דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ נ' עיריית חיפה ואח'

פסק דין

מבוא

העותרת נדרשה על פי מכתב מיום 13.2.2012 לשלם למשיבה 1 (להלן-העיריה) סכום של 4,813,862.60 ש"ח בגין היטל סלילת רחובות, הפניה לעותרת נעשתה בטענה כי הינה "בעלים כהגדרתו של מונח זה בחוק העזר לחיפה (סלילת רחובות), התשמ"ב-1982" (להלן-חוק העזר). עוד נטען כי עבודות הסלילה הנטענות בוצעו בין השנים 2006-2009 ברחוב העצמאות "הגובל בנכס" וההיטל חושב לפי נפח בניה בגודל של 225,214 מ"ק ושטח מגרש של 24,569 מ"ר.

העותרת מבקשת מבית משפט לקבוע כי הדרישה אינה חוקית ולכן דינה להתבטל וכי העיריה מנועה מלנקוט בהליכי גבייה מנהליים בגין הדרישה הנ"ל.

לטענתה היא אינה הבעלים של המקרקעין כהגדרתם בחוק העזר, תוך הפנייה להסכמיה עם משיבה 2 (להלן-חנ"י) אשר צורפה בדיון מיום 15.10.2012 כמשיבה להביע עמדתה לענין זה.

בנוסף העלתה העותרת טענה כי לא בוצעה כל סלילה כמשמעותה בחוק ומה שבוצע, כולו או מרביתו מומן מתקציבי הממשלה. לטענתה שולמו היטלי סלילה בעת שהתבקשו היתרי בניה במקרקעין ומאז לא בוצעה במקרקעין כל בנייה משמעותית וכן טענה כי העיריה לא הודיעה לעותרת דבר בקשר לסלילה הנטענת ולא דרשה תשלום בגינה.

לחלופין טענה כי הדרישה הוגשה בשיהוי בלתי סביר ולכן היא בטלה ובכלל זה אין לעיריה זכות להליכי גביה מנהלית.

ביחד עם הגשת העתירה, ניתן לבקשת העותרת צו ביניים למניעת נקיטת הליכי גבייה מינהליים.

הדיון בעתירה לגופה קוים ביום 21.3.2013 לאחר שהוגשו תגובות ועיקרי טיעון.

בתום הדיון המלצתי לצדדים לנסות להגיע להסכמה מחוץ לכתלי בית משפט ומשנמסרה הודעה כי ניסיון זה לא צלח, יש להכריע בשאלות שבמחלוקת, 5 שאלות ספציפיות אותן תארתי לעיל.

דיון

בראש ובראשונה אבהיר- כפי שהבהרתי בדיון המקדמי לאחר צירוף חנ"י ובהחלטה מיום 6.1.2013, אין בכוונתי לקבוע קביעות באשר למערכת היחסים שבין המשיבות לבין עצמן, או באשר לטענות שבין העותרת לבין חנ"י, (זו גם הסיבה בגינה עיקרי הטעון מטעם חנ"י הוגשו בהיקף מצומצם). בכוונתי להתייחס אך ורק לתקפות דרישת התשלום שנדרשת לשלם העותרת ע"י העיריה, ובמידה ותתעורר בעתיד מחלוקת בין העיריה לבין חנ"י בנושא היטל הסלילה, שמורה לצדדים הזכות להעמיק ולטעון כל טענה רלבנטית.

הרחבת חזית אסורה

בין הצדדים מחלוקת בנושא החזית והרחבתה, אפנה בענין זה לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה:

"מושכלות ראשונים הם כי גדרי המחלוקת בין בעלי הדין נקבעים על פי כתבי הטענות המוגשים על ידם. שינוי מגדרים אלה מחייב תיקון כתבי הטענות בהיתר בית המשפט. קביעת גדרי המחלוקת על פי כתבי הטענות ממקדת את השאלות שבמחלוקת שבהן יש להכריע; היא מבהירה לנתבע או למשיב מהן הסוגיות שמפניהן הוא צריך להתגונן במישור העובדתי והמשפטי כאחד. היא מגדירה לבית המשפט מהם העניינים שבמחלוקת שיש לדון בהם, לשמוע ראיות לגביהם, ולהכריע בעניינם. לכלל האוסר על חריגה מכתבי הטענות בהליך הדיוני טעם דיוני ומהותי כאחד. במישור הדיוני – האיסור מחייב היצמדות להגדרת השאלות שבמחלוקת על פי כתבי הטענות כגורם המבהיר ומייעל את המשימה הדיונית. במישור המהותי – הוא מונע פגיעה ועיוות דין כלפי הנתבע או המשיב, הערוך להתגונן בסוגיות העולות בכתבי הטענות, ואינו צופה טענות נוספות העשויות לעלות נגדו, שכלפיהן לא ניתנה לו הזדמנות סבירה להתגונן, בין במישור העובדתי ובין במישור המשפטי. האיסור על הרחבת חזית מעבר לחזית הדיונית שנקבעה בכתבי הטענות כפוף רק להיתר בית המשפט לתקן את כתב הטענות, או להסכמה מפורשת או מכללא לכך של הצד שכנגד" עע"ם 9317/05 משאבות השלום בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "יזרעאלים" (‏26.10.10).

בענין זה אבהיר כי העיריה התנגדה להרחבת החזית ע"י העותרת, הרחבה שנעשתה בשלב הגשת עיקרי הטעון (ראו סעיף 40 לעיקרי הטיעון מטעם העיריה ובו סקירה של 6 טענות חדשות שהעלתה העותרת בעיקרי הטעון ואשר לא הוזכרו בעתירה). ב"כ העותרת מצידו ביקש להתעלם מסעיף 67 לעיקרי הטעון מטעם העיריה אשר מפנה להשגה (נספח 3), השגה שלא צורפה עד לאותו שלב לכתבי הטענות.

עיון בפרק "תמצית המחלוקות עם העיריה" המופיע ב"עיקרי טיעון מעודכנים מטעם העותרת", מראה כי העותרת מציגה בפרק זה אך ורק את הנושאים שבמחלוקת שתוארו בכתב העתירה, עוד יצוין כי משהתבקש ב"כ העותרת בפתח הדיון להגיב לטענה, הבהיר כי לא מדובר בטענות חדשות (עמוד 4 שורה 19 לפרוטוקול). למרות זאת בחרה העותרת להעלות במסגרת עיקרי הטעון טענות חדשות. כמו גם העיריה שנזכרה לצרף השגה לעיקרי הטעון, מסמך שלא צורף לכתב התשובה מטעמה.

בכוונתי להכריע רק בשאלות העולות מהעתירה וכתבי התשובה ושאלות אלו פורטו לעיל. דרכו של ב"כ העותרת שסבור כי הרחבת חזית נקבעת לפי לוח הזמנים שבין מועד העלאת הטענה למועד הדיון, אינה דרך ראויה מבחינה ענינית ודיונית. מיד לאחר העלאת הטעונים חדשים בעקרי הטעון, התנגדה להם העיריה, באותו שלב עמדה בפני העותרת האפשרות לבקש לתקן את עתירתה, או לדבוק בנוסחה המקורי, משלא תוקנו כתבי הטענות, יהוו הם המסגרת לדיון. שלב עיקרי הטעון אינו שלב של צרוף מסמכים חדשים ולכן אתעלם גם מנספח 3 לעיקרי הטיעון מטעם העיריה (ראה החלטתי שניתנה במהלך הדיון מיום 21.3.2.013 (עמוד 6)).

האם העותרת נחשבת כ"בעל" החב בהיטל

סעיף 1 לחוק העזר מגדיר בעלים, הגדרה רחבה (בחלקה מעגלית, בעל הוא בעל בין אם נרשם בפנקס המקרקעין ובין אם לאו), היא כוללת בתוכה חוכר לדורות, חוכר, גם אם לא נרשמו כבעלי הזכויות בפנקס המקרקעין, והיא כוללת שוכר או שוכר משנה לתקופת שכירות שמעל לשלוש שנים וכן "אדם המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מנכס".