1. תביעה להצהרה על בעלות במקרקעין מכח זכות שלא נרשמה בפנקס המקרקעין, שמצריכה דיון בשאלת ההתיישנות.
התובע הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הוא זכאי להירשם כבעלים בשלמות של חלקה 61 בגוש 18929 באדמות כפר ****. את תביעתו מבסס התובע על הסכמי חליפין מיום
15.2.86 עם נתבע 1, שהוא דודו. נתבע 1 הגיש תביעה שכנגד במסגרתה הוא דורש מהתובע העברת שטח נוסף בגוש 18920 על בסיס הסכמי החליפין, והצהרה כיהתובע לא רכש זכות בחלקה61 או 64 ולא היה זכאי למכור חלקים מחלקה 64 בגוש 18929,וכל הסכם כזה -אם היה - בטל.
2.
עובדות הרקע
2.1 מדובר ב-3 מסמכי חליפין נפרדים הנושאים כולם את אותו התאריך, 15.2.86 (להלן
"הסכמי החליפין").שני הסכמי חליפין (המקור ת/3, ותרגומם ת/4) שהוצגו על ידי התובע ומתייחסים לחליפין במקרקעין, כתובים בנוסח משובש ולא בהיר, נערכו על גביהם שינויים מאוחרים לרבות מחיקות בטיפקס, והם מהווים מקור למחלוקת בין הצדדים. הנתבע הציג מסמך שלישי מאותו תאריך (נ/4 מקור, ונ/4א תרגומו) שאיננו חתום על ידי נתבע 1, ממנו עולה כי התובע מעביר לנתבע 3.5 דונם בחלקות מסויימות תמורת 3,000 ש"ח. גם העובדה שמדובר בשלושה מסמכים נפרדים לכאורה לעסקת חליפין אחת יוצרת עמימות ופערי גרסאות בשל הכפילויות בהם.
2.2
גרסת התובע - התובע טוען כי המשמעות הנובעת מכל המסמכים מלמדת על עסקת חליפין שבה נתבע 1 יעביר לתובע שטחים מסויימים בחלקות 64,61, ו-67 בגוש 18929 תמורת 3 דונם עצי זית שיעביר התובע לנתבע 1. זאת ותו לא. התובע טען כי
בפועל העביר לנתבע 1 שטחים בחלקות 25,49,53 בגוש 18920 כדי 2.9 דונם ובניו של נתבע 1 בנו שם 6 בתי מגורים.את ההעברה בפועל בצע בתמורה לזכויות שיקבל בשטחים בחלקות 67, 64, 61. התובע טען שמכר את כל השטח שקבל בחלקה 67 ואת השטח שקבל לטענתו בחלקה 64 (2125 מ"ר, אדמה טרשית) - לנתבע 4, מוניר עטאללה. התובע טוען כי השאיר לעצמו את השטח בחלקה 61.
2.3
גרסת הנתבע 1 -עצם קיומהשל עסקת החליפין לא מוכחש על ידי נתבע 1, אך טענתו היא כי נתבע 1 אמור היה לקבל שטח של 4 דונם עצי זית בעבור העברת זכויות לתובע בשטח מחלקה 67 בלבד וכן כי אמור היה לקבל שטח נוסף של כ-3.5 דונם בגוש 18920 תמורת 3,000 ש"ח ששולמו.נתבע 1 טוען כי הסכמי עסקת החליפין זויפו שכן התובע אמור היה לקבלרק שטח של 16,465 מ"ר בחלקה 67 והעסקה כלל לא התייחסה לחלקות 61 ו-64.
2.4 הנתבע 1 מרחיב ומבהיר עסקאות אחרות, מאוחרות להסכמי החליפין, שעשה לדעתו בחלקה
61 הנטועה עצי זית -
5,500 מ"ר
מהחלקה מכר בשנת 1988 לסאלח אבו ג'נב (נתבע 6 ) .ביום 15.8.97 סאלח אבו ג'נב מכר את חלקו בחלקה 61 לנתבע 2 מועין אבו טריף שעיבד ומסק את עצי הזית בחלקה, וביום 18.1.11 מכר נתבע 2 את זכויותיו בחלקה לנתבע 3, עדנאן עטאללה. (נתבע 1 => נתבע 6 => נתבע 2=> נתבע 3 ).
2,500 מ"ר
מהחלקה מכר בשנת 1988 להאני ג'אבר אבו טריף (נתבע 5). נתבע 5 טען בכתב הגנתו כי את השטח שרכש מהנתבע בסך של 2,500 מ"ר בשנת 1988, רכש בחלקה
64. עוד הוסיף בכתב ההגנה כי בשלב מאוחר יותר רכש מבנו של נתבע 1 שטח נוסף של 2,500 מ"ר בחלקה 64. נתבע 5 לא הגיש תצהיר, והתייחסותו לרכישת 2,500 מ"ר נוספים נסתרה בתצהירי בניו של נתבע 1 (נ/8 ס' 4, נ/9 ס' 8.2, נ/11 ס' 9).
2.5 במהלך ניהול התיק הסתבר, על דעת נתבעים 5, 1 כי עסקאות המכר בינם לבין עצמם
התייחסו אך ורק לחלקה 64, ולא כפי שסברו חלקם בטעות לחלקה 61. (עמ' 19-21 לפרטיכל). הוגשה חוות דעת המודד סוהיל זידאן לפיו בחלקה 61 אין נטיעות זיתים כלל ואילו בחלקה 64 יש עצי זית. הוצגו תצלומי אויר שבחלקה 61 אין ולא היו עצי זית. הטעות של נתבע 1 לגבי מספר החלקה שמכר נובעת כנראה מפנקס הזכויות (נספח ד' לנ/13) שם נרשם כי חלקה 61 נטועה עצי זית וחלקה 64 היא קרקע מזרע, בחלקה טרשית עם צמחית יער טבעית, מצב שהפוך למציאות.
לפיכך יש לקרוא את העסקה שבין נתבע1 לנתבע 5, על דעתם, כמתייחס לחלקה 64. יחד עם זאת בקשו נתבעים 5, 1 כי בית משפט לא יכריע בשאלה האם נרכשו על ידי נתבע 5 2,500 מ"ר נוספים בחלקה זו. גם את הרישום בנסח רישום המקרקעין המעגן את זכויותיהם בחלקה 61 בצעו בשגגה לטענתם והוא אמור לדבריהם להתייחס לחלקה 64.
2.6
נתבע 1 מכר לנתבע 6 ביום 1.12.88 שטח של 5,500 מ"ר לפי יפוי כח מאושר על ידי עו"ד נסיב שאנן ז"ל. ביפוי הכח רשום בפירוש כי מדובר בחלקה מס' 61. (נספח ב' לנ / 9).ביום 5.8.97 מכר נתבע 6 את הנכס לנתבע 2, גם הפעם על פי יפוי כח נוטריוני שנערך אצל עו"ד נסיב שאנן המנוח. במסמכים מופיעה חלקה 61. (נספח ג' לנ / 9) .המסמכים מדברים
אך ורק על חלקה 61 ולא מופיע תיאורה כחלקה נטועה. נתבע 2 הצהיר כי סבר שהוא רוכש את החלקה הנטועה עצים (שכן בנסח הטאבו רשום שחלקה 61 נטועה עצי זית) ובפועל מסק את עצי הזית. (ס' 7 לנ / 13). אך על פי מפות המדידה ותצלומי אויר שהוגשו והיו מוסכמים על הצדדים, אין בחלקה 61 עצי זית. מאחר והמסמכים מדברים מפורשות על חלקה 61, העסקה שנעשתה בפועל היתה לגבי חלקה 61. נתבע 2 העביר את הנכס לנתבע 3,בהסכם מכר ביום 18.1.11 שגם הוא מתייחס במפורש לחלקה 61.נתבע 3 העיד שלא חשוב לו אם מדובר בחלקה 61 או 64. (עמ' 451 לפרטיכל). לפיכך, עולה שזכות נתבע 3 הינה בחלקה 61.העסקה של כל אחד מחוליות הממכר מופיעה כביכול ישירות מול נתבע 1, וכל רישום ברשם המקרקעין יהיה מותנה בחשיפת כל החוליות המעורבות לרבות תשלומי המיסים ותשלומי החובה.
3.
טענת התיישנות
3.1 הנתבעים טענו לקיומה של התיישנות. התובע בא מכח הסכמים מיום 15.2.86,(הסכם לאחר תחילתו של חוק המקרקעין תשכ"ט 1969) (להלן
"חוק המקרקעין")כאשר תביעתו הוגשה ביום 14.3.11, לאחר תקופה של 25 שנים וחודש.
3.2 התובע טען כי ההתיישנות לא חלה וזאת בהתאם לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין שזה נוסחו -
"159 (ב) חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום
זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".
המדובר בחריג לדיני ההתיישנות, שממנו עשוי ליהנות רק בעל זכות במקרקעין מוסדרים שדאג לרשום את זכותו ובכך "הזהיר" את כולי עלמא כי זכותו שוב אינה עשויה להתיישן. (ע"א 1559/99
צימבלר נ' תורג'מןנבו, 29.6.03) במקרנו מדובר במקרקעין מוסדרים אולם התובע לא פעל להעברת רישום הזכויות על שמו בפנקס רשם המקרקעין, ההעברה לא הושלמה לכן מדובר בזכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין, וזכות זו
איננה חסינה מהתיישנות.
בע"א 520/96
חוסין נ' מיר (נבו, 7.8.00) התקיים דיון בסוגיה והוכרע -
"הנה-כי-כן, להוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ולתביעת המשיבה אין ולא כלום. גם אם נניח שבהסכם שכרתה עם המנוח נטל המנוח התחייבות כלפיה לעשיית עיסקה במקרקעין, הרי שהזכות שקמה למשיבה מכוח העיסקה לא הייתה "זכות במקרקעין" כמשמעה בחוק המקרקעין, אלא זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין שתוענק למנוח חלף זכויותיו בחלקה המקורית. התביעה שהגישה המשיבה הייתה אפוא תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שלפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, תקופת התיישנותה היא עשרים וחמש שנים".
כך גם נקבע במסגרת ע"א 2950/07
יונס מוחמד סולימאן נ' מד"י מנהל מקרקעי ישראל (נבו, 26/10/09) (סעיף 32 לפ"ד): (שם דובר בהסכם מכר משנת 61)