ברשות המיסים תחת השם "מיכאלשווילי את קריכלי", הגם שראובן נפטר עוד בשנת 2000.

    3. שבוצעו שינויים רבים במושכר ללא קבלת רשות מבעלת הבית וללא היתר בניה כדין.

        

11. לכן, נטען שהנתבע איבד את זכותו במושכר ומבוקש צו פינוי וצו עשה המחייב את הנתבע להשיב את המצב במושכר לקדמותו, טרם ביצוע השינויים במושכר.

     

12. הנתבע מצידו טוען – לא דובים ולא יער. בהתייחס לטענה בדבר שינויים במושכר, נטען כי לא נעשה כל שינוי. נטען כי התביעה התיישנה – אף אם נמנה את תחילת מירוץ ההתיישנות משנת 2015 מועד רכישת הזכויות על ידי התובעת; הנתבע מפעיל את המכולת מאז נפטר אביו בשנת 2016; זכויותיו המוגנות של ראובן במושכר עברו לאלמנתו של ראובן, זינה, ולכן, בניגוד לנטען, לא בוצעה כל העברת זכויות מראובן לאהרון. לאחר פטירת אהרון, הנתבע נכנס בנעליו והמשיך להפעיל את המכולת לטובת השותפות.

    מהלך הדיון בתובענה וראיות הצדדים

13. מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר להב לוי – בעל השליטה בתובעת; תצהירו של חוקר פרטי, מר רועי אגאג'אני שביצע עבור התובעת חקירה באשר לזהות מפעיל המכולת וחוות דעת של השמאי אושרי ברק שנועדה לבחון האם קיימים שינויים במושכר לעומת היתר הבנייה.

    מטעם הנתבע הוגשו תצהירים של זינה, לנה והנתבע.

14. דיון הוכחות נערך ביום 3.7.25 ובו העידו כל העדים. ניתן צו לסיכומים וכתב סיכומים אחרון הוגש ביום 15.1.26.

    דיון והכרעה

    כללי

15. אקדים מסקנה לדיון ואומר שלאחר ששקלתי ובחנתי את כלל הטענות והראיות, מצאתי שיש לדחות את התביעה.

    התזה השגויה בתביעה; אי צירוף נתבעות והאבולוציה בטענות התובעת

16. התזה השגויה בבסיס התביעה ואי צירוף הנתבעות הנכונות: בבסיס התביעה עמדה תזה שגויה מיסודה ולפיה המכולת מוציאה חשבוניות עם מספר עוסק מורשה שהוא תעודת הזהות של הנתבע (ס' 11 לתביעה וס' 7.1 לתצהיר מר להב לוי). זאת נטען, כדי לנסות לשכנע, שהלכה למעשה, הנתבע הוא בעל הזכויות במושכר. תזה זו נשענה, כפי הנראה, על בדיקת החוקר הפרטי מטעם התובעת שגם הוא הצהיר בתצהירו שמבדיקה שערך מס' עוסק המורשה הוא תעודת הזהות של הנתבע (ס' 3א'). למרות שהנתבע הבהיר כבר בכתב ההגנה שלא מדובר במספר תעודת הזהות שלו; למרות שהתובעת ידעה שלא מדובר במספר תעודת הזהות של הנתבע שכן בכתב התביעה עצמו ציינה מספר זהות אחר ולמרות שמספר עוסק המורשה מתחיל בספרות 55 כך שברור שלא מדובר במספר תעודת זהות אלא במספר של שותפות, בחרה התובעת לדבוק באותה גרסה גם בתצהיר עדותה הראשית.

     

17. אילו התובעת היתה בודקת את עצמה היתה מבינה, עוד לפני הגשת התביעה, שמספר עוסק המורשה הוא של שותפות וכי בעלי השותפות (לשיטת התובעת עצמה) הם לנה וזינה – ראו סעיף 3 לתצהיר החוקר מטעם התובעת שם הוא מודה שלנה וזינה הן השותפות. חוקר התובעת הודה בחקירתו הנגדית שנפלה טעות וכי המספר שהוצג אינו תעודת הזהות של הנתבע אלא מספר עוסק המורשה של השותפות שהשותפים בה הם לנה וזינה (עמ' 2 ש' 22-23).

     

18. למרות שהתובעת ידעה מי הדיירים המקוריים (ראובן ואהרון) ולמרות שהתובעת ידעה שהעסק רשום על שם נשותיהן של הדיירים המקוריים, בחרה התובעת להגיש את התביעה רק כנגד הנתבע. די בכך כדי להצדיק את דחיית התביעה. ברור, שלא ניתן במסגרת הליך זה, להורות על פינוי מושכר שעה שהתובעת עצמה נמנעה מלתבוע את מי שלשיטתה הן בעלות העסק ומי שעל פי דין (ועל פי הודאת התובע בסיכומיה, כפי שארחיב בהמשך), ס' 23 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), קיבלו את זכויות בעליהן המנוחים.

     

19. האבולוציה בטענות התובעת: בסיכומי התובעת חלה אבולוציה. נזכיר, על פי כתב התביעה, עילת התביעה המרכזית היא שהנתבע קיבל, שלא כדין, את זכויות הדייר המוגן ראובן. זו התביעה. אין טענה על קבלת זכויות שלא כדין מאמו של הנתבע. בסיכומים, וככל הנראה בניסיון להתגבר על העובדות, משנה התובעת את טענותיה באופן שמהווה גם שינוי חזית לו התנגד הנתבע. כעת, התובעת מודה כי החנות מופעלת על ידי עוסק מורשה שהשותפים בו הם לנה וזינה (ס' ו' בעמ' 1) – זאת, בניגוד לטענה בתביעה שעוסק המורשה הוא של הנתבע. כעת, טוענת התובעת כי על פי חוק הגנת הדייר זכויותיהם של ראובן ואהרון עברו ללנה וזינה (ס' 2 בעמ' 2) וכי עם "פטירתם של הדיירים המוגנים הפכו נשותיהם – זינה קריכלי ו-לנה מיכאלשווילי – לשותפות בשותפות..." (ס' 5 בעמ' 4) – זאת, בניגוד לתזה בכתב התביעה לפיה ראובן העביר זכויותיו לאהרון או לנתבע. כעת, טוענת התובעת טענה חדשה ולפיה לאחר פטירת ראובן בשנת 2000, "החליטו" זינה ולנה "להעביר את זכויות הדיירות המוגנת בחנות המכולת ולרבות את זכות ההפעלה הבלעדית..." לנתבע (ס' 6 בעמ' 4) וכי עוסק המורשה (שבכתב התביעה נטען שהוא של הנתבע) הוא של השותפות, אבל הוא פיקטיבי (ס' 7 בעמ' 4). כעת, כך נטען, המצג הכוזב בדבר הפיקטיביות של עוסק המורשה של השותפות, הופנה לא רק כלפי התובעת אלא גם כלפי רשות המיסים (ס' 9 בעמ' 4).

     

20. התזות החדשות של התובעת קורסות מתוך עצמן. הן מהוות שינוי חזית רבתי. כמו כן, התזות קורסות כי ביסודן הטענה שלאחר פטירת ראובן בשנת 2000 לנה וזינה העבירו את הזכויות שלהם לנתבע. התזה מתעלמת מכך שאהרון נפטר רק בשנת 2016. ממילא ללנה לא היו זכויות להעביר כל עוד אהרון היה בחיים.

     

21. סתירה נוספת בסיכומי התובעת היא בכך שמצד אחד נטען שזינה העבירה את זכויותיה המוגנות לנתבע ומצד שני נטען כי זינה רק השכירה את זכויותיה לנתבע – "הוכח...כי הגב' זינה קריכלי השכירה את זכויותיה בחנות המכולת..." לנתבע (ס' 36 לסיכומים). גם תזת ההשכרה מהווה הרחבת חזית.

     

22. ואם לא די בכך, בסיכומי התגובה מצד התובעת שוב טענה חדשה. הפעם, כך נטען, הוכח שהנתבע הוא שותף בשליש בשותפות המנהלת את החנות (ס' 1 ו- 4). כלומר, לפי סיכומי התשובה, רק שליש מהזכויות הועברו לנתבע ולנה וזינה נותרו שותפות.

     

23. כך או אחרת, דבר אחד ברור. אם התובעת ביקשה לטעון להפרות כאלה ואחרות שמצדיקות לשיטתה את פינוי המושכר, התובעת היתה חייבת לתבוע, את מי שהיא עצמה מודה שקיבלו את הזכויות של ראובן ואהרון – כלומר את זינה ולנה. התובעת לא עשתה זאת ודי בכך כדי לדחות את התביעה.

     

    גם לגופו של עניין לא נמצא בסיס לתביעה

24. למרות שדי באמור לעיל, כדי להצדיק את דחיית התביעה, ניתן גם לקבוע כי הוכח ש:

    1. אהרון וראובן היו דיירים מוגנים.

    2. עם פטירת ראובן בשנת 2000 עברו זכויותיו לזינה בהתאם לסעיף 23 לחוק הגנת הדייר.

    3. עם פטירת אהרון בשנת 2016 עברו זכויותיו ללנה בהתאם לסעיף 23 לחוק הגנת הדייר.

    4. הנתבע מנהל את המכולת.

    5. לא בוצעה העברת זכויות לנתבע.

    6. לא בוצעו שינויים במושכר על ידי ראובן, אהרון או הנתבע ואף אם בוצעו כאלה, הטענה התיישנה.

        

25. התובעת ידעה בעת רכישת זכויות הבעלות בבניין שקיימים בבניין דיירים מוגנים. בהסכם הרכישה (נספח 1 לתצהיר הנתבע) הצהירה המוכרת כי: "בקומת הקרקע מחזיק דייר מוגן בשם אהרון מיכלשווילי למטרת מכלת..." (ס' 2.1 להסכם) וכי הזכויות נמכרות בכפוף "לזכויות הדיירים המוגנים" (ס' 2.4). התובעת הצהירה שידוע לה "שחנות ודירת מגורים בנכס תפוסים ע"י דיירים מוגנים עפ"י חוק..." (ס' 3.5).

     

26. קשה להשתחרר מהרושם שהתביעה הוגשה כתגובה לתביעה שהגיש הנתבע בעניין היעדר שיתוף הפעולה מצד התובעת לצורך קבלת היתר לשימוש חורג. משנת 1979 לא העלה הבעלים הקודם כל טענה כנגד הדיירים. התובעת רכשה את הזכויות בשנת 2015. לאחר רכישת הזכויות גם התובעת לא העלתה כל טענה. ביולי 2023 נאלץ הנתבע לנקוט בהליך כנגד התובעת ואז, ורק אז, ניסתה התובעת לייצר בסיס לתביעה כנגד הנתבע. ניתן ללמוד זאת לא רק ממועד הגשת התביעה המדבר בעד עצמו אלא גם מתצהיר החוקר מטעם התובעת שמספר שפנו אליו במהלך חודש יולי 2023 (באותו חודש בו הוגשה תביעת הנתבע).

     

27. מכל מקום, הטענה המרכזית של התובעת בכתב התביעה היתה שבעל הבית הקודם לא נתן את הסכמתו להעברת זכויותיו של ראובן במושכר לאהרון או לנתבע. בבסיס הטענה עומדת ההנחה לפיה זכויותיו של ראובן עם פטירתו לא עברו לזינה (רעייתו) אלא עברו לאהרון, מבלי שניתנה הסכמת הבעלים, וזאת בניגוד להסכם השכירות. אלא שהנחה זו לא נכונה. זכויותיו של ראובן לא עברו לאהרון. עם פטירתו, זכויותיו עברו לזינה וזאת בהתאם לסעיף 23 לחוק הגנת הדייר. התובעת עצמה מודה, כיום, בסיכומיה: "לאחר פטירתם של הדיירים המוגנים המקוריים הפכו נשותיהם...לשותפות בשותפות" (ס' 5 בעמ' 4). למעלה מן הצורך, טענתה המקורית של התובעת נשענת על כך שבעלת הבית הקודמת לא ידעה כביכול על פטירתו של ראובן (למשל, ס' 8.3 לתצהיר התובעת). מדובר בטענה שלא עומד מאחוריה דבר. לא הובא כל נציג מטעם התובעת לתמוך בטענה. הטענה גם אינה מתיישבת עם הסכם המכר שם נזכר רק שמו של אהרון. הטענה גם אינה מתיישבת עם המכתב ששלח הבעלים הקודם ביום 2.1.2018 (נספח 8 לתצהיר הנתבע) שם עודכן הדייר המוגן על העברת הזכויות לתובעת.

     

28. המכולת מתנהלת באמצעות שותפות לא רשומה המכונה "מיכאלשווילי את קריכלי". השותפות נרשמה ברשות המיסים בשנת 1979. חוקר התובעת אישר הן בעדותו והן בתצהירו שהשותפות בשותפות הן לנה וזינה.

     

29. מצהיר התובעת צרף לתצהירו חשבונית מהמכולת (נספח י). ניתן לראות שמספר עוסק המורשה הוא של השותפות, ולא של הנתבע (כפי שנטען בטעות בתביעה). יודגש כי התובעת צירפה את החשבונית בניסיון לטעון שמדובר במספר תעודת הזהות של הנתבע (ס' 7.1 לתצהיר התובעת), אך, כאמור, מדובר בטעות של התובעת.

     

30. הנתבע צרף לתצהיר אסמכתה (נספח 5) שמלמדת שהשותפות נפתחה ביום 1.9.1979 (בסמוך לפני חתימת הסכם השכירות), הגישה דו"חות לרשות המיסים באופן שוטף, כך שלא מדובר בישות פיקטיבית שאינה פעילה.

     

31. כמו כן, צורף אישור של מנהל החשבונות של השותפות שאישר שהשותפות היא של לנה וזינה וכי החנות מנוהלת על ידי הנתבע (נספח 6). מנהל החשבנות אמנם לא הובא לעדות אך התובעת לא התנגדה להגשת המסמך.

     

32. חוקר התובעת טען שעל פי "תצפיות" שערך, הנתבע מנהל את המכולת (ס' 4). אין כל חובה שבעלות הזכויות במושכר שהוא בית עסק גם יפעילו אותו. ראו בהקשר זה סעיף 26 לחוק הגנת הדייר ולפיו: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". כלומר, אין מניעה שניהול העסק יעשה בידי אחר (ראו למשל, ע״א 417/79 מרכוס נ' המר, פ''ד לז(2) 337; ע"א (חיפה) 10442-02-14 בנין פנת הכרמל בעמ נ' גינצבורג (נבו 28.11.2014)). אין חולק מצד הנתבע שהוא שמפעיל את העסק. לכן ה"תצפיות" שביצע חוקר התובעת מהן עלה כי המכולת מופעלת על ידי הנתבע אינן מעלות או מורידות.

     

33. התובעת מנסה להיבנות משיחה ב"כיסוי" שערך החוקר עם מר מנחם קריכלי, בנם של ראובן וזינה, שאמר שהנתבע משלם לאמו "דמי שכירות חודשיים" עבור החנות. מעבר לעובדה שמר מנחם קריכלי לא הוזמן לעדות על ידי התובעת, הרי שעיון בתמליל המלא של השיחה בינו לבין החוקר, לא תומך בטענת התובעת. ההפך. כך למשל, מר מנחם קריכלי נשאל על ידי החוקר אם המכולת לא שלכם ומשיב: "זה חצי חצי, בוא נגיד את זה ככה. אתה מבין? אבל הוא (הכוונה לנתבע – ג"מ) מנהל את זה". כאשר נשאל למה אתם לא מוכרים את המקום משיב מנחם: "אי אפשר, כי זה דמי מפתח". כאשר נשאל אם הם לא מקבלים מאורי (הנתבע) "שכירות, כלום?" משיב מנחם: "מאורי? כן מקבל שכירות" ובהמשך "אמא שלי מקבלת ממנו וזהו." כשנשאל "אה ה-כשכירות, לא כשותפה בעסק?" משיב מנחם: "לא, שותפה בעסק והפרשה כאילו על העסק, אתה מבין?" ובהמשך "עשו ביניהם סכום, מסתדרים ביניהם כבר שנים".

     

    ניתן לראות שגם כאשר החוקר מנסה למשוך את מנחם בלשונו, מנחם אומר שאמו שותפה בעסק – "חצי חצי", "שותפה בעסק".

     

34. התובעת מנסה למצוא שלל בתדפיס מרשות המיסים מיום 4.4.2023 שצרף הנתבע לתצהירו (נספח 4). מהתדפיס עולה כי השותפים בשותפות הם לנה ששותפה החל מיום 6.11.2017 (כלומר לאחר פטירת אהרון), זינה (אשתו ראובן) ששותפה החל מיום 13.9.2000 (כלומר לאחר פטירת ראובן) והנתבע החל מיום 21.3.2023. התובעת טוענת שמהתדפיס עולה כי זכויותיהם של שלושת השותפים זהות – שליש כל אחד. התובעת טוענת כי התדפיס מוכיח שהנתבע "שותף ב- 1/3 חלקים בשותפות.." (ס' 1 לסיכומי התגובה) וכי מדובר בהעברה שבוצעה בניגוד להסכם השכירות. איני מקבל טענה זו.

     

    ראשית, זו לא עילת התביעה. עילת התביעה היתה שהזכויות של ראובן עברו לאהרון ללא אישור הבעלים. שנית, הנתבע התנגד לניסיון להרחיב חזית בעניין הן במהלך החקירה הנגדית של מצהיר התובעת (עמ' 18 ש' 5) והן בסיכומיו. שלישית, חוקר התובעת אישר שהשותפות בשותפות הן לנה וזינה. רביעית, הנתבע הסביר בחקירתו הנגדית שלאחר שהתובעת סירבה לחתום על הבקשה להיתר לשימוש חורג, הוא ביקש מרואה החשבון להוסיף אותו כשותף כדי שיוכל לטפל בעצמו בכל מה שקשור לקבלת ההיתר. לדבריו, הוא לא שותף בשותפות והחלוקה היא בין לנה לזינה ואם דווח משהו לרשות המיסים זה 0.0001% (עמ' 46-47). לדברי הנתבע, לאחר קבלת ההיתר, מחק עצמו מהשותפות. לא הוצג מסמך בעניין. חמישית, הן לנה והן זינה חזרו והעידו כי בשותפות יש שתי שותפות (לנה וזינה) וכי הנתבע אינו שותף בשותפות (עדות זינה בעמ' 39 ש' 34 ואילך ועדות לנה בעמ' 29 ש' 24-25). גם כאשר ב"כ התובעת מציג להן את המסמך מרשות המיסים (נספח 4 לתצהיר הנתבע) שתיהן מתעקשות שהנתבע אינו שותף. שישית, בניגוד לטענת התובעת, אין במסמך כל חלוקה של האחוזים בין השותפים לבין עצמם.

     

35. התובעת מנסה להיבנות מכך שחשבון הבנק באמצעותו מתנהלת השותפות הוא של אימו של הנתבע (ולא חשבון משותף ללנה וזינה) וכי הנתבע מיופה כוח בחשבון. הנתבע הסביר, ועדותו מקובלת עליי כי (עמ' 50 ש' 7-15):

     

    "זה של אימא שלי אני מיופה כוח זינה לא רצתה להיכנס לשותפות לחשבון הזה כי היא אמרה שהיא מפחדת היא לא יודעת להתנהל עם כספים לכן היא אמרה אם היא יכולה לעשות את זה דרך אימא שלי הם כל כך קרובות הם כמו תשמע אני הם ממוצא גרוזיני אהבה ואחווה והיושרה זה מוטבע בהם כל כך הרבה וכל כך חשוב שזה לא משנה מי ינהל זה יכול היה להיות גם על שם זינה קריכלי ואני הייתי מנהל את החשבון וגם אני הייתי מיופה הכוח. פשוט היא ביקשה בגלל שהיא לצערנו הרב היא גם היא הייתה חולה במחלה הקשה היה נורא מפחיד ולכן היא ביקשה כמה שפחות להטריד אותה בנושא הזה".

     

    הנתבע הסביר שמדובר בחשבון בנק עסקי שאינו חשבון הבנק הפרטי של אמו (עמ' 50 ש' 27-28); כי הוא מקבל משכורת מהשותפות (עמ' 49 ש' 4 ועדות לנה בעמ' 28 ש' 34 ואילך ועמ' 29 ש' 1-6). בהמשך אמנם אמרה לנה כי היא לא נותנת תלוש משכורת וכי היא אמא שלו ונותנת לו כמה שהיא רוצה. אמנם לא הוצג בתצהיר תלוש משכורת אך במהלך דיון ההוכחות אמר הנתבע: "במקרה לא הצגתי אני יש לי אפשרות להציג את זה אפילו כרגע ביקשתי מהרואה חשבון במייל שישלח לי תלוש משכורת אחרון אני יכול להראות את זה לשופט ולך" (עמ' 44 ש' 30-32). ב"כ התובעת לא ביקש לראות את התלוש שהציע הנתבע להראות לו במעמד הדיון. התובעת העדיפה לנסות להיבנות מטענה למחדל באי הגשת התלוש. גם אם היה על הנתבע לצרף לראיותיו את תלוש המשכורת, איני סבור שיש לזקוף את אי הצירוף לחובת הנתבע עד כדי קבלת התביעה וזאת בשים לב, בין היתר, לכך שכל יתר הראיות (כמפורט לעיל) תומכות בטענות הנתבע.

     

36. התובעת מנסה להיבנות מסתירות מינוריות בעדויות של לנה וזינה אל מול עדות הנתבע. לנה וזינה הן נשים מבוגרות וכפי שהסביר הנתבע, וכך גם אני התרשמתי, הן לא מבינות עד תום את המונחים השונים (עמ' 48 ש' 26-31):

     

    "טוב בוא נקצר את העניין אישה בת 80 ואישה בת 78 אף אחת מהן לא ניהלה עסק בחיים לא אף אחת מהן לא נגעה בנושא של חשבונאות היחיד שתמיד עסק בזה זה אבא שלי עליו השלום ובעלה זכרונו לברכה שאני עבדתי יחד עם שניהם ביחד אני קיבלתי את הנעליים שלהם הם לא מודעות, אני יכול לתת להם מה שאני רוצה אני עושה את זה מתוך אהבה ונותן להם את מה שמגיע להם"

     

37. הטענה של התובעת לפיה זינה השכירה את זכויותיה לנתבע לא הוכחה ומהווה הרחבת חזית. בהתייחס לטענה לפיה זינה מקבלת סכום קבוע כל חודש, הסביר הנתבע: "לא קבוע זה לא קבוע זה לא נכון לא קבוע גם את זה אני יכול להראות לך את זה שהעברות בנקאיות שנעשות יש חודשים שאני מרוויח יותר העסק נכנס יותר מקבלת יותר יש חודש של ההכנסה היא נמוכה יותר מקבלת פחות אותו דבר גם לאימא שלי וגם לי" (עמ' 49 ש' 38-39 ועמ' 50 ש' 1-2). מכל מקום, התובעת לא עמדה בנטל המוטל עליה ובעניין זה נקבע בע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח׳, פ"ד ל"א (3) 455, 462:

     

    "בעל בית המבקש להשתית קביעתו לפינוי על אי קיום התנאי שבסעיף 26 סיפא חייב להוכיח השכרה של ממש. הווה אומר, לא די לטעון לענין זה, לדוגמא, כי ניתנה למישהו אחר רשות שימוש במושכר, אלא צריך להוכיח השכרה ממש; ואם אופיה של העסקה בקשר למושכר משתמע לשתי פנים, לא יושיט בית המשפט סעד לבעל הבית התובע פינוי בהסתמך על סעיף 26, סיפא"

     

38. לאור כל האמור, לא נמצא ממש בטענות התובעת בדבר הפרת הסכם השכירות בשל העברת זכויות בשותפות.

     

39. אוסיף שמצהיר התובעת לא ידע להגיד מתי גילה שראובן נפטר (עמ' 10 ש' 2); לא ידע להסביר מדוע הגיש את התביעה בשנת 2023 למרות שקיבל, לטענתו, בשנת 2018 מכתב מהבעלים הקודם – נספח יב' (מכתב שמעורר סימני שאלה) לפיו הבעלים הקודם לא נתן הסכמה להעברת זכויות מראובן לאהרון (עמ' 12-13); לא זכר מתי ערך את הבדיקה במסמכים של הבניין עליה הצהיר בס' 2 להסכם המכר (עמ' 15 ש' 12-15); לא זכר מתי גילה את חריגות הבניה הנטענות (עמ' 18 ש' 25-26); טען שכאשר רכש את הנכס לא ביצע בדיקה אם יש חריגות בניה (עמ' 18 ש' 27 ואילך) למרות שבהסכם המכר הצהיר כי בדק את הנכס, את מצבו התכנוני ואת תיק הבניין (ס' 3.1 להסכם המכר – נספח 1 לתצהיר הנתבע).

     

40. אשר לטענה לשינויים מהותיים במושכר שבוצעו כביכול על ידי השוכרים, טענה זו שנטענה בשולי סיכומי התובעת, לא הוכחה ומכל מקום התיישנה.

     

    ראשית, התובעת לא הציגה את הסכם השכירות המלא. ההסכם שהציגה התובעת היה מקוטע וחסר בו סעיף 18 שהוסף על ידי הצדדים לו בכתב יד ושם הוסכם כי השוכר רשאי להסיר קיר פנימי (נספח 2 לתצהיר הנתבע – והשווה לחוזה הקטוע שצורף לתצהיר התובעת בנספח ד'). אחת מאי ההתאמות שנטענו על ידי שמאי התובעת היא הריסת קיר פנימי.

     

    שנית, מצהיר התובעת נשאל אם יכול להיות שהשינויים במושכר נעשו עוד לפני כניסת השוכרים בשנת 1979 לנכס והשיב שאינו יודע (עמ' 20 ש' 4-6). היתר הבניה הוא משנת 1933 והטענה היא לאי התאמה בין ההיתר משנת 1933 לבין מצב המושכר היום (עדות השמאי מטעם התובעת בעמ' 24 ש' 18-22). כלומר, יתכן מאד שהשינויים הנטענים נעשו בטווח השנים שבין סיום הבניה על פי ההיתר משנת 1933 ועד לקבלת החזקה במושכר על ידי ראובן ואהרון בשנת 1979. שמאי התובעת לא ידע להגיד מתי בוצעו השינויים הנטענים (עמ' 25 ש' 8). טענת התובעת כאילו השמאי אישר שמדובר במשהו מהשנים האחרונות אינה נכונה. השמאי התייחס בתשובתו רק לטיח מהשנים האחרונות. השמאי אינו מהנדס ואין לו כל מומחיות בעניין ומכל מקום טיח לא מופיע כאחד השינויים בחוות הדעת. וככל שהכוונה היא שניתן ללמוד מהטיח על עבודה שבוצעה בשנים האחרונות, יתכן שמדובר בתיקון של הטיח ולא בעצם ביצוע אחד השינויים הנטענים בחוות הדעת.

     

    שלישית, הנתבע העיד שהוא עובד במכולת עשרות שנים ולמיטב זכרונו לא נעשה כל שינוי במושכר, מלבד אותו קיר פנימי שמוזכר בסעיף 18 להסכם השכירות (ס' 11, 21-22, 42 לתצהיר הנתבע).

     

    רביעית, השמאי העיד שהוא נכנס לתמונה לאחר רכישת הבניין על ידי התובעת ובתשובה לשאלה אם כבר אז ידעו על החריגות (בסביבות שנת 2016-2017) השיב שהחריגות זה לא משהו שהתגלה היום (עמ' 26 ש' 5-7).

     

    חמישית, טענת החריגות, אף אם היתה מוכחת (והיא לא), התיישנה. התובעת ידעה או שלכל הפחות, היה עליה לדעת על החריגות לכל המאוחר במועד חתימת הסכם המכר ביום 15.1.2015 (התובעת הצהירה בהסכם המכר שערכה את כל הבדיקות כולל בתיק הבניין). גם הבעלים הקודם, שהתובעת נכנסה בנעליו, מן הסתם ידע או צריך היה לדעת על השינויים בבניין לעומת ההיתר.

     

    שישית, מאחר שלא הוכח שבוצעו שינויים על ידי הדיירים המוגנים, ממילא אין צורך לדון בשאלה אם מדובר בסוג שינוי שמהווה הפרה של הסכם השכירות שמצדיקה את פינוי הדייר המוגן בהתאם לאמות המידה שנקבעו בפסיקה.

    שכר טרחת עו"ד

41. הנתבע טוען שיש לחייב את התובעת שפעלה בחוסר תום לב בהוצאות גבוהות. הנתבע גם עותר לחיוב מנהל התובעת בהוצאות אישיות.

     

42. התרשמתי שמדובר בתביעה שלא צריך היה להגיש. משהוגשה והתברר לתובעת שאין בסיס לטענותיה, התובעת יכלה לסגת. במקום לסגת, שינתה ופיתחה התובעת את טענותיה בניסיון להתאימן לעובדות שהתגלו. התובעת היא חברה יזמית בתחום הנדל"ן שרכשה את הבניין בשנת 2015 בידיעה ברורה שיש בו דיירים מוגנים "עפ"י החוק" (ס' 3.5 להסכם המכר). התובעת לא עשתה דבר במשך כשמונה שנים. התובעת הגישה את התביעה רק בעקבות התביעה שנאלץ הנתבע להגיש נגדה בשל סירובה לחתום על הבקשה להיתר לשימוש חורג. גם כאשר התקבל היתר כזה והתביעה התייתרה, התעקשה התובעת להמשיך לנהל הליך זה שמלכתחילה, כאמור, לא היה מקום להגיש.

     

43. בתביעה אחרת שהגישה התובעת כנגד דייר מוגן אחר באותו בניין ונדונה בפני כבוד השופט טל חבקין, התייחס בית המשפט לקושי הטמון בכך שבעלים חדש מגיע ומנסה לסלק את הדייר המוגן (ת"א (שלום ת"א) 44242-04-19 להב לוי החזקות בנדל"ן בע"מ נ' גואטה (נבו 2.1.2022):

     

    "על הקושי הטמון בהתנהלות מסוג זה עמד סגן הנשיא ק' ורדי בע"א (מחוזי ת"א) 26301-12-16ליאופולד נ' מנצור, פסקות 1, 4 [פורסם בנבו] (16.4.2018), שהיה אומנם בדעת מיעוט באותה פרשה, אך דבריו צוטטו בע"א (מחוזי ת"א) 25170-07-19גולדברג נ' רמי קצב ייעוץ וניהול בע"מ, פסקה 17 לפסק הדין של סגנית הנשיא י' שבח [פורסם בנבו] (20.7.2020):

    "בא לשכונה בחור חדש [...] אציין גם שלא מדובר במקרה יחיד אלא בתופעה של רכישת נכסים על ידי אנשי נדל"ן, כולל דירות מוגנות ואח"כ אחרי שעשרות שנים נמצא בהם דייר שהבעלים הקודמים רואים אותו ומתנהגים אליו כל השנים כדייר מוגן והנכס נרכש כנכס מוגן ולמעשה ויתרו על כל טענות כלפיו ולפתע הוא מוצא את עצמו צריך להוכיח את זכויותיו לאחר שהנכס נרכש ע"י בעלים חדש המעלה טענות כלפי הדיירות המוגנת וזאת בזמן שהאנשים שאמורים להעיד לטובתו לא מצויים בחיים, ראיות שהיו יכולות להיות לא מצויות בידו".

     

44. בנסיבות העניין, בשים לב לתוצאה, למשאבים שהושקעו בתובענה ולהערותיי כאמור לעיל, אני סבור שיש לחייב את התובעת בהוצאות בסך של 45,000 ₪. לא מצאתי לנכון לקבל את בקשת הנתבע לחייב את מנהל התובעת באופן אישי בהוצאות.

    התוצאה

45. התביעה נדחית.

     

46. התובעת תשלם לנתבע שכר טרחת עו"ד בסך של 45,000 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 ימים מהמצאת פסק דין שאם לא כן יישא ריבית שקלית ודמי פיגורים החל מחלוף 30 הימים ועד התשלום בפועל.

     

47. זכות ערעור כדין.

     

    ניתנה היום, ט' שבט תשפ"ו, 27 ינואר 2026, בהעדר הצדדים.