החלטה בתיק פש"ר 1013-06

1.         לפניי מונחת בקשה למתן הבהרות של מר גל בירמן, שמאי המקרקעין (להלן: "השמאי"), אשר מונה בהחלטה מיום 27/10/13 לתת חוות דעת בדבר שווי נכס המקרקעין המצוי ברח' הגליל 39 בחיפה, הידוע גם כחלקה 17/1 בגוש 12461, וזאת במסגרת הדיון בבקשת מנהלי העיזבונות להתיר להם להגיש תביעה לסילוק יד וכן תביעה כספית נגד מר יעקב פרץ (להלן: "המשיב") אשר מחזיק בנכס (בקשה מס' 58).

2.         במסגרת הבקשה ביקש השמאי כי בית המשפט יבהיר מספר נקודות על מנת לסייע לו בהכנת חוות הדעת ועל מנת למנוע ויכוחים בין הצדדים לאחר מכן. הסוגיות בהן ביקש השמאי הבהרות הינן כדלקמן:

א.    האם יש להעריך את הזכויות בנכס כתפוס עד לתום תקופת השכירות בשנת 2019 או עד תום ימיו של המשיב.

ב.    האם יש להעריך את הזכויות על פי הנחת העבודה כי המשיב דייר מוגן או שוכר בשכירות חופשית.

ג.      במידה ויש להתייחס למשיב כדייר מוגן האם יש להניח ששולמו דמי מפתח.

ד.    האם להתייחס לנכס כדירה על פי הנחת העבודה שאין בעיית רישוי או כמחסן בלבד.

3.         המשיב בתגובתו טוען כי המשיב הינו דייר מוגן אשר שילם דמי מפתח וכי המדובר במחסן בלבד. עוד טוען המשיב כי  אין מחלוקת בין הצדדים באשר לסוגיות שהועלו על ידי השמאי וכי הסכם הדיירות המוגנת והחלטות הוועדות התכנוניות מדברות בעד עצמן וכי השימוש בפועל בנכס הינו כמחסן.

4.         מנהל עיזבון המנוח גניזדוביץ', עו"ד וולר, טוען כי המשיב איננו דייר מוגן וכי גם לפי הסכם השכירות אשר צורף כנספח ג' לתגובת המשיב לבקשה מס' 58, השכירות הינה לכל היותר שכירות חופשית לתקופה שבין 02/03/09-02/03/19. עוד טוען עו"ד וולר כי הן במסגרת ההסכם האמור והן במסגרת תצהיר המשיב מיום 05/01/94 אין כל טענה כי מדובר בשכירות מוגנת או ששולמו דמי מפתח.

בנוסף טוען עו"ד וולר כי אין מחלוקת עובדתית שלא שולמו דמי מפתח, כמו גם באשר לעובדה כי מדובר במחסן בלבד.

5.         מנהל עיזבון המנוח הקיני, עו"ד מטר, טוען כי שאלת הדיירות המוגנת הינה שאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים.  עוד טוען עו"ד מטר כי במסגרת הדיון שנערך ביום 27/10/13 הוסכם כי ימונה השמאי וזאת מבלי שאיש יוותר על טענותיו ומשכך הוסכם כי השמאי יעריך את הנכס כתפוס וכפנוי וכן במצב של דיירות מוגנת ובמצב של דיירות בלתי מוגנת. לאור האמור סבור עו"ד מטר כי על השמאי לתת את חוות דעתו באשר לכל אחת מן האפשרויות.

באשר לשאלת תשלום דמי המפתח טוען עו"ד מטר כי המשיב לא טען כי הוא שילם דמי מפתח למנוח הקייני ו/או לעיזבונו.

באשר לשימוש בנכס טוען עו"ד מטר כי המדובר במחסן בלבד.

6.         מעיון בטענות הצדדים במסגרת בקשה מס' 58 וכן במסגרת בקשת השמאי למתן הבהרות עולה כי סוגיית הדיירות המוגנת הינה הסוגיה העיקרית המצויה במחלוקת בין הצדדים וזאת בניגוד גמור לאמור בתגובת המשיב לבקשת השמאי. המחלוקת בין הצדדים באשר לעצם קיומה של דיירות מוגנת טומנת בחובה אף את המחלוקת באשר לתשלום דמי מפתח.

באשר לתקופה בה יהיה הנכס תפוס, הרי שאף לטענת המשיב, הסכם השכירות הינו לתקופה שבין 02/03/09-02/03/19 ומשכך אין צורך בהתייחסות השמאי לשווי הנכס כתפוס עד תום ימיו של המשיב.

באשר לאופי השימוש בנכס, כפי שעולה מטענות הצדדים, אין מחלוקת באשר להיות הנכס מחסן בלבד.

7.         לאור האמור ועל מנת לקבל תמונה רחבה ככל האפשר באשר לתועלת שיניב מימוש נכס זה לקופות הפש"ר של עיזבונות המנוחים, יתייחס השמאי בחוות דעתו לסוגיות הבאות:

א.    הערכת שווי הנכס כתפוס עד לשנת 2019 וכן הערכת שווי הנכס כפנוי.

ב.    הערכת שווי הזכויות הן במצב של דיירות מוגנת והן במצב של דיירות בלתי מוגנת.

ג.      הערכת שווי הזכויות הן בהנחה ששולמו דמי מפתח והן בהנחה שלא שולמו.