החלטה בבקשת רשות ערעור בעניין התמחרות למכירת אחד מנכסי עיזבון

1.             לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית משפט לענייני משפחה בירושלים (כב' השופט נמרוד פלקס) מיום 2.9.13 בת"ע 46054-05-10.

2.             ההחלטה האמורה מתייחסת לבקשת מנהלי העיזבון של המנוחה פ"א ז"ל (להלן: " המנוחה"), למתן הוראות בנוגע להתמחרות שהתנהלה למכירת אחד מנכסי העיזבון, הנכס שברחוב ... ב... (להלן: " הנכס"), בה קיבל בית המשפט את עמדתם של מנהלי העיזבון כי יש לקבל את הצעת בני הזוג ש' (המשיבים 4 ו- 5), לרכוש את הנכס בסך של 6.5 מליון ש"ח. בהחלטה האמורה דחה בית משפט קמא את טענתה של המבקשת שלפניי, ר., בתה של המנוחה ואחת מיורשיה, כי בהתחשב בזכות הקדימה העומדת לרשותו של כל יורש מול צדדים שלישיים, ובהתחשב בזכות הקדימה המיוחדת שניתנה לה אישית בהסכם שבין היורשים (כפי שיפורט להלן), נשמרה לה הזכות לרכוש את הנכס מן העיזבון על בסיס ערכו כפי שנקבע בחוות דעת שמאי (5 מליון ש"ח), על אף שמנהלי העיזבון הצליחו באמצעות ההתמחרות שהתנהלה, לקבל הצעה לרכישת הנכס בסך 6.5 מליון ש"ח כאמור.

3.             כפי שפורט בהחלטתו של בית משפט קמא, הערכת ערכו של הנכס על ידי השמאי אינה יכולה לעמוד כמודד לערכו האמיתי של הנכס לצורך מימוש זכות קדימה של יורש, עת התקבלה הצעה בהתמחרות הגבוהה בהרבה מערך הנכס לפי דעתו של השמאי, ואין מודד טוב יותר לערך השוק של הנכס מאשר הצעות קונקרטיות המתקבלות מקונים פוטנציאליים. זכות הקדימה אומנם קיימת, והיא אכן מעניקה ליורש את הזכות לרכוש את הנכס במקום צדדים שלישיים, אלא שלדעתו של בית משפט קמא, זכות זו איננה מתירה ליורש לרכוש את הנכס בסכום הנמוך מערך השוק, דבר אשר היה גורם להפסד משמעותי ליתר היורשים. כמו כן קבע בית משפט קמא, כי לאחר שהמבקשת לא הצליחה כבר בהתמחרות עצמה - בה הייתה נוכחת - להציעה הצעה השווה להצעת המשיבים 4 - 5, הרי שזכות הקדימה באה מיד לסיומה, ועל כן, אין לשקול כלל את הבקשה שהעלתה בתגובתה לבקשת מנהלי העיזבון כי תינתן לה ארכה לנסות ולגייס את הכספים הדרושים לצורך השוואת הצעתה להצעת הזוג ש'. לדעתו של בית משפט קמא, מתן ארכה כזו, והפגיעה בסופיות ההליך אשר תיגרם בעקבותיה, תפגע קשות לא רק בקונים הספציפיים שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר וזכו בהתמחרות, אלא במוסד ההתמחרות עצמו, אשר יאבד מיעילותו ככלי חשוב באמתחתם של מנהלי עיזבון, כונסי נכסים ובעלי תפקידים דומים, אם ייפגע האימון שנותן הציבור בהוגנות של ההליך.

4.             בהחלטה האמורה מפרט בית משפט קמא את השתלשלות העניינים אשר הובילה לקיום ההתמחרות נשוא בקשת מנהלי העיזבון. כאמור, המנוחה הלכה לעולמה בשנת 2008, ומאז הושקעו מאמצים ללא לאות לנסות ולהביא את היורשים לידי הסכמה בדבר חלוקת נכסי העיזבון יקרי הערך, כשעיקר המגמה הייתה לגבש הסכם חלוקה בעין, עם תשלומי איזון ככל שיידרש; וזאת, בין היתר, על מנת לנסות ולחסוך במיסוי שייגרם ממכירת הנכסים החוצה. כפי שמציין בית המשפט, מנהלי העיזבון נכשלו בניסיונם האמור פעם אחר פעם, ואף בית המשפט לא הצליח לגשר בפערים שבין הצדדים. אומנם, הצדדים כן הצליחו לגבש הסכם ביניהם אשר נחתם ב- 10.1.12, ואשר אושר בבית המשפט ביום 7.2.12, ברם, אישור ההסכם לא הביא את השלום המיוחל, ומחלוקות האחים נמשכו גם לאחריו.

5.             בין היתר, התייחס אותו הסכם לשאלת חלוקת נכסי הנדל"ן שבעיזבון (סעיף 10 להסכם), ובו נקבע מתווה לפיו ימונה שמאי מקרקעין אשר ישום את כלל נכסי המקרקעין שבעיזבון; ולאחר קבלת השמאות, ינסו הצדדים להגיע להסכמה בדבר חלוקת הנכסים ביניהם ותשלומי איזון לפי הצורך. במסגרת החלוקה האמורה נקבע (סעיף 10.5 להסכם), שאם תהיה מעוניינת המבקשת לקבל את הנכס שב..., תהיה לה זכות קדימה לכך (וכמו כן נקבע כי לאחות ת' תעמוד זכות קדימה במידה ותהיה היא מעוניינת לקבל את הדירה שברחוב ... בירושלים). כמו כן נקבע, שאם לא יצליחו הצדדים להגיע להסכמה ביניהם לחלוקת הנכסים בדרך האמורה תוך 90 יום מקבלת חוות דעת השמאי, יציעו מנהלי העיזבון את כל נכסי המקרקעין שבעיזבון למכירה למרבה במחיר (סעיף 10.7 להסכם). בהקשר זה נקבע (סעיף 10.8 להסכם), כי גם אם יימכרו נכסי הנדל"ן שבעיזבון לצדדים שלישיים למרבה במחיר, שמורה למבקשת " זכות הקדימה לרכוש את הנכס ב... במחיר הגבוה ביותר שיוצע...".

6.             כפי שעולה מהחלטת בית משפט קמא, הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה ביניהם לחלוקה בעין של נכסי הנדל"ן שבעיזבון, ועל כן, בהחלטה מיום 23.12.12, הורה בית משפט קמא על מכירת שלושת נכסי הנדל"ן שבעיזבון וחלוקת התמורה בין היורשים בחלקים שווים. ואכן, מנהלי העיזבון פעלו בהתאם להחלטה האמורה, ופרסמו ברבים קיומה של התמחרות לשם מכירת אותם נכסים. כאמור לעיל, ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה הייתה זו של המשיבים 4 ו-5, אשר הציעו תמורה של 6.5 מליון ש"ח עבור הנכס. בבקשת מנהלי העיזבון נשוא החלטת בית משפט קמא שמונחת כעת לפניי, ביקשו מנהלי העיזבון את אישורו של בית המשפט להוציא לפועל את מכירת הנכס למשיבים 4 ו-5 על בסיס הצעתם האמורה; וזאת בעיקר, על בסיס העובדה כי ההצעה האמורה גבוהה משמעותית מהערכת השמאי (5 מליון ש"ח), כך שקבלת ההצעה של המשיבים 4 ו- 5 ומכירת הנכס אליהם תטיב עם העיזבון כולו.

7.             בהחלטתו האמורה מפרט בית המשפט את עמדתה של המבקשת בקשר לבקשת מנהלי העיזבון האמורה:

המשיבה 2 [המבקשת שלפנינו - ב.ג.] מבקשת לממש את זכות הקדימה הנתונה לה ולרכוש את הנכס במחיר השמאות. דא עקא, שסעיף 10.8 [של הסכם היורשים מיום 10.1.12 - ב.ג.] מורה מפורשת 'שמורה לרות זכות הקדימה לרכוש את הנכס ב... במחיר הגבוהה ביותר שיוצע'. מטעם זה בלבד [יש] לדחות את בקשתה. אציין כי בקשת המשיבה 2 לוקה בחוסר תום לב. לאחר מתן הצעה מקונים פוטנציאליים אין להידרש שוב להערכת השמאות את הנכס שכן ידוע היטב מהו מחירו הריאלי של הנכס - המחיר בו הקונים הפוטנציאליים מוכנים לקנות. לחלופין מבקשת המשיבה 2 לרכוש את הנכס במחיר המוצע, אך זאת לאחר שיינתן לה שהות נוספת למציאת שותף לרכישת הנכס. למשיבה 2 היה די והותר זמן לפנות ולחפש שותפים פוטנציאליים לרכישת הנכס בצוותא, ואף אחד מהיורשים עצמם היה מוכן לרכוש את הנכס יחד עם המשיבה 2. מתן שהות נוספת, עלול 'להבריח' את הקונים הפוטנציאליים. יוער כי תקנת הציבור מחייבת אף כי יובא בחשבון האינטרס של הקונים הפוטנציאליים, וזאת לא מפאת ההגנה על אינטרס זה, אלא דווקא לשם הגנה על אינטרס הציבור הרחב, המעוניין לעודד קונים פוטנציאליים להשתתף בהליכי מכר כגון דא, חלף הברחתם, בין היתר, מפאת התמשכות ההליך. לאור זאת הנני מאשר את מכירת הנכס ב... לקונים ש' בסכום של 6.5 מליון ש"ח.

8.             על ההחלטה האמורה מוגשת בקשת רשות הערעור המונחת לפניי כעת.

9.             בפתח דבריה של המבקשת בבקשה האמורה, היא מסכמת את בקשתה כדלהלן:

עניינה של בקשת רשות ערעור זו נוגעת לזכותה של המבקשת, שהינה אחת משלושה יורשים, לממש את זכות הקדימה המוקנית לה ולרכוש את הנכס ב... וכי הנכס לא יימכר לצדדי ג' (להלן: 'בני הזוג ש').

למרבה הצער בית המשפט הנכבד קמא בהחלטתו לא נתן את המשקל הראוי לזכות הקדימה של המבקשת לרכישת הנכס, כמו גם לערך הרגשי שיש למבקשת כלפי הנכס, והעדיף על פניה רוכשים חיצוניים, צדדי ג' (בני הזוג ש'), ללא הצדקה עניינית.

טענת המבקשת העומדת בבסיס הערעור הינה כי יש לאפשר לה את זכות הקדימה שלה, וכי אין מקום, ואף לא סמכות, בנסיבות, לשלול ממנה זכות מהותית זו, אשר הוכרה לא פעם כזכות קניינית לכל דבר ועניין בפסיקות בתי המשפט.

עוד חשוב להדגיש בהקשר זה כי בני הזוג ש' מבקשים לרכוש את הנכס בו גדלה המבקשת וחיה בו כשלושה עשורים תמימים, בו נצברו כל חוויות ילדותה ובו נצורים זיכרונות נעוריה ואמה המנוחה, לצורך הריסתו ובניית נכס אחר תחתיו. לעומת זאת, המבקשת חפצה בכל מאודה לשמר את זיכרונותיה מבית ילדותה ומירב שנות חייה, ובו נשמר וחי זכר אמה המנוחה, המעניק לה מעט נחמה עת נותרה יתומה.

זאת ועוד, רצונה של המנוחה, כפי שהובע על ידה עוד בחייה הנו כי המבקשת תתגורר בנכס, והמבקשת מעוניינת להגשים את רצון אמה המנוחה. רצון זה בא לידי ביטוי ברור על ידי המנוחה, ומצא ביטויו אף בכתב - הן במכתבה של המנוחה בכתב ידה לעו"ד רמי שר ישראל, אשר לימים מונה להיות מנהל העיזבון, והן בהסכם השכירות של הנכס בו הובהר העניין תוך שמירת זכויותיה של המבקשת לצורך כך. (ההדגשות במקור - ב.ג.).

10.         בתמצית, אפוא, טוענת המבקשת כי מכירת הנכס לצדדים שלישיים תהווה הפרה של זכות הקדימה השמורה למבקשת כיורשת, ולטענתה, אף היום, לאחר קבלת הצעת המשיבים 4 ו-5, משמעותה של זכות הקדימה הינה כי למבקשת שמורה הזכות לקנות את הנכס לעצמה במחיר השמאות, על אף היותו נמוך משמעותית מן ההצעה האמורה. כמו כן, מעבר לעצם הזכות, יש להתחשב גם בקשר הרגשי של היורשת לנכס ולעובדה שאף המנוחה עצמה הביעה לא אחת את רצונה כי המבקשת תמשיך להתגורר בנכס גם לאחר שתלך האם לעולמה.

11.         אומנם, המבקשת אינה מכחישה את עצם קיומו של הסכם חלוקה שבין היורשים, לפיו, במצב שאין הסכמה מלאה בין היורשים לחלוקה בעין של נכסי הנדל"ן שבעיזבון תוך 90 יום מהמצאה לידיהם של חוות דעת השמאי, או אז על מנהלי העיזבון למכור את הנכסים למרבה במחיר; אלא, כמפורט בסעיף 10 ואילך בבקשת רשות הערעור, למבקשת טענות קשות נגד ההסכם האמור, " לרבות לעניין העדר גמירות הדעת, המסוימות והרצון החופשי שלה לעניין ניסוח ההסכם, כפי שפורטו באריכות בתגובתה (לבקשת מנהלי העיזבון למתן הוראות - ב.ג.)".

12.         מוסיפה המבקשת וטוענת שתי טענות נוספות: ראשית, כי טעה בית משפט קמא עת אישר את מכירת הנכסים טרם כינוס מלוא כספי העיזבון, מאחר שאפשרותה של המבקשת לממש את זכות הקדימה השמורה לה, ולגייס את הכספים להם היא זקוקה לצורך מימון רכישת הנכס, תלויה במידה רבה במכלול זכויותיה בעיזבון, כך שמן הראוי היה כי יושלם הליך של גיוס מלוא נכסי העיזבון עובר לקיום ההתמחרות, כדי שיעמדו לרשותה של המבקשת מלוא הסכומים המגיעים לה, לשם מימון רכישת הנכס. במקום זאת, אישר בית משפט קמא את המכירה שבהתמחרות על אף שמנהלי העיזבון טרם השלימו את מלאכת כינוס מלוא הנכסים, וכך נפגעה זכותה של המבקשת לרכוש את הנכס בדרך של קיזוז מול מלוא זכויותיה האחרות מכספי העיזבון. שנית, המבקשת הצהירה בבקשתה שלפניי, ואף בדיון שהתקיים בעקבות הגשתה, כי היא מוכנה היום לרכוש את הנכס במלוא המחיר שהוצע על ידי המשיבים 4 ו-5; ולאחר הדיון היא אף הגישה מסמכים המעידים, לטענתה, כי אכן עומדים לרשותה המשאבים הדרושים לשם כך. אומנם, המבקשת מעלה את הצעתה הנוכחית זמן רב לאחר סיום ההתמחרות, אלא שלטענתה, מן ההסכם שבין היורשים ואף מעיון בתנאי ההתמחרות כפי שפורסמו על ידי מנהלי העיזבון, עולה כי כוונת היורשים וכן כוונת מנהלי העיזבון הייתה שזכות הקדימה לרכישת הנכס ב... תישמר למבקשת אף לאחר סיום ההתמחרות.