תמ״א 38 בעיר הלבנה: יזמית זכתה בערר על תנאים מגבילים במרכז ת״א

בקשה להיתר שהגישה חברת הבנייה נדחתה כי לא עמדה במגבלות צפיפות שהוחלו באזור על ידי הוועדה המחוזית. ערר שהגישה התקבל ונקבע כי על הוועדה המקומית לבחון את הבקשה לגופה

ועדת המשנה לעררים קיבלה לאחרונה חלקית ערר שהגישה חברת הבנייה ״בירקו״. החברה מקדמת פרויקט תמ״א 38 ברחוב איתמר בן אב״י בתל אביב, שנמצא באזור לשימור. בקשה להיתר שהגישה החברה נדחתה לאחר שלא עמדה בקריטריונים זמניים ומחמירים שנקבעו על ידי הוועדה המחוזית עד לאישור תכנית מתאר חדשה. בזכות הערר, הוועדה המקומית תבחן את הבקשה בהתאם לקריטריונים הרגילים.  

ב-2015 פרסמה הוועדה המחוזית תל אביב הודעה על הכנת תכנית לרובעים 5 ו-6 בתל אביב בה מצויים רוב הבניינים לשימור בעיר הלבנה. התכנית מבקשת לעודד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני האיזור וייחודו כאתר מורשת עולמי.

במקביל ועד לאישור התכנית הסופית קבעה הוועדה תנאים מגבילים שיחולו על פרויקטים חדשים בתקופת הביניים. התנאים מתייחסים בין היתר לגובה הבנייה, לצפיפות, לבנייה על הגג ועוד.

במהלך השנים האריכה הוועדה את תוקפם של התנאים הזמניים פעמיים. 

בפברואר 2019 הגישה בירקו בקשה להיתר בנייה להריסת בניין ובנייה מחדש לפי תמ״א 38 ברחוב איתמר בן אב״י בעיר. הבקשה נדחתה בפברואר השנה (2020) בשל התנאי שקבעה הוועדה המחוזית בעניין הצפיפות.

בערר שהגישה היזמית היא טענה שקריטריון הצפיפות יצר מצב בו לא ניתן למצות את פוטנציאל הקרקע והוא מביא לגודל דירות בלתי סביר (כ-131 מ״ר).

היא הוסיפה כי הוועדה לא הייתה רשאית להאריך את תוקפם של התנאים הזמניים. לדבריה, על מוסדות התכנון לקדם במהירות ובשקידה ראויה את התכנית המתגבשת מה שלא נעשה במקרה זה. בנוסף, המחוקק קבע תקופה מרבית של 3 שנים לתנאים המיוחדים, שמעבר אליה הם יוארכו רק בנסיבות מיוחדות. במקרה זה המגבלות הוטלו כבר לפני כ-4 שנים וחצי.

הוועדה המחוזית טענה מנגד שהתכניות ביחס לאזור העיר הלבנה הן מורכבות והוועדה המקומית נדרשת לזמן נוסף על מנת לבחון ולתקן אותן. בנסיבות אלה, הארכת התנאים המגבילים מוצדקת. 

הוועדה המקומית הצטרפה לטענות והוסיפה כי תוספת הצפיפות המבוקשת על ידי העוררת אינה זכות מוקנית ובכל מקרה כפופה לשיקול דעת הוועדה לפי תמ״א 38. 

סוגיית הצפיפות לא נבחנה

ועדת המשנה לעררים בראשות עו״ד שמרית גולן ציינה כי בין הנימוקים המיוחדים שעל בסיסם קיבלה הועדה המחוזית את החלטתה להאריך את התנאים המגבילים הייתה החלטת המועצה הארצית לסיים את תוקפה של תמ״א 38 בשנת 2022. בנסיבות אלה, האינטרס הציבורי בקידום התכנית מצדיק את הארכת תוקף התנאים.

היא הוסיפה כי אמנם לעוררת אין זכות קנויה לממש את כל הזכויות האפשריות על פי התמ״א אך עומדת לה הזכות כי בקשתה תיבחן לגופה בהתאם לשיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, עומס על התשתיות ועוד.

עוד ציינה הוועדה כי מדובר במגרש חריג בגודלו וניכר כי גם הוועדה המקומית טרם בחנה לעומק את סוגיית הצפיפות המתאימה בשטח התכנית. ״החרגת הבקשה להיתר מתחולת התנאי בעניין הצפיפות לא יביא לתוצאה או לתקדים שיסכלו את התכנית״, כתבה.

לפיכך קבעה הוועדה כי יש להחריג את הבקשה להיתר מתחולת התנאי הקובע את מגבלת הצפיפות ולאפשר את בחינתה לגופה על ידי הוועדה המקומית. 

לא ניתן צו להוצאות.

• ב״כ העוררת: עו"ד עפר טויסטר, עו"ד עידן בן עמי
• ב״כ הוועדה המחוזית: עו"ד דרורי שפירא ומר עמית גולדשטיין
• ב״כ הוועדה המקומית: עו"ד לירון שחר ואדר' אדי אביטן 

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין