ה"פ 31700-03-15

לפניי המרצת פתיחה בגדרה התבקש בית המשפט להצהיר על ביטולה וחוסר תוקפה של משכנתא מדרגה ראשונה שנרשמה לטובת המשיבה, ביום 27.11.13, בפנקס הבתים המשותפים, בלשכת הרישום בירושלים, לפי שטר מספר 28052/2013 (להלן: "שטר המשכנתא"). המשכנתא נרשמה על זכויות החכירה של המבקשת בדירת מגוריה, שברחוב חביב אבשלום 102/4 בירושלים, הידועה כגוש 30207 חלקה 6 חלקת משנה 3 (להלן: "הדירה"). בהתאם, התבקש בית המשפט להורות ללשכת רישום מקרקעין בירושלים על מחיקת המשכנתא מפנקסי המקרקעין.

לחלופין, התבקש בית המשפט להצהיר, כי עומדות למבקשת מלוא זכויותיה כדיירת מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ולחלופי חילופין, כי היא זכאית לדיור חלוף מכוח סעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל").

העובדות

1. המבקשת (גב' יעל כהן) היא בת 80 לערך, וסובלת מבעיות בריאותיות משמעותיות. המבקשת מתגוררת בגפה בדירה הנמצאת בבעלותה. היא מתקיימת מקצבת זקנה ופנסיה המגיעות יחדיו לסכום של 5,200 ₪. למבקשת ארבעה ילדים שעוזרים לה כלכלית.

2. אחד מילדי המבקשת, מר יואל כהן (להלן: "מר כהן"), ושותפו מר בני רחימי (להלן: "מר רחימי"), הינם בעלי השליטה (באמצעות חברות שבשליטתם) בחברת קלוי קלוף בע"מ (להלן: "קלוי קלוף" או "החברה"). חברה זו הוקמה בשנת 2011 על ידי השניים, ועד להפסקת פעילותה היא עסקה בקלייה של פלפלים וחצילים עבור מפעלי סלטים גדולים. כבר בסמוך לתחילת פעילותה נקלעה החברה לקשיים, ובשנת 2012 צברה הפסדים של שישה מיליון ₪. בחודש אוקטובר 2013 נאלצו מר כהן ומר רחימי להזרים לחברה, כל אחד, חצי מיליון ₪, בשל חובות כבדים לספקים, לבנק פאג"י, לעובדי החברה ולרשות המיסים.

3. משכך, הציע מר רחימי כי השניים יפנו אל מר חנוך קס (להלן: "מר קס"), בעל השליטה במשיבה, קס ביזנס בע"מ, כדי שישקיע בקלוי קלוף. יצוין, כי מר קס הוא גם שותפו של מר רחימי בעסקי נדל"ן. מר קס הסכים לתת לחברה, באמצעות המשיבה, הלוואה בסך של מיליון שקלים חדשים, תוך קבלת בטחונות ממר כהן ומר רחימי ו-3% ממניות החברה.

4. בהתאם לזאת, הכין עו"ד רפי וינברגר (להלן: "עו"ד וינברגר") הסכם הלוואה לפיו המשיבה היא המלווה, מצד אחד, וקלוי קלוף, היא הלווה, מצד שני, של מיליון ש"ח (להלן: "הסכם ההלוואה" או "ההסכם").

5. את הביטחונות להחזר ההלוואה סיפקו מר רחימי ומר כהן, כאשר כל אחד מהם הבטיח השבה של 500,000 ₪, בדרכים שונות. מר כהן התחייב לגרום לאמו (המבקשת) לשעבד את דירתה, ומר רחימי התחייב למחוק שעבוד שנרשם לטובתו, על נכס של המשיבה ומר קס. עו"ד וינברגר שימש כנאמן מכוח ההסכם, ובאמצעותו הועבר לקלוי קלוף סכום ההלוואה בשתי פעימות: האחת של 700,000 ₪, והשניה של 300,000 ₪. הסכום הראשון הועבר לחברה רק לאחר שנרשמה המשכנתא על דירת המבקשת, בה עסקינן. הסכום השני הועבר לאחר שנרשמו 66 ממניות החברה על שם המשיבה ושועבדו לטובתה 244 מניות נוספות.

6. על אף מתן ההלוואה, מצבה של החברה נותר קשה, וביום 14.7.14 היא נכנסה להליכי פירוק ומונה לה מפרק זמני. משכך, החברה גם לא יכלה לפרוע את ההלוואה, וביום 9.12.14 שלח עו"ד וינברגר למר כהן התראה טרם מימוש המשכנתא. העתק של מכתב זה לא נשלח לגב' כהן. הגם שמר כהן ומר קס שוחחו ביניהם מספר פעמים, השניים לא הצליחו להגיע לעמק השווה. בין לבין הוכרז מר כהן כפושט רגל ומונה לו כונס נכסים זמני.

7. משלא נפרעה ההלוואה והתעורר החשש כי המשיבה תממש את המשכנתא הגישה המבקשת תובענה זו.

8. מטעם הצדדים הגישו תצהירים ונחקרו עליהם - המבקשת, בנה (מר כהן), מר קס ועו"ד וינברגר. מטעם המשיבה העיד גם מר רחימי.