סירוב אגודה שיתופית לאשר מכירת מגרש ביישוב לחברים חדשים - חוסר תום לב

כללי:

1.         התובע, בן לחברי האגודה השיתופית גן יאשיה (להלן: "האגודה"), הגיש תביעה זו לפיצויים כנגד הנתבעים, האגודה וחברי וועד האגודה (הנתבעים 2-8) בגין הפרת הסכם ובשל מניעה מצידם שלא בתום לב, לאשר לו למכור את המגרש אותו רכש - מגרש מספר 264 בחלקה 26 גוש 7978 ושבנה עליו מאוחר יותר בית בחודש 11/00 (להלן: "המגרש"), בישוב גן יאשיה (להלן: "הישוב"). התובע רכש את הזכויות במגרש מכוח החלטה 373 של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), עפ"י הסכם שחתם עם האגודה ביום 3.1.97 (להלן: "ההסכם") והסכם פיתוח שחתם עם המינהל ביום 14.5.97 (להלן: "הסכם הפיתוח").

על פי הנטען בכתב התביעה, הנזקים וההפסדים נגרמו עת רצה התובע למכור את זכויותיו במגרש לצד שלישי, אשר אינו מבני היישוב. לפי סעיף 4ו' להחלטה 373 של המינהל, יכול היה התובע (כרוכש המגרש הנ"ל) להעביר את זכויותיו במגרש לצד שלישי, וזאת בכפוף לקבלת הסכמתה של האגודה וזאת כאמור בסעיף 10 להסכם. לטענת התובע הוא ניסה למכור את המגרש מספר פעמים אולם ניסיונותיו החוזרים והנשנים לקבל את אישור האגודה למכר, עלו בתוהו. בעקבות סירוב הנתבעים נגרמו לו נזקים בגין חיובי ריבית חריגה בשל חיובי פיגורים לבנק למשכנתאות, בשל הפסד במחיר בו נמכר המגרש והבית בין הקונה הראשון שסורב ובין הקונים הרביעיים שאושרו, בגין עוגמת נפש ובגין הוצאת לשון הרע. סכום התביעה הועמד על ידו על סך של 420,000 ש"ח. בטרם אכריע במחלוקות, אציג בתמצית את טענות הצדדים.

טענות התובע:

2.         לטענת התובע, האגודה פעלה באמצעות והועד וחבריו בניגוד לאמות מידה של סבירות, תום לב והגינות אשר לפיהן היא מחוייבת לפעול שכן כלל לא ברור על בסיס איזה קריטריונים נבדקו המועמדים, מי קבע את אותם הקריטריונים ומתי. ניסיונותיו החוזרים ונשנים לקבל נוסח מאושר של החלטת אסיפת האגודה בדבר הקריטריונים הנדרשים עלו בתוהו. כמו כן טען התובע כי לא ברור איזה קריטריונים הועברו לבדיקת המכון החיצוני. בנוסף טען כי "ועדת הערר" על החלטות ועדת הקבלה, הורכבה מחברי הועדה בתוספת שנים שלושה חברי ועד האגודה. היינו, חברי הועדה הם שישבו והחליטו בערעורם של אלה שנדחו על ידם בעבר. זאת ועוד, למעט המקרה נשוא תובענה זו, לא פסלה וועדת הקבלה כל מועמד אחר אשר הובא בפניה, וכן הועדה לא פסלה מעולם מספר מועמדים של אותו המציע, למעט המקרים נשוא הדיון. התובע ממשיך וטוען כי הועדה נהגה כלפיו בצורה מפלה במודע וזאת משיקולים זרים ובלתי רלוונטיים. המועמדים אשר הוצגו על ידו היו כולם אנשים נורמטיביים, ללא עבר פלילי וחלקם אף בעלי ניסיון חקלאי. עשרות משפחות כמותם עברו את הועדה ללא כל קושי. לטענתו, בהחלטת הועד יש משום פגיעה בזכויותיו הקנייניות, שכן מנעו ממנו את מימוש זכויותיו הקנייניות במגרש וזאת עקב נימוקים בלתי סבירים ומגמתיים.

טענות הנתבעים:

3.         הנתבעים כפרו בטענות התובע הן במישור העובדתי לרבות הטענה כי פעלו בחוסר תום לב והן במישור המשפטי. לטענתם פעלו כדין. טענתם הראשונה היתה כי ממילא התובע לא יכול היה למכור זכויות במגרש בתקופת הסכם הפיתוח וממילא אם היו מאשרים את המועמדים, העסקה לא היתה מאושרת ע"י המינהל. כמו כן טענו כי האגודה התנהגה ללא רבב, בהתאם לנוהלי המינהל באותה התקופה ובהתאם לנהליה שעה שבחנה את המועמדים שהגיש התובע לאישורה. כמו כן, נטען כי כל פעולותיה של האגודה נעשו בסמכות וברשות ובהתאם להוראות של המינהל התקפות לאותו המועד. האגודה לא חרגה מסמכויותיה ונהגה ללא משוא פנים כלשהו. לטענתם, גם ועדת הקבלה פעלה לפי אמות המידה הנדרשות במשפט מינהלי תקין. כל מועמדיו של התובע הוזמנו ע"י האגודה לועדת הקבלה ואיש מהם לא נפסל מראש כפי שטוען התובע. בנוסף כל המעמדים הופנו למכון איבחון חיצוני ובלתי תלוי. עוד נטען כי התובע קיבל על עצמו בהסכם בין התובע לאגודה בסעיף 3(ב)(6)), כי תנאי להקצאת מגרש שרכש הוא אישור ועדת קבלה את מועמדותו. כמו כן נקבע כי התובע אינו רשאי להעביר את הזכויות במגרש לאחר ללא אישור ועדת הקבלה אשר תמונה ע"י האגודה. תנאי זה נקבע גם בהסכם הפיתוח בו התקשר התובע עם המינהל. הוראה 737 (נספח ג' לסיכומי הנתבעים) של המינהל. הוראה זו קובעת כי המגרשים יוחכרו ע"י המינהל למועמדים שיומלצו ע"י האגודה. רשימת המועמדים  מוגשת למינהל כשהיא חתומה ע"י מורשי החתימה של האגודה ובמקרה של העברת זכויות נדרשת בין היתר, הסכמת האגודה. הוראה זו הייתה תקפה עד יום 7.3.99 בו פורסמה הוראת האגף החקלאי מס' 51 (להלן: "הוראה 51") שנושאה החכרת קרקע למגורים בישובים חקלאיים (נספח ד' לסיכומי הנתבעים). בהוראה 51 נקבעו לראשונה, בסעיף 6, הוראות באשר לצורך בהעברת קריטריונים לבחירת המועמדים למגרשים ע"י האגודה למינהל. ביום 4/2/03 נתקבלה ע"י המינהל החלטה 959 (להלן: "החלטה 959") שעוסקת בבניה למגורים באגודות, ישובים חקלאיים שהם מושבי עובדים כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית (נספח ה' לסיכומי הנתבעים). בהחלטה זו נקבעו לראשונה קריטריונים לפיהם על ועדת הקבלה של ישוב חקלאי לשקול את שיקוליה. קריטריונים אלה אינם רלבנטיים למקרה שלפנינו.

עוד טענו הנתבעים כי שני הרוכשים הראשונים, כלל לא יכלו לרכוש את המגרש שכן ההסכם עימם נערך בתקופת הפיתוח. באשר לרוכש השלישי, הוא כלל לא טרח להופיע בפני ועדת הקבלה ולא הגיע כלל למעמד של בדיקת מועמדותו. הרוכשים הרביעים, הופנו גם הם לבדיקת המכון החיצוני, ועברו בדיוק את אותו המסלול כמו שני הרוכשים הראשונים, בטרם אושרו ע"י הועדה. העובדה כי החלטות הועדה לא מצאו חן בעיני התובע, אין בהם כדי להוכיח כי הועדה הונעה ממניעים זרים ושמה לה למטרה לפגוע בתובע ובמועמדים אשר הפנה לועדה. התובע גם לא הוכיח את טענתו לאפלייה פסולה של מועמדיו וכן לא את טענתו כי חוץ ממועמדיו לא פסלה הועדה אף מועמד אחר. באשר לנזק הנטען, הנתבעים טוענים כי קשייו הכלכליים של התובע לא נבעו מאי אישור מועמדיו ע"י הועדה אלא מקשיים כלכליים שהחלו כבר בשנת 2000. בנוסף הנתבעים טענו כי התובע לא  הוכיח את תביעתו בנוגע ללשון הרע ולמעשה התובע זנח ראש נזק זה עד להגשת הסיכומים.

דיון:

4.         המסגרת הנורמטיבית:

התובע משתית את עילת התביעה על דין החוזים. חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, בסעיפים 12 ו-39 דורש מצד לחוזה כי יתנהג הן במשא ומתן לכריתת החוזה, והן בקיומו ובביצועו של החוזה, בתום לב ובדרך מקובלת. הדרישה לתום לב ולדרך מקובלת פורשה בפסיקה כדרישה אחת. תום הלב פורש ע"י הנשיא (בדימוס) א' ברק כמצב שבו "אדם לאדם - לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם - אדם"( רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 279 ). עמידה דווקנית על זכויות כאשר הנסיבות אינן מצדיקות זאת, תחבולות מסחריות מסוגים שונים, וצורות שונות של דרכים להשגת יתרון בלתי הוגן על הצד השני עשויים להתפרש כמנוגדות לעיקרון תום הלב. המבחן לתום הלב הנדרש הוא מבחן אובייקטיבי. לפיכך, טענתו של אדם שהוא האמין שהתנהגותו היא תקינה לא תהווה הגנה ובמידה ובחינה אובייקטיבית של ההתנהגות תקבע שההתנהגות לא הייתה כזו.

הכלל הוא כי חוזה יש לקיים, והפועל היוצא הוא כי אי קיום של החוזה מהווה את הפרתו. כאמור, בקיום החוזה על הצדדים להתנהג בתום לב ובדרך מקובלת. התנהגות של צד לחוזה שלא בתום לב עשויה להביא לקביעה בדבר הפרתו על ידו לזכות את הצד השני בסעדים במסגרת החוק כגון אכיפת החוזה ואף סעדים אחרים, כגון פיצויים (סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-  1970 (להלן:"חוק החוזים תרופות")) .

5.         ומן הכלל אל הפרט; סעיף 3 להסכם (ת/1 א') קובע את התחייבותה של האגודה לפיה

בכפוף לעמידה בהליכי קבלה ומועמדות כפי שיקבעו - לאשר הקצאת מגרש- שיוגרל עפ"י הכללים שקבעה האגודה למתיישבים".

סעיף 3 (ב)(6) מציין כי כניסתו של המתיישב כפופה לאישור ועדת הקבלה.

סעיף 10 להסכם שבין האגודה לבין התובע (נספח א') קובע:

"התושבים לא יהיו רשאים להעביר את זכויותיהם במגרש ובבית, כולן או חלקן, לאחר ו/או לאחרים, ללא אישור ועדת הקבלה אשר תמונה ע"י האגודה.

.....

כל העברת הזכויות כאמור תותנה בקבלת התחייבות הנעבר למילוי כל התחייבויות התושבים על פי הסכם זה, וכן לקבלת הנעבר ע"י ועדת הקבלה מטעם האגודה וחתימתו על הסכם עם האגודה בקשר לזכויות המועברות".