עת"מ 40428-09-14 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז הצפון ואח'

1. עניינה של עתירה זו הוא אופן חישוב הזכויות שניתנות לניצול במסגרת בקשה להיתר בניה ואופן ניצול הזכויות המוקנות מכח תמ"א 38. העותרת בקשה לפרש את ס' 11 לתמ"א 38 העוסק בתוספות בניה לצורך חיזוק מבני מגורים כ"סל של זכויות בניה" שהיא רשאית לניידו בדרך הנראית לה, וכן בקשה לראות עצמה כזכאית לזכויות הבניה המצטברות הנובעות הן מתמ"א 38 והן מתב"ע ג/10715.

2.עובדות הרקע

2.1עניינה של עתירה זו היא בבית שברחוב ויצמן 89 בנהריה, הידוע גם כגוש 18174 חלקה 52 (להלן: "הבניין"). בבניין 9 יחידות דיור ב-3 קומות מעל קומת עמודים.

2.2 העותרת הינה חברה בע"מ שהתקשרה עם בעלי הזכויות בבניין בהסכם לחיזוקו בהתאם להוראות תמ"א 38.

2.3על הבניין חלות 3 תוכניות מיתאר: ג/851, ג/במ/103 ו-ג/10715 (המשנה את שתי התוכניות הראשונות). (תוכנית ג/10715 להלן "התב"ע").

2.4 העותרת פנתה בבקשה להיתר בניה במסגרת תמא 38 תיקון 3 לחיזוק הבנין קיים. הבקשה כללה הרחבת יחידות דיור קיימות, בניית ממ"דים, תוספת מרפסות, תוספת של 4 קומות מגורים ותוספת 11 יחידות דיור, באופן שהבנין לאחר עבודות הבניה והחיזוק יכיל 20 יחידות דיור ב-7 קומות מעל עמודים. לענין תוספת 4 הקומות - הבקשה כללה תוספת קומה רביעית מעל הבנין הקיים על פי התב"ע ,וכן 3 קומות נוספות על פי תמא 38 תיקון 3 . כמו כן כללה הבקשה שימוש בשטח מחושב של 222 מ"ר וחלוקתו בין שטחי הקומות במקום שימושו בקומה המפולשת, מכח ס' 11.1.1 (ה) לתמא 38/3. בבקשה אין תכנון לדירה בקומה מפולשת.

2.5ביום 11.02.2014 ניתנה החלטת הועדה המקומית שדחתה את הבקשה להיתר מהטעמים הבאים:

א. התכנון של העותרת מבקש לשלב זכויות מכוח התב"ע וגם מכוח תמ"א 38, בניגוד להוראות סעיף 13 לתמ"א (שילוב הזכויות אפשרי רק במקרה של הריסת מבנה).

ב. הקומה העליונה תוכננה במלואה, בניגוד להוראות התמ"א שכן לפיו היא אמורה

להיות קומה חלקית במחצית שטח הגג.

2.6 על החלטה זו הגישה העותרת ערר (ערר 81/14) וכן הוגש ערר על ידי דיירי הבניין (ערר 114/14) . (לא כללתי כאן פירוט טענות בענין הגינון והחניה לגביהם נקבע שידונו בוועדה המקומית לאחר ההכרעה בהיקף הזכויות המותר מכח תמ"א 38).