אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק עא 2516/02

פסק-דין בתיק עא 2516/02

תאריך פרסום : 31/08/2006 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט המחוזי בתל אביב
2516-02
19/12/2005
בפני השופט:
1. ס.נ. יהושע גרוס - אב"ד
2. אסתר קובו
3. מיכל רובינשטיין


- נגד -
התובע:
שינפלד חברה לבניין והשקעות בע"מ
עו"ד י. דיאמנט
הנתבע:
1. מונדרי יוסף חיים צבי
2. מונדרי שרה

עו"ד ד. הנדל
פסק-דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב בת.א. 114626/00 (כבוד השופט ד. מור) מיום 17.6.02 לפיו חוייבה המערערת לשלם למשיבים 140,000$ כתנאי לפינויים מנכס שהם דיירים מוגנים בו (להלן: " פסק הדין").

רקע

1.         המערערת הינה חברה קבלנית ובעלת הזכויות, יחד עם אחרים, בבית משותף ברח' האדמור מגור 2, בני - ברק (להלן: " בית המגורים"). המשיבים הינם דיירים מוגנים באחת מהדירות שבבית המגורים הנמצאת בבעלותה המלאה של המערערת (להלן: " הדירה").

המערערת, יחד עם אחרים, קיבלה היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני-ברק להריסתו של בית המגורים והקמת מבנה חדש תחתיו. משכך, פנתה המערערת למשיבים והציעה להם דיור חלופי על מנת שתוכל לקדם את תוכניותיה בהתאם להיתר הבניה. משלא נענו המשיבים להצעות המערערת הגישה זו תביעה לבית משפט השלום לפינויים של המשיבים מדירתם בהסתמך על עילת הפינוי שבסעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר") לפיה " בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף" יכול שיפנה דייר מוגן מדירתו.

2.         בית משפט השלום פסק כי למערערת אכן עומדת עילת פינוי בהתאם לאמור בסעיף דלעיל, אולם משלא נמצא למשיבים דיור חלוף לטעמם, יש להעניק להם פיצוי כספי.  בנסיבות, בהן מחד הצע הדירות בדמי מפתח באזור בני ברק הינו קטן, ומאידך המערערת עומדת על פינויים של המשיבים מהדירה, על המערערת להעמיד לרשות המשיבים את האמצעים הכספיים לרכוש דירה דומה אחרת, בבעלות מלאה , באותו אזור. על כן קבע בית המשפט כי פיצוי המשיבים יעמוד על 127,273$ (בהסתמך על חוות דעת שמאי אותו מינה בית המשפט  שהעריך את דמי המפתח המלאים בגין הדירה בסכום של 70,000$, ובעקבות שאלת הבהרה של ב"כ המשיבים, העריך השמאי כי אלו מהווים 55% משווי בעלות מלאה). בנוסף פסק בית המשפט כ - 10,000$ פיצוי בגין הוצאות מעבר, מיסוי, דמי תיווך ושכ"ט עו"ד.

סך כל הפיצוי הועמד על 140,000$.

3.         מכאן ערעורה של המערערת אשר טוענת, מטבע הדברים, כנגד הפיצוי שנפסק למשיבים.

עיקר טענתה של המערערת מופנה כלפי הקביעה המשפטית כי במקום בו לא ניתן להעמיד לרשות דיירים מוגנים דירה דומה בדיירות מוגנת, יש להעמיד לרשות הדייר המוגן פיצוי כספי התואם את הסכום הנדרש עבור רכישת דירה דומה בבעלות מלאה. במקרה הנדון, כך לטענת המערערת, לא זו בלבד שהפיצוי הכספי שנפסק מספיק לרכישת דירה בבעלות מלאה, אלא יש בו כדי לאפשר למשיבים לרכוש דירת 3-3.5 חדרים חדשה בבני ברק, בעוד שדירת המשיבים הינה בת 2 חדרים בלבד. החלטה מעין זו הינה בלתי סבירה באופן קיצוני, והיא הופכת את הקמת פרויקט הבניה המתוכנן לחסר כדאיות כלכלית ויוצרת תקדים כלפי דייר מוגן נוסף הממתין על המדוכה בציפייה לתוצאות דיון זה.

טענות נוספות מפי המערערת מתייחסות להתעלמותו של בית המשפט משורה ארוכה של יחידות דיור אשר הוצעו למשיבים ואלו דחו אותן בתואנות שווא. לעמדת המערערת, היה על בית המשפט לבחון את טיבן של אותן דירות חלופיות ולהחליט איזה מהן ראויה להוות "סידור חלוף" נאות למשיבים, באשר פיצוי כספי הינו חריג לכלל לפיו יש לספק דיור חלופי.  עוד טוענת המערערת כי בית המשפט טעה משקבע כי היה עליה לרכוש דירה ולהציעה למשיבים בדיירות מוגנת, והיא לא עשתה כן. לטענתה, נכונה היתה לרכוש דירה כאמור אלא שלא ידעה איזו דירה מבין אלו שהוצעו עליה לרכוש, נוכח התנגדות המשיבים לכל הצעה.  בנוסף, סבורה המערערת כי בית המשפט טעה כאשר קבע כי מצאי הדירות בדמי מפתח באזור מגוריהם של המשיבים הינו קטן, משטענה זו לא נטענה על ידי המשיבים בכתב הגנתם ולא הובאו כל ראיות בעניין זה. אף טענות לעניין ההליך הפרוצדוראלי יש בפי המערערת לגבי הקף מינויו של השמאי, והעובדה כי לא ניתנה לה הזדמנות לחקור את השמאי על תשובתו לשאלת ההבהרה שנשלחה אליו על ידי ב"כ המשיבים. 

המשיבים טוענים כי דירות בדיירות מוגנת כמעט שאינן בנמצא בבני-ברק, ובמקום שבו לא ניתן להעמיד שיכון חלוף לרווחת הדייר המוגן, יכול ש"סידור חלוף" כהוראת חוק הגנת הדייר יתבטא בתשלום פיצויים אשר יאפשרו לו לרכוש דיור חלופי בבעלות מלאה. הפיצוי, או דמי הפינוי הראויים, כלל אינם קשורים לגובה דמי המפתח, ועליהם לבטא את  סכום הכסף בו יוכל הדייר המוגן לעשות שימוש כדי לרכוש לו דיור חלופי בסביבת מגוריו, ואין הם אומדן של הדירה ממנה אולץ להתפנות. לטענת המשיבים, המערערת היתה מודעת, כאפשרות מעשית, שעליה לרכוש "דירת טאבו" ואף לקחה במסגרת הערכותיה סכום כסף מתאים לרכישת דירה כאמור. התוצאה אליה הגיע בית המשפט, כך לטענת המשיבים, מאזנת מחד בין זכותו של בעל הנכס, המערערת, לנצל את משאב הקרקע הנמצא בבעלותה, ומאידך מבטיחה קורת גג לדייר המוגן.

לעניין גובה הפיצוי טוענים המשיבים כי יש לקחת בחשבון סטייה של עד 10% ממחיר הדירה, וכי הוצאות העברה מגיעים לכדי 20,000$, ולנושא השמאות ושאלת ההבהרה, היה זה אך טבעי כי השמאי, אשר שם את דמי המפתח והמכיר את הדירה, ישאל שאלת הבהרה המתייחסת לשווים של דמי המפתח כנגזרת משווי הבעלות.

דיון

4.         לאחר שעיינו בכתב הערעור, בעיקרי הטיעון ובמסמכים שהוצגו לנו וכן שמענו את טיעוני הצדדים בעל פה הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל.

5.         תכליתו של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר הינו להעמיד לדייר המפונה מביתו "סידור חלוף" העונה על צרכיו. סעיפים 133 (ב)  ו - 133(ג) לחוק הגנת הדייר קובעים כי טיבו ומהותו של הסידור החלוף נתון לשיקול דעתו של בית המשפט לפי נסיבותיו של העניין, ויכול שיהיה בהמצאת דירה חלופית, תשלום פיצויים, המצאת דירה חלופית בבניין שיוקם ומציאת סידור חלוף ארעי לתקופת הביניים או כל דרך אחרת (וכן ראו ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה 2005), עמ' 119-120). במקרה דנן בחר בית המשפט להעניק למשיבים פיצויים. תכליתם להבטיח כי לדייר המוגן תהיה קורת גג, ובלבד שכזו ניתנת להשגה שכן, פיצוי כספי יענה על דרישת "סידור חלוף" רק כאשר ניתן להשיג באמצעותו מקום דיור שיתאים לצרכיו של הדייר ( שם, בעמ' 120).

6.         מעיון בתיק המוצגים עולה כי המערערת הציעה למשיבים הצעות שונות לדיור חלופי; מנהל המערערת הכיר בכך כי יש קושי במציאת דירות בדמי מפתח בבני-ברק (ראו פרוטוקול עדותו מיום 31.12.01, בעמ' 5 שו' 21-22), ועל כן בנוסף לדירות בדמי מפתח הציע לרכוש דירה ולהעמידה לרשות המשיבים כדיירים מוגנים, באותם תנאים בהם נמצאים הם בדירתם הנוכחית. עם זאת, הסכמת המערערת לרכוש "דירת טאבו", כהגדרת המשיבים, אין בה כדי להצביע כי היתה מוכנה לפצות את המשיבים בעלותה של דירה מעין זו. רכישת בעלות על ידי המערערת ומתן זכות דיירות מוגנת למשיבים בדירה החדשה לחוד, ומתן פיצוי למשיבים שירכשו דירה בבעלותם לחוד.  מכל מקום פתרון זה אשר הוצע על ידי המערערת הינו האופטימאלי ביותר, והיה עשוי - באם הצדדים היו מגיעים להסכמה בדבר נכס כלשהו - להיות הראוי והנכון ביותר המאזן בין זכותה של המערערת לעשות שימוש בקניינה לבין זכותם של המשיבים כדיירים מוגנים לחסות תחת קורת גג, אם כי לא ספציפית. דא עקא כי המשיבים סרבו להצעות השונות ובית המשפט היה נכון לקבל את סירובם, אשר נעשה מטעמים סובייקטיביים, ולא בחן את נימוקיהם לגופם.

7.         כאמור, מהותו של הסידור החלוף נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, אולם " בעיקרו צריך הסידור החלוף לענות על הנתונים החשובים והעיקריים, ואין הוא צריך לדמות בכל פרט מפרטיו לדיור הקודם" ( שם, בעמ' 121). סברנו כי היה על בית המשפט לבחון את הדירות אשר הוצעו על ידי המערערת, ולא לקבל כמובן מאליו סירובם של המשיבים, בעיקר נוכח מספר הדירות הרב שהוצע להם (כ - 21 דירות עפ"י ספירת בית משפט זה).  לטעמנו, בנסיבות העניין התנהגותם של המשיבים אשר שבו וסרבו לכל הצעה לדיור חלופי אינה עולה בקנה אחת עם חובותיהם החוזיות, ובכלל זה חובת תום הלב.  אין זה סביר כי אף לא אחת מבין כ - 21 הדירות השונות שהוצעו במהלך השנים למשיבים אינה מתאימה לטעמם ולאורח חייהם (ראו מכתב המערערת מיום 25.2.99 ובו רשימת 4 דירות נספח [ז], מכתב המערערת בצרוף רשימת 10 דירות נספח [ח], מכתב מיום 3.4.01 ובו רשימת 3 דירות נספח [יב], מכתב מיום 15.5.01 ובו רשימת 4 דירות נספח [טו], והכל לתיק מוצגי המערערת). על פני הדברים יצאה המערערת מגדרה והביאה פתרונות שונים אשר כולם נדחו על ידי המשיבים אשר התבצרו בעמדתם, ללא נימוק הולם. נמצא כי המשיבים התייחסו, עניינית, לשלוש דירות שהוצעו להם (ראו מכתב ב"כ המשיבים מיום 30.4.01, נספח [טז] לתיק מוצגי המערערת), שתי דירות נוספות לא היו לטענתם רלוונטיות במועד שבו יצרו קשר עם בעליהן (ראו מכתבם מיום יז באדר א' תש"ס , נספח  [ו1] לתיק מוצגי המערערת) ובאשר ליתר לא ברור מדוע, לכל הפחות, לא נבחנו הן בפועל ולא נשקלו לגופן אלא נפסלו קטגורית. התוצאה על פי פסק הדין הינה כי דייר מוגן יכול שיסרב לכל הצעה לדיור חלופי בציפייה כי בסופו של יום יוענק לו פיצוי כספי אשר יאפשר לו לרכוש דירה בבעלות מלאה, ולכך אין ליתן יד. בכך שונה המקרה שלפנינו מפסק דינו של בית משפט זה בע"א 575/93 (אשר צורף כנספח לעיקרי טיעונם של המשיבים). באותו פסק דין נקבע אמנם כי יש לתת פיצוי לדייר מוגן בשווי הבעלות בדירתו וזאת בהעדר דירות בדמי מפתח באזור מגוריו. אולם, באותו מקרה לא הוצע כל פתרון אחר, הולם, למצוקתו של הדייר המוגן. בתיק שלפנינו הציעה המערערת לרכוש דירה ולהשכירה בשכירות מוגנת למשיבים, שכאמור היה זה הפתרון המאוזן ביותר שנדחה על ידי המשיבים מבלי שנתנו לכך טעם סביר.  

8.         עוד סבורים אנו כי שווי דמי המפתח מהווה נקודת אחיזה המשקפת את הפיצוי הכספי אותו יש להעניק לדייר המוגן. שווים המלא של דמי המפתח הועמד על ידי השמאי על 70,000$. המערערת אינה חולקת על שמאות זו ואף מוכנה לפצות את המשיבים בכל הסכום, מבלי להפחית את חלקה כבעל בית. בנסיבות העניין, משדחו המשיבים כל אלטרנטיבה חלופית אחרת, יש בפיצוי זה כדי להוות תמורה הולמת וראויה לפינויים של המשיבים מדירתם. על כן הננו קובעים כי הפיצוי הכספי שינתן למשיבים במעמד פינויים מהדירה יעמוד על 70,000$ בלבד.

נדגיש כי העמדת פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף, וראה אף מכתבו של ב"כ המשיבים מיום 19.1.99 (נספח [ל13] לתיק מוצגי המערערת).

משהופחת סכום הפיצוי, יש להפחית אף את ההוצאות בגין העברת הדירה, דמי תיווך וכיו"ב. סכום זה לא הוכח על ידי המשיבים ועל כן יעמוד, על הדרך האומדן וכפי שאף עשתה הערכאה הדיונית, על 5,000$.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ