ה"פ 1415-11-16 בדארנה נ' טרביה

1.המבקש, אחמד בדארנה, רכש בשנת 2004 זכויות במקרקעין מהמנוח אחמד עשב טרביה ז"ל. עסקת הרכישה לא הסתיימה ברישום. כעבור מספר שנים העביר המנוח את מלוא זכויותיו במקרקעין לבנו - ח'דר אחמד טרביה, וכעבור מספר שנים נוספות העביר ח'דר טרביה את הזכויות בחלקה לבניו.

2.בבקשתו בתיק זה עותר המבקש, אחמד בדארנה, להצהיר כי זכויותיו במקרקעין גוברות על זכויותיהם של ח'דר אחמד טרביה ושל בניו, ומבקש כי בית המשפט יורה על רישום הזכויות על שמו.

3.המחלוקות בתיק זה משתרעות על מספר סוגיות; תוקפה של עסקת המכר בין המנוח אחמד עשב טרביה ז"ל והמבקש; האם העברת הזכויות לח'דר אחמד טרביה וממנו לבניו נעשו בתום לב ובתמורה; ואיזו עסקה גוברת בתחרות שבין העסקאות הנוגדות.

רקע

4.המנוח אחמד עשב טרביה ז"ל (להלן: המנוח) היה הבעלים הרשום של 2/8 חלקים מחלקה 63 בגוש 19240 שבעיר סחנין (להלן: החלקה). המבקש, אחמד בדארנה, הוא בעל המניות ובעל השליטה בחברת המכללה הארצית להכשרה מקצועית סכנין בע"מ (להלן: המכללה). בשנת 2004 ביקש המבקש לרכוש מהמנוח חלק מהזכויות בחלקה (28/640) על מנת שיוכל לעשות בחלקה שימוש לצרכי המכללה הממוקמת בחלקה סמוכה (ראו עדותו עמ' 25). לעדות המבקש, היוזמה להסכם הגיעה מהמנוח שפנה אליו והציע לו את העסקה.

5.באותה עת הייתה החלקה ביעוד חקלאי והיו נטועים בה עצי זית. לעדות המבקש, פנה אליו המנוח וביקש למכור שטח סביב שני עצי זית, כלומר שטח של 155 מ"ר (לפי הערכה של 80-75 מ"ר שטח עבור כל עץ).

6.לצורך הכנת ההסכם פנו הצדדים לעו"ד סלאח גנאים על מנת שיערוך עבורם את הסכם הרכישה, יטפל בהגשת דיווחים לרשויות ורישום הזכויות (עדות עו"ד גנאים עמ' 19, עמ' 21). עו"ד גנאים הכין את ההסכם והוא נחתם על ידי הצדדים ביום 22/4/2004 (נספח ב' לתצהיר המבקש מב/1). על פי ההסכם רכש המבקש מהמנוח 28/640 חלקים מהחלקה בתמורה לסך של 12,000 ₪ (סעיף 2 להסכם). המנוח חתם גם על ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד גנאים, חתם על שטר מכר ואף על הצהרות למנהל מיסוי מקרקעין. אין חולק כי מס הרכישה ומס השבח שולמו ומנהל מיסוי מקרקעין הנפיק אישורים מתאימים לרישום העסקה בלשכת רישום מקרקעין (נספח ג-1 לתצהיר מב/1). לשם השלמת הרישום חתם המנוח גם על תצהיר זיהוי, דהיינו תצהיר בדבר זכויותיו בחלקה (הסכם זה על נספחיו יכונה להלן: הסכם המכר).

7.מעדותו של עו"ד גנאים מתברר כי לשם השלמת הרישום היה צורך להסדיר חוב של המנוח למס רכוש, אף כי באותה עת לא היה רשום כל שעבוד על המקרקעין להבטחת חוב שכזה (עמ' 21, 24). עוד מתברר מעדותו, כי בשל טעותו שלו, לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה בדבר העסקה. עו"ד גנאים הבהיר כי "בכל עסקה באופן אוטומטי אני רושם הערת אזהרה אבל בתיק זה כנראה פוספסה עובדה זו ולא שמתי לב לכך" (עמ' 20 שורות 6-5).

8.לטענת המבקש, הוא שילם למנוח את מלוא התמורה המוסכמת (עמ' 27 ותצהיר מב/1 סעיף 5 (ב)). עו"ד גנאים העיד כי שאל המנוח האם קיבל את מלוא התמורה וזה אישר לו שקיבל (עמ' 21 שורות 16-15, עמ' 22 שורה 35). לגרסת המבקש, הוא תפס חזקה בחלק החלקה שרכש, גידר אותו, וביצע בו עבודות עפר ליישור הקרקע (עמ' 25, 28-27 וסעיפים 11-10 למב/1). המבקש הבהיר כי הזמין מודד שסימן את השטח שרכש ( 155 מ"ר), הצמוד לחלקות אחרות שבבעלותו ובבעלות חברות שבשליטתו (מב/1 סעיף 11 ותצהירו של נאדר ג'מאל אבו ריא שצורף למב/1). לגרסת המבקש, השטח שרכש משמש אותו ואת החברות שבשליטתו מאז הרכישה ללא כל הפרעה או התנגדות.

חשוב לציין כי בשנת 2004 נרכשו על ידי המכללה, שהיא כאמור חברה בשליטת המבקש, זכויות במצית החלקה מבעלים אחרים ונרשמו על שמה (נסח הרישום סומן נספח ד' למב/1). גם במועד זה לא נרשמה הערת אזהרה לזכותו של המבקש ולא הושלם רישום הזכויות שנרכשו מהמנוח על שמו של המבקש.