הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להיות משתלמת יותר מרכישת דירה מקבלן. עם זאת, בצד היתרונות ישנם גם חסרונות שכדאי להיות מודעים להם. עו"ד אילן בר-אור עם מידע שיעזור לכם שנייה לפני ההצטרפות לקבוצה.
קבוצות הרכישה הפכו לפופולאריות מאוד בשנים האחרונות אך לא רבים יודעים שמדובר בשיטה שנוסדה כבר לפני כ-30 שנה. החלוצות בתחום הן העמותות הצבאיות וחברת "בסר".
קבוצת רכישה היא קבוצה המתאגדת לצורך רכישת קרקע ובניה עצמית. בשלב הראשון הקבוצה מתארגנת באמצעות גורם מארגן (עו"ד, מתווך או חברה המתמחה בארגון קבוצות רכישה) ורוכשת את הקרקע. לאחר מכן, היא בוחרת נציגות שתפקידה לנהל ולקדם את הפרויקט.
הנציגות אחראית על בחירת הצוות המקצועי שילווה את הפרויקט ובראשם האדריכל והמפקח. האדריכל והנציגות פועלים לקבלת היתר לבניית הפרויקט. לאחר קבלתו נערך מכרז לבחירת הקבלן המבצע. בתום הבניה והאכלוס הבית נרשם כמשותף והדירות נרשמות על שם חברי הקבוצה.
יתרונות בולטים
לקבוצת רכישה מספר יתרונות שהופכים אותה לאטרקטיבית:
- חסכון ברווח היזמי - רכישת נכס ע"י התארגנות פרטית יכולה לחסוך למשתתפים מאות אלפי שקלים.
- בטחונות – כאשר רוכשים דירה מקבלן מקבלים את הבעלות רק בגמר רישום הבית המשותף, הליך שנמשך גם שנים אחרי קבלת הדירה. בקבוצת רכישה - כל אחד מהחברים רוכש חלק יחסי בקרקע ישירות מהבעלים ונרשם כבעליו עוד לפני תחילת הבנייה.
- שליטה על הפרויקט – ברכישת דירה מקבלן מקבלים מוצר נתון שכמעט אינו ניתן לשינוי. לעומת זאת, חברי קבוצת הרכישה מעורבים בכל שלבי הפרויקט, החל מבחירת אנשי המקצוע דרך התכנון ועד לרמת הגימור של הבניין.
- חסכון בעלויות שיווק ותקורה – מחירה של דירת-קבלן מגלם גם את עלות השיווק והתקורה שלו. בקבוצות הרכישה הדירות נמכרות מראש והוצאות התקורה שוליות. הפרויקט גם מנוהל על ידי נציגות שפועלת בהתנדבות.
- מימון – בפרויקטים יזמיים המימון מותנה בקצב המכירות והוא בדרך כלל יקר יותר מאשר מימון קבוצות רכישה.
חסרונות בולטים
כמו בכל תחום, גם לקבוצות הרכישה יש חסרונות שכדאי לקחת בחשבון, להלן הבולטים שבהם:
- ארגון וניהול לקוי – סוד ההצלחה של קבוצות הרכישה טמון בעיקר במקצועיותם של הגורם המארגן והנציגות. טעות בבחירת אחד מהם עלולה להיות קריטית.
- עלות סופית – מחירה של דירת-קבלן סופי וידוע מראש. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, עלות הפרויקט מבוססת על הערכות ועלולה להשתנות בדרך. ניתן למזער את הסיכון על ידי בדיקה מוקדמת ויסודית של התמחור.
- מועד אכלוס – בניגוד לקבלן, שמתחייב חוזית על מועד האכלוס, בקבוצות רכישה אין התחייבות כזו. את הסיכון ניתן למזער ע"י נקיטת אמצעי זהירות מתאימים, בין היתר, באמצעות בדיקה מוקדמת ומדוקדקת של המצב התכנוני (היתר הבנייה, זמינות הקרקע וכו'), הקפדה על בחירת אנשי מקצוע מנוסים ואיכותיים, והטלת סנקציות חריפות על הקבלן במקרה של איחור במסירה.
- תלות בחברי הקבוצה – היקלעות של אחד החברים לקשיים כלכליים, למשל, עלול לעכב את הפרויקט. אגב, על מנת להקטין את הסיכון, מבצע הבנק המלווה מיון קפדני של החברים ובודק מראש את האיתנות הפיננסית שלהם.
לפני שמצטרפים...
הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להיות עסקה טובה ומשתלמת, אך עם זאת, כבר היו קבוצות שנכשלו. הנה מספר כללי אצבע שינחו אתכם לפני ההחלטה הגורלית:
- בדיקות מקדימות: מומלץ לערוך בדיקות יסודיות באמצעות אנשי מקצוע כמו עו"ד שמנוסה בליווי קבוצות רכישה, אדריכל ושמאי, ולוודא שהמארגן מהימן, מנוסה ומקצועי.
- גיבוש תכנית עסקית: תכנית עסקית רצינית צריכה לפרט את כל העלויות הצפויות ולהיות מלווה בדו"ח כדאיות מטעם שמאי מוסמך (דו"ח אפס). יש לבדוק את התכנית ואת הדו"ח היטב, וכן להשוות עם מחירי דירות דומות בשוק. יש לבדוק גם את אופן חלוקת ההוצאות וחישוב העלויות, ולוודא שהן מתייחסות גם להוצאות בלתי צפויות.
- בדיקת המצב התכנוני והפיסי: בדיקה זו תכלול גם את תכניות בניין העיר, המגבלות התכנוניות, זכויות הבנייה, עמדת הרשות המקומית, לוח הזמנים הצפוי עד לקבלת היתר הבניה וכו'. יש לבדוק גם את מצבו הפיסי של המגרש ולוודא כי הוא פנוי ואין בו פולשים או דיירים מוגנים. למצב הטופוגרפי ולסוג הקרקע יש השלכות על עלויות הבנייה הצפויות. יש לתת את הדעת גם לעניין זה.
- מצב משפטי: אחד המפתחות להצלחת הפרויקט הוא המסגרת החוזית והמשפטית שבה פועלת הקבוצה. יש לוודא שהקבוצה פועלת במסגרת חוזית נכונה. הסכם השיתוף צריך להתייחס, בין היתר, לאופן חלוקת הזכויות בין החברים, אחוז ההשתתפות של כל חבר בעלויות, המימון הבנקאי, אופן קבלת ההחלטות, פירוק השיתוף ורישום הבית כמשותף.
- חברי הקבוצה: מאחר שהם השותפים שלכם לפרויקט, לתמהיל ולאיכות שלהם חשיבות רבה. רצוי לקבל עליהם פרטים מראש ולהתרשם מקרוב.
- מימון בנקאי: כמעט ואין פרויקט בניה שיכול לצאת לפועל ללא מימון. יש לוודא כי התכנית העסקית של הפרויקט נבחנה ואושרה על ידי בנק אחד לפחות.
* עו"ד אילן בר-אור עוסק בתחום הנדל"ן, קבוצות הרכישה, תמ"א 38 ופינוי בינוי
** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין