בקשת רשות ערעור לאחר פטירתו של אחד הצדדים בנושא זכויות במקרקעין

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לענייני משפחה במחוז תל-אביב (כב' השופט גייפמן, בתמ"ש 15420/96) מיום 11.10.09.

העובדות הצריכות לעניין

ההחלטה נושא בקשת רשות הערעור ניתנה במסגרת הליך שהתנהל בין המשיבים לבין המנוח י.כ ז"ל (להלן: " המנוח"). בקשת רשות הערעור הוגשה במקור על ידי המנוח, אך בעקבות פטירתו ולאחר שניתן צו קיום צוואה אחר עזבונו (ביום 24.7.12), תוקנה והוגשה מחדש על-ידי המבקשות, בנותיו שהוכרזו כזוכות על פי צוואתו (ביום 28.8.12. החלטת כב' הש' שטופמן מיום 17.5.12).

המשיבים 1,5,9 הם שלושת אחיו של המנוח. כל האחים הלכו לבית עולמם  ועזבונותיהם מיוצגים על ידי יורשיהם: המשיבים 2-4 ( לאח כ.); המשיבים 6-8 (לאח נ.); המשיבים 10-12 ( לאח י.).

בין המנוח לשלושת האחים סכסוך משפטי שתחילתו בשנת 1993 וטרם הגיע לסיומו. הסכסוך נסוב על זכויותיו של המנוח בקומת הגג (קומה ד') במקרקעין הידועים כגוש 6903 חלקה 112/11 ברח' יעל 4 בתל-אביב והרשומים בפנקס הבתים המשותפים.

זכויות המנוח, שהתגורר בדירה בת שניים וחצי חדרים, בקומה ד' של הבית המשותף - קומת הגג (להלן: " הדירה"), אינן רשומות כלל במרשם המקרקעין. על פי נסח הטאבו, קומה ד' של הבית המשותף כוללת מחסן בשטח 12 מ"ר וגג ששטחו 185 מ"ר, ואף הרישום של המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים אינו משקף נכונה את הבנוי על המקרקעין. בפועל, בקומה ד' נבנו 2 יחידות דיור: האחת הוחזקה ע"י המנוח ( 2.5 חדרים) והאחרת שייכת לאח רביעי של המנוח שלא היה צד להליכים ( האח א.כ.) שלא התכחש לזכויותיו הנטענות של המנוח, ועל כן לא נתבע.

זכויותיו של המנוח לא היו ניתנות למימוש, שכן לא היו רשומות במרשם המקרקעין, ועל כן הגיש תביעה נגד המשיבים, כיורשיהם של שלושת אחיו , שהתכחשו לזכויותיו.

בתביעה טען המנוח, כי הוא המחזיק הבלעדי והבעלים של דירה בת 2.5 חדרים בקומת הגג. המנוח לא צרף לתביעתו תשריט לזיהוי הדירה או שטחה, אך הסביר כי את זכויותיו בדירה, בה הוא מתגורר במשך עשרות שנים, רכש בשתי עסקאות עוקבות נפרדות:

עסקת מכר בשנת 1961-  בה רכש מאחיו דירת חדר וחצי כנגד תשלום של 5,000 ל"י.

עסקת מתנה במועד המאוחר לשנת 1961 - במסגרתה הוסיף המנוח ובנה מכספו חדר נוסף לדירה. המתנה  הנטענת היא שטח המקרקעין עליה נבנה החדר.

הסעדים להם עתר המנוח בתביעתו היו שלושה במספר:

1.      לתקן את צו הבית המשותף בחלקה 112 גוש 6903 באופן שיחידה מס' 112/11 תימחק ובמקומה יבואו שתי יחידות אחרות 112/13 ו-112/14 ( אחת למנוח והאחרת לאחיו אברהם)

2.      להעביר על שמו את הבעלות על יחידה מס' 112/13 שתתווסף.

3.      למחוק את המשכנתא הרשומה על חלקה 112/11 לטובת ע.כ ( אשתו של האח י.כ. ז"ל, נתבעת מס' 10 בתובענה), וזאת בהתייחס לדירתו.

(כתב התביעה המתוקן, שהוגש בשנת 1994 לבית המשפט המחוזי בת"א במסגרת ת.א. 62/94, צורף לתיק לפי החלטת בית משפט זה מיום 10.10.13).

ביום 19.1.2003 ניתן על ידי בית משפט קמא ( כב' השופט גייפמן, וזאת לאחר שהתיק הועבר לבית המשפט לענייני משפחה) פסק דין חלקי בתובענה (שמספרה שונה לתמ"ש 15420/96).

בפסק הדין החלקי, המשתרע על פני 15 עמודים, ניתח בית המשפט קמא את הראיות והעדויות שהובאו בפניו והגיע לידי מסקנה כי המנוח זכאי לאכיפה של הסכם המכר משנת 1961  ולזכויות בעלות לעניין חלק מהדירה שהיה בנוי ונמכר למבקש נכון לשנת 1961 (1.5 חדרים); ואלו לגבי תוספת הבנייה של החדר, שהפכה את הדירה לדירת 2.5 חדרים - פסק למנוח זכויות בעלות (ביחס לשניים מאחיו) וזכויות בר-רשות ( ביחס לזכויות שני אחיו האחרים):

"...התובע הוא הבעלים של דירת חדר וחצי בקומה ד' במקרקעין הידוע כגוש XXX חלקה  112/11 וכן זכאי לביטול המשכנתא שנרשמה לטובת הנתבעת 10, ככל שהיא מתייחסת לדירת התובע...באשר לתוספת הבניה של חדר, עם הרחבת דירה 1.5 חדרים ל-2.5 חדרים בקומה ד' במקרקעין...התובע זכאי להעברת הבעלות בחלק המקרקעין עליו נבנתה תוספת החדר, ביחס לבעלויות של האחים א.כ. וכ.כ. ביחס לבעלויות של האחים נ.כ. וי.כ. על המקרקעין, עליו נבנתה תוספת החדר, התובע הינו בר-רשות בלתי הדירה. אם התובע יפצה בהסכמה את עיזבונות האחים נ.כ. וי.כ....יוכל התובע לרכוש בעלות גם ביחס לחלק מקרקעין זה." (ס' 14 לפסה"ד).

לצורך ביצוע תיקון צו הבתים המשותפים ורישום הבעלות בדירה מינה בית המשפט קמא בפסק הדין החלקי את עוה"ד אבי נאמן ככונס נכסים, והורה לו להגיש לבית המשפט לאישור הצעה לתיקון צו הבתים המשותפים, בטרם תוגש למפקח על המקרקעין (ר' ס' 14ד' לפסק הדין החלקי).