החלטה בתיק בש"א 2219/05

בקשה למתן הוראות

1.         הצדדים הם בעלים במשותף של זכויות במגרש בשטח 1,811 מ"ר, הידוע כמגרש 16, בתב"ע במ/2005/6ב' ברמת בית הכרם בירושלים (להלן: "המגרש"). המגרש נוצר מכוח תכנית חלוקה מחדש אשר טרם נרשמה בפנקסי רישום המקרקעין, אולם על-פי טבלת ההקצאות של נספח 2 לתכנית, זכאים הצדדים להירשם כבעלים במשותף של המגרש. המבקשת הינה הבעלים של 67.38% מהזכויות במגרש. למשיבה 3 4.9% מהזכויות במגרש; למשיבים 4, 5 ו-6 ביחד 14.1% זכויות במגרש; ואילו לשלושה מיורשי משיב 8, יצחק ספירו שווילי ז"ל, 13.62% מהזכויות במגרש (שני יורשים נוספים של נתבע 8 מכרו זכויותיהם למבקשת).

2.         לאחר דיון שהתקיים בבית המשפט בתאריך 15.5.05 ניתן פסק-דין, בו נקבע כי בהסכמת הצדדים תתקיים התמחרות על המגרש. לשם כך מונה עו"ד דיבון, ב"כ המבקשת לכונס נכסים. ההתמחרות התקיימה בתאריך 15.6.05 והסכום שנקבע היה 12,700,000 ש"ח. לאחר ההתמחרות העלו באי-כוח הנתבעים, עורכי הדין גרובר ושביט, שורה של טענות נגד הליך ההתמחרות. נטענה טענה, כי יש הצעה לסכום גבוה יותר, 13 מיליון ש"ח. כמו-כן נטען, כי כונס הנכסים סירב להתייחס לדרישות וטענות של המשיבים 4, 5 ו-6, לפיהן הם מעדיפים שלא לקבל תמורה כספית אלא דירות שתיבננה במגרש. עוד נטען, כי המבקשת מתכננת לפנות בבקשה להגדלת אחוזי הבנייה, דבר שיש בו כדי להשפיע על שווי המקרקעין. כמו-כן נטען, כי בסכום הכסף שנקבע בהתמחרות לא הובא בחשבון המע"מ, ואין יודעים אם הסכום כולל מע"מ או איננו כולל מע"מ.

3.         לצדדים ניתנו מספר הזדמנויות נוספות להגיע להסדר אך ללא הועיל, ולפיכך בהחלטה מיום 5.3.06 מונה כונס נכסים, שאינו נוגע לעניין, עו"ד עמי פולמן.

4.         עו"ד פולמן קיים פגישות ודיונים בין הצדדים ושמע את בקשותיהם וטענותיהם ואף פנה לבית המשפט ובעקבות פנייתו ניתנה החלטה מיום 29.3.06, כי ההתמחרות בכל הנוגע לנכס תהיה פומבית ופתוחה לכל. בעקבות החלטה זו ולאחר שכונס הנכסים שמע את עמדות הצדדים, הוא הודיעם כי בדעתו לפרסם מכרז ובו יבקש הצעות למספר חלופות:

א. רכישת כל המגרש במזומן. ב. רכישה בדרך של עסקת קומבינציה. ג. מתן שירותי בנייה. הכונס הוסיף, כי המציע יהיה חייב להציע את חלופה א' וכן אחת לפחות מהחלופות ב', ג'. כמו כן, לכל אחד מבעלי הקרקע תהיה זכות לבחור, כפוף לתוצאות המכרז, את החלופה בה הוא בוחר והמציע יהיה מחויב להתקשר עם בעל הקרקע בהתאם. כונס הנכסים  ציין, כי אם לאור תוצאות המכרז יהיה סבור שלא ניתן לממש יותר מחלופה אחת בו זמנית, הוא יבקש מבית המשפט לאשר את ההתקשרות על-פי החלופה האחת שתוצע. במכתבו של הכונס קיימים פרטים נוספים באשר לחלופות ב' ו-ג'.

5.         על רקע זה באה בקשה זו למתן הוראות ובה עותרת המבקשת להורות לכונס הנכסים למכור הנכס ולחלק הפדיון בדרך בה נמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל. למעשה הבקשה הינה להורות לכונס הנכסים לפעול על פי החלופה הראשונה בלבד. לטענת המבקשת על פי הוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין מכירה כדרך מכירת מעוקלים כהוצאה לפועל היא דרך המלך והדרכים האחרות הן החריג, וכי אימוץ חלופות ב', ג' יכפה המשך שותפות בין בעלי הקרקע ויסבך כל מהלך עתידי ובכך יגרם נזק גדול למבקשת המחזיקה יותר משני שליש מהזכויות. המשיבים 3, 6-4, 8 הביעו בכתב התנגדות לבקשה זו למתן הוראות.

6.         דין הבקשה להדחות.

            סעיף 40 הנ"ל מורה אמנם, כי דרך המכירה תהיה בדרך כלל על דרך מכירת מעוקלים בהוצאה לפועל זולת אם יש דרך יעילה וצודקת יותר. כונס הנכסים בדק ובחן את זכויות הצדדים והאינטרסים שלהם ומצא, כי הדרך הנכונה הינה בפרסום מכרז פומבי בו ידרשו המציעים להגיש הצעה לרכישת כל הנכס במזומן והצעה אחת נוספת לפחות, כאמור לעיל. לאחר קבלת ההצעות תבחנה ההצעות ותוגש בקשה לבית המשפט לאישור העסקה. יתכן כי ההמלצה תהיה למכור כל המקרקעין ויתכן, כי תומלץ חלופה אחרת. מכל מקום, ההצעה הנוכחית של כונס הנכסים הינה מאוזנת ונותנת ביטוי לאינטרסים של כל הצדדים.

בשלב זה אין לכבול ידיו של כונס הנכסים למהלך אחד או חלופה אחת ומכאן נראה, כי בקשה זו מוקדמת. כאשר תוגש בקשתו או המלצתו של כונס הנכסים, יוכל כל צד לטעון את טענותיו.

הבקשה נדחית.

המבקשת תישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד לכל המשיבים (מלבד כונס הנכסים) בסכום של 5,000 ש"ח + מע"מ.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, ט"ז באייר תשס"ו (14 במאי 2006), בהעדר הצדדים.