אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> בר"ע על החלטת המפקחת לדחות התביעה בעניין בניה ברכוש משותף ללא הסכמה- נדחה

בר"ע על החלטת המפקחת לדחות התביעה בעניין בניה ברכוש משותף ללא הסכמה- נדחה

תאריך פרסום : 02/01/2008 | גרסת הדפסה
רע"א
בית המשפט העליון
8186-07
01/01/2008
בפני השופט:
ע' ארבל

- נגד -
התובע:
1. נאוה כרמל
2. חביבה קדוש
3. אלכסנדר ויסברג
4. יעל ויסברג
5. סילביה סויסה
6. אלברט סויסה

עו"ד פ' וולר
הנתבע:
1. ראול ינקוביצקי
2. שושנה ינקוביצקי

החלטה

           לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד סגן הנשיאה ש' ברלינר והשופטים י' עמית ור' סוקול) אשר דחה ערעור שהגישו המבקשים על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (גב' צ' פיגנבוים) (להלן: המפקחת), במסגרתו נדחתה תביעת המבקשים להורות על הריסת קירות שבנו המשיבים.

1.        במוקד הבקשה עומד בית משותף ברחוב השרון 21 בחיפה (להלן: הבניין), הרשום בפנקס הבתים המשותפים מאז שנת 1958. על-פי הרישום, כולל הבניין חמש דירות: ארבע מהן בבעלות המבקשים, והחמישית (להלן: דירת המשיבים), אשר נמצאת בקומת הקרקע של הבניין, בבעלות המשיבים.

           בסוף שנות השבעים, בנו בעליה הקודמים של דירת המשיבים, קירות חיצוניים מסביב לדירתם באופן שיצר מתחם סגור הכולל שלוש יחידות משנה שהושכרו לשלושה גורמים שונים. באמצעות הבניה הורחב שטחה המקורי של דירת המשיבים, כפי שהוא מופיע בפנקס המקרקעין, על חשבון שטחים השייכים לרכוש המשותף של דיירי הבניין. בנוסף, נסגרו מרפסות בדירת המשיבים ונפרץ חלון מהדירה אל עבר חדר המדרגות של הבניין. כל זאת, מבלי שהתבקשה הסכמתם של המבקשים לכך.

2.        המבקשים ראו בבניה האמורה משום פגיעה ברכוש המשותף של הבניין ועל כן הגישו למפקחת תביעה בה עתרו לחייב את המשיבים: להרוס את הקירות החיצוניים שניבנו; להותיר פתח כניסה/יציאה אחד בלבד מדירתם לחלל הרכוש המשותף; להרוס בניה שסגרה מרפסות; ולאטום חלון שנפרץ מדירתם לחלל חדר המדרגות. כמו כן תבעו המבקשים מהמשיבים דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו ברכוש המשותף.

3.        לאחר ששמעה את טענות הצדדים בדיון שנערך בפניה ואף סיירה בבניין נשוא הבקשה, קבעה המפקחת כי משהרחבת דירת המשיבים וחלוקתה לשתי יחידות דיור נפרדות נעשו לפני שנים רבות, לא ניתן לייחס אותן למשיבים. בנוסף, לאור העובדה שהמבקשים ידעו על קיומן בפועל של שתי יחידות נפרדות בדירת הקרקע למן יום הקמתן, ואף קיבלו דמי ועד בהתאם, קבעה המפקחת כי הם הסכימו להרחבה ולחלוקה כאמור, ומשכך לא הורתה על הריסת הקירות. בהינתן כי יחידת המגורים השלישית שנבנתה בקומת הקרקע נהרסה על-ידי המשיבים לאחר שננקטו נגדם צעדים שלטוניים, וכך גם באשר לסגירת המרפסות, לא מצאה המפקחת ליתן למבקשים סעד אף בעניינים אלו. באשר לחלון שנפרץ מדירת המשיבים לחדר המדרגות קבעה המפקחת כי מדובר בפרי מעשיהם של המשיבים וכי לא התקבלה לכך הסכמת המבקשים. פריצת החלון נתפסה בעיני המפקחת כ "פגיעה ברכוש המשותף" כמשמעות ביטוי זה בסעיף 2 לתקנון הבית המשותף, ולפיכך הורתה על איטומו. לבסוף, דחתה המפקחת את תביעתם של המבקשים לדמי שימוש משמצאה כי אין היא מוסמכת לדון בה, אך קבעה כי שמורה להם הזכות לבקשם בבית המשפט המוסמך לכך.

4.        המבקשים ערערו על פסק דינה של המפקחת לבית המשפט המחוזי בחיפה, תוך שצמצמו טענותיהם לטענה אחת בלבד. לטענתם, משקבעה המפקחת כי הבניה בקומת הקרקע נעשתה ברכוש משותף וכי לא הוכחה הסכמה מפורשת מצידם לכך, היה מקום להורות על הריסת הקירות והשבת המצב לקדמותו.

           בית המשפט המחוזי בפסק דין מנומק ומפורט עמד על מהותו ותכליתו של הבית המשותף, תוך שהוא מציין את המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית למוסד זה. תוך כך, קבע בית המשפט כי גריעת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסויימת ייתכנו רק לאחר הסכמה מפורשת של בעלי הדירות, וכי אין להסתפק בהסכמה או בויתור מכללא על דרך התנהגותם. לאור האמור, קיבל בית המשפט את טענת המבקשים לפיה לא הסכימו להצמדה שביצעו המשיבים. אף על פי כן, דחה בית המשפט את ערעורם של המבקשים, על בסיס ההלכה שנקבעה בע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה (1) 199 (1999) (להלן: עניין רוקר), לפיה לבית המשפט שיקול-דעת אם להעניק סעד שהתבקש בגין בניה בלתי חוקית, מכוח כללי המניעות ודיני תום הלב. בית המשפט ציין את המחלוקת שהתעוררה בעניין רוקר באשר להיקף שיקול-הדעת האמור, אך קבע כי "בין שנלך בגישה המרחיבה את שיקול הדעת, ובין שנלך בגישה המצמצמת, דומני כי במקרה הנוכחי ראוי להעדיף את עמדת המשיבים ולשלול מהמערערים (המבקשים - ע.א) את זכות הפינוי וההריסה". למסקנה זו הגיע בית המשפט לאור העובדה שבניית הקירות מסביב לדירת המשיבים נעשתה לפני כ- 30 שנה, עוד בטרם החזיקו אלה בדירה, ובהתחשב בכך שמני אז ועד שנת 2001 לא הביעו המבקשים כל התנגדות לכך, ואף ראו ביחידה הנוספת שנבנתה כנשוא לחיוב במסי ועד. במצב דברים זה, כך נקבע, הסתמכו המשיבים בהתנהגותם על המצב בשטח ועל שתיקת השכנים וכלכלו בהתאם לכך את צעדיהם במשך שנים ארוכות. בית המשפט ציין גם כי בשנת 1995 הגישו המשיבים בקשה למתן היתר בדיעבד לעבודות בניה שבוצעו, וחלק מהדיירים, אשר המבקשים הם חליפיהם, אף נתנו הסכמתם לכך. בנסיבות אלו מצא בית המשפט כי יש לדחות את הערעור. לצד זאת, קבע בית המשפט כי ההימנעות ממתן צו הריסה עשויה להקים למבקשים עילות תביעה אחרות נגד המשיבים בגין הנזקים שנגרמו להם.

5.        בבקשה שלפניי טוענים המבקשים כי יש ליתן להם רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נוכח הצורך להכריע בשאלות המשפטיות המהותיות שהוא מעלה אשר טרם זכו להכרעה בבית משפט זה. ראשית, שאלת היקף שיקול-הדעת שנתון בידי בית המשפט שלא ליתן סעד קנייני ולהורות על הריסת מבנה בלתי חוקי לאור שיקולים של מניעות ותום לב. שאלה זו התעוררה, כאמור, בעניין רוקר, וטרם זכתה להכרעה. שנית, שאלת היחס שבין זכות השימוש ובין צו ההריסה. לדידם של המבקשים, יש לדון בשאלת סמכותו של בית המשפט ליתן צו המורה על אי שימוש במבנה לא חוקי אשר לא ניתן צו להריסתו מכוח כללי תום הלב. שלישית, קביעת ראשי הנזק לתביעת פיצויים להם הם זכאים, בגין העובדה שהמשיבים עושים שימוש שלא כדין ברכוש המשותף. רביעית, שאלת מהותה של שתיקה ארוכת שנים מצד דיירי בית משותף, והאם היא יכולה לעלות לכדי הענקת רישיון שימוש ברכוש המשותף (להבדיל מהסכמה להצמדה).

           בנוסף לשאלות המשפטיות שהעלו המבקשים טוענים הם גם טענות באשר לממצאים שנקבעו בעניינם. כך למשל, הם טוענים כי משעה שהמשיבים דיווחו לשלטונות מס שבח כי הם מחזיקים דירה אחת בלבד בבניין לא עומדת להם עוד חזקת תום הלב, וכי אין ביכולתם של המשיבים להסתמך על העובדה כי בניית הקירות מסביב לדירתם נעשתה על-ידי בעליה הקודמים.

6.        דין הבקשה להידחות. אכן, הסוגיה במובנה הרחב, קרי, מעמדה של הזכות הקניינית אל מול שיקולים של תום לב ומניעות, מעוררת שאלות משפטיות שונות, ובהן השאלות עליהן הצביעו המבקשים. אולם, ההכרעה במקרה שלפניי אינה דורשת ליתן להן מענה. זאת, כמובן, מבלי לשלול את האפשרות כי מקרים נוספים שיונחו לפתחם של בתי המשפט יחייבו דיון והכרעה בשאלות אלו.   

            בעניין רוקר נידונה תביעתם של דיירים בבית משותף להורות על הריסת מחסן שנבנה על-ידי דיירים אחרים בשטחי הרכוש המשותף, מבלי שקיבלו את הסכמת שאר הדיירים. בדעת רוב נקבע כי בנסיבות המקרה אין לראות בתביעה כשימוש שלא בתום לב בזכות ובית המשפט הורה על הריסת המבנה. עם זאת ציינו השופטים - כל אחד על פי דרכו - כי לבית המשפט שיקול-דעת אם ליתן סעד מכוח הזכות הקניינית, כאשר ייתכנו מצבים בהם תידחה תביעה להריסת מבנה לא חוקי מכוח עקרונות תום לב ומניעות. השופטים נחלקו ביניהם בשאלת היקף שיקול-הדעת המצוי בידיו של בית המשפט, אולם גרעין ההלכה לפיו זכות הקניין אינה זכות מוחלטת הוסכם על הכול ואף קנה אחיזה איתנה בפסיקה (ראו למשל: ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב פ"ד נג(4) 199, 287 (1999); ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 402-401 (2003);ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם, פ"ד נט(3) 697, 704-703 (2004); ע"א 6406/03 נאמני ההקדשות של העדה הספרדית בעיה"ק צפת ומירון נ' כמוס (טרם פורסם, 16.06.05), בפסקה 8; ע"א 8872/02 ארגוב נ' בן שלום (טרם פורסם, 7.11.05), בפסקה 22; רע"א 9626/05 נציגות הבית המשותף מרחוב הרב עמיאל 7, תל אביב נ' אבימור (טרם פורסמה, 16.11.05), בפסקה ה(4)). הכרעה באשר להיקף שיקול-הדעת המצוי בידי בית המשפט בסוגיה זו אינה נדרשת בענייננו, נוכח קביעתו של בית המשפט קמא - אשר לא מצאתי טעם להתערב בה - לפיה הנסיבות במקרה שלפנינו מחייבות את שלילת הסעד מן המבקשים הן על-פי הגישה המרחיבה את שיקול-דעתו של בית המשפט, הן על פי זו הדוגלת בצמצומו.

7.        איני רואה גם מקום לטענתם של המבקשים לפיה יש ליתן להם רשות ערעור על מנת להכריע בשאלת סמכותו של בית משפט ליתן צו המורה על אי שימוש במבנה לא חוקי, כאשר לא ניתן צו להריסתו מכוח כללי תום הלב. בערעור שהגישו לבית המשפט המחוזי צמצמו המבקשים את טענותיהם לשאלת הריסת הקירות בלבד, ואיני רואה כל הצדקה לעורר מחדש את סוגיית זכותם של המשיבים להשתמש במתחם שנוצר כתוצאה מבניית הקירות. אף בחינת הדברים לעיצומם מלמדת כי שאלה זו אינה נדרשת להכרעה בענייננו, שכן הנימוקים שעמדו לנגד עיניו של בית המשפט קמא שעה שדחה את תביעתם של המבקשים להורות על הריסת הקירות החיצוניים, מובילים אף למסקנה לפיה אין לאסור על המשיבים להשתמש במתחם שנוצר כתוצאה מבניית קירות אלו. כל קביעה אחרת תאיין, הלכה למעשה, את קביעתו של בית המשפט קמא. ודוק: כאמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, אין בדבר כדי לשלול את זכותם של המבקשים, ככל שימצאו לנכון, לתבוע מהמשיבים דמי שימוש או פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו להם, וזאת, מבלי להביע כל עמדה בסיכויי התביעה של אלו.

8.        אין זה גם המקום והשלב המתאימים לדון בשאלת ראשי הנזק בגינם יכולים המבקשים לתבוע פיצויים מהמשיבים. בבקשה זו מתבקש מתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט קמא אשר כלל לא דן בתביעות לפיצויים מצד המשיבים. משכך, הרי שדיון בשאלה שהעלו המבקשים בעניין זה הוא דיון תיאורטי בעלמא ואינו נצרך להכרעה בסוגיה. אם וכאשר יחליטו המשיבים להגיש תביעה לתשלום פיצויים נגד המשיבים לבית המשפט המוסמך לכך, תשמר להם הזכות לערער לערכאת הערעור הרלוונטית בעניין זה.

9.        המבקשים טוענים, כאמור, כי יש ליתן להם לערער על פסק דינו של בית המשפט קמא נוכח הצורך להכריע בשאלה האם שתיקה ארוכת שנים מצד דיירי בית משותף יכולה לעלות לכדי הענקת רישיון שימוש ברכוש המשותף (להבדיל מהסכמה להצמדה). טענה זו טוב לה שלא הייתה נטענת, שהרי ממה נפשך? אם סבורים המבקשים כי שתיקה ארוכת שנים אינה מהווה הענקת רישיון שימוש, הרי שכך פסק בית המשפט המחוזי ואל להם לבוא על כך בטרוניות. אם, לעומת זאת, סוברים המבקשים כי שתיקתם של הדיירים מעידה על הענקת רישיון שימוש מצידם, הרי שבנסיבות ענייננו יש לקבוע כי הוענק למשיבים רישיון שימוש. קביעה כאמור שומטת את הבסיס מתחת לתביעתם של המבקשים, וברי כי בכך אין הם מעוניינים.

10.      אשר לטענות בדבר הממצאים שנקבעו על-ידי בתי המשפט דמלטה. אלו אינן חורגות מדלת אמותיו של המקרה הספציפי המדובר, ואינן מעלות שאלה משפטית כבדת משקל החורגת מן העניין שיש לצדדים בהכרעת המחלוקת. משכך, אין בהן כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ר"ע 103/82חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)). בעניין זה אציין כי שאלת תום ליבם של המשיבים הינה שאלה עובדתית אשר נבחנה בשתי ערכאות שונות. אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים מעין דא, לא כל שכן ב"גלגולה השלישי" של הסוגיה (ראו למשל: רע"א 2180/06 גני דולינגר - חברה לבנין והשקעות (1986) בע"מ נ' חברת הנכסים של שופרסל בע"מ (טרם פורסמה, (18.9.2006) בפסקה ז').

          לאור האמור, הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תגובה - אין צו להוצאות.

          ניתנה היום כ"ג בטבת התשס"ח (1.1.08).

ש ו פ ט ת


התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ