פסק-דין בתיק ע"א 2720/08

השופט ח' מלצר:

1.             לפנינו שני ערעורים, ושני ערעורים-שכנגד, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' סגן הנשיא, השופט ג' גינת). בגדרי פסק הדין נקבע כי מר סימון ז'אן(להלן: ז'אן) ו-עו"ד איזבלה לייבנגרוב (להלן: עו"ד לייבנגרוב) ישלמו למר פיוטר ליבמן ולגב' לידיה ליבמן, שהיתה בזמן האירועים, מושא הערעורים, אשתו (להלן, ביחד: ליבמן) פיצויים בסכום של 60,000 ש"ח, בשיעורים יחסיים של שישים אחוזים וארבעים אחוזים, בהתאמה. הפיצויים נפסקו בשל מו"מ שז'אן ניהל שלא בתום לב בהקשר לחוזה העברת חכירה של דירה, שנחתם בינו (כמוכר) לבין ליבמן (כקונים) ובגין רשלנות של עו"ד לייבנגרוב, אשר ייצגה את ליבמן בעיסקה.

           ז'אן ו-עו"ד לייבנגרוב הגישו שני ערעורים על פסק הדין, ואילו ליבמן הגישו את שני הערעורים-שכנגד.

           בפתח הדברים אביא את תמצית העובדות הצריכות להכרעה.

העובדות הרלבנטיות

2.             מר וגב' ליבמן עלו לארץ בשנת 1991. באותה השנה הם ביקשו לקנות דירה, ולאחר חיפושים הם איתרו דירה בחיפה, בת חדר אחד, מטבח וחדרי שירות בשטח ברוטו של כ-37 מ"ר, שבה החזיק באותה העת ז'אן (לעיל ולהלן: הדירה).

           זה המקום לציין כי הדירה הינה בבעלותה של הכנסייה היוונית הקתולית ובתי הספר היוונים הקתוליים (להלן: הכנסייה), והיא הוחכרה לצד שלישי (חברת דורעם בע"מ - להלן: דורעם). דורעם מצידה החכירה את הדירה בחכירת-משנה לז'אן (שקיבל אותן בהעברה מגב' בשם: מלכה קופרמינץ), וזכויות חכירת-המשנה הן אלו שהוצעו למעשה למכירה על ידי ז'אן. חכירת-המשנה היתה עתידה להסתיים בשנת 1996, ואולם במהלך המשא ומתן הציג ז'אן מכתב משנת 1990, שבגדרו הכנסייה היתה נכונה להאריך לו את תקופת חכירת-המשנה עד לשנת 2008, וזאת: "כאמור ובכפוף לתנאי החכירה המקוריים" (להלן: המסמך משנת 1990). הנה כי כן מהאמור לעיל עולה כי ה"נכס" שעמד למכירה היו למעשה זכויות לחכירת-משנה של הדירה, לתקופה של כ-5 שנים, עם תוספת אפשרית של 12 שנים, באותם התנאים (שמשמעם היה, כנראה, שלא יידרש תשלום נוסף עבור תקופה זו).

           מחלוקת עיקרית בענייננו נסבה לגבי השאלה, האם ליבמן הבינו בעת החתימה על החוזה כי הם רוכשים זכויות חכירת-משנה בלבד מוגבלות בזמן, או שמא הם הוטעו להאמין שהמדובר בקבלת זכויות בעלות (או זכויות שוות ערך לכך) בדירה.

3.             בתאריך 14.10.1991 הגיעו ליבמן אל הדירה, עם שכנם, שדיבר עברית ורוסית (בני הזוג ליבמן דיברו באותה העת רק רוסית) ופגשו לאחר מכן את ז'אן ואת חתנו. במעמד זה הסכימו ליבמן לרכוש את הדירה תמורת סך בשקלים השקול ל-35,000 דולר, והצדדים חתמו על זכרון דברים. יש להדגיש כי בזמן החתימה על זכרון הדברים, עו"ד לייבנגרוב לא ייצגה עדיין את ליבמן. בהמשך, לצורך חתימת החוזה בין הצדדים, עו"ד לייבנגרוב לקחה על עצמה את ייצוגם של ליבמן, ואז נערכו שתי פגישות נוספות, שבהן נכחו בין השאר: ליבמן, ז'אן, עו"ד לייבנגרוב ובא-כוחו של ז'אן, עו"ד גוטרמן. בסיומה של הפגישה השנייה, בתאריך 18.11.1991, נחתם בין הצדדים חוזה, שהיה למעשה חוזה להעברת זכויות חכירת המשנה מז'אן - לליבמן. לאחר מכן פנו ליבמן לבנק משכן (להלן: בנק משכן, או הבנק) לצורך קבלת הלוואה. במסגרת הבדיקות שערך הבנק נערכה חוות דעת של שמאי מקרקעין בנוגע לדירה, וזה קבע כי ערך זכויות הבעלות בדירה הוא 35,000 דולר.

           בעקבות האמור לעיל קיבלו בני הזוג ליבמן משכנתא מהבנק, עו"ד לייבנגרוב רשמה את זכותם לחכירת-משנה במרשם המקרקעין, וליבמן עברו להתגורר בדירה, בסוברם כי הם בעליה.

4.             בשנת 1996 ביקשה הכנסייה מליבמן לפנות את הדירה, נוכח העובדה שהסכם החכירה המקורי עם דורעם, ועימו כל הסכמי חכירת-המשנה - הסתיימו. ליבמן השיבו לכנסייה כי הם לא ידעו שהם לא רכשו את זכויות הבעלות בדירה, והם ביקשו שתקופת חכירת-המשנה תוארך. בעקבות זאת הודיעה הכנסייה לליבמן שהיא מסכימה בעיקרון כי חכירת-המשנה בנכס תוארך, כך שהיא תסתיים רק בתאריך 31.12.2035, וזאת תמורת תשלום כולל של 11,766 דולר.

           ככל שניתן להבין מפסק הדין ומטענות הצדדים - ליבמן לא שילמו את הסכום האמור, ואילו הכנסייה לא מימשה מצידה את איומיה לפנותם מן הדירה.

5.             בעקבות השתלשלות האירועים הנ"ל הגישו ליבמן תביעה שבמסגרתה הם ביקשו כדלקמן:

(א)      כי ייקבע שעל הכנסייה להאריך את תקופת חכירת-המשנה ב-49 שנים, ובהתאם לכך יחויבו ז'אן ועו"ד לייבנגרוב בתשלום כל סכום שיידרש מהם לצורך ההארכה האמורה;

(ב)      לחלופין, אם ייקבע כי אין על הכנסייה חובה להאריך את חכירת-המשנה בתקופה נוספת - ליבמן ביקשו כי ז'אן ועו"ד לייבנגרוב יחוייבו לשלם להם סכום של כ-70,000 דולר, שהם כל ההוצאות שהוציאו ליבמן על הדירה (כולל מחיר רכישת הזכויות בה מז'אן, שיפוצה של הדירה, פרעון תשלומי המשכנתא ועוד);

(ג)       בנוסף לכל הנ"ל בית המשפט הנכבד התבקש לחייב את ז'אן לפצות את ליבמן בסך של 50,000 ש"ח, בגין עוגמת נפש ומצוקה נפשית, ובסכום של 3,500 דולר בגין הפרה יסודית של החוזה בינו לבין ליבמן.

פסק הדין בבית המשפט המחוזי

6.             בית המשפט המחוזי הנכבד הגיע למסקנות העובדתיות הבאות:

            לאחר החתימה על זכרון הדברים ובמהלך הפגישות שקדמו לחתימה על החוזה, ז'אן אכן מסר לעו"ד לייבנגרוב את המסמך משנת 1990, כך שהיה ברור לה כי הזכויות שליבמן רוכשים הם זכויות חכירת-משנה בלבד; כמו כן, אין ראיות לכך שז'אן הסתיר בצורה מכוונת מסמכים שונים מליבמן; למרות זאת, הוכח במאזן ההסתברויות כי ליבמן לא הבינו שהמדובר בזכויות חכירת-משנה בלבד מוגבלות בזמן, וכי הם אכן סברו בתום לב שמדובר ברכישת זכויות בדירה שיאפשרו להם לגור בדירה ללא הגבלה. כן התגלה כי כשנה וחצי לפני שז'אן מכר את הזכויות בדירה לליבמן, תמורת סך בשקלים השקול ל-35,000 דולר, הוא רכש אותן הזכויות תמורת סכום בשקלים השקול ל-16,000 דולר.