עת"מ 37482-07-14 פנינת י.ב.א בע"מ נ' משרד האוצר/אגף החשב הכללי ואח'

העתירה שלפניי – עניינה החלטתה של "ועדת המכרזים למכירת נכסי הדיור הממשלתי או השכרתם" מיום 26.5.2014. בהחלטה זו, נדחו טענות שטענה העותרת במימוש זכות טיעון שניתנה לה. טענות – נגד החלטה קודמת של ועדת המכרזים; החלטה קודמת – שבה נקבע שיש לדחות את הצעת העותרת שהייתה הגבוהה ביותר ולבטל את המכרז כולו. וכל זאת, נוכח היות הצעת העותרת נמוכה משמעותית משווי הנכס שהועמד למכירה במכרז.

רקע רלבנטי

עתירה זו היא "סיבוב" התדיינות נוסף בין בעלי הדין וזאת לאחר שניתן פסק דין בבית משפט זה ואף הוגש ערעור לבית המשפט העליון. ובכדי להבהיר במה מדובר – נפרט בקצרה את העובדות שאינן שנויות במחלוקת.

המדינה פרסמה מכרז באמצעות מינהל נכסי הדיור הממשלתי למכירת נכס בשטח של 200 מ"ר בקומה השניה של בנין בתל אביב יפו ששימש בעבר כבית הדין השרעי. ועדת המכרזים קיבלה לידיה הערכת שמאי בנוגע לשווי הנכס (הערכת השמאי נתי נוימן). בהערכה זו הועמדו שתי חלופות אפשריות לשווי הנכס: חלופה אחת לפי שווי הנכס בייעוד של "מגרש מיוחד" ובהתעלם מפוטנציאל שינוי ייעוד, ניצול או תוספות בניה; חלופה שניה לפי שווי הנכס בייעוד של "שימוש למגורים", בהתעלם מייעודו על פי התב"ע התקפה, כמו גם שימושו הקודם ואף פוטנציאל לשינוי ייעוד, ניצול או תוספות בניה. בחלופה הראשונה, של המגרש המיוחד (שהיא המצב התכנוני הקיים לפי התב"ע) – נקבע שווי הנכס על 880,000 ₪. בחלופה השניה של השימוש למגורים (בהתעלם בין היתר מהייעוד על פי התב"ע כאמור) נקבע השווי על 1.8 מיליון ₪.

ועדת המכרזים הודיעה בתנאי המכרז, שיינתן להערכת שווי זו "משקל מכריע בבחינת ההצעות השונות". היא קבעה לעצמה כ"מחיר מינימום פנימי" את החלופה הגבוהה יותר של השמאי נוימן, כלומר 1.8 מיליון ₪. זאת, בשל האפשרות שהייעוד הוא דווקא כנכס למגורים למרות שבתב"ע הייעוד הוא כמגרש מיוחד – והכל נוכח היתר בניה משנות ה-30 וכן העובדה שהנכס שימש בעבר למגורים.

הוגשו ארבע הצעות למכרז. הצעתה של העותרת עמדה על 1.18 מיליון ₪ (כלומר 62% מהערכת נוימן ה"גבוהה" – למגורים – שאומצה כמחיר מינימום פנימי). ועדת המכרזים החליטה לדחות את כל ההצעות היות שכל המחירים היו נמוכים ממחיר המינימום הפנימי. היא החליטה לפרסם מכרז נוסף. נציין, שבאותה החלטה על פרסום המכרז הנוסף נכתב שמחיר המינימום בו יעמוד על 1.08 מיליון ₪ (כלומר, פחות מהמחיר שהציעה העותרת במכרז הראשון). על ההחלטה נרשם עם זאת, שבישיבת ועדה מיום 21.9.2014 הוחלט להעלות את מחיר המינימום ל-80% מהערכת השמאי נוימן בחלופה הגבוהה (1.44 מיליון ₪) ומעל למחיר שהציעה העותרת. (למעשה התיקון היה אף "כפול", במובן זה שלאחר מחיר המינימום של 60% מהערכת השמאי נוימן (בחלופה הגבוהה) הועלה תחילה מחיר המינימום ל-65% מהערכה זו, ובהמשך – בשיחה טלפונית – הועלה מחיר המינימום כאמור לסכום של 1,440,000 ₪ (כלומר, 80% מערך הנכס)).