זכאות מתווך לדמי תיווך על אף שלא היה הגורם היעיל בהתקשרות

התביעה

1. התובע מתווך מקרקעין מורשה (להלן התובע), והנתבעים בני זוג שבבעלותם בית בישוב שלומית (להלן הנתבעים), התקשרו ביום 18.8.04 בהסכם להזמנת שירותי תווך למכירת דירתם, הכולל התחייבות לבלעדיות לתקופה של 11 חודשים (להלן: ההסכם). בהסכם (נ/3) נקבע כי כל קשר עם רוכשים יבוצע רק באמצעות התובע ודרכו וכי היה והנכס יימכר בתקופת הבלעדיות לרוכשים כלשהם בין שהופנו ע"י התובע ובין שלא, ישלמו הנתבעים עמלת תווך בשיעור 2% + מע"מ מהמחיר שיקבלו. בתמורה התחייב התובע בהסכם לפעול בשקידה ומסירות למציאת רוכשים לנכס.

2. ביום 4.12.04 נכרת זכרון דברים בין הנתבעים למר יעקב פרץ שרכש את הדירה עבור גרושתו הגב' שוש פרץ תמורת 117,500 $ ולמחרת נחתם חוזה מכר עם הגב' שוש פרץ אצל עו"ד. התובע דרש לקבל דמי תווך והנתבעים סירבו בטענה כי התובע לא הביא לקשירת העסקה וכי הרוכש הגיע אליהם ממודעה בעיתון שפורסמה על ידם עובר להתקשרות עם התובע. בתביעתו עותר התובע לחייב את הנתבעים בדמי התווך בשיעור 2% כאמור בהסכם ובנוסף בדמי תווך בשיעור 2% שהפסיד מצד הרוכשים, הואיל ובשל "עקיפתו", נמנעה ממנו פעולת התווך והעמלה שבצידה .

3. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד בטענה לפיה נוכח השיווק הכושל של התובע והיעדר שקידה ראויה בהתנהלותו, נגרם להם נזק בשל הכורח למכור ב"לחץ" ובמחיר נמוך יותר מהשווי האמיתי והם עותרים לחייב את התובע בהפרש כספי זה שבין מחיר המכירה לשווי הראלי, כטענתם.

העובדות שהוכחו

4. אמנם מי שחתם על ההסכם הוא התובע מצד אחד ונתבע 1 בלבד מצד שני ואולם התובע טען כי הנתבע הודיע לו שרעייתו, נתבעת 2, הסמיכה אותו לחתום גם בשמה. הנתבעת לא הגישה תצהיר ואף הנתבע לא מציג בתצהירו גרסה עובדתית לפיה חתם רק בשם עצמו. גרסת התובע בדבר החלת ההסכם על שני הנתבעים לא נסתרה אפוא בכל דרך ואני קובעת כי ההסכם מחייב את שני הנתבעים.

5. התובע הצהיר כי לא רק החתים את הנתבע על ההסכם הכולל תניית בלעדיות אלא שאף הסביר לו בע"פ כי זו דרישתו. הנתבע אישר בעדותו בנוסף לאמור בהסכם, דרישת התובע לבלעדיות  אף נאמרה לו בע"פ עובר לחתימה.

6. אין מחלוקת כי ההסכם נחתם ב-18.8.04 וכי תקופת הבלעדיות שנקבעה בו היא מיום 1.9.04 ועד 1.8.05 (11 חודשים).

7. אין מחלוקת כי הדירה נמכרה ע"י הנתבעים לגב' שוש פרץ ביום 5.12.04 ואין מחלוקת כי התובע לא הביא אותה לדירה ולמעשה לא פגש בה מעולם אלא שנה אחרי שכבר רכשה את הדירה מהנתבעים וגרה בה.

8. הצדדים חלוקים בשאלה למה התכוונו בהסכם באשר לפרשנות המונח בלעדיות, אלו פעולות שווק נעשו ע"י התובע מיום 1.9.04 ועד מכירת הדירה, מה היקפן, והאם התובע מהווה "גורם יעיל" כהגדרתו בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן חוק המתווכים). עוד טוענים הנתבעים כי בהסכם לא נרשם מס' זיהוי של המתווך/התובע כדרישת תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 וגם מטעם זה אין הוא זכאי לדמי תווך, בהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים.
9. הנתבעים טוענים כי הבינו שהכוונה בבלעדיות שבהסכם שלא יוכלו לתת את הדירה למתווכים אחרים ואולם נשמרת להם הזכות לשווק את הדירה בעצמם באותה תקופה ללא עמלת תווך לתובע. עוד טוענים כי משהוברר להם ע"י התובע כי לא כך הוא רואה את הבלעדיות, נפגש הנתבע עם התובע במשרדו של התובע וסוכם כי התובע יקבל עמלה רק אם הדירה תמכר לקונה שהובא ע"י התובע. מנגד טוען התובע שהנתבע הבין היטב בעת החתימה על ההסכם כי ע"פ תניית הבלעדיות, בכל מקרה שהדירה תמכר באותה תקופה בין אם התובע יביא את הלקוח ובין אם לאו, יהא התובע זכאי לדמי תווך ובלבד שפעל בשקידה ומסירות למציאת קונה. עוד טוען התובע כי לאחר שנודע לו כי לקוח ראה את השלט שתלה ופנה ישירות לנתבע מבלי שהאחרון ידע אותו על כך, פנה לנתבע והבהיר לו פעם נוספת את משמעות הבלעדיות תוך שעמד על כך שלא מוכן לתווך אלא בבלעדיות, לטענתו חזר הנתבע ואישר הסכמתו לתנאי ה"בלעדיות המורחבת".

10. במחלוקת העובדתית שבין הצדדים אני מבכרת את גרסת התובע.

התובע העיד כי מלכתחילה היה מוכן לקבל את הדירה לתווך רק אם תינתן לו בלעדיות וזאת בשל הקושי בשווק והמיקום. הנתבע מאשר בעדותו שהתובע התנה הסכמתו לטפל בנכס בכך שיקבל בלעדיות (סעיף 5 רישא לתצהיר).

אין בידי לקבל טענת הנתבע לפיה הבין שהמגבלה היחידה היא כי אסור למסור את הדירה למתווך נוסף. ההסכם קובע במפורש בסעיף 4 בזו הלשון : " היה והנכס ימכר בתקופת הבלעדיות ו/או 60 יום אחריה-לרוכשים כלשהם, בין שהופנו על ידכם ובין שלא- נשלם לכם מיד לאחר חתימת הסכם מחייב דמי תווך בשיעור 2%+ מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס". לשון הסעיף מאד ברורה והסעיף לא בא לבדו אלא מהווה חלק מהתחייבות התובע לשווק בשקידה. הנתבע אדם משכיל, ד"ר לוטרינריה, חתום על ההסכם שאינו ארוך במיוחד ולא עמוס בסעיפים מרובים ומורכבים. לטענתו חשב שזה טופס סטנדרטי ועוד העיד כי אינו נוהג לקרוא אם הוא מאמין שהצד השני ישר.  אין בידי לקבל טענותיו. אין הנתבע יכול בדיעבד להתנער מהסכמתו ואין לו להלין אלא על עצמו שלא מצא לנכון כאדם בר דעת לקרוא על מה הוא חותם. ההלכה הפסוקה בענין ידועה ומוכרת ודוחה כל טענה מסוג זה וראה ע"א 467/64 אולגה אסתר שוויץ נ' סנדור שושנה בלץ ואח', פ"ד יט (2) 113, 117  וכן ע"א 413/79 אדלר חב' לבניין נ' מנסור ואח', פ"ד לד(4) 29, 38.

אני מקבלת טענתו של התובע לפיה הנתבע הבין כבר בחתימה על ההסכם כי הכוונה בבלעדיות היא התניה לפיה יקבל התובע דמי תווך גם אם בסופו של דבר לא יביא לקשירת העסקה. זאת אני מסיקה מצירוף העדויות לפיהן הנתבעים כבר העבירו בעבר את התווך לתובע, לא בבלעדיות, ב- 14.4.02 וחתמו על התחייבות (ת/4) ומה צורך היה בחתימה שוב על הסכם? החתימה על ההסכם החדש נולדה בשל מציאות לפיה בתווך "רגיל" הדירה לא נמכרה. הנתבע מעיד גם כי בעבר הציע את הדירה לעוד מתווכת והיא לא עשתה שום דבר (עמ' 10 לפרו' ש' 5-6) . ראיות אלו  מתיישבות עם הסברה לפיה  הנתבעים לא היו שבעי רצון מעבודת המתווכים בעבר והיו נכונים ליתן את התווך באופן שפוגע ביכולתם למכור ללא עמלה, תמורת התחייבות לפעול בחריצות מוגברת.

במטרה לחלץ מהתובע מה הערך המוסף של הבלעדיות מבחינת מאמציו הוא נשאל בחקירתו הנגדית איזה פעולת שווק נוספת עשה במסגרת הבלעדיות שלא היה עושה במסגרת מאמצי תווך רגיל והשיב: " בבלעדיות אני תולה שלט על הבית, מה שאני לא עושה באופן רגיל" (עמ' 4 ש' 1 ) וההסבר הוא כי ברגע שהוא תולה שלט "למכירה" על הבית הרי שאף שפרטיו כמתווך מצוינים על השלט, נוצר מצב שהציבור שרואה את השלט לא נזקק לו ויכול לפנות ישירות לדיירי הדירה ולנהל עמם מו"מ תוך עקיפתו הגם שהגיעו בזכות השלט שלו (עמ' 3 ש' 16-19). מצאתי ממש בטענה זו במיוחד נוכח העובדה שלצד השלט "למכירה" שתלה התובע יש שלט בחזית הקדמית של הבית בדבר קיומה של מרפאה וטרינרית של הנתבע בדירה לרבות מס' הטלפון הנייד בו ניתן להשיגו (נ/2). מובן כי במצב שלא מוענקת לתובע בלעדיות כנ"ל, תליית השלט היא פעולה בניגוד לאינטרס. התובע נכון היה לחשוף עצמו לסיכון שיעקפו אותו רק הואיל וידע שבעקבות השתדלותו בתליית השלט, יקבל עמלה והסתמך על כך. תליית השלט אפוא תומכת במסקנה כי לתובע היה ברור מלכתחילה כי מדובר בבלעדיות במובנה הרחב לעיל ולכן כך ניסח אותה בהסכם. אני מאמינה לתובע שהסביר לנתבע היטב כי זו כוונתו כבר בעת החתימה על ההסכם.

השתלשלות העניינים שאין עליה מחלוקת היא כי לאחר כחודשיים היתה שיחת הבהרה בין הצדדים שכן התובע כעס כי לקוח פנה ישירות לנתבע והנתבע לא יידע את התובע על כך. הצדדים חלוקים באשר להסכמה בתום הפגישה. הנתבע טוען שהתובע הסכים להסתפק ב"בלעדיות מקוצצת" לפיה אסור לנתבע לפנות למתווכים אחרים אך מותר לו להמשיך לשווק בעצמו ובמקרה כזה של קשירת עסקה לא יהיה חייב בדמי תווך. גרסת התובע היא כי הבהיר לנתבע שאינו מוכן לבקשת הנתבע וכי ההתחייבות בהסכם היא ל"בלעדיות מורחבת" שאם לא כן הוא לא מוכן להמשיך בתווך והנתבע נתן הסכמתו הואיל והוא ורעייתו היו עסוקים ולא היה להם פנאי לטפל בעצמם בדירה.

במחלוקת עובדתית זו אני מבכרת את גרסת התובע. ראשית, אותו הגיון של אי ההסכמה לתווך אלא בבלעדיות מורחבת שהיה נעוץ בבסיס ההסכם, לא השתנה ומדוע שהתובע יסכים עתה למה שלא הסכים בעבר שעה שמחזיק בהסכם חתום ומחייב? שנית, אם הסכים לדרישת הנתבע לבלעדיות מקוצצת המרעה את מצבו , מדוע הסכים להשאיר את השלט על הבית באופן שיפגע בו? 

במחלוקת זו ביחס לשינוי תנאי החוזה, מוטל הנטל על הטוען לשינוי דהיינו הנתבע, והוא לא שכנע אותי בגרסתו ולא הרים את הנטל במידה הנדרשת.