רענן ואח' נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'

פסק דין

לפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר למחוז המרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 21.2.11 אשר דחתה ערר אותו הגישו העותרים על החלטת ועדת המשנה שליד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – נתניה (להלן "ועדת המשנה") בה אושרה תכנית נת/מק/554/ב/1 (להלן "תכנית קיקה" או "תכנית 554/ב/1"). תכנית קיקה חלה על המקרקעין הידועים כחלקות 21, 22 ו-115 בגוש 7940 (להלן "המקרקעין"), ועניינה יצירת תשתית סטטוטורית לבנין שישמש כחנות עבור המשיבה 5 (להלן "קיקה").

1. רקע:

א. העותרים הם בעלי עסקים ו/או בעלי זכויות ו/או עובדים בחנויות ובבתי עסק בעיר נתניה, הסבורים שהם עלולים להיפגע מתכנית קיקה שתשנה, לטענתם, את ייעודו של אזור התעשייה בנתניה הידוע בשם "בירכת חנון" (להלן:-"אזור התעשייה").

ב. המשיבה 4 (להלן "אשטרום") היא בעלת זכויות החכירה במקרקעין המצויים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. הבנין נשוא תכנית קיקה נבנה על ידי אשטרום עבור קיקה כסניף של החברה הבינלאומית "קיקה" העוסקת בריהוט ועיצוב הבית.

ג. העותרים מתנגדים לתכנית קיקה. לטענתם, ועדת המשנה וועדת הערר לאחריה לא נתנו דעתן לכך שהשימוש המסחרי שיעשה בבנין, כחנות מרשת קיקה, יחליש את הפעילות העסקית במרכז הוותיק של העיר נתניה ובמקומות הסמוכים לו. העותרים טוענים כי, התכנית איננה תכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן "החוק" או "חוק התכנון והבניה"), היא בניגוד למדיניות התכנון הארצית בדבר חיזוק מרכזי הערים, כפי שבאה לידי ביטוי בתכנית המתאר הארצית 35 (להלן "תמ"א 35") ובניגוד להחלטה מינואר 2009 של הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (להלן "הולנת"ע").

2. המצב התכנוני

א. תכנית נת/554/ב

תכנית מתאר מקומית עם הוראות של תכנית מפורטת (להלן "תכנית המתאר"). הודעה בדבר אישור תכנית המתאר פורסמה בי"פ 5261 מיום 5.1.04. בתחום תכנית המתאר יועד שטח המשתרע על 71,263 דונם, הכולל את מגרשים 1001-1005, ל"אזור תעסוקה ב'". מגרש 1005, הוא המגרש עליו נבנה הבנין נשוא העתירה.

מטרות תכנית המתאר (סעיף 10 להוראות התכנית):

איחוד וחלוקה חדשה שלא בהסכמת הבעלים בחלק משטח התכנית; התווית דרכים חדשות וביטול דרכים קיימות; יעוד שטחים לאזור תעסוקה ב', שצ"פ ודרכים; הגדרת שטחים עיקריים, שטחי שרות וקוי בנין; קביעת הוראות בינוי, העמדת בנינים, מספר קומות ועיצוב אדריכלי עקרוני; קביעת הוראות לשמירת איכות הסביבה; קביעת הוראות פיתוח לתכניות; אישור מתן הקלה מתמ"א 3 מכביש מס' 2 בהתאם לסמכותה של הועדה המקומית.

התכליות המותרות באזור תעסוקה ב' הרלוונטיות לעניננו (סעיף 13 להוראות התכנית):

בקומת הקרקע תותר גלריה; בקומת הקרקע והגלריה יותר מסחר לסוגיו, מסעדות, בתי קפה, אולמות קולנוע, וכינוס, בשטח שלא יעלה על 40% משטח המגרש; שאר הקומות מיועדות למשרדים, תעסוקה ותעשיה עתירת ידע, מעבדות, מרפאות, אחסנה, תעשיה ומתקנים הנדסיים אשר אינם מהווים מטרד לסביבתם; תותר בניית מרתפים לחניה ומתקנים טכניים; את המרתפים ניתן יהיה להקים בקו בנין אפס למעט לחזית לכביש מס' 2, ובתנאי שלפחות 20% מהשטח יהיה ללא בינוי וקירוי וללא בניה תת קרקעית לצורך חלחול ולהבטחת מעברי תשתיות. במגרשים 1005 ו-1002 תינתן אפשרות למעבר תשתיות ניקוז בהתאם לנספח ניקוז ברוחב של 2 מ'.

בסעיף 14 להוראות התכנית נקבעו תנאים להוצאת היתרי בניה ובין היתר, עריכת תכנית בינוי, פיתוח ועיצוב לכל תחום התכנית, שתאושר על ידי הועדה המקומית.

סעיף 23 להוראות התכנית מתייחס לנושא איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים ביחס לשני מתחמים. באחד המתחמים (מתחם א') כלול שטח שיעודו אזור תעסוקה ב', הכולל את המגרשים 1001-1005.

זכויות הבניה באזור תעסוקה ב':

340% משטח המגרש לפי ההתפלגות הבאה - 150% שטחים עיקריים עיליים, 30% שטחי שירות עיליים ו-160% שטחי שירות תת קרקעיים הכוללים שתי קומות מרתף לצורכי חניה. מספר הקומות המותר במגרש 1005 (ובמגרש 1004) הוא ארבע והגובה המירבי הוא 20 מ'.

ב. תכנית נת/מק/554/ב/1 – תכנית קיקה

פורסמה למתן תוקף ביום 28.3.11 י"פ 6217 ותחילתה ביום 12.4.11.

סיווג התכנית (סעיף 1.4 להוראות התכנית):