מינהל מקרקעי ישראל נ' בורנשטיין

פסק דין

בתביעה מבוקש סילוק יד ו/או פינוי מקרקעין, בעקבות הליך קודם שהתנהל בבית משפט זה, בפני כבוד השופט ג. ארנברג (ת.א. 16637-03-10). באותו הליך ביקש הנתבע דנן (אשר היה שם מבקש), להורות על ביטול צו שניתן נגדו לפי הוראות סעיף 4 לחוק מקרקעי ישראל (סילוק פולשים) התשמ"א- 1981, בקשר למקרקעין, במורדות קריית יובל. על פי האמור בצו, המבקש תפס שלא כדין את מקרקעי הציבור הרלוונטיים. בהחלטתו מיום 7.6.2010 קבע כבוד השופט ארנברג כי - "לאור כל האמור ובשל הספק בשאלת משך ההחזקה של המבקש במקרקעין, אני מורה כי אין לבצע את הצו וככל שהמשיב מבקש לפנות את המבקש מהמקרקעין עליו לעשות זאת בדרך של תביעה משפטית ולא בדרך של הוצאת צו לפי הוראות חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים)" (ר' עמ' 3 שם). מכוח האמור הוגשה התביעה דנן. יוטעם עם זאת כי כב' השופט ארנברג לא מצא להטיל באותו תיק הוצאות וזאת עת ציין כי המבקש (הוא הנתבע דנן) "לא הצליח להוכיח שיש לו זכויות במקרקעין" (ר' שם, עמ' 3 ש' 21).

טענות התובע בתביעתו:

על פי הנטען בתביעה, מכוח סמכויות התובע, לנהל את מקרקעי ישראל, הוא ניהל גם את המקרקעין הנמצאים במורדות שכונת יובל בירושלים, הידועים כחלקה 119 בגוש 30407 והרשומים בלשכת רישום המקרקעין בבעלות קק"ל (להלן: "המקרקעין"). לטענת התובע, הנתבע מחזיק בהסכמתו בחלק מאותם מקרקעין דהיינו במגרש 55, לפי תוכנית מפורטת 2923 (להלן:"מגרש 55"). באשר לנסיבות החזקת מגרש 55 על ידי הנתבע מפרטת התביעה כי ביום 5.11.98 נחתם בין התובע לבין ה"ה מיכל ויונתן זלינגר הסכם חכירה מהוון, לפיו החכיר התובע למשפחת זלינגר את המגרש הנ"ל ל - 49 שנה (עד 24.9.2038). ביום 28.10.07 התקבל במשרדי התובע מכתבו של עו"ד עדי רוטנברג מיום 22.10.07, בו הודיע האחרון על מכירת זכויות משפחת זלינגר לנתבע. בהתאם להסכם המכר נקבע מועד מסירת החזקה ליום 18.9.07. התובע שיגר ביום 7.11.07 מכתב לעו"ד רוטנברג ובו מספר דרישות להמצאת מסמכים נוספים, לצורך סיום פעולת העברת הזכויות, אך עד למועד הגשת התביעה, לא הסדיר הנתבע ו/או בא כוחו את העברת הזכויות במגרש 55 על שמו. לטענת התובע, אף שטרם הוסדרו הזכויות כאמור, הנתבע אוחז בשטח מגרש 55, בגודל של כ - 570 מ"ר (הוא בלבד השטח שנרכש ממשפחת זלינגר), אך מחזיק גם בשטח נוסף, אשר בגין תפיסתו נאלץ התובע להגיש תביעת פינוי זו.

בשל רצון התובע לשווק את המקרקעין הנ"ל, יחד עם מקרקעין נוספים סמוכים (במורדות קריית יובל לכיוון עין כרם), נתבקש מפקח מטעם התובע, מר יוסי גפן, בתחילת חודש נובמבר 2008 לבקר במקרקעין וליתן דיווח אודות המצב בהם. ביום 30.11.08 ביקר מר גפן במקרקעין ומצא את המתחם פנוי וריק (מר גפן לא התייחס למגרש 55 עצמו). ביום 4.3.09 בעת ביקורו במקום, נמצא רובו של השטח פנוי וריק. וגם בדו"ח הביקור מיום 3.12.09 צוין כי המקרקעין פנויים וריקים. לטענת התובע, ביום 18.1.2010 נתקבלה הודעה טלפונית מאזרח על עבודות בניה ונטיעות עצים אשר מבוצעות באותם ימים במקרקעין. מר גפן יצא לבדוק הודעה זו הן באותו יום והן בהמשך, ביום 1.2.2010 ומצא כי כל השטח מסביב למגרש 55 - ניטע וגודר בטרסות חדשות. מר גפן פגש במקום את הנתבע שהזדהה בפניו והאחרון אף הודה, לטענת התובע, כי ביצע את כל הנטיעות לאחרונה, אך לדבריו, הוא מחזיק בשטח מזה שנים. לטענת התובע, הנתבע פלש לאחרונה ותפס חזקה שלא כדין וללא כל זכות ו/או הסכמה מצד התובע במקרקעין שמסביב למגרש 55, המהווים מקרקעי ציבור. לפיכך, הוכן ונחתם ביום 4.2.2010 צו לסילוק פולשים לפי החוק לסילוק פולשים. כאמור לעיל, לנוכח אי בהירות באשר לעמידה בתנאי כי הכניסה למקרקעין תהיה טרייה - זה בוטל. לטענת התובע, פלישת הנתבע לשטח ותפיסתו נעשו לאחרונה, במועד שאינו ידוע לתובע, ללא הסכמתו, ללא ידיעתו וללא רשותו ומעשי הנתבע מהווים השגת גבול. לחילופין - ככל שעובדות המקרה יוצאות רישיון, הרי שהרישיון בוטל או מבוטל לאלתר ולפיכך מן הדין כי יינתן כנגד הנתבע פסק דין המורה לו לסלק את ידו משטח הפלישה ולפנות את כל הנטיעות שנטע בו והגדרות שבנה ושיפץ. יוטעם כי התובע ביקש לשמור על זכותו לפיצול סעדים, ככל שתוגש בעתיד תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, ממועד התחלת השימוש ועד למועד הפסקתם.

טענות הנתבע בהגנתו:

בהגנתו, טען הנתבע כי המקרקעין נשוא התביעה מוחזקים על ידו ועל ידי קודמיו - בחזקה בלעדית, בהסכמת התובע, החל מקום המדינה. המדובר בקרקע "בתולית", המרוחקת מרחק רב מתשתיות ושירותים עירוניים, עובדה אשר חייבה את הנתבע להשקיע ממון רב במקרקעין. בהסתמך על הסכמת התובע, הנתבע אף השקיע במקרקעין - בטיפוח, שמירה על הקיים, עיבוד, שיפוץ, בנייה והשבחה, תוך שבוצעו במקרקעין עבודות הכוללות, בין היתר, פריצת וסלילת כביש גישה למקרקעין ושיקום והקמה של טרסות. לטענת הנתבע - הכול בוצע על חשבונו. צוין כי ההשקעות האמורות האדירו בפועל במידה רבה את ערך המקרקעין והכול בידיעת התובע, שבחר, לדברי הנתבע, להתעלם מהאמור. הנתבע העלה בהגנתו מספר טענות מקדמיות: מניעות - בהיותו בר רשות; התיישנות; שיהוי; שימוש לרעה בהליכי משפט.

באשר למניעות נטען כי המקרקעין, הוחזקו בשלמותם עם קום המדינה על ידי משפחת משולם, אשר מכרה אותם למשפחת זלינגר. לידיעת הנתבע, משפחת זלינגר החזיקה במקרקעין לאורך כל השנים, כאשר זכויותיהם, הוסדרו במהלך שנות השמונים - בחוזה חכירה מהוון מול התובע. לטענת הנתבע, הוא קיבל בפועל את החזקה במתחם כולו, במסגרת הסכם שכירות שנחתם מול משפחת זלינגר, במהלך שנות התשעים. נטען כי בהסכם השכירות, ניתנה לנתבע אופציה בלתי הדירה, אשר מומשה, לרכישת הזכויות הקנייניות במתחם. לטענתו, משעה שהוא וקודמיו הסתמכו על התנהלות התובע, באופן בו יצר התובע מצג, לפיו אחיזת הנתבע (לרבות קודמיו) במקרקעין היא באישור, ומשעה שעקב כך שינה מצבו לרעה - מנוע התובע מלטעון כנגד הנתבע בעניין זה.

באשר להתיישנות - נטען כי הנתבע וקודמיו, מחזיקים במקרקעין ברציפות, החל מקום מדינת ישראל ואף הקימו את ביתם ואת המתקנים המשמשים את ביתם, על המקרקעין נשוא התביעה. אם עומדת לתובע עילה, זו התיישנה.

באשר לשיהוי - נטען כי בחלוף יותר מ - 60 שנים, ממועד כניסת קודמיו למקרקעין, הרי שנקט התובע בשיהוי של ממש שיש בו כדי ללמד על התנהגות התובע, כהשלמתו עם החזקת הנתבע במקרקעין וכפועל יוצא, עומדת לנתבע זכות להירשם כבעל זכויות במקרקעין.

נטען עוד לשימוש לרעה בהליכי משפט - מאחר ומטרת הפינוי היא בניית בנייני יוקרה למגורים, תוך התעלמות מהשקעותיו, באופן העולה לכדי עשיית עושר ולא במשפט. נטען כי חרף השקעותיו המרובות במתחם לא פנה אליו מי מטעם התובע והשטח לא נכלל בתביעות שהוגשו כנגד פולשים אחרים, בשטחים סמוכים.

בעניין כתב התביעה לגופו הוכחשו כל הסעיפים (למעט סעיף 1). לטענת הנתבע, קודמיו החזיקו במקרקעין מקום המדינה והוא חליף שלהם. באשר לזכויותיו, אלו כאמור הוסדרו במהלך שנות השמונים מול התובע, בחוזה חכירה מהוון. כן נטען כי בשל שיקולים שונים, שאינם נוגעים אליו, חזר בו התובע מכוונתו לשווק את המקרקעין נשוא התובענה. באשר לדוחות הפיקוח, אשר עליהם הסתמך התובע בכתב תביעתו, ציין הנתבע כי התובע מנוע מלהסתמך עליהם, שכן כבוד השופט ארנברג קבע בהחלטתו כי דוחות אלה אינם משקפים נאמנה את המצב בשטח, דבר שהוביל, כאמור, לביטול הצו המנהלי שהוצא.

תצהירי התובע:

מטעם התובע הוגשו תצהיריהם של גברת דורית דוד ושל מר יוסי גפן; הגברת דוד, ס. ממונה מחוזית במחלקת חוזים אצל התובע במחוז ירושלים, חזרה על האמור בתביעה ולעיל באשר לניהול המקרקעין ע"י התובע, ההסכם עם זלינגר (חכירה ל-49 שנה, עד 24.9.2038), פניית עו"ד רוטנברג להעברת הזכויות לנתבע מיום 22.10.07 והתשובה אליו באשר להשלמות הנדרשות. לתצהיר צורפו - נסח רישום בדבר הזכויות במקרקעין, כנספח א', חוזה החכירה ומפה של משפחת זלינגר, כנספחים ב' – ג' ועותק מכתב עו"ד רוטנברג, החוזה עם הנתבע והבקשה להעברת זכויות כנספחים ד1 – ד3, בהתאמה. אעיר כי בנספח ד'2, (החוזה) בפרק המבוא, מתואר הנכס כ - "דירה בשטח של 75 מ"ר שטח שירות, מרפסת וקרקע צמודה בשטח של כ - 500 מ"ר, אשר ידועה כבית 63 באזור א', עין כרם והידועה גם כגוש 30407 חלקה 2 ו/או 118 מגרש 55 לפי תב"ע 2923 ואשר הזכויות בה רשומות במינהל מקרקעי ישראל (תיק מס' 10241510 א')". בסעיף 3 לחוזה האמור, מצוין כי הקונה (הנתבע דנן), מצהיר ומאשר כי הוא מתגורר מזה מספר שנים בדירה בשכירות חודשית בלתי מוגנת ובין היתר בדק את אופן רישום הזכויות בדירה. בחוזה יש הפניה לבש"א 8819/02, ת.א. 1871/02 מיום 19.6.03 אשר מחייבת את הצדדים. בנספח ד'3, המהווה בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה) במגזר העירוני, מתואר הנכס המועבר כדירה המצויה ברחוב 63א' בעין כרם, בית מספר 63, גוש 30407, מגרש 2, 55; שטח המבנה ברוטו כ - 75 מ"ר. עוד צורף המכתב מיום 7.11.07 מהתובע לעו"ד רוטנברג, בו התבקשו מסמכים לצורך סיום פעולת העברת הזכויות (בין היתר אישורי מיסים וייפוי כוח) המכתב סומן כנספח ה'. הוצהר כי עובר להגשת התביעה, לא הסדיר הנתבע ו/או בא כוחו אף את העברת הזכויות במגרש 55 על שמו.

מר יוסי גפן, מפקח אצל התובע, האחראי בין היתר גם לאזור קריית יובל ומורדות עין כרם, שב חלקית על דברי העדה דלעיל. לתצהירו צורף עותק ממפת מדידה שהוכנה על ידי המודד קראוס, בה מסומנים בצבע גבולות מגרש 55 בשטח של כ - 570 מ"ר, סומן ב'. אף הוא הצהיר כי עולה מתיק התובע שעד היום טרם הסדיר הנתבע את העברת הזכויות במגרש 55 על שמו. בשל רצון התובע לשווק את המקרקעין, יחד עם מקרקעין אחרים, הוא התבקש בתחילת חודש נובמבר 2008 לבקר באזור וליתן דיווח על המצב, כהגדרתו. העד שב ופירט את מועדי הביקורים במתחם והממצאים באותם ביקורים (ר' המפורט לעיל באשר לטענות שבתביעה). כן שב ופירט את תוכן הדוחות מהימים 30.11.08, 4.3.09 ו- 3.12.09 שצורפו כנספחים ג' – ה' לתצהירו. במהות הדוחות, עומדת טענה שהמתחם פנוי וריק, למעט הבינוי בחלקה 55 ודרך אליו. העד הצהיר כי ידוע לו בוודאות שעד ל - 29.11.09 - כל המקרקעין מסביב למגרש 55 היו פנויים וריקים, ללא כל בניה או נטיעות ומוכנים ליציאה למכרז. כך הוא אף דיווח לתובע. העד מציין כי במפה שצורפה לצו לסילוק פולשים, שהוצא בזמנו (ושכאמור בוטל בהסכמה על ידי כבוד השופט ארנברג), הוא אכן לא ציין קיומו של מחסן בשטח (כפי שנמצא באותם דיונים קודמים). ביסוד האמור עמדה העובדה שלא היה ניתן להבחין אם הוא בשימוש ומי משתמש בו. לפיכך, לא ראה בזמנו כל חשיבות לכך. ככל שהנתבע עשה שימוש במחסן זה, הרי זה נעשה ללא ידיעתו ו/או הסכמתו של התובע וללא כל זכות.

העד שב על האמור בכתב התביעה באשר להודעה הטלפונית שהתקבלה ביום 18.1.2010 בעניין עבודות בניה ונטיעות עצים שמבוצעות באותם ימים במקרקעין. נספח ו' לתצהירו הינו דו"ח שנערך על ידו ביום 1.2.2010 לאחר ביקור במקום, ביקור בו פגש בנתבע ולדבריו, אישר האחרון כי ביצע את כל הנטיעות לאחרונה. על פי הדו"ח האמור:

"בתאריך 18/01/10 נתקבלה הודעה מאזרח על עבודות בנייה ונטיעת עצים אשר בוצעה בימים האחרונים בשטח שלנו אשר הוצא למכרז פומבי במורדות עין כרם. המדובר בחלקה 119 בגוש 30407. יצאתי מייד לשטח וגילתי כי בימים האחרונים שופצה הטרסה שהייתה בשטח מקדמא דנא ואשר הייתה ישנה ללא כל שימוש וללא כל גינון / נטיעה ואחזקה, בנוסף ננטעו עשרות עצים גדולים והוסדרה מערכת השקיה. ניסיתי עוד באותו היום לאתר ולזהות המבצע אך לא הצלחתי כי במבנה המגורים במגרש 55 הקיים בסמוך לא שהה איש ובמקום כלבים רבים. ב - 01/02/10 ביקרתי שוב במקום והפעם הגיע המחזיק במבנה במגרש 55 ולאחר כחצי שעה ושמו מר בורנשטיין אלדד ת.ז. 055709885. הוא אמר כי הוא שתל העצים וכי הוא מחזיק בשטח מזה שנים וכי הוא לא הגיש צו מניעה כששמע על הוצאת המכרז, מכיוון והוא ממתין לזוכה ומולם הוא ידרוש זכויות בשטח. הוא אישר כי הוא שתל העצים וחידש הטרסה בזמן האחרון וכי הוא עשה זאת מטעמים של איכות הסביבה ומכיוון והוא רוצה להשאיר המקום כריאה ירוקה ללא בנייה. הסברתי לו כי אנו נגיש כנגדו תביעה לפינוי והוא ניגש למשרד למגי שלי לברר על המכרז באותו היום. מר בורנשטיין אלדד מתגורר במבנה מגורים הנמצא במגרש 55 בסמוך ואשר רכש את הבית ממר יונתן זלינגר אשר לו זכויות בתיק 1024151-0א', וטרם נרשמו הזכויות ע"ש בורנשטיין אצלנו. התיק מועבר לתביעה ולצו סילוק פולשים".

נספחים ז'1 - ז'6 הינם צילומים שנעשו באותו היום. לסיום הצהיר כי לאחר בדיקה שערך, הנתבע לא החזיק בפועל עד 29.11.09 בשטחים מהם הוא נדרש לסלק ידו כעת. כמו כן, ידוע לעד כי מעולם לא ניתנה, לנתבע ו/או למי שקדם לו בזכויות במגרש, הסכמה בכתב או בע"פ להחזיק באותם שטחים.

תצהירי וראיות הנתבע:

מטעם ההגנה הוגשו בתחילה תצהירו של הנתבע, תצהיר של מר ארז כהן וכן חוו"ד של אינג' סילביו ארבל הופמן. בהמשך ניתנה רשות להגשת תצהיר גם מטעם מר שמעון גבע;