אדם רכש מחסנים בבניין בבית שמש. תביעה שהגיש להצהיר כי הוא בעל הזכויות במחסנים נדחתה. בית המשפט הבהיר שלפי החוק מדובר ברכוש משותף שניתן להצמיד רק לבעל דירה בבניין
בית המשפט העליון דחה לאחרונה ערעור של אדם על פסק דין שדחה את תביעתו לסעד הצהרתי שיקבע שהוא בעל הזכויות במחסנים שרכש. האיש רכש ב-2012 מחסנים בבית שמש מבני זוג והסב אותם לדירות. בית המשפט קבע כי במצב הנוכחי בו מדובר בבניין שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים והמחסנים אינם יכולים להיות מסווגים כדירות מבחינה תכנונית, לא ניתן להיעתר לתביעה.
חברת סא"ל משכנות הארץ הקימה בבית שמש בניין מגורים ומכרה את רוב הדירות ללא מחסן.
ב-2010 מכרה החברה שתי דירות לבני זוג. לדירות אלה הוצמדו מחסנים. הבעל מכר ב-2012 11 מחסנים למערער תמורת חצי מיליון שקל. המחסנים נמכרו לאיש מבלי שיש לו דירה כלשהי בבניין.
המוכר התחייב לרשום בחברה המשכנת את המחסנים על שם הקונה כיחידת מחסנים נפרדת, ללא תלות בדירה.
משהדבר לא נעשה הרוכש הגיש תביעה נגד החברה, בני הזוג וכן שני אנשים שרכשו מבני הזוג את הדירות. הוא ביקש להצהיר שהזכויות במחסנים שייכות לו. בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה מהטעם שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסנים בנפרד מיחידות הדיור. זאת לאור סעיף בחוק המקרקעין הקובע כי אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין.
הרוכש הגיש ערעור לעליון. הבניין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים והשאלה המרכזית שעלתה בערעור היא מה המשמעות הקניינית שיש לתת להסכם להקניית זכויות במחסן בבניין מגורים בלתי רשום לטובת אדם שאינו בעל דירת מגורים באותו בניין.
לא חלק אינטגרלי
השופט עופר גרוסקופף דחה את הערעור. הוא הבהיר שככלל בית משותף מורכב משני מרכיבים בלבד: דירות ורכוש משותף.
הוא הוסיף שקיימים חלקים בבית המשותף הניתנים לסיווג משתנה, כלומר עשויים לעבור בין בעלות נפרדת של אחד מבעלי הדירות לבין בעלות משותפת של כלל בעלי הדירות. מחסן עשוי להיות מסווג לאחת מארבע קטגוריות: חלק מ"דירה" (למשל מחסן שנמצא בתוך הדירה), "דירה" נפרדת, רכוש משותף לא הכרחי המהווה חלק מהרכוש המשותף, או רכוש משותף לא הכרחי שהוצמד לאחת הדירות.
ניתן להוציא רכוש משותף לא הכרחי מבעלות משותפת של כלל הדיירים לטובת אחד מהם על ידי הצמדתו לדירתו בהסכמת כלל הדיירים. השופט הבהיר שמכלל ההן נלמד הלאו. כלומר, שלא ניתן לרשום את הזכויות ברכוש משותף לא הכרחי (כדוגמת המחסנים נשוא התביעה) על שם מי שאינו בעל דירה בבניין.
השופט הסביר שהמחסנים בהם עסקינן אינם מהווים חלק אינטגרלי מאף אחת מהדירות בבניין, ואף לא ניתן לראות בהם "דירה" נפרדת. לפיכך, ככל שהיה הבניין נרשם כבית משותף, המחסנים היו מסווגים כרכוש משותף לא הכרחי ולא ניתן היה לרשום אותם אלא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין או כהצמדות לטובת אחד מבעלי דירות המגורים בבניין.
עוד כתב השופט כי הבניין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים ולפי חוק המקרקעין ולא ניתן כלל לרשום את הדירות כיחידות נפרדות במרשם המקרקעין, ובוודאי שלא ניתן לרשום את המחסנים כיחידות נפרדות.
בנסיבות אלה קבע השופט שהסעד ההצהרתי שביקש המערער, להצהיר כי הזכויות במחסנים שייכות לו, איננו אפשרי.
המערער חויב בהוצאות בסך 10,000 שקל.
לפסק הדין המלא בתיק 6421/21
- ב"כ המערער: עו"ד חוה ולר
- ב"כ חברת הבניה: עו"ד יונתן גמרניק, עו"ד שחף צוקר
- ב"כ המוכרים: עו"ד אהרון ריבלין
עו"ד יעקב לביא
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין