אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> בן יעקב נ' הממונה על מרשם המקרקעין ואח'

בן יעקב נ' הממונה על מרשם המקרקעין ואח'

תאריך פרסום : 07/11/2017 | גרסת הדפסה
עש"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
43416-10-16
26/10/2017
בפני השופט:
גרשון גונטובניק

- נגד -
המערער:
עמי בן יעקב
המשיבים:
1. הממונה על מרשם המקרקעין
2. שאול זכריה נורמה

עו"ד אורלי אמיתי
עו"ד ליאת ברץ
פסק דין
 

 

לפני ערעור על החלטת כב' סגנית הממונה על מרשם המקרקעין (מיום 29.9.16), שדחתה את הערר על החלטת כב' רשמת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב-יפו. השאלה העומדת לדיון היא האם עדכון פרטי הזיהוי של בעלת זכויות בקרקע במרשם טעון את הסכמת המערער, לאור ההערה הרשומה לטובתו. אגב כך, מתעוררת שאלת פרשנותה הראויה של ההחלטה השיפוטית שהורתה על רישום ההערה מלכתחילה.

רקע

1. המערער פועל במסגרת תיק פירוק השיתוף במקרקעין, המתנהל משנת 1972 בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו (ת.א. 28397/72), ומשמש, על-פי מינויו של בית משפט השלום, כמנהל מיוחד של חלקות שונות, ובהן המקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 6885 (הנכללים במתחם שזכה לכינוי "הגוש הגדול" בתל-אביב-יפו). צו שיפוטי שניתן (ביום 25.5.2000) הורה על רישום הערה (לפי שטר מס' 17927/2000/1 מיום 11.6.2000)(להלן: ההערה) ולפיה:

... לא ניתן לבצע כל עסקה ו/או פעולה ו/או רשום הערה אלא בהסכמתו של עו"ד בן יעקב עמירם [המערער] בתנאי שטר מקורי 17927/00.

המערער עיין לו, באופן אקראי, בנסח הרישום, ומצא כי ביום 9.8.16 נרשמה פעולה של "עדכון פרטי זיהוי" של אחת מבעלות הזכויות בקרקע כך שבמקום השם "שאול נורמה", כפי שנרשם במקור בפנקס הזכויות, יירשם מעתה "זכריה נורמה [וכן מספר תעודת הזהות שלה]". על רקע זה הניח המערער כי פעולה דומה בוצעה גם ביחס לחלקה 9, וזאת, לטענתו, בניגוד להערה זהה שרשומה בה (מיום 27.6.2006 בהתאם לשטר מס' 23368/2006/4).הנחתו אכן התגלתה כנכונה.

2. המערער פנה (ביום 10.8.16) אל רשמת המקרקעין (להלן: הרשמת) והתריע כי הרישום בוצע בניגוד להערה. כב' הרשמת (עו"ד תמר שטיינר) השיבה לו כי:

הח"מ ביצעה הרישום דנא, קרי הוספת הזיהוי לגב' נורמה זכריה בגוש 6885 חלקות 9 ו-32 בהתאם לסמכותי עפ"י דין. בנסיבות הבקשה דנא אינני סבורה כי היה עליי לקבל הסכמת אדוני לעדכון פרטי זיהוי בעלים, וזאת כמובן על אף קיומה של הערת הניהול נשוא מכתבך.

המערער הגיש ערר על החלטה זו לממונה על המרשם, וביום 29.9.16 דחתה כב' סגנית הממונה על המרשם (עו"ד אילנה יעקב)(להלן: סגנית הממונה) את הערר (נספח ה' להודעת הערעור). היא ציינה כי ללשכת הרישום הוגשה בקשה מטעם הבעלים להוסיף את מספר תעודת הזיהוי שלה בצד עדכון שמה לאור נישואיה. בנסיבות העניין אין טענה שמדובר בתיקון השגוי עובדתית. ההערה שנרשמה לטובת המערער באה להבטיח שיוכל לפעול בשם הבעלים למימוש האינטרסים שלהם בקרקע, והרישום האמור אינו פוגע במטרה זו. אין המדובר בפעולת רישום עצמאית, הבאה לשנות ממהות הזכות או בעליה, וכל מטרתה הייתה להשלים את רישום הזכויות החסר.

3. על החלטה זו הוגש הערעור שלפניי.

4. חברתי, כב' השופטת שיצר, קיימה דיון מקדמי בערעור, במסגרתו גם ניסתה לפשר ולגשר אך לשווא. בעקבות הדיון התבקש צירופה של גב' נורמה כמשיבה לערעור (שבמקורו כוון כנגד הממונה על מרשם המקרקעין בלבד). החלטתי (ביום 15.6.17) לצרף את גב' נורמה כמשיבה לערעור (והיא תיקרא להלן: המשיבה).

עיקר טענות הצדדים

5. לטענת המערער תיקון הרישום עומד בניגוד להוראות סעיף 131 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק). סעיף זה קובע:

131. תוצאה של רישום הערה

נרשמה הערה לפי סעיפים 128, 129 או 130 לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, כל עוד לא נמחקה ההערה.

ההערה שנרשמה בהתאם להחלטת בית המשפט הייתה רחבה יותר מנוסח הסעיף. היא התייחס לא רק ל"רישום עסקה", אלא גם ל"רישום פעולה" או "הערה". מדובר בהערה ברורה, וחד משמעית, ורשמת המקרקעין וסגנית הממונה על המרשם לא היו מוסמכות לסטות ממנה. בית המשפט, שהורה על רישום ההערה, התכוון להקיף את כל קשת האפשרויות ולמנוע ולוּ את השינוי הקל ביותר במרשם, ללא הסכמת המערער. משכך, בביצוע תיקון הרישום, הרשמת פעלה בניגוד להערה, ובניגוד להחלטת בית המשפט שהורתה על רישומה. רשמת המקרקעין אינה יכולה להעביר תחת שבט ביקורתה את נכונות הצו השיפוטי שניתן בעניין. עליה ליישמו.

המערער מצביע על חשיבות ההקפדה על מימוש ההערה, דווקא בהינתן המציאות התכנונית של חטיבת הקרקע הידועה בכינוי "הגוש הגדול". תיק פירוק שיתוף זה מתנהל למעלה מארבעים שנה, וקבוצת בעלי הזכויות הרבים מעוניינת במימוש הפוטנציאל התכנוני של הקרקע. המשיבה היא חלק מקבוצת בעלי זכויות שהמערער משמש כראשה. הוא דואג לכך כי חברי הקבוצה יעמדו בהגבלות השונות ששותפות המקרקעין מחייבת אותם לעמוד בהן, כיוון שרק בדרך זו ניתן יהיה לקדם את מימוש הזכויות האופטימלי של חברי הקבוצה בקרקע. על רקע זה ניתנה למערער סמכות פיקוח נרחבת מצד בית המשפט, וההערה משקפת זאת. החלטת גורמי הרישום במרשם המקרקעין מתעלמת, לפיכך, לא רק מלשונה של הוראת בית המשפט, אלא גם מתכליתה. בטרם הרישום היה על המשיבה לחתום על כל מסמכי ההשתתפות, אותם מסמכים שכלל בעלי הזכויות חותמים עליהם במשרדו של המערער לצורך הניהול התקין והשוטף של המקרקעין, כדי שהמערער יוכל להגשים את תפקידו. על כן, סדר הדברים הנכון מחייב את קבלת הסכמתו של המערער לתיקון המוצע של הרישום. היה ויסרב, ולמאן דהו תהיה טענה נגדו, ניתן יהיה לפנות בהשגה לבית המשפט, שהורה על רישום ההערה מלכתחילה.

6. סגנית הממונה טוענת כי דין הערעור להידחות. המשיבה נרשמה כחלק מבעלי הקרקע ביום 12.1.2000 לפי צו בית משפט, ביחד עם בעלי הזכויות הנוספים, בהתאם לשטר 2405/2000. רוב בעלי הזכויות במקרקעין נרשמו עם מספרי זיהויים בצד שמם, אך בצו השיפוטי לא נכלל בצד שמה של המשיבה מספר הזיהוי שלה, ולא ניתן היה לפיכך לרשמו ברישום המקורי (ראו הבהרת ב"כ המשיבה בדיון מיום 10.7.17 עמ' 9 לפרוטוקול). אכן, קיימת במרשם הערת ניהול לטובת המערער, אך הפעולה שבוצעה במרשם הייתה של עדכון פרטי הזיהוי, שאין חולק כי הוא נכון. השאלה היא האם עדכון פרטי הזיהוי נכלל בגדר המילה "פעולה" שלפי הערת הניהול טעונה את הסכמת המערער. לטענת הממונה לא אלה הם פני הדברים. פעולה היא יצירת רישום יש מאין, המשנה, למשל, את מצב הזכויות בקרקע או מגבילה בעל זכויות מלפעול במקרקעיו. אולם עדכון פרטי זיהוי בנסח אינו אלא השלמה של רישום, שאינה מוסיפה או משנה זכויות רשומות, ואין לצקת להוראת הניהול תוכן רחב, כפי שהמערער מבקש לעשות. על לשכת רישום המקרקעין לדאוג לתקינות המרשם, וכאן מדובר בעדכון פרטים של רישום שכבר בוצע בעבר. הפרטים המעודכנים היו ידועים למערער עוד לפני הגשת הבקשה מטעם המשיבה. לא ייתכן שבית המשפט התכוון למנוע ממרשם המקרקעין את האפשרות לתקן את המרשם באופן האמור. על רקע זה הרשמת פעלה כדין, והכול במסגרת הערת הניהול ולא בהתעלמות ממנה. גם אם המערער מעוניין לקבל "הזדמנות" להחתים את המשיבה על ניירת מבוקשת כזו או אחרת, אין בכך כדי למנוע מהרשמת להשלים את זיהוי הבעלים בקרקע לגבי פרטים שלגביהם אין חולק כי הם נכונים. ככל שקיימות מחלוקות בין המערער לבין המשיבה יש להותירן מחוץ לסדרי עבודתה של הרשמת, ושל מרשם המקרקעין בכללותו.

7. גם המשיבה סבורה שדין הערעור להידחות. לשיטתה, הערעור מעלה שתי שאלות. הראשונה – האם ההערה לטובת המערער חלה על עדכון פרטי הזיהוי שלה, כבעלים הרשומים בקרקע. התשובה, לשיטתה, היא שלילית. אך למעלה מן הצורך, גם אם ההערה חלה, עדיין מתעוררת השאלה השנייה, והיא שיקול הדעת של המערער במסגרת מימוש ההערה - מתי הוא רשאי לסרב ליתן הסכמתו, ואילו דרישות הוא רשאי לדרוש כתנאי לה.

בכל הנוגע בשאלה הראשונה, המשיבה מציינת כי היא נרשמה כבעלת זכויות בקרקע לפני רישום ההערה לטובת המערער, והצו השיפוטי שהורה על רישום ההערה ניתן לאחר שכבר הייתה בעלת זכויות רשומה. בנוסף, המערער אינו נמנה על המנהלים מטעם בית המשפט לניהול שטח הגוש הגדול, אלא הוא "ראש קבוצה", וככזה עליו להגן על זכויות שונות של הבעלים הרשומים בחלקה. לא פחות אך גם לא יותר. לכן, על המערער להסכים לעדכון פרטי הזיהוי כחלק מהמנדט שניתן לו ואל לו להתנגד לביצועו. עדכון זה אינו עומד בסתירה להערה אלא מתיישב עימה ועם תכליתה. ובכל הנוגע בשאלה השנייה – אפילו אם התיקון המבוקש כפוף היה להסכמתו, מוטל היה על המערער לבדוק אם התיקון נכון – הא ותו לא. היות ובנסיבות המקרה הנוכחי אין חולק שהתיקון משקף את המציאות כהווייתה, אין בסיס להתנגד אליו. המשיבה חתמה על המסמכים שנדרשו ממנה והמערער אינו יכול להתנות הסכמתו במסמכים נוספים. סירובו לעדכון הרישום נעוץ בשיקולים זרים, כתוצאה מחילוקי דעות כאלה ואחרים בין הצדדים, שלא כאן המקום להאריך בתיאורם.

8. עד כאן עיקר טענות הצדדים ומכאן להכרעה בערעור.

דיון והכרעה

9. השאלה המרכזית הניצבת לדיון ולבחינה היא כיצד יש לפרש את ההוראה שנרשמה במרשם? מהם גבולותיה? האם פעולה של עדכון פרטי המשיבה פורצת אותם? כאשר באים אנו ליתן מענה לשאלה זו יש לזכור שההערה אינה עומדת לבדה. לידתה בצו של בית-משפט. לכן, יש לפרשה גם לאורו בהתאם ללשונו ולתכליתו.

הנה כי כן, המחלוקת שבין הצדדים אינה נוגעת רק בשאלת פרשנות ההערה, אלא היא מעלה גם את סוגיית פרשנותם של החלטות שיפוטיות ושל פסקי-דין. "פרשנות זו נעשית על-פי אותן אמות מידה וכללים לפיהם מתפרשים 'טקסטים' משפטיים אחרים. פסק-דין הוא 'טקסט', ויש לפרשו על-פי כללי הפרשנות הרגילים לפירושם של 'טקסטים' משפטיים [...]. על-כן יש לפרש פסק-דין בהתחשב בלשונו ובתכליתו. על תכלית פסק הדין יש ללמוד, בראש ובראשונה, מלשונו וכן ממקורות חיצוניים, כגון ההיסטוריה של ההלכה השיפוטית, המבנה הנורמאטיבי הכללי ועקרונות היסוד של השיטה" (בג"ץ 3406/91 בבלי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד מה(5) 1, 7 (1991)). דברים אלה של כב' השופט (כתוארו אז) ברק אושרו גם בפסיקתו העדכנית של בית-המשפט העליון (ראו הדיון בפסק דינו של כב' השופט פוגלמן בע"א 7808/13 ליובין נ' חיים סגיב (חקלאות ומיכון) בע"מ (פורסם במאגרים; 2015 בפסקה 13 לפסק הדין); ובפסק דינו של כב' השופט מלצר בבר"ם 9343/10 אליאס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (פורסם במאגרים; 2013 בפסקה 13 לפסק הדין)). יחד עם זאת חשוב גם לציין שכב' השופט הנדל פסק באחת הפרשות כי "הגם ושיטתנו המשפטית התברכה בכתיבה ופסיקה בנושא הפרשנות, נושא שלטעמי טרם זכה להתייחסות ראויה הוא פרשנות פסקי דין" (ע"פ 7809/10 המשביר לצרכן החדש בע"מ נ' קופיץ (פורסם במאגרים; 2011); וראו את עמדתו גם ברע"א 8567/12 פגירסקי נ' שפירא (פורסם במאגרים; 2013 בפסקה 4 לפסק דינו)). ל"הערת אזהרה" זו של כב' השופט הנדל אשוב בהמשך הדיון (ראו להלן בפסקה 13).

10. נקודת המוצא של המהלך הפרשני של טקסט משפטי צריכה להימצא בלשון. הלשון היא הקובעת את גבולות המובן שיש לתת לו, והלשון אותה יש לפרש היא זו של ההערה הרשומה במרשם המקרקעין. ההערה קובעת ש"לא ניתן לבצע כל עסקה ו/או פעולה ו/או רשום הערה אלא בהסכמתו של עו"ד בן יעקב עמירם [המערער] בתנאי שטר מקורי 17927/00". למקרא הלשון ברור שלא ניתן לרשום עסקה ללא הסכמת המערער. הדברים פשוטים ומתבקשים. הם נשענים הן על לשון ההערה והן על הוראת סעיף 131 לחוק המקרקעין הקובעת, כזכור, ש"לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, כל עוד לא נמחקה ההערה". עוד ברור שהביטוי "עסקה" מתייחס לעסקאות הנוגעות במקרקעין, דהיינו "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה" (ראו סעיף 6 לחוק המקרקעין).

11. זוהי האמת אך לא כל האמת. ההערה חלה על "עסקאות" אך לא רק עליהן. אישורו של המערער נדרש גם ביחס ל"פעולות", וגבולותיו של מרכיב זה – מרכיב הפעולות – הם השנויים במחלוקת בין הצדדים. אכן, צודק המערער בכך שבית המשפט, שהורה על רישום ההערה, לא הסתפק בהכפפת רישום עסקאות לרישומו, ובכך הרחיב מעבר לאמור בחוק המקרקעין. כך עשה בכוונת מכוון, ויש לתת לכוונה זו ביטוי בהליך הפרשנות. ברור כי הפעולות אליהן מתייחסת ההערה הן פעולות במקרקעין הנופלים לגדר תחולתה. אך האם רק פעולות שכאלה נכללות בה? על מנת להשיב על השאלה מן הראוי להיזקק להחלטה השיפוטית שמכוחה באה ההערה לעולם, ושדחתה את הבקשה למחוק אותה.

בהחלטת בית משפט השלום (כב' השופטת מיכל רובינשטיין) בהמ' 130248-93 (בת"א 28397/72)(נספח 16 לעיקרי הטיעון של המערער) קיימת (בעמ' 4 להחלטה) הפניה לטעמים שהובילו לרישום ההערה מלכתחילה, המצדיקים גם את הותרתה על כנה. מפאת חשיבות הדברים אציג אותם כאן בהרחבה. וכך פסק בית המשפט:

רישום מחדש של בעלי הזכויות כבעלים לכל דבר, לאחר שב-20 השנים האחרונות הקרקע הייתה רשומה בשם המדינה, הנו דבר מבורך ביותר, אבל הוא גם עלול לגרום לקשיים כפי שיבוהר להלן.

א. הוראות התב"ע, הוראות התוכנית לעיצוב אר[כ]יטקטוני, צפיפות הבניינים, כמות החניות, והצורך בתכנון והקמת דרכי גישה ברכב וברגל, מחייבם תלות רבה בין הבניינים השונים שעל כל חלקה עליה ניתן לבנות לעיתים שניים ולעיתים ארבעה בניינים לחלקה, אשר על פי דרישת העיריה יש להגישם בתוכנית משותפת ובנוסף, הצורך להתארגן במשותף לצורך ביצוע עבודות הפיתוח שבכל מבנן, וכן בשל הדרכים המשותפות והכניסות המשותפות לחניונים המשותפים, שיחייבו קבלת הסכמות להיתרים, לרישום זיקות הנאה, לרישום צווי בתים משותפים וכו'.

לפי הוראות התוכניות לעיצוב ארכיטקטוני לא ניתן יהיה להוציא היתר בניה לבנין אחד בלי שיוכנו בהסכמה גם כל התוכניות ביחס ליתרת הבניינים נוספים שבחלקות הסמוכות, בשל רמפות משותפות לצורך ירידה למרתפי החניות וכן בשל התשתיות המשותפות ומעברן דרך המגרשים שבבעלות אחרים.

כן נקבע בת[כ]נון העיצוב הארכיטקטוני כי לא יוצאו היתר בניה בלא שיובטח מימון פיתוח השפ"פ הדרכים ושאר התשתיות שבאותו מבנן.

ב. יוצא כי רישום הבעלות על שם כל בעל זכויות, דבר שהוא מבורך ביותר, יכביד מאוד על ביצוע הדברים המשותפים דלעיל, מה עוד שהתמונה המלאה של הצרכים הממשיים תתבהר רק בשלב שלאחר הוצאת היתרי בניה ובינתיים חלק מהבעלים עשויים להעביר זכויותיהם לאחרים וחלק מהם חלילה ילך לעולמו, ובתנאים שכאלה יהיה קשה מאוד לקבל את כל ההסכמות הדרושות מכלל הבעלים.

יש אם כן, צורך ממשי שיהיה לכל הבעלים נציג אחד שיוכל להבטיח את ביצועם וקיומם של כל הצרכים והתנאים דלעיל ויוכל לתת בשם כל הצדדים את ההסכמות והחתימות שידרשו לצורך התכנון, הוצאת היתר הבנייה וביצוע עבודות הבנייה והפיתוח, ובכל הנוגע להוצאות היתרים, ירשום זיקות הנאה, רישום פרצלציות, רישום צו בתים משותפים וכו' וכן לצורך אבטחת אפשרות ביצועם במקרים של פטירות, מכירה, כינוס נכסים, עיקולים וכו'.

לצורך כך יש להשאיר בידי עוה"ד המייצגים את הכוח להמשיך לפעול בשם הבעלים בכל הנושאים המשותפים כנ"ל כדי שהחבילה שהתגבשה במאמצים מרובים לא תתפורר ושאיש לא יוכל לטרפד את הפרויקט ואת המשך מימוש הזכויות.

והוסיף בית המשפט (בעמ' 6):

הכוונה הייתה שעו"ד בן יעקב [המערער] יהיה המוסמך בחלקה זו לקדם את כל הליכי התכנון ולכן כל עסקה המתבצעת בחלקה זו ובחלקות אחרות עליהן נרשמה ההערה, מחויבת בקבלת הסכמה של עו"ד בן יעקב.

...

...הסמכות שהוענקה מטרתה היתה כאמור להגן על טובת בעלי הזכויות בחלקה ולקידום האינטרסים שלהם, ככל שהדבר קשור לפיתוח הבניה, קבלת היתרי בניה, הכנת תוכנית עיצוב אריכטקטוני וכיוצ"ב. המטרה היתה לקדם את הפיתוח ואת אינטרס הקבוצה כקבוצה, ולא לאפשר למאן דהוא לפעול על דעת עצמו. הכוונה היתה לקדם ולאפשר את פירוק השיתוף ולמנוע פירוקים נוספים. על החלקות נרשמו גם הסכמי שיתוף המחייבים מיום רישומם את כל בעלי הזכויות עובר לרישום הסכם השיתוף, וגם אלה שהפכו לבעלי הזכויות לאחר רישומו, הכל כאמור בחוק המקרקעין.

...

ואכן, עסקאות שנעשו במקרקעין נשוא הבקשה מאז רישום ההערה בהתאם לפסיקתא, נעשו בכפוף לה ובאישורו של עו"ד בן יעקב, כאשר רוכשי הזכויות מסתמכים על כך שכל בעלי הזכויות, ללא יוצאים מן הכלל, חתומים על אותו הסכם שיתוף ויפעלו בעתיד יחד כקבוצה אחת בכל הקשור להליכי הפיתוח והבנייה.

...

ניתן לבצע עסקאות במקרקעין כפוף לאמור בהערה, הינו יש לקבל את הסכמת ראש הקבוצה עו"ד בן יעקב, קרי חתימה על הסכם השיתוף ועל יפוי הכח לעו"ד בן יעקב, והמתחייב מכך.

למקרא הרקע השיפוטי למתן ההוראה ברור מדוע בית המשפט לא הסתפק ב"עסקאות" אלא כלל בהערה גם "פעולות". אכן, גם בדברים שצוטטו לעיל זכו העסקאות למקום של כבוד, אך פיתוח הגוש הגדול בתל אביב היא מלאכה מורכבת ביותר, הנמשכת עשרות שנים ועוד נכונו לו עלילות. מגוון התחומים והסוגיות שעל הפרק הוא רחב יריעה במיוחד, ומלאכת התיאום שבין בעלי הזכויות מצריכה היזקקות לא רק לעסקאות ממש אלא גם למגוון של סוגיות סובבות. לכן, לצד העסקאות יש לדאוג כי גם הפעולות הרלוונטיות השונות יבוצעו תוך תיאום, ותיאום זה הוא העומד בבסיס התניית רישומן באישור המערער.

מהן אותן "פעולות" אליהן מתייחסת ההערה? ברור כי הדגש שבה מושם על ביצוע פעולות משפטיות. לביטוי "פעולה משפטית" יכולות להיות כמה משמעויות (ראו הדיון אצל יצחק אנגלרד חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 45 (1995)). מקובל להגדיר פעולה משפטית כבעלת נפקות משפטית, הזקוקה להבעת רצון (להבדיל מפעולה בעלת נפקות משפטית, המובילה, למשל, לחבות נזיקית, גם ללא כוונה סובייקטיבית של העושה). בענייננו המערער פועל מזה שנים רבות למען בעלי הזכויות בחלקות הרלוונטיות, ולמען קידום האינטרסים שלהם בפיתוח שטח המקרקעין. מכאן שיש רלוונטיות למשמעות הפעולה המשפטית כמובנה בדיני השליחות, דהיינו "כפעולה מכוונת במסגרת הדין לשינוי מצבו המשפטי של השולח" (אהרן ברק חוק השליחות 383-382 (כרך ראשון, 1996)). פעולות אלה נכנסות לגדר ההערה. על כך לא נראה שיש חולק.

יחד עם זאת תכליתה, כפי שראינו, היא רחבה ביותר, וזאת לאור רוחב היריעה של העניינים הנוגעים לפיתוח הגוש הגדול, שכב' השופטת רובינשטיין הציגה אותם מבלי להתיימר למצותם. על רקע זה יש להיזהר מפני מתן מובן צר מידי להערה שעל הפרק. אין לומר, בהכרח, שהפעולות שהיא מתייחסת אליהן הן רק פעולות משפטיות. לצורכי הדיון בערעור זה לא צריך לקבוע באופן מדויק וממצה את גבולות המתיחה של קרום הביטוי "פעולה". הדיון הפרשני צריך שיהיה זהיר וממוקד, על מנת שלא להגביל יתר על המידה את גבולות הכוח שניתן למערער. לכן אמקד הדיון בשאלה האם הביטוי "פעולה" כולל עדכון פרטי זיהוי של בעלי זכויות רשומים. תשובתי לשאלה זו היא בשלילה, וכדי להבין את הבסיס לה יש לעמוד על התכלית האובייקטיבית של הטקסט המשפטי העומד לפירוש ולבחינה - ההערה וההחלטה השיפוטית מכוחה נרשמה.

12. התכלית האובייקטיבית משקפת את "רצונו של היוצר הסביר. ברמת הפשטה גבוהה זהו 'הרצון של השיטה'. אלה הם הערכים, המטרות, האינטרסים, המדיניות, היעדים והפונקציות אשר הטקסט נועד להגשים בחברה דמוקרטית" (אהרן ברק פרשנות תכליתית במשפט 195 (2003)). מידת ההזדקקות לתכלית האובייקטיבית בפרשנות המשפטית ואופן ההיזקקות לה יכול שישתנו בהתאם לסוג הטקסט המשפטי העומד לפרשנותו. לכן אופן החלת התכלית האובייקטיבית בענייננו אינו מובן מאיליו. כך, ההיזקקות לתכלית האובייקטיבית בפרשנות חוזה פרטי היא עניין מורכב במיוחד בשיטתנו (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד סה(2) 563 (פורסם במאגרים; 2012; בפסקה 15 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיאה ריבלין; ובפסקה ט' לפסק דינו של כב' השופט הנדל); רע"א 6565/11 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ' EMI MUSIC PUBLISHING LTD (פורסם במאגרים; 2014 בפסקה 12 לפסק דינה של כב' השופטת חיות). היא מחייבת זהירות, כך באופן כללי וודאי שכך ביחס למרכיב קידום ערכי היסוד של השיטה אגב פרשנותם של טקסטים משפטיים כמו חוזים פרטיים (ראו את פסק דיני בה"פ 26723-10-16 עזרא נ' כדורי (פורסם במאגרים; 2017, בפסקאות 30 ואילך)). לעומת זאת, התכלית האובייקטיבית היא, לרוב, בגדר שיקול כבד משקל בפרשנות של טקסטים משפטיים כמו חוקה או חוקי הכנסת, וכך גם קידום ערכי היסוד של השיטה אגב הליך פרשנותם.

13. מהו משקלה של התכלית האובייקטיבית בהליך פרשנותם של פסקי-דין, ושל הוראות שיפוטיות? פסקי דין והחלטות שיפוטיות הם פרי עמלם של בתי-המשפט. בתי המשפט השונים מרכיבים את הרשות השופטת, והרשות השופטת היא אחת מרשויות המדינה. האין לומר לפיכך כי על מרכיב התכלית האובייקטיבית להיות דומיננטי בפרשנותם של פסקי דין ושל צווים שיפוטיים? כי בהליך פרשנותם יש לתת מקום של כבוד למרכיב ערכי היסוד של השיטה? התשובה לכאורה פשוטה היא, אלא שהדברים מורכבים יותר במבט נוסף ובמחשבה נוספת. זאת משום שפסקי הדין השונים אינם עשויים מקשה אחת, ולא ניתן לגשת לפירושם באופן אחיד. כך, למשל, אם תתעורר שאלת פירושו של פסק דין אזרחי, הנותן תוקף לפשרה שהושגה בין שני צדדים פרטיים, יש להיזהר, לטעמי, מפני החלת ערכי היסוד של השיטה אגב ההליך הפרשני, שכן בכך עלולים אנו להוביל להחלה גורפת מידי של ערכים ציבוריים על גורמים פרטיים. התוצאה עלולה להיות שימוש לא מידתי במודל התחולה העקיפה של נורמות היסוד החוקתיות במשפט הפרטי (לדיון כללי ראו אהרן ברק "זכויות חוקתיות והמשפט הפרטי: התחולה במשפט העבודה" ספר אליקה ברק-אוסוסקין (2012), שם מוצגת גישתו העדכנית לנושא; עוד ראו גרשון גונטובניק "זכויות חוקתיות במשפט הפרטי במדינה יהודית ודמוקרטית" משפט ועסקים ט"ז 57 (2013)). לעומת זאת, אם עומדת על הפרק פרשנות של פסק דין פלילי, ודאי שיש משקל נכבד לתכלית האובייקטיבית אגב הליך הפרשנות ולערכי היסוד של השיטה בכלל זה. נזכיר אפוא את הערת האזהרה של כב' השופט הנדל ביחס למלאכת הפרשנות של פסקי דין (ראו לעיל בפסקה 9). זוהי מלאכה מורכבת שיש ליישמה באופן שונה בהתאם למהות פסקי הדין וההחלטות השיפוטיות העומדות לבחינה, והרקע לנתינתם.

14. ואיזה משקל ומובן יש לייחס לתכלית האובייקטיבית בנסיבות המקרה שלפנינו? לדעתי, התחשבות בערכי היסוד של השיטה תופסת מקום של כבוד במסגרת ההליך הפרשני הנוכחי, וזאת בהתחשב במהות ההערה וההחלטה השיפוטית שהביאה אותה לעולם. עניין לנו בהערה המכוונת למרשם המקרקעין, והמטילה מגבלות על יכולת הרישום בו. על רקע זה אין לפרש את ההערה ככזו שבאה להגביל את התנהלותו שלא לצורך.

מטרתו ההיסטורית של מרשם המקרקעין הייתה "לשקף את בעלי הזכויות השונות במקרקעין" (יהושע ויסמן דיני קניין: חלק כללי 290 (1993)(להלן: ויסמן)), ועל כן אין זה ראוי לפרש את ההערה ככזו שבאה לפגוע באופן לא סביר בהגשמת מטרת יסוד זו. אם נתרומם לרמת הפשטה גבוהה יותר, יש לזכור שמרשם המקרקעין מקדם לא רק את האינטרסים של בעלי הזכויות הרשומים בו, אלא גם אינטרסים ציבוריים כלליים. מעניין לציין שמבחינה היסטורית הונהגה שיטת רישום המקרקעין, במקרים רבים, לא כדי ליתן שירות מועיל לאזרח, אלא דווקא כדי לייעל את גביית המיסים (ויסמן, בעמ' 290). מכל מקום, מרשם המקרקעין המודרני מקדם היום הזה אינטרסים ציבוריים חשובים נוספים, ובהם מניעת תרמיות וקבלת מידע אמין על בעלי הזכויות (שם, בעמ' 291). הרישום בא לקדם שקיפות, והגם ששקיפות זו אינה מלאה, ולא כל שמתקיים מעל לפני הקרקע ומתחת להם מוצא ביטויו במרשם, עדיין תכליתו היסודית היא בקידומה של השקיפות הרישומית ודיוקה, וזאת עד כמה שניתן.

ואם נתרומם לרמת הפשטה גבוהה יותר, נוגעת למסענו הפרשני התכלית האובייקטיבית של קידום הביטחון והוודאות המשפטיים. "ביטחון וודאות ביחסים הבין-אישיים הם ערכים יסודיים בכל שיטת משפט מודרנית. הרצון להבטיח הרמוניה נורמטיבית והרצון להשיג ביטחון וודאות מקובלים על כל יוצר המשפט" (אהרן ברק פרשנות החקיקה 583 (תשנ"ג)). על רקע זה חזקה שהטקסט המשפטי שלפנינו בא לקדם ערכים אלה. דברים אלה נכתבו ביחס לפרשנות הדין, אך ודאי שהם יפים ביחס לפרשנות פסקי דין הבאים ליתן הוראות לניהול מרשם המקרקעין.

15. נחזור אפוא לנסיבות הקונקרטיות של המקרה שלפנינו. כאמור, ההוראה ניתנה למרשם המקרקעין ונוגעת בניהולו. אין זה ראוי לפרשה באופן שיפגע בניהולו התקין. אין זה ראוי ליתן לה מובן העומד בניגוד לתכלית האובייקטיבית של קידום הוודאות והביטחון המשפטיים. לא אוכל לקבוע כי בית המשפט, בהורתו את ההוראה, התכוון למנוע מהמרשם לעדכן את פרטי הזיהוי של בעלי הזכויות הקיימים. זיהוי מדויק של בעלי הזכויות הקיימים הוא אינטרס חיוני לשם שמירת תקינותו של המרשם עצמו, ולשם שמירת האינטרס הציבורי. המטרות החשובות המכפיפות רישומים מסוימים להסכמת המערער, אינן שוללות את הצורך בתקינות היכולת לזהות כהלכה את בעלי הזכויות הקיימים. שתי המטרות הללו יכולות לחיות יחדיו, ואחת אינה צריכה לסגת מפני חברתה.

טלו את המקרה שלפנינו. המשיבה נרשמה כבעלת זכויות במרשם עוד לפני ההערה לטובת המערער. מסיבות שונות לא נרשמה תעודת הזהות שלה, וזאת שעה שנרשמו פרטי תעודות הזהות של רוב בעלי הזכויות האחרים. לזיהוי מדויק של בעלי הזכויות הקיימים יש חשיבות ציבורית. מדוע שלא יתאפשר להשלים את הזיהוי המדויק של המשיבה? שמה הרי מופיע במרשם. מדוע שלא יתאפשר להוסיף את פרטי זיהויה המדויקים? והוא הדין ביחס לעדכון פרטיה. פרטי הזיהוי של בעל הזכויות יכולים להשתנות מעת לעת. מדוע שלא ניתן יהיה לעדכנם במקום בו פרטי העדכון אינם שנויים במחלוקת, והרישום הקיים אינו משקף עוד את הדברים כהווייתם, מבחינת זיהויים ה"פיזי" של בעלי הזכויות? כך, שם המשפחה של בעל הזכויות השתנה. מדוע שלא יירשם שם המשפחה המעודכן? האינטרס בזיהוי מדויק של בעלי הזכויות, ובכלל זה הזיהוי של המשיבה, חורג מהאינטרס הצר של בעלי הזכויות הרשומים. זהו אינטרס ציבורי בעל חשיבות רבה ואין להניח כי בית משפט בישראל התכוון למנוע את מימושו או להכפיף אותו לרצון מי מהצדדים.

במקרה שלפנינו המשיבה ביקשה את עדכון הפרטים, אך נניח, לשם דיון, שהגורם המוסמך במרשם המקרקעין היה מבקש לקבל ממנה פרטים ולעדכנם במסגרת עדכון כללי שהוא היה עושה. לשיטתו הפרשנית של המערער גם בנסיבות אלה על המרשם היה לסגת לאחור מפני כוח האישור או הסירוב שלו. זוהי תוצאה בלתי סבירה בעליל לטעמי, וחזקה היא שאין לקבל פרשנות המובילה לתוצאות בלתי סבירות מסוג זה (לדיון בעניין זה ראו אהרן ברק פרשנות החקיקה 285-280 (1993)).

16. על רקע זה אין אני נדרש לפרש באופן ממצה את המונח "פעולה" שבהערה. די לי לקבוע כי הפעולה שההערה מתייחסת אליה אינה חלה על פעולת עדכון פרטים מזהים של בעלי זכויות קיימים. פעולה זו מצויה בשליטת הגורמים המוסמכים, ואלה יפעילו את סמכותם בהתאם לשיקול דעתם המקצועי ובהתאם לדין.

מסקנה פרשנית זו מובילה לתוצאה כי דין הערעור להידחות, ולא מצאתי בטיעוניו הנוספים של המערער כדי לסטות ממנה. כך, אין לומר שהרשמת פעלה בניגוד לצו בית המשפט או כי היא ערערה עליו, ומכאן שאין רלוונטיות לאסמכתאות שהוצגו שבהן קבע בית המשפט כי הרשם לא יכול לעשות דין עצמי או להעביר תחת שבט ביקורתו את הוראות בית המשפט. מסקנה זו גם מייתרת הכרעה בטענות המערער והמשיבה ביחס למישור היחסים החוזיים ביניהם. ככל שהמשיבה הפרה מחויבויות חוזיות או משפטיות אחרות שיש לה כלפי המערער, פתוחה בפניו הדרך לנקוט בצעדים המשפטיים המתאימים העומדים לרשותו. אך לא ניתן להסיג אחור את כוחו של רשם המקרקעין לעדכן את זיהוי בעלי הזכויות הקיימים בו. כוח זה העומד לרשותו הוא כוח שלטוני שקיימת אף חובה להפעילו במקרים המתאימים. חובה זו אינה צריכה להתכופף מפני סכסוכים במישור היחסים החוזיים שבין הצדדים הניצים, ככל שהם קיימים.

התוצאה

17. הערעור נדחה.

המערער ישלם את הוצאות הממונה על המרשם המקרקעין בסך כולל של 10,000 ₪, ואת הוצאות המשיבה בסך כולל של 5,000 ₪. המזכירות תעביר לידי הממונה (באמצעות ב"כ) את העירבון לשם תשלום ההוצאות. לא תשולמנה יתרתן תוך 30 יום ממתן פסק דין זה, הן תישאנה ריבית והצמדה כדין.

18. המזכירות מתבקשת לשלוח פסק הדין לצדדים ולסגור התיק.

 

ניתן היום, ו' חשוון תשע"ח, 26 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

 

Picture 1

 

 


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ