מימון ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'

פסק דין

1.עניינה של עתירה זו בהחלטת משיבה 2, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א, מיום 3.9.12 (להלן: "ההחלטה") לתת תוקף לתוכנית מתאר 3388א – שכונת מגורים צפונית לגוש הגדול" (להלן: "התוכנית"), תוך דחיית ההתנגדות העותרים לתוכנית זו.

בנוסף, עותרים העותרים כנגד החלטת משיבה 3, יו"ר הוועדה המחוזית, מיום 17.10.12, שלא לתת להם רשות ערר על ההחלטה למועצה הארצית.

2.את התנגדותם לתוכנית מבססים העותרים על העובדה שמתחום התוכנית הוצאו חלקות השייכות להם, קרי, חלק מחלקות 14, 15 ו-76 בגוש 6632 וכן חלקה 278 בגוש 6632 (להלן: "החלקות שבמחלוקת"). בכך לטענת העותרים פגעה הוועדה המחוזית באופן שרירותי, בלתי מידתי ובלתי סביר בזכויותיהם, באופן שהם הוצבו בפני שוקת שבורה מבלי שזכויותיהם מוסדרות בתוכנית כלשהי. לשיטתם, מדובר בהחלטה לא מנומקת ומפלה אשר נגועה בחוסר סבירות המצדיק התערבות בית המשפט.

העובדות הצריכות לעניין:

3.התוכנית נשוא העתירה הינה תוכנית מתאר מפורטת, בסמכות הוועדה המחוזית, שהופקדה בתאריך 9.2.12 ומתייחסת להקמת שכונת מגורים מצפון לתוכנית הגוש הגדול ומדרום לתוכנית צפון מערב (תא/3700). גבולות התוכנית הם רחוב לוי אשכול ממזרח, רח' פרופס מצפון, הגוש הגדול מדרום ושדה התעופה "שדה דב", ממערב.

על השטח חלות התוכניות: תוכנית מתאר 1111 (שפורסמה למתן תוקף ביום 27.3.1969) וכן תוכנית 2700/9 (שפורסמה למתן תוקף ביום 14.2.02), שבה נקבע תוואי אבן גבירול בהתאם לתוואי הכביש בתוכנית הגוש הגדול.

4.מן המסמכים עולה, שהתוכנית החלה את דרכה בוועדה המקומית בשנת 2004 (כבעלת מספר 3388) ובחודש ינואר 2006 היא הומלצה לוועדה המחוזית להפקדה, כשהיא כוללת באותו שלב גם את כל חלקות העותרים. בשנת 2008 נדונה התוכנית בוועדה המחוזית ואושרה להפקדה בתנאים מסוימים, שאחד מהם היה קבלת אישור רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון לגבי גובה הבנייה המרבי, וזאת, לנוכח הסמיכות הגאוגרפית לשדה דב (ראה נספח ב' לתגובת משיבה 1). לאחר תיאום עם רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון נדרשו שינויים בתוכנית כדי להתאימה להגבלות הבנייה התעופתיות, דבר שהקטין את מספר זכויות הבנייה ומספר יחידות הדיור וחייב הקטנת שטח התוכנית והתאמתו לזכויות הבנייה המותרות (ראה נספח ג' לתגובת משיבה 1 סעיף 4). הפקדת התוכנית לאחר התיקונים לעיל פורסמה לראשונה ברשומות ביום 21.10.10 (י.פ 6147), כשהיא אינה כוללת את חלקות העותרים.

5.בתקופת ההפקדה הוגשו 59 התנגדויות ובהן התנגדויות העותרים, כאשר חלק ניכר מההתנגדויות עסק בצמצום שטח התוכנית. על רקע זה, עוד בטרם החל הדיון בהתנגדויות, בחן צוות התכנון בוועדה המקומית את האפשרות להגדלת זכויות הבנייה והמליץ על תיקון מסוים של התוכנית והפקדתה מחדש. במסגרת אותו תיקון הומלץ על הוספת 100 יחידות דיור באופן שהוספו לתוכנית כל השטחים שמזרחית להמשכו של רח' אבן גבירול המתוכנן (כאשר בתוכם חלק מחלקות העותרים) בעוד השטחים שמערבית לרח' אבן גבירול המתוכנן, נותרו מחוץ לתוכנית (ובהן יתר חלקות העותרים).

בתאריך 28.3.11 החליטה הוועדה המחוזית לקבל את המלצת הוועדה המקומית ולפרסם להפקדה את השינוי הנ"ל במסגרת תוכנית 3388א (נספח ז' ו-ח' לתגובת משיבה 1) והודעה על הפקדתה של תוכנית זו פורסמה ברשומות ביום 9.2.12.

6.בתאריך 17.7.12 קיימה הועדה המקומית דיון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית 3388א' ותשובתה להתנגדות העותרים הייתה, בין השאר, שבגלל מגבלות שהטילו רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון, לא ניתן לאשר זכויות בנייה לחלקות המצויות ממערב לתוואי אבן גבירול המתוכנן (ראה נספח ז' לעתירה עמ' 15, התנגדות 39).

7.בדיון שהתקיים בתאריך 30.7.12 בפני הוועדה המחוזית (וועדת המשנה להתנגדויות) שמעה הוועדה את כל ההתנגדויות, לרבות התנגדות העותרים, וכן שמעה את תשובת הוועדה המקומית. הוחלט בעקבות אותו דיון, כי למען קידום ההליך התכנוני ביעילות, יינתן תוקף לתוכנית ללא איחוד וחלוקה ואילו הוצאת היתרי בנייה בתחום התוכנית, תותנה באישורה של תוכנית איחוד וחלוקה בהמשך.

הוועדה פרסמה את החלטתה זו לרבות את המענה להתנגדויות השונות במסגרת דיון שקיימה בתאריך 3.9.12 (נספח ג' לעתירה וכן נספח י' -יא' לתגובת המשיבה 1). בהתייחס להתנגדויות העותרים נקבע בהחלטה (סעיף 10 בעמ' 12 לפרוטוקול הדיון), כי בשל המגבלות הקיימות בתחום התוכנית לא ניתן להוסיף זכויות נוספות, כאשר השטח שנותר מחוץ לתחום יתוכנן ביחד עם שאר השטחים כשיתפנו לאחר פינוי שדה דב.

8.בקשת העותרים שהופנתה ליו"ר הוועדה המחוזית לאפשר להם לערור על דחיית ההתנגדות בפני המועצה הארצית נדחתה כמפורט בהחלטה מיום 17.10.12 (להלן" "ההחלטה לרשות ערעור"-נספח ה' לעתירה).

טענות העותרים (תמצית העיקר):

9.1על פי הנטען בעתירה, תוכנית 3388 מבוססת על תוכנית המתאר 1111 אשר כוללת בתחומה את חלקות העותרים. ההחלטה הלא צפויה להוציא את חלקותיהם מתחומה, היא שרירותית והיא נוגדת מצגים קודמים מהם עלה שהעותרים יקבלו את מלוא זכויותיהם במסגרת תוכנית זו. חלק מהעותרים נסמכו על מצגים אלה בעת רכישת החלקות.

9.2 לטענת העותרים, כשם שהוועדה במסגרת ההתנגדויות החליטה להוסיף לתוכנית עוד 100 יחידות דיור (8 דונם) היא יכלה תיאורטית להוסיף עוד 16 דונם על מנת שגם חלקות העותרים יכללו בה. החלטת הוועדה שלא לעשות כן אינה מנומקת והיא מתעלמת מפתרונות שהוצעו בחוות דעתו של אדריכל העותרים דודי גלור.

9.3נטען, כי ההחלטה היא מפלה שכן לעומת תוכנית זו, במסגרת תוכנית 3700 הגובלת אף היא בשדה דב, נקבעו מספר עקרונות אשר יש בהם כדי לאפשר ניודן של זכויות בגין חלקות שבחלקה הדרומי של התוכנית שמאופיין מגבלות בנייה הנובעות מהקרבה לשדה דב, ומשכך ראוי היה להחיל עקרונות אלה, לרבות ניוד זכויות, גם במקרה הנוכחי.

9.4לטענת העותרים, נימוק הוועדה בהתייחס למגבלות התעופתיות לא בוסס על בדיקה יסודית, קרי סקר אווירונאוטי שהיה ראוי לקבל בנסיבות העניין, סקר שהעותרים הציעו להשתתף במימונו.

9.5לחלופין, היה נכון וראוי לאפשר לעותרים הגשת ערר לוועדה הארצית לאור העובדה שיש בתוכנית כדי להשפיע על האזור כולו.