תמ"א 38: מי צריך לשלם על מכפילי החנייה בבניין החדש?

המתקנים הוקצו רק לחלק מבעלי הדירות. אלה טענו שמדובר ברכוש משותף וכל הדיירים צריכים להשתתף בהוצאות האחזקה שלהם, אבל גם המפקחת על המקרקעין וגם בית המשפט המחוזי חשבו אחרת

בשנה שעברה הכריעה מפקחת על המקרקעין בתל-אביב בסכסוך בין בעלי דירות בבניין שעבר תמ"א 38 ברמת-גן, וקבעה כי מי שצריך לשלם את הוצאות האחזקה של מכפילי החנייה שהותקנו בבניין הם רק בעלי הדירות שהוקצו להם. לאחרונה, שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב לימור ביבי, דחתה את הערעור שהגישו בעלי המכפילים על קביעה זו. בכך, התקבלה עמדת השכנים כי הם לא צריכים להשתתף בעלויות של מתקנים ששייכים לדירות ספציפיות.

בבניין החדש שנבנה במסגרת פרויקט חיזוק מסוג הריסה ובנייה מחדש יש 21 דירות. ל-14 מתוכן הוקצו חניות במכפילי חנייה ואילו יתר הדירות קיבלו חניות רגילות. בשנה שעברה דחתה המפקחת על המקרקעין בתל-אביב, אביטל שרייבר, תביעה שהגישו בעלי הדירות שקיבלו מכפילים נגד השכנים שלהם, בטענה שגם הם צריכים להשתתף בהוצאות האחזקה של המכפילים כיוון שמדובר ברכוש משותף.

לאחר שבחנה את הוראות חוק המקרקעין והמכר, את ההסכמים ואת המפרט ושמעה עדויות בתיק, מצאה המפקחת שהמכפילים אמנם נחשבים לרכוש משותף אבל הם הוצאו מגדרו והוצמדו לדירות ספציפיות, ולכן בעלי הדירות שקיבלו אותם הם אלה שצריכים לשאת בהוצאות, מלבד הוצאות החשמל שמחובר לנקודה מרכזית וממילא השכנים הסכימו להשתתף בהן.

הוצאו מגדר הרכוש המשותף

בעלי הדירות עם המכפילים לא קיבלו את ההכרעה והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי אבל השופטת לימור ביבי דחתה אותו. היא קבעה כי נקודת המוצא היא הסיווג של מכפילי החנייה – אם הם רכוש משותף, אז כל בעלי הדירות צריכים לשאת בהוצאות האחזקה שלהם לפי החוק, אלא אם יש הסדר מפורש וברור שקובע אחרת. ולהיפך – אם הם רכוש פרטי, רק בעלי הדירות שהוא שייך להם צריכים לשאת בהוצאות אלא אם יש הסדר מפורש וברור שקובע אחרת.

במקרה הנוכחי, השופטת ציינה כי המפקחת אמנם קבעה כי מדובר ברכוש משותף אף שהיא עצמה לא סבורה בהכרח שזה נכון. זאת, משום שבכל מכפיל משתמשים רק שני דיירים כך שלא מדובר בשימוש של רוב בעלי הדירות.

מכל מקום, היא ציינה כי גם אם תלך לקראת המערערים ותקבל את ההנחה שמדובר ברכוש משותף, היא עדיין סבורה כי הם הוצאו מגדרו מפורשות והוצמדו כדין לדירות הפרטניות.

השופטת קיבלה את קביעת המפקחת בהקשר הזה וקבעה כי כמוה גם היא סבורה שהסכמי המכר נוסחו בצורה קלוקלת ויש בהם סעיפים שסותרים זה את זה, אבל הספק הפרשני פועל לרעת המערערים מאחר שהם אלה שרוצים לחייב את השכנים שלהם בתשלום הוצאות על רכוש שהוצא מגדר הרכוש המשותף.

מלבד זאת, השופטת ציינה כי המפקחת לא הסתפקה בספק הפרשני ומצאה כי במפרט עצמו יש סעיף שמתייחס ספציפית אל סוגיית החנייה וקובע שהחניות פרטיות, והחליטה לפרש את הוראות ההסכם בהתאם לו. השופטת ציינה כי קביעה זו, שהשתלבה גם עם עדויות בתיק, ובמיוחד עדותה של עורכת הדין של הקבלן, מקובלת עליה והיא לא מצאה סיבה להתערב בה.

לפיכך, השופטת קבעה כי בעלי הדירות שלא קיבלו מכפילים לא חייבים להשתתף בהוצאות האחזקה שלהם, למעט הוצאות החשמל השוטפות. בהתאם לכך, הערעור נדחה והמערערים חויבו בהוצאות של 10,000 שקלים.    

• ב"כ המערערים: עו"ד גילי שמחון
• ב"כ המשיבים: עו"ד גונן קסטנבאום

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין