שיכון ובינוי נדלן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

פתח דבר:

1. הערר שבפנינו מעלה, בשנית, את הסוגיה אשר נדונה והוכרעה על ידינו בפסק הדין בעניין ו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה [3.7.18] (להלן – פסק הדין בעניין אאורה) – דהיינו: האם הוצאות פיתוח הן חלק משווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה, בעסקה במקרקעין בין חברה קבלנית א' – חברת מליבו בנייה בע"מ (להלן – מליבו) אשר זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י), במסגרתו התחייבה גם כלפי משרד הבינוי והשיכון בתשלום הוצאות פיתוח של המקרקעין, לבין חברה קבלנית ב' – שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, היא העוררת (להלן – העוררת), הרוכשת ממנה את זכויותיה במקרקעין על פי המכרז וכן נוטלת על עצמה את תשלום הוצאות הפיתוח בהן התחייבה חברה קבלנית א' כלפי משרד הבינוי והשיכון.
2. גם בערר זה כמו בפסק הדין בעניין אאורה טוען המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (להלן – המשיב) כי יש לאבחן בין ה"חוליה הראשונה" בשרשרת רכישת הזכויות לבין ה"חוליה השנייה" בקשר עם קביעת שווי המכירה לצורך החיוב במס רכישה.

כך, שבעוד ששווי המכירה שנקבע למליבו לצורך מס הרכישה כלל את שווי המקרקעין ואת החלק היחסי של עבודות הפיתוח שבוצעו בפועל כבר במועד הזכייה במכרז, טוען המשיב כי ביחס לעוררת יש לקבוע את שווי המכירה ככולל את שווי המקרקעין בתוספת מלוא הוצאות הפיתוח, גם בגין עבודות פיתוח שטרם בוצעו.

3. נציין, כי במסגרת ישיבת קדם המשפט שהתקיימה בערר זה ביום 21.12.2017 הצענו לצדדים להסכים כי הכרעת וועדת הערר בערר אאורה תחול ותחייב גם את הצדדים בערר דנן, אך המשיב לא הסכים להצעה זו מאחר וטען כי המצב העובדתי בערר זה שונה מעט מהמצב העובדתי בעניין אאורה.

            עוד עלינו להוסיף ולציין, כי על אף עמדתו זו של המשיב כפי שהובעה בישיבת קדם המשפט מיום 21.12.17, לא מצויות במסמך המוסכמות העובדתיות והפלוגתא המשפטית שהוגש על ידי הצדדים, עובדות שונות מן העובדות כפי שהוצגו בפנינו בערר אאורה, למעט העובדה כי המקרקעין נשוא הערר כאן היו מפותחים בחלקם במועד זכייתה של מליבו במכרז, והפיתוח התקדם עוד – אך לא הושלם – במועד החתימה על הסכם המכר בין מליבו לעוררת.

            על כן, לא מצאנו כי קיימת שונות עובדתית, לא כל שכן שונות עובדתית משמעותית בין פרשת אאורה לבין המקרה הנדון בפנינו כעת.

            יתרה מזו, טענות הצדדים כפי שהועלו בסיכומי טענותיהם בכתב בערר דנן – זהות לטענות שהועלו על ידי הצדדים בעניין אאורה.

4. מטעם זה, לא מצאנו לשנות מפסק דיננו בעניין אאורה, ואנו קובעים כי גם דינו של ערר זה להתקבל.

            עם זאת, לא פטרנו עצמנו מחובת ההנמקה בערר זה, אך נימוקינו יינתנו בתמצית תוך הפנייה לפסק הדין בעניין אאורה.

תמצית טענות הצדדים:

5. לטענת העוררת אין לחייבה במס רכישה בגין רכיב הוצאות הפיתוח אשר טרם בוצעו במועד החתימה על הסכם המכר בינה לבין מליבו, וכי שווי המכירה לצרכי מס רכישה בעניינה צריך שיכלול את שווי המקרקעין הנרכשים בצירוף שווי עבודות הפיתוח שבוצעו בפועל עד למועד החתימה על הסכם המכר, ולא מעבר לכך.
6. העוררת טוענת כי הסתמכה על הפסיקה העקבית של בית המשפט העליון בסוגיה זו (ע"א 610/87 מנהל מס שבח מקרקעין נ' מלמוד (9.4.1979) (להלן – פרשת מלמוד), ע"א 225/84 מנהל מס שבח מקרקעין נ' הכט (26.1.1986) (להלן – פרשת הכט), ע"א 293/89 מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים נ' גרינבלט (24.8.1992) (להלן – פרשת גרינבלט) וע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניו (1991) בע"מ (2.11.1998) (להלן – פרשת שרביט).

בנוסף, נטען כי העוררת הסתמכה גם על הוראת הביצוע של המשיב (הוראת ביצוע מס שבח מס' 28/97) (להלן – הוראת הביצוע) ועל הנחיית מנהלת המחלקה המקצועית באגף מיסוי מקרקעין גב' מיכל סופר (להלן – הנחיית מנהלת המחלקה המקצועית).

העוררת טוענת כי אין מקום לאבחנה שהמשיב מבקש ליצור בינה לבין מליבו בקביעת שווי המכירה לצורך מס הרכישה.

7. מן העבר השני, טוען המשיב כי יש לאבחן בין חיובה של מליבו במס רכישה לבין חיובה של העוררת. המשיב טוען כי מכירת המקרקעין במכרז על ידי רמ"י היתה למליבו לבדה, אשר היא זו שנשאה בכל העלויות על מנת להבטיח בידה זכויות במקרקעין מפותחים. לגישת המשיב, יש לראות את העוררת כמי שרכשה במסגרת הסכם המכר עם מליבו זכויות במקרקעין מפותחים בשלמותם.