יריב נ' אנקרי

1.האם יש להטיל אחריות על מוכרי בית שנבנה לשימושם האישי ונמכר בשלבי בנייתו הסופיים לליקויי איטום שהתגלו בבית בחלוף מעל לשנה לאחר מסירת החזקה, וזאת כאשר המוכרים לא ידעו על הליקויים והקונים הצהירו כי בדקו את הבית ומוותרים על טענת אי התאמה?

רקע עובדתי ודיוני

2.התובעים (להלן: גם הקונים) רכשו בית צמוד קרקע ברחוב xx ביישוב מיתר על פי הסכם מכר מיום 19.11.14 שנכרת עם הנתבעים (להלן: גם המוכרים). הבית נמכר כשהיה בשלבי בניה סופיים. החזקה בבית נמסרה לתובעים ביום 18.12.14 וטופס 4 ניתן ביום 12.04.16. במרץ 2016 נערכה בדיקה אשר איתרה מוקדי רטיבות הנובעים מאיטום לקוי, בעלות הבדיקה נשאו הנתבעים בדרך של קיזוז עלותה מהתשלום האחרון ששילמו התובעים בגין הבית.

התובעים טענו כי הנתבעים אחראים לליקויים מכוח היותם מוכר כהגדרתו בחוק המכר (דירות). בנוסף טענו כי אופיים וטיבם של הליקויים מעיד על כך שמקורם בתכנון או בעבודות שבוצעו בבית וכי הנתבעים הפרו את חובותיהם החוזיות וכן התרשלו בכל הכרוך בתכנון הבית, בנייתו וביצוע התיקונים. עוד נטען כי הבית שונה בטיבו ובאיכותו מהבית שהובטח להם לפי ההסכם והמצגים של הנתבעים.

3.ביום 16.3.20 ניתן על ידי פסק דין שקיבל את התביעה בחלקה. הנתבעים ערערו (ע"א 5637-06-20) ובפסק הדין בערעור שניתן ביום 23.8.20, הושב הדיון לבית משפט זה כדי שאכריע אם ואיך לחלק את הנזק בין הצדדים. כפי שיובהר להלן, רוב הקביעות העובדתיות בפסק הדין לא בוטלו בערעור ועל כן מהוות הן חלק מפסק דין זה.

בפסק דיני נקבע כי מבחינת מכלול הראיות, הישירות והנסיבתיות, המסקנה המסתברת יותר היא כי הנתבעים לא בנו את הבית כדי למכור אותו. לאור ממצא זה נבחנה אחריות המוכרים לפי חוק המכר ומחמת רשלנות.

ביחס למודעות המוכרים נקבע כי לא מדובר במוכרים שידעו על הליקויים והסתירו אותם. עם זאת נקבע כי הייתה רשלנות חמורה בבניית הבית של חוסר איטום וביצוע עבודות פיתוח שהחריפו את הבעיה של חדירת הרטיבות. נקבע כי בנסיבות אלו עבר הנטל לנתבעים להוכיח כי לא התרשלו בבניה ולא עמדו הם בנטל זה. המסקנה נסמכה גם על סעיף 15(1) לפקודת הנזיקין מכוחו יכלו להוכיח כי לא התרשלו מאחר שבנו את הבית עם קבלן. נקבע כי מהנסיבות עולה כי המוכרים התרשלו בבחירת הקבלן, ולא הציגו כל ראיה על אופן ביצוע הבניה ואיכותה. רשלנות מהותית זו בבניה משליכה על רשלנותם בכל הנוגע לידיעה על הליקויים, ולכן יש לקבוע כי היה על הנתבעים לדעת לכל הפחות על ליקויי הבניה המהותיים שגרמו לבעיות הרטיבות בבית.

לאור מסקנה זו נפסק כי חל סעיף 16 לחוק המכר, ועל בסיס ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, 11.2.14, נקבע כי במידה והמוכרים לא גילו על אי התאמה שהיה עליהם לדעת אודותיה, הדבר מפר הן את הצהרתם בהסכם והן את הוראות חוק המכר באופן המאפשר חיוב המוכר בפיצוי, ללא ייחוס אשם תורם לקונה, גם אם הצהיר כי בדק את הנכס.

נוכח מסקנה זו לא ניתן בפסק הדין משקל להצהרות הצדדים בהסכם. נקבע כי אמנם בסעיף 2 להסכם המכר הקונים הצהירו כי בדקו את הדירה מכל בחינה שהיא ובאמצעות בודקים מקצועיים ומצאוה מתאימה לצרכיהם וכי לא תהיה להם כל טענה באשר לטיב הממכר ומצבו ומחמת אי התאמה. מנגד, במבוא להסכם, הצהירו הנתבעים כי אין כל פגם בדירה והבית נבנה ללא כל חריגות בניה. לאור תחול סעיף 16 לחוק המכר נקבע כי בין אם הביאו התובעים איש מקצוע לעריכת בדיקה מקצועית ובין אם לאו, אין בכך כדי להסיר מהנתבעים את אחריותם לליקויים ולהעבירה לתובעים. כאמור בעניין שיפריס, רק ידיעה ממשית של הקונה אודות אי ההתאמה תספיק כדי לפטור את המוכר מאחריותו ורשלנות ואפילו חמורה מצד הקונה, אין בה כדי להציל את המוכר.

4.בסעיף 16 לפסק הדין נקבע:

"עדותו של צחי כי הנתבעים, באמצעותו, לקחו אחריות לליקויים והבטיחו לטפל בנושא (ס' 23 לתצהיר) וכן נשאו בעלויות הבדיקה המקצועית של חברת "אינפרטק" (צחי אף נכח במהלך הבדיקה) ואף שלחו אנשי מקצוע מטעמם, מהווה למעשה הודאה באחריות הנתבעים לתיקון הליקויים המהותיים שהתבטאו בבעיות רטיבות בבית. עולה כי עם גילוי הליקויים, לא הייתה מחלוקת כי הנתבעים הם אשר צריכים לדאוג לתיקונם או לשאת בעלויות התיקון. המחלוקת הייתה רק ביחס להיקף הליקויים ועלות התיקון.