רולדין בע"מ נ' עירית תל-אביב יפו

פסק דין

עניינה של עתירה זו הוא בשינוי סיווג של יחידת מרתף בנכס מ"מגורים" לסיווג עסקי וכנגד חיוב בארנונה בגין שטח פתוח צמוד למבנה שבו הוצבו שולחנות וכסאות.

הנסיבות

המערערת, רולדין בע"מ (להלן: "המערערת") מחזיקה בנכס בתל אביב המשמש כבית קפה וקונדיטוריה (להלן: "הנכס"). בשטח של 56 מ"ר הצמוד למבנה הנכס ומהווה חלק ממנו, הציבה המערערת שולחנות וכסאות המשמשים לישיבת באי בית הקפה (להלן: "שטח הישיבה החיצוני"). בקומה התחתונה בנכס מצוי מרתף המסווג לצורכי ארנונה כשטח למגורים. נוכח השימושים השונים מחויב הנכס בשלושה חשבונות ארנונה שונים [חשבון 001-82 המחויב בסיווג "בתי קפה ומסעדות" (להלן בהתאמה: "חשבון המבנה" ו-"המבנה"); חשבון 033-96 (להלן בהתאמה: "חשבון המרתף" ו-"יחידת המרתף"); חשבון 007-68 (להלן בהתאמה: "חשבון בית הקפה" ו-"בית הקפה)]. ביום 13.3.2007 הודיע מנהל הארנונה של עיריית תל אביב כי בעקבות ביקורת בנכס בוצעו שינויים בחיובי הארנונה, כך שהשטח בעבורו משולם חשבון המבנה תוקן מ-104 מ"ר ל-160 מ"ר (שטח הישיבה החיצוני צורף לחשבון המבנה); יחידת המרתף שונתה מסיווג "מגורים" לסיווג "מסעדות ובתי קפה" ואוחדה עם חשבון בית הקפה.

המערערת הגישה השגה כנגד השינויים שנערכו בחשבונות הארנונה של הנכס. מנהל הארנונה דחה את טענתה שיש להפחית את שטח הישיבה החיצוני משטח המבנה בהיותו "רחוב" או "מדרכה" הפטורים מחיוב בארנונה. כן דחה את הטענה שיש לחזור ולסווג את יחידת המרתף כ"מגורים" בהיותה יחידה עצמאית המשמשת למגורי עובדי המערערת בהשגה (ולאחר מכן גם בערר) נכללה גם טענה כי יש לסווג את הנכס בסיווג בית מלאכה אולם טענה זו נזנחה בערעור..

בהשגה (ולאחר מכן גם בערר) נכללה גם טענה כי יש לסווג את הנכס בסיווג בית מלאכה אולם טענה זו נזנחה בערעור.

נוכח דחיית השגתה הגישה המערערת ערר.

ממצאי ביקור שערך נציג מטעם מנהל הארנונה בנכס הועמדו לפני ועדת הערר והם מגלים את הפרטים הבאים:

לצד הנכס, הוגבה שטח של המדרכה הציבורית. השטח מקורה, מתוחם על ידי אדניות וקיר (וויטרינה) זכוכית. הכניסה לשטח זה אפשרית רק מתוך בית הקפה. המערערת מקיימת בשטח חזקה בלעדית.

ביחידת המרתף מצויים מיטה, ארון בגדים, שירותים, מקלחון ומטבחון. לא נמצאו מאפייני מגורים ולא נמצאה עדות לקיום משק בית שוטף.

ועדת הערר (עו"ד יבין רוכלי - יו"ר; רו"ח צדי מור חיים – חבר; אמיר בר, יועץ מס – חבר) דחתה את שני ראשי הערר. לעניין הגדלת שטח המבנה קבעה הוועדה שהשטח הנוסף מהווה חלק אינטגראלי מן הנכס ומניב תועלת כלכלית ממשית למערערת ואין לציבור נגישות חופשית אליו. לפיכך חלה על שטח זה הוראת צו הארנונה: "בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר" (סעיף 1.3.1 (ב).). אכן בעבר נדרשה המערערת לשלם אגרת שולחנות וכסאות מכוח חוק העזר העירוני (שמירת הסדר והניקיון) תש"ם –1980 (להלן: "אגרת הצבת שולחנות"). דרישה זו מיוחדת להצבת שולחנות וכסאות במדרכה ובשטחים ציבוריים. אולם דרישת אגרה זו נפסקה ואין לגזור ממנה, בין שנדרשה כדין ובין שלא נדרשה כדין, לעניין מעמדו של שטח הישיבה החיצוני שהוסף לשטח המבנה.

ועדת הערר מצאה כי העירייה הייתה מוצדקת בביטול הגדרת סיווג יחידת המרתף כ"מגורים" ובצירופה אל חשבון בית הקפה. יחידת המרתף משמשת לצורכי העסק. אין מדובר ביחידה ארגונית נפרדת. הלנת עובדים במרתף והצבת מיטה, מקלחון וכו' במרתף נועדה להקל על ניהול העסק ולהוות פתרון ארעי. אין אלה מגורי קבע המשמשים לניהול משק בית שוטף.

מכאן הערעור.

טענות המערערת

שטח הנכס

המערערת טוענת ששטח הישיבה החיצוני הוא חלק מן הרחוב וככזה הוא פטור מחיובי ארנונה הרחוב נגיש לציבור כולו (ציבור בלתי מסוים). הציבור נהנה מן השירותים העירוניים הניתנים לרחוב (כגון שירותי תחזוקה וניקיון). לכן אין מקום לחייב בעלים או מחזיק של נכס מסוים באגרה המיועדת לכסות את הוצאות השירותים העירוניים. . הא ראייה שהמערערת שילמה בשנים 2007-2008 אגרת הצבת שולחנות שאינה מוטלת אלא על הצבת כסאות ושולחנות ברחוב.

הרחוב נגיש לציבור כולו (ציבור בלתי מסוים). הציבור נהנה מן השירותים העירוניים הניתנים לרחוב (כגון שירותי תחזוקה וניקיון). לכן אין מקום לחייב בעלים או מחזיק של נכס מסוים באגרה המיועדת לכסות את הוצאות השירותים העירוניים.

שטח הישיבה החיצוני מתוחם בויטרינת זכוכית ומקורה רק במשך 4 חודשים בשנה שבהם משולמת לעירייה אגרת קירוי. קירוי ארעי זה מותיר את השטח כשטח פתוח ברוב ימות השנה ועל כן – גם אם איננו בגדר "רחוב" - לא ניתן להגדירו כ"...שטח שבתוך יחידת הבניין לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר".

סיווג "מגורים" ליחידת המרתף

יחידת המגורים היא יחידה נפרדת ובעלת כניסה עצמאית המשמשת ללינת עובדי המערערת. ביחידה מצויים מיטה, ארון בגדים, שירותים מקלחון ומטבחון. עד מרץ 2007 סווגה היחידה בסיווג "מגורים" ולא הייתה כל הצדקה לשינוי הסיווג.