האם עסקת קומבינציה מזכה את המוכר בפטור ממס שבח לפי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין? ביהמ"ש העליון קבע לאחרונה שכן, בין היתר לנוכח תכלית ההוראה – הגדלת היצע הדירות.
בעלי דירות במספר בניינים ברמת גן החליטו בשנת 2012 להרוס ולבנות במקומם בניינים חדשים, במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2. הם מכרו ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין בתמורה לדירות חדשות בבניינים שיוקמו, מה שמכונה עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי.
בעלי הדירות הגישו בקשה לפטור ממס שבח בגין מכירת הזכויות מכוח סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין שקובע "הוראת שעה" (הוראה זמנית) שמעניקה פטור מיוחד לצורך הגשמת המטרה של הגדלת היצע הדירות.
אך מנהל מיסוי מקרקעין מרכז דחה את בקשתם, בנימוק שהפטור מוענק רק למי שמכר את כל זכויותיו בדירה ואינו חל על עסקאות קומבינציה. ערר שהגישו בעלי הדירות נדחה אף הוא על דעת רוב חברי ועדת הערר, שסברו כי מאחר שהוראת השעה לא מתייחסת במפורש לעסקאות מכר חלקי, ההוראה לא חלה עליהן (מה שמכונה "הסדר שלילי").
על החלטה זו הגישו בעלי הדירות ערעור בביהמ"ש העליון. הם טענו כי ביהמ"ש העליון כבר פסק שסעיף 6 כן חל על עסקאות קומבינציה. לשיטתם, היעדרה של התייחסות מפורשת בהוראת השעה אינו מלמד על הסדר שלילי, אלא על חֶסֶר משפטי.
מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז טען בין היתר כי ההוראה מכוונת רק למכירה שמגדילה את היצע הדירות, ואילו הפרויקט של המערערים לא הגדיל את ההיצע שלהם אלא החליף את דירותיהם הישנות בחדשות.
עוד נטען, בתמצית, כי אין לחרוג מלשון החוק.
המשמעות הכלכלית קובעת
השופט יצחק עמית כתב פסק דין חשוב ומאיר עיניים, בסיומו קיבל את ערעורם של בעלי הדירות, בהסכמת השופטות דפנה ברק-ארז וענת ברון.
השופט הבהיר שאת דיני המס יש לפרש לאור תכליתם ולהחיל אותם בהתאם למהותה הכלכלית האמיתית של העסקה. "לענייננו, העובדה שמבחינת דיני הקניין חלק מהזכויות במקרקעין נשארו בידי המוכר, אינה מגבילה את האפשרות להכיר בכך כמכירת כל הזכויות בדירה לצורך תנאי הפטור ממס שבח", ציין השופט.
השופט הוסיף כי המשמעות הכלכלית של עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי דומה לעסקת קומבינציה מסוג מכר מלא – שתיהן מתחילות ומסתיימות באופן זהה – בבעלות מלאה על קרקע ומסתיימות בבעלות חלקית.
"לפיכך, העובדה שבמסגרת עסקת הקומבינציה המערערים הותירו בידיהם חלק מן הזכויות במקרקעין, איננה בהכרח מאיינת את זכותם לפטור מכוח סעיף 6. לא מצאתי בטענותיו של המשיב הצדקה עניינית להבחנה בין עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי לבין עסקת קומבינציה מסוג מכר מלא, לצורך הוראת סעיף 6 להוראת השעה", קבע השופט.
בנוגע לתכלית הוראת השעה, השופט עמית סבר שבהסתכלות צרה המערערים מכרו דירה אחת וקיבלו דירה אחת, אולם בפרספקטיבה רחבה יותר הם תרמו להגדלת ההיצע בכך שהסכימו לפרוייקט שנועד להגדיל את מספר יחידות הדיור בבניינים.
בסיכומו של דבר נקבע כי המערערים זכאים לפטור לפי הוראת השעה, והמשיב חויב ב-40,000 שקל הוצאות משפט.
יש לציין כי על פי הנוסח המעודכן של החוק (מ-2013) עסקת קומבינציה בדרך של מכר חלקי, מזכה את המוכר בפטור יחסי ממס שבח, בהתאם לחלק שנמכר. אך עניינם של המערערים נדון לפי הנוסח הקודם כיוון שערכו את העסקאות לפני התיקון.
- ב"כ המערערים: עו"ד זיו שרון ועו"ד אורית קוך
- ב"כ המשיב: עו"ד יאיר זילברברג
* עו"ד איתי הכהן עוסק במיסוי מקרקעין
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין