דוואק נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'

1. לפני עתירה בה ביהמ"ש התבקש להורות למשיבה 1 לאכוף את הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), על מנת למנוע ו/או להפסיק שימוש המשיבה 3 במקרקעין הממוקמים בקומת הקרקע של בית משותף ברחוב ניצנה 11 תל אביב, המשמשים כבית כנסת (להלן: "הנכס" או "בית הכנסת"), וכן התבקשה להסביר מדוע לא פעלה להפסקת השימוש הבלתי חוקי במקרקעין עד כה.

טענות העותר

2. העותר הינו בעל דירה ודייר בדירה הממוקמת מעל בית הכנסת. המשיבה 1 הינה הגוף המופקד על הסדרת פעילויות התכנון והבנייה, כמו גם השימוש במבנים ובמקרקעין בתחום הרשות המקומית, ולו סמכויות רבות ונרחבות בחוק. 

המשיבה 2 משמשת סוכנת מורשה של רשות מקרקעי ישראל לניהול נכסי רשות הפיתוח שהנה בעלת הנכס בו ממוקם בית הכנסת. בקומת הקרקע בבניין פועל מזה שנים רבות בית הכנסת "זכרון ברוך" וזאת לטענת העותר ללא היתר באזור המוגדר עפ"י תשריט התב"ע כ"אזור מגורים מיוחד". כך גם בתיק הבניין של הבית המשותף אין זכר להיתר בניה שניתן להקמת והפעלת בית כנסת במקרקעין. על הנכס חלות 6 תכניות עירוניות שונות, כאשר הרלוונטית בעניינו הינה תכנית 2498 משנת 1999, לגבי הגוש והחלקה דנא, בה סומן שטח בית הכנסת כ"שטח מגורים מיוחד". כך גם תכנית 2606 משנת 1997 קובעת את השטח כ"אזור מגורים מיוחד" שתכליותיו המותרות הינן מגורים ואחסון מלונאי, כמו כן מתירה התכנית שימושים בעלי אופי ציבורי כגון: מוסדות חינוך, קהילה ותרבות, אך זאת רק לאחר פרסום כנדרש בחוק לגבי הליך שימוש חורג. עוד התירה התכנית בקומת הקרקע שימושי מסחר קמעונאי, שירותים אישיים ומשרדים, פתיחת בתי אוכל, מכוני בריאות וכושר, מרפאות וייצור מעשי מלאכה זעירה ואומנות ובתנאי שהשימוש המבוקש לא יהווה מטרד, יפורסם בשני עיתונים ארציים ובעיתון מקומי וכן על לוח מודעות תוך שמיעת התנגדויות וכן לא יהיה בגדר שימוש חורג.

עפ"י היתר הבניה מ- 31.10.54 שניתן לרשות הפיתוח עבור עמידר, הותר להקים 16 משרדים וחדרי שירות אך אין בכל תיק הבניין בקשה או החלטה המתירה שימוש בעל אופי ציבורי, כמו גם פרסומים שבוצעו לשימוש למטרת בית כנסת. כך גם בהיתרי הבניה ההיסטוריים והעדכניים לא נמצא היתר להקמת בית כנסת וכל שצוין בהיתר הבניה האחרון שניתן ב- 14.10.15 וכן בהיתר מ- 24.6.13, הוא כי קיים בית כנסת בבעלות רשות הפיתוח. מכאן, כך העותר, ששימוש בנכס כבית כנסת מהווה עבירה פלילית בהתאם לסעיף 204 לחוק. כך גם בית הכנסת פועל באזור מגורים מיוחד בניגוד להיתרי בניה ומבלי שניתן לו היתר או הוגשה בקשה ו/או בוצעו פרסומים לשימוש חורג. פניה שנעשתה ע"י ב"כ העותר והמשיבה 1 ב- 9.5.17 לא זכתה למענה תוך פרק זמן סביר וכך גם לא התראה בטרם פניה לערכאות מ- 27.7.17, אף היא לא זכתה למענה.

הוסיף העותר וטען, כי, ב- 3 עד 4 שנים האחרונות חל שינוי קיצוני ודרמטי בפעילות בית הכנסת שהתרחבה וחרגה מכל שימוש סביר במקרקעין, תוך גרימת מטרדי רעש חריגים ובלתי סבירים לעותר, לרעייתו ולרוב דיירי הבית המשותף תוך פגיעה בבריאותם, כמו גם באפשרות ההנאה מרכושם בצורה טובה. כמות המתפללים גדלה, משך הפעילות בבית הכנסת גדל, והפעילות מלווה בשירה חזקה וקולנית. כך גם החלו פעילויות נוספות בתחום בית הכנסת כמו שירה קולנית מעבר לשעה 23:00, תפילות בשעות הבוקר, במקום מתקיימות סעודות גדולות וקולניות המשולבות בשירה וריקודים ובתוספת כלי נגינה, להקות ואמצעי הגברה. בגין המטרדים השונים הוגשה אף תביעה אזרחית כנגד המשיבה 2.

3. לאור כל אלה, פנה העותר לביהמ"ש בבקשה לתן צו המורה למשיבה 1 לבצע את המוטל עליה ולהפסיק את השימוש הבלתי חוקי במקרקעין כבית כנסת. לטענת העותר, נסתרת בנסיבות חזקת התקינות המנהלית בהעדר מתן מענה לפניית העותר כדין, זה המקום לטענתו לקבוע כי נפל פגם באופן הפעלת שיקול הדעת המנהלי, כאשר נימוקי המשיבה 1 פורטו כאמור בעתירתם בהעדר היתר בנייה כדין או היתר לשימוש חורג כאמור.

תגובת המשיבה 1

4. המשיבה 1 טענה, כי בית הכנסת פועל במקום מ- 1956 באין מפריע. עתירת העותר, כך נטען, הוגשה באצטלה של מי שדואג לסדר הציבורי והאינטרס הציבורי, אך היא אינה אלא מנוף לקידום תביעתו כנגד המשיבה 2 למטרדים הנגרמים לעותר ומשפחתו בתביעה נפרדת אותה הגיש. המשיבה 1 טענה טענות מקדמיות רבות ובהן, כי המשיבה הנכונה הינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולא כפי שצוין בעתירה ועדת המשנה לתכנון ובניה – מנהל ההנדסה, עיריית תל אביב, ולפיכך לא יכול העותר לדרוש מהמשיבה שבכותרת להפעיל סמכויותיה כחוק; עוד נטען לשיהוי באשר העותר מתגורר באותה הכתובת משנת 2010 ולטענתו ב- 3-4 שנים האחרונות ארע שינוי דרמטי בפעילות בית הכנסת, אך העותר לא פנה אליה לאורך שנים; כך גם העותר בחר שלא למצות הליכים בתביעה האזרחית והינו מצפה עתה מהמשיבה 1 לפעול עבורו במסגרת תביעתו האזרחית למעשה. לגופם של דברים טענה, כי לעתירה לא הצטרף אף דייר נוסף, לרבות לא אשת העותר, כמו כן העתירה לא נתמכת בראיות לרבות ציון מקרים ספציפיים בהם נגרמים המטרדים, לא מטעמו ומשפחתו ולא מטעם שכניו. כך גם אין תלונות שהופנו לרשות המקומית, פרט למכתב בא כוחו כאמור, כאשר בדיקה במוקד 106 ביחס למטרדים מצד בית הכנסת העלתה, כי במהלך 4 השנים האחרונות הוגשו שתי תלונות בלבד ואף הן לא ע"י העותר. בשל התלונות, נערכו ביקורות יזומות במקום ולא נשמעו רעשי מוסיקה וקולות. כך גם נערכו ביקורות בשבתות וגם בהן לא נשמעו רעשים חריגים. מכאן שהעדר רעש ומטרדים, הינו בולט על פניו. מעבר לכך, במועד רכישת הדירה ע"י העותר הוא היה ער לקיומו של בית הכנסת. כמו כן, נושא בית הכנסת עלה גם בהיתר לשימוש חורג שהתבקש בחלק מקומת הקרקע והעותר כלל לא התנגד להיתר זה, כאשר העובדה שבמקום בית כנסת מצוינת באופן מוגמר אף בתכנית ההיתר.

אשר למצב התכנוני ולהיות השימוש בבית הכנסת בגדר שימוש חורג המנוגד לתכניות בניין עיר, בהיות המקרקעין מוגדרים כ"אזור מגורים מיוחד", טענה המשיבה 1 כי בבקשה המקורית להיתר שהתבקשה למבנה משנת 1935 (נכתב בערבית) נתבקש בקומת הקרקע בניית חדר תצוגה למכוניות, חנויות, מוסך לתיקונים ודירות (חלקית) ומכאן שלא מדובר בסביבת מגורים סטרילית.

בכל מקרה, אין מקום להגיש כתב אישום כנגד בית הכנסת מאחר והמבנה נועד לשימור, נבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת מכוח תכנית יפוB. בהתאם לתכנית יפוB הבניין נמצא באזור מסחר בו מותרים שימושים קהילתיים ולרבות מקומות תפילה, בתי כנסת ומוסדות חינוך, לרבות בתי ספר, כאשר שימוש רב שנים במקום כבית כנסת, עוד קודם לכניסתו של החוק לתוקף, מלמד על חזקת תקינות המעשה המנהלי. לבסוף טענה המשיבה 1, כי הדרך הראויה לדיון בטענות המבקש הינה בהתנהלות ישירה מול המשיבה 2 והמשיבה 3 בטענות של מטרד ולא בפניה כנגדה.