פסק-דין בתיק א 1809/03

נתוני רקע

1.         התובע (להלן, גם "הבנק") הינו תאגיד בנקאי העוסק, בין היתר, במתן הלוואות. בחודש אוגוסט 1996 פנו אל הבנק פייסל נסיב אברהים ורחאב (להלן - "הלווים") וביקשו מן הבנק לקבל הלוואה תמורת משכון נכס מקרקעין שלהם. נטען כי הלווים הינם בעלים של דירה הנמצאת בכפר סאג'ור בגוש 19183 חלקה 93.

2.         הנתבע (להלן, גם "ברעם") הינו שמאי מקרקעין, שהיה ברשימת שמאי המקרקעין שעבדו עם הבנק. הוא נתבקש לערוך שומה לנכס האמור. לשם כך הועבר אליו עותק של הסכם למכירת דירה ללווים מגב' נזהה נג'ים פרדי אברהים (להלן - "נזהה"), וכן נסח רישום מקרקעין. מן הנסח האמור נלמד כי עסקינן בחלקה ששטחה 1344 מ"ר המצויה בבעלויות של 7 בעלים, ובהם נזהה. נזהה, על פי הנסח, היא הבעלים של 18/480 חלקים מן החלקה.

            בעקבות זאת הנפיק ברעם לבנק שומת נכס מיום 11.8.96.

3.         לימים, לא עמדו הלווים בתנאי ההלוואה והבנק פתח כנגדם בתיק הוצל"פ למימוש הנכס הממושכן ועו"ד נזיה חלבי מונה ככונס נכסים לעניין זה. פינוי הנכס נקבע ליום 5.7.00, ואולם לפני מועד הפינוי פנה אל הכונס ב"כ הלווים והפנה תשומת לבו לכך שהמישכון נרשם על קרקע אחרת ולא על הדירה אותה הייתה כוונה לפנות. משמע, כך הטענה, ברעם טעה בזיהוי הנכס וערך שומתו לגבי נכס המצוי בגוש וחלקה אחרים.

            לנוכח כל אלו, כך מסכם כתב התביעה, למעשה אין הבנק יכול לממש את הנכס אותו האמין שמישכן, לנוכח שומתו הרשלנית של ברעם, והוא נותר ללא כל בטוחה. יתרת חובם של הלווים עומדת על סך של 353,044 ש"ח והתביעה נגד ברעם הוגשה על סכום זה.

            הבנק תמך תביעתו, בין השאר, בחוות דעתו המקצועית של שמאי המקרקעין, מר דותן דרעי (להלן - "דרעי").

4.         הנתבע התגונן בפני התביעה והדף הטענות כנגדו. הנתבע טען כי זיהה אל-נכון את הנכס של הלווים וערך שומתו על פי אמות-מידה מקצועיות ונאותות. בגדר שומתו הוא הזהיר את הבנק אזהרות שונות, באשר לסוגיות בעייתיות מנכס זה. 

5.         בהמשך הדרך היתרתי לבנק, לבקשתו, להגיש כתב תשובה, אף היתרתי לו להגיש חוות דעת נוספת משלימה של דרעי. בעקבות זאת הגיש הנתבע חוות דעת של מומחים מטעמו. המודד קובי זייד (להלן - "זייד") אימת את נאותות הזיהוי של הנכס על ידי הנתבע. שמאית המקרקעין, קרן רוזמן-דוידוב (להלן - "רוזמן"), עמדה על דרך פעולתו של ברעם בשומה האמורה ומצאה כי פועלו של ברעם היה ללא דופי.

6.         בהמשך הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם הבנק הוגש תצהירו של מר סמי טיבי (להלן - "טיבי"), מורשה חתימה ואחראי על אישור מתן הלוואות בבנק. מטעם ברעם הוגש תצהירו-שלו. לאחר שכל אלו עמדו לנגד עיניי הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות.

7.         לכאורה, במוקד הדיון שבפניי עליי להידרש לשאלת הרשלנות המקצועית הנטענת של ברעם. ואכן, אדרש לעניין זה בהמשך. לטעמי, ובמנותק מהכרעתי המהותית בשאלת הרשלנות המקצועית הנטענת, קיימים שיקולים לרוב המוליכים להדיפת תביעת הבנק כנגד ברעם, מכל וכל. אדרש, איפוא, לסוגיות הצריכות לפנים בגדר הכרעתי.

עילות הרשלנות - הרחבת חזית

8.         כאמור, בגדר כתב התביעה נטענה כנגד ברעם טענת רשלנות אחת ויחידה, ברורה ומובהקת מבחינה עובדתית. לשיטת הבנק, בעוד אשר נתבקש ברעם לערוך שומה בגין מקרקעין הרשומים כגוש 19183 חלקה 93, הוצגה בפניו דירה ונערכה שומתו בגין נכס אחר המצוי בגוש 19180 חלקה 11. משמע, טענת הרשלנות האחת והיחידה היא לעניין טעות רשלנית בזיהוי הנכס.

9.         כבר בכתב הגנתו הראה ברעם, בעליל, כי לא זו בלבד שטענת הטעות בזיהוי אין בה ממש, הרי רצה המקרה והוא אף עסק בשומת הנכס האחר המצוי בגוש 19180 חלקה 11, כאשר הגיש שומה בגינו לעורך דין יוסף סגל, בהקשר אחר. משעה שנוכח הבנק בכך הוא התיימר, בגדר כתב תשובה לכתב הגנה, אף בגדר חוות דעת נוספת של דרעי, להעלות טענת רשלנות נוספת כנגד דרעי, בכך שלא בדק את תוכניות הדירה והיתרי הבנייה בגינה כנדרש.

            בהחלטתי מיום 1.9.04, בגדר תיק בש"א 9836/04, ציינתי כי בדעתי להתיר הגשת כתב התשובה כמבוקש ואולם הטעמתי כי "ברי לי כי המבקש (הוא הבנק - ש.ל.) אינו רשאי, בגדרו של כתב תשובה, להוסיף עילות תביעה, החורגות מכתב התביעה, ומכל מקום כל עוד כתב התביעה לא תוקן. אקפיד על עניין זה בהמשך הדרך" (סעיף 3). דומה שאף הבנק גילה מודעות לעניין זה שהרי בגדר פניותיו לבית המשפט הוא ציין כי הוא שוקל לבקש לתקן את כתב התביעה, או להגיש כתב תשובה. הבנק לא הגיש בקשה לתיקון כתב התביעה. ממילא, טענת הרשלנות הנוספת הנטענת כנגד ברעם, היא בבחינת הרחבת חזית לא מותרת. ממילא, לא אדרש לחוות דעתו הנוספת של דרעי בעניין זה. ברעם ציין כי חלקים נרחבים מחוות דעתה של רוזמן ניתנו, בין השאר, מטעמי זהירות בלבד לנוכח טענתו להרחבת חזית. עתה נהיר כי הדין עם ברעם בסוגיה האמורה. על פי כתב התביעה המקורי שומה עליי להידרש לטענת הרשלנות בגין הטעות בזיהוי, ולכך בלבד.

10.        בכך לא הסתיימה דרכו הדיונית הנפסדת של הבנק בהרחבת חזית. בגדר סיכום טענותיו נטענו עילות רשלנות נוספות נגד ברעם. אם באשר לכך שרשם דבר קיומו של צו עיקול על חלקיהם של בעלים אחרים של הנכס, ולא על חלקה של נזהה ו/או על חלקם של הלווים. ואם באשר לטעויות במדידת הנכס, שממנה, על פי הטענה, אמור היה ברעם להבהיר כי חלקם של הלווים בנכס הינו 36.6 מ"ר, ולא המידות אותן נקב.

            אכן, גם ברעם חוטא בהרחבת חזית, הגם שבאורח מינורי ביותר, בכך שבגדר סיכום טענותיו הוא טוען לראשונה, עובדתית, כי רוזמן היא סגנית שמאית בנק המזרחי המאוחד בע"מ.

לשאלת הזיהוי של הנכס

11.        בחינת עילת הרשלנות האמורה כלפי הנתבע מעלה כי היא חסרת כל ממש. זייד, שהוא מודד מוסמך, קבע בגדר חוות דעתו כי "ניתן לקבוע ברמת סבירות גבוהה כי הנכס שזוהה על ידי מר ברעם תואם את המבנה המקורי שקיים בשטח".  ברעם העיד כי הוא ביקר, פיזית, בנכס הממושכן, כאשר הוא מזהה אותו לפי מפת גוש חלקה. מול תשתית עובדתית זו לא טרח הבנק ליתן כל גרסה הודפת להנחת דעתי. לא הובא לעדות מי מן הלווים. ועל הכל: דרעי, שמבקש להעביר ביקורת על מיומנותו המקצועית של ברעם, הוא-עצמו, כעולה משתי חוות הדעת שהגיש, לא טרח לבקר בשטח, דהיינו בישוב סאג'ור, על מנת להוכיח את הטעות הנטענת בזיהוי.