אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ו"ע 18397-11-12 סגל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

ו"ע 18397-11-12 סגל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

תאריך פרסום : 30/08/2015 | גרסת הדפסה
ו"ע
בית המשפט המחוזי חיפה כבית-משפט לעניינים מנהליים
18397-11-12
13/08/2015
בפני שופט:
רון סוקול

- נגד -
העוררים:
1. תרצה סגל
2. חנני רויכמן

עו"ד (רו"ח) אלכס שפירא ואח'
המשיב:
מנהל מיסוי מקרקעין – חדרה
עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
פסק דין
 

 

1.ביום 30.6.2011 נערך ונחתם הסכם בין העוררים לחברת מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ למכירת זכויותיהם של העוררים במחצית ממרכז הקניות הידוע כקניון "לב חדרה". עסקה זו דווחה למנהל מיסוי מקרקעין בחדרה והעוררים נדרשו לשלם מס שבח בגין השבח שנצבר להם במכירה.

 

הערר שבפנינו עוסק בהערכת שווי הזכויות שנמכרו לצורך חישוב המס ובדרישת העוררים לפצל את התמורה שהתקבלה בין חלקות מקרקעין שונות. המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים הינה האם התמורה ששילמה הרוכשת כללה גם תשלום עבור "מוניטין" שאינו נתון לחיוב במס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963. 

 

רקע

2.קניון לב חדרה הוקם על ידי אביהם של העוררים, ואחיו – דודם של העוררים. הקניון מצוי במרכזה של העיר חדרה ובנוי על מספר חלקות מקרקעין; חלקות 6, 8, 10 ו- 11 בגוש 10037 וחלקה 475 בגוש 10037 (להלן: הקניון). העוררים ירשו את זכויותיו של אביהם במחצית מהקניון ואילו המחצית האחרת עברה בירושה לאברהם רויכמן.

 

3.במצב זה שבו לעוררים מחצית מהזכויות ולאברהם רויכמן מחצית מהזכויות, ועל פי הסכם בין הצדדים, נערכה התמחרות שבסופה רכשו העוררים את זכויותיו של אברהם רויכמן בקניון (הסכם מיום 16.5.2006, סומן נספח "ב" לתשובת המשיב).

 

4.רכישת הזכויות מאברהם רויכמן על ידי העוררים נעשתה בשיתוף פעולה עם חברת בריטיש ישראל מרכזי מסחר בע"מ (להלן: הרוכשת או בריטיש). בהתאם להסכם בין העוררים לבין הרוכשת, רכשו העוררים את זכויותיו של רויכמן בנאמנות עבור הרוכשת (ראו הסכם מיום 16.5.2006 סומן נספח "ג" לתשובת המשיב) (להלן: הסכם הנאמנות).

 

הסכם הנאמנות כלל בחובו גם הענקת אופציות לצדדים (סעיף 7 להסכם הנאמנות). על פי הסכם הנאמנות ניתנה לעוררים ( שכונו בהסכם רויכמן) אופציה מסוג Put (אופציות מכירה), כלומר אופציה לכפות על הרוכשת לרכוש את חלקם של רויכמן בקניון בתנאים ובתמורה כקבוע בהסכם (סעיף 7.1 להסכם הנאמנות). כן ניתנה לבריטיש אופציה מסוג Call (אופציית רכישה), כלומר ניתנה לרוכשת אופציה לכפות על העוררים למכור לה את זכויותיהם בקניון בתנאים ובתמורה שנקבעו בהסכם (סעיף 7.2 להסכם) (להלן: אופציית בריטיש).

 

5.עם זכייתם של העוררים בהתמחרות עם אברהם רויכמן ורכישת חלקו בקניון, ובהתאם להסכם הנאמנות, הועברו מחצית מהזכויות בקניון לבריטיש ומאותו מועד (שנת 2006) החזיקו העוררים ובריטיש בזכויות בקניון בחלקים שווים. העוררים אף העבירו לבריטיש את המניות שרכשו מאברהם רויכמן בחברת הניהול, ק.ל.ח לב חדרה בע"מ, שהיא חברת הניהול שפעלה בקניון (להלן: חברת הניהול) ובין הצדדים נכרת גם הסכם ניהול, המסדיר את יחסיהם בניהול והפעלת הקניון וכולל הוראות נוספות בעניין מימוש האופציות.

 

6.ביום 16.6.2011 הודיעה הרוכשת לעוררים על מימוש האופציה שהוענקה לה לרכוש את חלקם בקניון. ביום 30.6.2011 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם לרכישת חלקם של העוררים בקניון (להלן: הסכם המכר). תמורת רכישת הזכויות בקניון התחייבה הרוכשת לשלם לעוררים סך של 266,907,003 ₪ (סעיף 6.1 להסכם). בסעיף 6.1 להסכם נקבע כי סך של 5,000,000 ₪ מתוך התמורה ישולמו לעוררים עבור זכויותיהם בחברת הניהול. עוד צוין בהסכם כי בין הצדדים נטושה מחלוקת לעניין תשלום תמורה נוספת בשים לב להשקעות שהושקעו על ידי הצדדים בקניון וכי מחלוקת זו תובא להכרעה בפני פוסק (סעיף 6.1.3).

 

7.בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין הגישו הצדדים הצהרות למנהל מיסוי מקרקעין בחדרה. בהצהרתם ציינו העוררים כי תמורת הזכויות שולם להם סך של 266,907,003 ₪ (להלן: התמורה המוסכמת). הצהרה זו תוקנה עם קבלת הכרעת הפוסק והסכום תוקן ל 267,976,455 ₪. בהצהרה שהגישו למשיב נטען על ידם כי התמורה המוסכמת שולמה עבור מספר נכסים שאינם מהווים "זכות במקרקעין" על פי חוק מיסוי מקרקעין. נטען כי 15% מהתמורה שולמה בגין מכירת מוניטין של הקניון, כלומר סך של 39,286,050 ₪ שולם בגין המוניטין (סכום זה חושב על פי התמורה המוסכמת המקורית לפני תיקונה על פי החלטת הפוסק). עוד נטען כי סך של 6,827,636 ₪ שולם בגין מיטלטלין המצויים בקניון, מיטלטלין שאינם בבחינת מחוברים ועל-כן אינם כלולים בהגדרת "זכות במקרקעין". עוד טענו העוררים כי את התמורה המוסכמת (לאחר הפחתת שווי המוניטין והמיטלטלין) יש לייחס לחלקות השונות, כך ש- 25% מהתמורה תיוחס לחלקה 10 ולחלק מחלקה 11. חלקים אלו משמשים על פי הנטען לבניית חלקו החדש של הקניון ונרכשו במועד נפרד מיתרת חלקי הקניון.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ