ערר של שיכון ובינוי התקבל: הפחיתה מס רכישה וחסכה מיליונים

פסק דין נוסף מבהיר כי חישוב מס רכישה בעסקת מכר לא אמור לכלול את הוצאות הפיתוח על הקרקע אם העבודות לא בוצעו בפועל.

יו"ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה השופטת אורית וינשטיין מתחה לאחרונה ביקורת נוקבת על מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, שהטיל על "שיכון ובינוי" מס רכישה לפי חישוב שכלל בנוסף לשווי הקרקע גם את מלוא הוצאות הפיתוח של המקום, אף שרק חמישית מהעבודות בוצעה. לקביעתה מדובר בשינוי מדיניות שלא עומד בקנה אחד עם פסיקות בית המשפט העליון והנחיות רשות המיסים.

ביוני 2015 זכתה חברת "מליבו" במכרז של רמ"י לרכישת זכויות חכירה בשכונת המגף בחריש תמורת יותר מ-3 מיליון שקל. במקביל, התחייבה החברה לשלם למשרד השיכון עוד כ-31 מיליון שקל עבור הוצאות הפיתוח המתוכננות במקום.

כשנה לאחר מכן מכרה מליבו את זכויותיה ל"שיכון ובינוי" תמורת כ-20 מיליון שקל. בנוסף התחייבה שיכון ובינוי לשלם למליבו את מלוא הוצאות הפיתוח על הקרקע. באותו הזמן עבודות הפיתוח התקדמו והגיעו לעלות של כ-6.8 מיליון שקל.

ואולם, כששיכון ובינוי דיווחה על העסקה מנהל מיסוי המקרקעין הוציא לה שומת מס רכישה שכללה את כל הוצאות הפיתוח – גם עבור עבודות שטרם בוצעו.

באופן הזה, חישוב מס הרכישה נעשה לפי עסקה של 51.8 מיליון שקל במקום לפי עסקה של כ-27 מיליון שקל (הסכום ששולם עבור הקרקע בנוסף להוצאות הפיתוח בפועל).

בערר שהגישה שיכון ובינוי נטען כי אין לכלול בחישוב המס הוצאות פיתוח על עבודות שלא בוצעו, כפי שנקבע בפסיקות בית המשפט העליון, הוראת ביצוע מס שבח מס' 28/97 והנחיית מנהלת המחלקה המקצועית באגף מיסוי המקרקעין.

אלא שהמנהל טען כי שיכון ובינוי התחייבה לשאת בהוצאות הפיתוח במסגרת הסכם המכר מול מליבו –  ולכן שוויין נחשב לחלק מהעסקה.

פשטות, היגיון ושכל ישר

עמדה זו לא התקבלה על ידי יו"ר הוועדה השופטת וינשטיין וחברי הוועדה עו"ד אהובה סימון ועו"ד חיים שטרן.

השופטת וינשטיין הפנתה להלכות שניתנו לאורך השנים וקבעו בזו אחר זו כי "ככל שמדובר במקרקעין לא מפותחים (או מפותחים חלקית) אין לכלול בשווי המכירה את מלוא הוצאות הפיתוח". פסיקה זו, היא קבעה, "נעוצה באדנים של פשטות, הגיון ושכל ישר".

השופטת הדגישה כי העובדה שחברה לוקחת על עצמה התחייבות לשלם את מלוא הוצאות הפיתוח מראש גם אם טרם בוצעו העבודות לא הופך את התשלום הזה לחלק מהמחיר על רכישת הקרקע.

על כך השופטת הוסיפה כי עמדת המנהל סותרת לחלוטין את הוראת הביצוע שלו-עצמו ואת ההנחייה של מנהלת המחלקה המקצועית.

בהקשר זה השופטת כתבה כי היא לא מקבלת את שינוי המדיניות שביצע המנהל תוך כדי הוצאת השומה. שינוי כזה, היא קבעה, צריך להיעשות בחקיקה (הצעות חוק בנושא הזה כבר נדחו בעבר) או לכל הפחות באמצעות פרסום שיאפשר לנישומים "לכלכל צעדיהם בהתאם".

לפיכך, הערר התקבל ושומת מס הרכישה תחושב מחדש לפי שווי הקרקע ועבודות הפיתוח שבוצעו בפועל.

מנהל מיסוי המקרקעין חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד של 30 אלף שקל.

• ב"כ העוררת: עו"ד אופיר סעדון ממשרד עו"ד מאיר מזרחי
• ב"כ המשיב: עו"ד שאול כהן מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין