רקע
התובענה שבפנינו, עניינה, בתביעת לקבלת פיצויים בסך השווה ל-
8,289,500 $, בתוספת ריבית, שהגישה התובעת בקשר עם הפקעת מקרקעין, שהיו בחכירתה ואשר הופקעו לצורך הקמתו של כביש חוצה ישראל (להלן:
"כביש 6")
.
הנתבעת הינה חברה (להלן:
"הנתבעת" או
"החברה"), הפועלת מכוח ועל פי
חוק כביש ארצי לישראל, התשנ"א - 1994 (להלן:
"חוק כביש ארצי לישראל" או
"החוק"), במסגרתו בוצעה ההפקעה.
התובעת "זרעים גדרה", הינה חברה לגידול זרעים מבוררים בע"מ (להלן:
"התובעת" או
"זרעים גדרה") שהינה הבעלים, המנהלת והמפעילה של מפעל חקלאי תעשייתי, עתיר ידע, המשתרע על כ- 2,485 דונם, והממוקם מזרחית לכביש מס' 40 (כביש רמלה גדרה) מצפון לגדרה, בסמוך לבסיס הצבאי תל נוף.
התובעת עוסקת בעיקר בייצור, גידול וטיפוח זרעים ממינים שונים. תעשיית הזרעים בארץ ובעולם מטרתה ייצור מזון, בכמויות גדולות, עבור אוכלוסיית העולם, וענף הזרעים הינו ענף בסיס בייצור המזון, ומטבע הדברים הינו עתיר טכנולוגיה וידע.
בעבר, המחקר והפיתוח בתחום הזרעים, נעשה בישראל, על ידי חברות ממשלתיות, אך ב- 15 השנים האחרונות, עבר המחקר והפיתוח בתחום הזרעים, לחברות פרטיות, כאשר הלכה למעשה, קיימות שתי חברות כאלה בארץ- התובעת
"זרעים גדרה" וחברת
"הזרע".
לצורך ייצור פיתוח וטיפוח הזרעים, דרושה קרקע שתהא קרקע סטרילית.
אשר על כן, מעובדת ומטוהרת חלק מהקרקע, מעת לעת, ממחלות וממזיקים שונים, והשימוש בה נעשה במחזורים. הזרעים המיוצרים, חייבים לעמוד בתקנים בינלאומיים, ובהתאם להוראות חוק הזרעים והתקנות שהותקנו לפיו.
תוצרת התובעת, דהיינו, הזרעים שפותחו, רשומים ומוגנים על-פי חוק הפטנטים.
שטח הקרקע המוחכר לתובעת על ידי המינהל ואשר ממנו הופקעו חלק מהמקרקעין, משמש בחלקו לצורך מעבדות לבדיקות D.N.A, בדיקת מחלות צמחים ומעבדות ייחודיות לבדיקות של טוהר זן ואיכות, ויתרת הקרקע משמשת כשדה ניסויים אינטגראלי למעבדות, עבור אנשי המחקר ואנשי הטיפוח של חברת הזרעים.
חלוקת המקרקעין בין שימושי הקרקע הינה כדלקמן: 80% מהשטח מהווים מעבדה לצורכי מחקר ופיתוח, 10% הינם שדה ניסויים ו- 10% נוספים הינם שדה ייצור.
התובעת, שעיקר פעילותה, כפי שכבר ציינו, הינו בייצור זרעים, נעזרת לעיתים במגדלים חיצוניים לצורך שלבי הגידול השונים.
התובעת שהחלה פעילותה לפני שנים רבות, חכרה בחכירה לדורות, ממינהל מקרקעי ישראל (להלן:
"המינהל"), קרקע בשטח של כ- 2,485 דונם, שבחלקה נרשמה על שם התובעת, בלשכת רשום המקרקעין (1617 דונם), כבר בשנת 1958, ובקשר לכל השטח, נחתם חוזה חכירה עם המינהל, ביום 4.9.91, כשמטרת החכירה הינה, למטרת עיבודם, נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של מטעי גידולי זרעים (להלן:
"חוזה החכירה").
פרסום התוכנית
ביום
16.2.95, פורסמה הודעה רשמית, בדבר אישור תוכנית ארצית משולבת לבנייה ולקליטת עלייה תמ"א / 31 א' / 12 (להלן:
"תמ"א 31א'").
הודעת ההפקעה
ביום
30.4.95, פורסמה הודעה לפי סעיף 5 ו- 7 ל
פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן:
"פקודת הקרקעות") מכוח
חוק כביש ארצי לישראל, על כוונה להפקיע שטחי קרקע, הדרושים לצרכי בניית כביש ארצי לישראל והכלולים בתוך הקו הכחול של תמ"א 31א' (להלן:
"הודעת ההפקעה"). בתוספת ההודעה נכללה גם חלקה 20 בגוש 4550 (להלן:
"החלקה" או
"המקרקעין"), המהווה חלק ממתחם הקרקע בחכירה של התובעת.
בפסק דין זה נעסוק בתביעתה של זרעים גדרה לקבלת פיצויים עקב ההפקעה, ולצורך כך, נתייחס לדיני ההפקעות בכלל, ולבעלי הזכויות שבקרקע, הזכאים לפיצוי עקב הפקעה בהתאם לדינים השונים (להלן:
"הנפקע").
השטח המופקע