דחיית עתירה לביטול החלטות רשויות התכנון לאשר תכנית מתאר לישוב דליית אל כרמל

עתירה להורות  על ביטול החלטת רשויות התכנון לאשר תוכנית מתאר ליישוב דליית אל כרמל.

מבוא

1.         ביום 1.7.03 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן - "הועדה המחוזית") על הפקדת תוכנית מתאר לדליית אל כרמל - תוכנית עד/300 (להלן - "התוכנית" או "תוכנית עד/300"). 

התוכנית נועדה ליתן מענה לחסר התכנוני הקיים ביישוב, ובין היתר, לאפשר הסדרת מרבית המבנים אשר הוקמו ללא היתר בניה. על פי נתוני לשכת התכנון לשנת 2005, קיימים בדליית אל כרמל מעל 2,500 מבנים ללא היתר. כ- 430 מבנים בלתי חוקיים הוקמו בשטחים חקלאיים, חלקם מחוץ למרחב התכנון ותחום השיפוט המאושר של הישוב, וחלקם בתחום פארק הכרמל.

2.         תוכנית עד/300 מבטלת את תוכנית המתאר האחרונה של דליית אל כרמל ג/605 אשר אושרה בשנת 1978. התוכנית משתרעת על שטח של כ-9,000 דונם וחלה על כל תחום השיפוט של דליית אל כרמל. התוכנית יוצרת מסגרת תכנונית חדשה לישוב, מקצה שטחים למבני ציבור, מסחר, תעשיה ומלאכה, דרכים, שטחי ספורט, וקובעת מתווה לפיתוח השטחים הבנויים.

התוכנית תואמת את גבולות הפיתוח כפי שנקבעו בתוכנית המתאר המחוזית למחוז חיפה - תמ"מ/6 ויוצרת לישוב מסגרת תכנונית חדשה רחבת היקף,  אשר תאפשר לרשות המקומית לקדם תכנון מפורט בהתאם להנחיות התוכנית.

בתקופת ההפקדה של התוכנית הוגשו 112 התנגדויות על ידי 416 מתנגדים. הועדה המחוזית מינתה את המהנדס שריף הינדי כחוקר התוכנית (על פי סעיף 107 א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965) ושמעה את ההתנגדויות. ביום 4.12.07 החליטה הועדה המחוזית לאשר את התוכנית בתנאים.

3.         על החלטת הועדה המחוזית הגישו העותרים ערר לועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן - "ועדת המשנה"). לאחר שמיעת ההתנגדויות וקבלת חומר משלים, דחתה ועדת המשנה את הערר, ואישרה בהחלטתה מיום 26.1.09 את החלטת הועדה המחוזית לאשר את תוכנית עד/300.

החלטה זו של ועדת המשנה היא מושא העתירה שלפנינו, במסגרתה מבקשים העותרים להורות על ביטול החלטת ועדת המשנה, והחזרת התוכנית עד/300 לדיון מחדש בוועדה המחוזית, עם הוראות.

4.         אקדים את המאוחר ואומר כי, ככלל, לא בנקל יורה בית המשפט על ביטול תוכנית מתאר. הדברים מקבלים משנה תוקף בענייננו, בו תוכנית עד/300, עליה עמלו גופי התכנון למעלה מעשור, באה לאחר שנות דור בהן לא עודכנה תוכנית המתאר הקיימת, מה שהוביל לאנרכיה תכנונית באזור. בנסיבות אלה, יש לברך על אישורה של התוכנית. אומנם, אין להתעלם מהפגיעה בזכויות הקנייניות הגלומה בתוכנית, אלא שבמערכת האיזונים, לא שוכנעתי כי הפגיעה היא בלתי מדתית ובמידה העולה על הנדרש.

החלטת ועדת המשנה

5.         ועדת המשנה דנה בטענות העותרים ודחתה אותן אחת לאחת (למעט נושא שטחי חקלאות לשימור כפי שיפורט בהמשך). ועדת המשנה נדרשה לשאלת תכליתה הציבורית של התוכנית ולשאלה האם בתוכנית נשמר האיזון בין הדרישה מהפרט ליטול חלק בתכלית הציבורית, על המחיר שנגבה ממנו לשם כך, לבין זכויות הפרט, והשיבה על כך בחיוב. הועדה התייחסה לטענה שעל פי התוכנית לא ניתן יהיה להכשיר מאות בתים שנבנו שלא כחוק וציינה כי עבירות התכנון והבניה הינן מכת מדינה ולפיכך בין מכלול השיקולים של רשויות התכנון ראוי שיכלל גם שיקול ההגנה על שלטון החוק ומניעת עידוד מעשי עבריינות.

ועדת המשנה קבעה עוד כי מרבית טענות העותרים נוגעות לסוגיות מקצועיות מובהקות שנבחנו כראוי על ידי הועדה המחוזית על פי הקריטריונים המקצועיים. הועדה קבעה כי היא התרשמה שהתוכנית היא תולדה של חשיבה תכנונית כוללת ומקיפה. הועדה קבעה כי תכנון מתארי אינו יכול להיגזר ממבנה הבעלויות, גודל החלקות הפרטיות, מיקומם הנוכחי של מבנים אשר נבנו ללא חשיבה כוללת וראיה תכנונית - איש איש על פי יוזמתו הפרטית. כן נקבע כי התכנון הכולל אינו יכול להיגזר מכך שהקרקעות הפרטיות מוחזקות אך ורק בידי מספר מצומצם של התושבים אשר אינם נכונים לוותר על שטחם לטובת אחרים. עוד נקבע וכי התוכנית מחייבת מציאת פתרון גם לתושבי העיר שאין בבעלותם קרקע לבניה.

הועדה קבעה כי תכנון כולל אינו יכול להתבצע ללא פגיעה בקרקעות פרטיות בישוב שבו אין כמעט קרקעות ציבוריות המאפשרות יעוד שטחים ציבוריים ללא פגיעה בבעלויות הפרטיות. לבסוף, שוכנעה הועדה כי התוכנית היא תולדה של שיתוף הציבור וכי הובאו בחשבון צרכי הישוב, כפי שהוצגו על ידי ציבור התושבים במהלך תקופת גיבושה של התוכנית.

על החלטה זו נסובה העתירה שלפנינו.

העתירה

6.        העותרים טוענים כי החלטת הועדה המחוזית לאשר את תוכנית עד/300, שאושרה על ידי ועדת המשנה, נשענה על תשתית עובדתית חסרה. לטענתם, ההחלטה היא שרירותית ודינה להיפסל. לעניין זה טוענים העותרים כי הועדה המחוזית לא ערכה בדיקה עניינית המתבססת על תשתית עובדתית ראויה עובר לקבלת ההחלטה. 

לטענת העותרים, מזה כ- 30 שנה לא עודכנה תוכנית מתאר לדליית אל כרמל. ועל כן, במשך שנים רבות  לא ניתן היה לקבל היתרי בניה ונוצרה מצוקה חמורה של מחסור בקרקע לפיתוח הישוב. לטענתם, עקב מחדלן של רשויות התכנון, התפתח הישוב דליית אל כרמל ללא תוכנית רלוונטית, ומשהוחלט סוף סוף על ידי הרשויות  ליזום תוכנית מתאר חדשה לישוב, לא נלקח בחשבון המצב הקיים בשטח, מאפייניו הייחודיים של הישוב והזכויות הקנייניות בשטחים עליהם חלה התוכנית. העותרים טוענים כי התוכנית הוכנה בשנת 1996 ולא נלקחו בחשבון שינויים והתפתחויות בישוב במהלך כל השנים שחלפו מאז.

7.         העותרים מוסיפים וטוענים כי, למעשה, תוכנית עד/300 מתייחסת למרחב כמרחב ריק שלא קיימים בו מבנים שנבנו לפני תקופה ארוכה ללא היתר, נוכח אילוצים אשר מתכנני התוכנית היו מודעים להם. לטענתם, מאחר והתוכנית מייעדת שטחים עליהם בנויים בתי מגורים, לחקלאות, דרכים ומבני ציבור, הרי שלא ניתן יהיה לאשר בדיעבד בתים אלה, שמספרם מגיע למאות. העותרים נסמכים בעניין זה על תשריט שהוכן על ידי המודד מר סאמי חלבי, לפיו, על פי תוכנית עד/300, תידרש לצורך סלילת דרכים חדשות והרחבת דרכים קיימות, הריסת 678 מבנים קיימים. כן עולה מהתשריט, כי קביעת שטחים כשטחי ציבור, שטחים לשימור או שטחים חקלאיים, תביא להריסת עשרות בתים נוספים, וכן בתים רבים שהם כיום חלק מן הישוב, יוצאו על פי התוכנית מגבולות הישוב.