ע"א 1258/14 מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נ' עירית רמת גן ואח'

השופטת א' חיות:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברון) בת"א 1025/04 מיום 6.1.2014 בו התקבלה תביעת המשיבות 1 ו- 2 (להלן: העירייה ו- החברה הכלכלית, בהתאמה) להורות למערערת (להלן: מגן) לשלם לעירייה תמורה עבור הגדלת זכויות הבנייה במגרש שמכרו לה וזאת על פי הסכם שנחתם ביניהן, ונדחתה ברובה תביעה שכנגד שהגישה מגן נגד המשיבות לפיצוי בגין הפרות של ההסכם האמור.

רקע

1. בשנת 1996 פרסמו העירייה והחברה הכלכלית מכרז למכירת זכויות העירייה בחלקת קרקע המצויה בחלקה המזרחי של העיר רמת גן (להלן: המגרש). מגן זכתה במכרז ובשנת 1997 התקשרה עם העירייה והחברה הכלכלית בהסכם לרכישת זכויותיה של העירייה במגרש תמורת 25,000,000 ש"ח (להלן: הסכם המכר או ההסכם). בעת החתימה על הסכם המכר חלה על המגרש תכנית בנין עיר רג/במ/823/9, ואולם מאחר שהצדדים צפו שזמן לא רב לאחר החתימה על ההסכם תאושר תכנית בנין עיר חדשה אשר תגדיל באופן משמעותי את זכויות הבנייה במגרש הוסכם ביניהם כי מגן תשלם לעירייה תמורה נוספת "בגין מלוא ההשבחה בערך הקרקע עקב אישור התכנית החדשה וזאת 60 ימים מהיום בו התכנית החדשה אושרה למתן תוקף" (סעיף 14.1 להסכם המכר שהוגש כמוצג מע/4; להלן: התמורה הנוספת). כמו כן, נקבע בהסכם המכר מנגנון לפיו יחושב סכום התמורה הנוספת שעל מגן לשלם אם יוגדלו זכויות הבנייה במגרש (סעיף 14.2 להסכם). ואכן, בשנת 2000 אושרה תכנית בנין עיר רג/1187 (להלן: התכנית החדשה) שהגדילה באופן משמעותי את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במגרש. בעקבות זאת, ובהתאם לאמור בסעיף 14 להסכם המכר, דרשה העירייה ממגן לשלם לה תמורה נוספת בסך 31,110,414 ש"ח והבהירה כי עד שלא תשלם לה את הסכום האמור לא תוכל המשיבה 3 (להלן: הוועדה המקומית) להוציא היתרי בנייה למגרש.

2. תחילה סירבה מגן לשלם לעירייה את התמורה הנוספת אך לאחר דין ודברים הגיעו מגן והעירייה להסדר לפיו מגן תשלם שליש מהתמורה הנוספת וכנגד תשלום זה תתיר לה הוועדה המקומית לבנות שניים מתוך ששת הבניינים שהתכנית החדשה מאפשרת לבנות במגרש. בהתאם לסיכום זה הפקידה מגן ביום 28.8.2000 עשרה צ'קים דחויים בסך מיליון ש"ח כל אחד בגזברות העירייה ועוד באותו היום הוצאו לה היתרים לבניית שני הבניינים הראשונים במגרש. בהמשך הגישה מגן בקשה להתיר לה לבנות בניין שלישי במגרש אך אישורה של בקשה זו הותנה אף הוא על ידי העירייה בתשלום התמורה הנוספת. הפעם הגישה מגן ערר נגד החלטת העירייה לוועדת הערר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, וביום 29.9.2003 קיבלה הוועדה את הערר. בעקבות כך הגישו העירייה והחברה הכלכלית ביום 6.1.2004 תביעה נגד מגן בה עתרו להורות לה לשלם להן את יתרת התמורה הנוספת ופיצוים בגין הפרה של הסכם המכר. מגן מצידה הגישה תביעה שכנגד בה עתרה להורות לעירייה להשיב לה את החלק שכבר שילמה מהתמורה הנוספת ולחייב את המשיבות לפצות אותה בגין הנזקים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה מהתנהלותן ומהפרת ההסכם עמה. לאחר הגשת התביעה קיבלה מגן היתרים לבניית שני בניינים נוספים במגרש (בניינים 4-3) ובשנים שלאחר מכן השלימה את בנייתם של ארבעה מתוך שישה בניינים במגרש. בשנת 2010 מכרה מגן את זכויותיה הנותרות במגרש לקבוצת רכישה ולאחר תום שמיעת ההוכחות בתיק הושלמה בנייתם של שני הבניינים האחרונים במגרש (בניינים 6-5).