יזמית הבנייה רכשה מבעל קרקע אופציה לרכוש אותה בעתיד ולימים מכרה את האופציה לקבוצת הרכישה שהקימה את מתחם NOYA בתל-אביב. מנהל מיסוי מקרקעין טען שבפועל היא מכרה להם יחידות דיור ומסחר גמורות, אך עמדתו נדחתה.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב ביטלה לאחרונה שומת מס רכישה של 4.75 מיליון שקל שהוטלה על יזמית הבנייה "אקרו נדל"ן" בטענה שרכשה זכויות בקרקע בדרום תל-אביב, שלימים הפכה למתחם NOYA היוקרתי. בפסק דין מעמיק נדחתה עמדת מנהל מיסוי מקרקעין ונקבע כי הזכות היחידה שהחברה רכשה היא אופציה ייחודית לרכישת הקרקע – שהמסחר בה פטור ממס.
מוסד האופציה הייחודית נועד לתמרץ יזמים שרכשו אופציה לקניית קרקע ולא יכולים לבנות עליה, למכור אותה לקבלן בנייה או לקבוצת רכישה. בהתאם לכך נקבע בחוק מיסוי מקרקעין כי יזם שמוכר אופציה כזו יזכה לפטור ממס רכישה על כל שלבי המסחר באופציה.
במקרה הנוכחי "אקרו" רכשה ב-2013 אופציה לרכוש קרקע ברחוב סלמה בתל-אביב וקיבלה פטור ממס. לאחר מכן היא החליטה שלא לבנות שם בעצמה, ומכרה את האופציה לקבוצת רכישה אם כי ליוותה את פרויקט הבנייה לאורך כל הדרך.
בעקבות העסקה עם קבוצת הרכישה שינה מנהל המיסוי את דעתו והחליט ש"אקרו" כן חייבת במס רכישה משום שבפועל היא זו שרכשה את הזכויות בקרקע ומה שהיא מכרה לחברי הקובצה היו יחידות בנייה גמורות. במילים אחרות, מנהל המיסוי סבר שאקרו הייתה יזמית הפרויקט.
בערר שהגישה אקרו על ההחלטה היא טענה שסחרה אך ורק באופציה ייחודית ויתר פעולותיה בקשר לפרויקט היו כגורם מארגן ומתווך.
מנגד טען מנהל מיסוי מקרקעין כי "מבחינה כלכלית-מהותית" אקרו לא העבירה לחברי הקבוצה אופציה אלא מימשה אותה בעצמה. מעבר לזה, לטענתו, אקרו כפתה על חברי הקבוצה לממש את האופציה כך שכלל לא מדובר באופציה, שמטבעה כוללת את החופש לבחור אם לממש אותה או לא.
לא השפיעה, לא הסתכנה
יו"ר ועדת הערר השופט הרי קירש לא הסכים עם עמדת מנהל המיסוי. לאחר שמיעת העדויות בתיק ועיון בהסכמים המורכבים שנכרתו בקשר לפרויקט, הוא קבע כי אין כל עדות לכך שאקרו רכשה את הקרקע עצמה וסחרה בה לאחר מכן.
השופט ציין כי הראיות מעידות שאקרו לקחה על עצמה את ניהול הפרויקט בלבד ולא הייתה היזמית. זאת, בין היתר לנוכח העובדה שלא הייתה לה השפעה משמעותית על הבנייה, התמורה שקיבלה לא משקפת עבודת יזמות, היא לא נשאה בסיכונים שהיו כרוכים בפרויקט, לא העמידה ערבויות לרוכשים ולא נטלה חלק משמעותי בפעולות התכנון.
מעבר לכל אלה, ניכר כי גם אקרו וגם חברי הקבוצה לא ראו בה כיזמית אלא כחברה מארגנת בלבד, וכך הם דיווחו בזמן אמת. מנתונים אלה, נקבע, אפשר ללמוד שהזכויות בקרקע לא היו שלה.
באשר לחובת מימוש האופציה, השופט ציין כי אמנם אקרו דרשה מחברי הקבוצה להתחייב לרכוש את הקרקע מהבעלים כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל, אך התחייבות זו לא הפכה את מכירת האופציה למכירת קרקע וממילא לא חייבה אותם כלפי בעל הקרקע עצמו.
לפיכך השופט קירש סבר שיש לפטור את אקרו ממס רכישה וחברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח אליהו מונד הסכימו עם עמדתו. על כן, הערר התקבל תוך חיוב מנהל מיסוי מקרקעין בהוצאות משפט של 50 אלף שקל.
לפסק הדין בתיק ו"ע 931-12-15
- ב"כ העוררת: עו"ד רונית ברזילי
- ב"כ המשיב: עו"ד יפעת גול (ששון) מפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי)
עו"ד איתי הכהן
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין