עת"מ 11048-02-15 רבוע כחול נדל"ן בע"מ נ' יושב ראש הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

העותרת מבקשת להצהיר על בטלות החלטת הוועדה המחוזית מיום 10.11.14, שבה נתאשרה תוכנית גב/538. זאת, מחמת פגמים מהותיים שנפלו בה. לחלופין מבוקש להורות על תיקונה. כמו כן, טוענת העותרת לבטלות החלטת יו"ר הוועדה המחוזית מיום 18.12.14, שבה נדחתה בקשת העותרת למתן רשות ערעור על ההחלטה מיום 10.11.14.

התוכנית הנדונה חלה בין היתר על מקרקעי העותרת (חלקה 535 בגוש 6156, שעליה בנוי מבנה מניב המשמש למשרדים) והמשיב 3 (חלקה 610 בגוש 6156, המוחכרת לדורות למשיבה 6 ועליה בנוי מבנה שככל הנראה אינו בשימוש). המקרקעין מצויים בתוך מתחם התעשייה והמסחר כורזין בגבעתיים. מזה שנים רבות, מבקשים המשיב 3 והעירייה לקדם תוכנית מתאר למתחם כורזין כולו ואגב כך הוגשה תוכנית גב/418, הממתינה להחלטה בהתנגדויות. התוכנית נושא ההליכים דנן עוסקת בפיתוח חלק ממתחם כורזין. היא מהווה, על פי דברי ההסבר שלה, שלב ראשון בפיתוח המתחם. תחולתה מצומצמת לשטח של כ-16 דונם בלבד.

התוכנית המקורית שהופקדה, תכננה להפקיע את מקרקעי העותרת וכן לפנות ולהרוס את הבניינים שעל החלקות, ותחתיהם – להקים שני מגדלי משרדים, שבכל אחד מהם 28 קומות וחניון בן 6 קומות. כמו כן, תוכננה מנהרה תת קרקעית שתתחבר לרחוב אלוף שדה. התוכנית כללה אף הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמה, על מקרקעי העותרת והמינהל. תמורת הפקעת מקרקעי העותרת, הקצתה לה התוכנית זכות לקבלת קומות אחדות באחד משני מגדלי המשרדים, ויתר הקומות, כמו גם הבניין השני, הוקצו למשיבה 6. העותרת הגישה התנגדות לתוכנית בין היתר בטענה כי היא מקפחת אותה שמאית ותכנונית, היא בלתי ישימה ויש להורות על תיקון טבלת האיזון שלה באופן המתחשב בכך שעל מקרקעי העותרת ניצב בניין מניב (המיועד להריסה).

העותרת הוסיפה וטענה כי אישור התוכנית אינו חוקי נוכח קיומם של הסכמי פיתוח (האסורים על פי דין) בין הוועדה המקומית לבין המשיבה 6, יוזמת התוכנית.

במהלך הדיון בהתנגדות, אירעו ההתפתחויות הבאות:

(א)בתום הדיון ביום 8.7.13, החליטה הוועדה המחוזית כי שמאי הוועדה ייפגשו עם שמאי העותרת והמשיבה 6 במטרה להגיע לטבלת איזון מוסכמת;

(ב)ביום 7.10.13, משלא הושגה הסכמה, הורתה הוועדה המחוזית להורות לשמאי שלה להכין טבלת איזון והקצאה מתוקנת, הסוטה מתקן 15, באופן המביא בחשבון את המבנה המניב הבנוי על חלקת העותרת, על מנת שהתוכנית תהא כדאית לשני הצדדים. הוועדה הורתה כי המגרש יחולק לשני תאי שטח עצמאיים, באופן שיתאפשר למשיבה 6 לממש את זכויות הבנייה במגדל הראשון (התא הדרום מזרחי), ללא תלות באיחוד וחלוקה, ובבעלות מלאה על תא שטח זה. תא השטח השני (הצפון מערבי) ייעשה במסגרת איחוד וחלוקה מחדש בין המשיבה 6 והעותרת בהתאם לטבלת האיזון המתוקנת (ראו נספח 7 לעתירה);

(ג)כחודש ימים לאחר מכן, פנתה המשיבה 6 לוועדה בבקשה לבטל את ההחלטה הנ"ל, לפי שהיא סותרת החלטה אחרת של הוועדה, שאושרה בבית המשפט, ואשר לפיה בעת עריכת טבלת איזון, אין להתחשב בשווי המבנה המניב שעל חלקת העותרת. העותרת פנתה אל הוועדה והביעה התנגדות לשינוי ההחלטה.

(ד)ביום 2.12.13 דנה הוועדה בעניין והחליטה לשנות את התוכנית המופקדת באופן שבו יחולו פיצול והפרדה בין הניצים, היינו – חטיבת הקרקע תחולק לשני מגרשים. במגרש הדרום מזרחי ייבנה מגדל משרדים מעל מסחר ובמגרש הצפון מערבי ייבנה מגדל משרדים מעל מסחר. הכניסות והיציאות לחניונים ולחצר המשק ימוקמו במגרש הראשון ויהיו משותפות לשני המגרשים באמצעות זיקת הנאה. טבלת האיזון תתוקן. לאחר מכן, יכין שמאי הוועדה מסמך כלכלי לבדיקת הצורך בתוספת זכויות לעותרת בלבד, על מנת להבטיח את הריסת הבניין הקיים וכלכליות התוכנית עבורה.

(ה)ביום 13.3.14 הועברו אל העותרת מסמכים נוספים ובהם נספח בינוי חדש, טבלת איזון עדכנית וחוו"ד כלכלית. העותרת סבורה כי נספח הבינוי מקפח אותה, בין היתר הואיל והוא מאפשר לה הקמת מבנה נחות מצומצם וצר בן 19 קומות, בתא שטח של דונם אחד, בעוד שלמשיבה 6 תתאפשר הקמת בניין משרדים בשטח עצום עם 28 קומות, בתא שטח של 4 דונם. בחווה"ד הכלכלית נאמר כי סביר להוסיף לעותרת זכויות בנייה של 2 – 3 קומות נוספות.