למרות העובדה שבשלב רכישת הקרקע לא הייתה תכנית בנייה וקבוצת הרכישה אפילו לא התקשרה עם קבלן, מנהל מיסוי מקרקעין דרש מחבריה מס רכישה גבוה, כאילו רכשו דירות מקבלן. ביהמ"ש המחוזי העמיד את המנהל על מקומו.
קבוצת הרכישה התכנסה ב-2009 וחבריה חתמו על הסכם שיתוף לרכישת קרקע ברחוב עין הקורא בתל-אביב, שעליה תכננו להקים בעתיד בניין דירות.
יודעים אילו מיסים תידרשו לשלם?
עורך דין מיסוי נדל"ן
הקבוצה קנתה את הקרקע מחברת הבנייה "צ.פ. חברה לבנין" וכחודש וחצי לאחר מכן ביקשו חבריה לשלם את מס הרכישה עבור רכישת הקרקע. אלא שמנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב החליט שהם לא רכשו סתם קרקע אלא דירות מוגמרות מקבלן, ועל כן חייב אותם במס רכישה גבוה יותר. המנהל הסתמך על כך שבהסכם השיתוף הם הכריזו על בניית בניין.
השגה שהגישו חברי הקבוצה נדחתה ועל כן הם פנו לוועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב. בינתיים, אגב, הם התקשרו בחוזה לבניית הדירות עם אותה חברה שמכרה להם את הקרקע.
חברי הקבוצה טענו, בין היתר, שבמועד השומה הם רכשו קרקע בלבד ולא הייתה כל ודאות בנוגע לבניית הבניין. הם גם הצביעו על כך שתיקון חוק שיזם מנהל מיסוי מקרקעין שלפיו רכישת קרקע על ידי קבוצת רכישה תיחשב כרכישת דירות עוד לא התקבל – מה שמעיד על כך שהצדק עמם, ובמצב המשפטי הנוכחי, יש לראות בהם כרוכשי קרקע בלבד ולמסות אותם בהתאם.
המנהל טען כי העובדה שחברי הקבוצה חתמו בסוף על הסכם בנייה עם אותו גוף שמכר להם את הקרקע מעידה על כך שתכננו לבנות את הדירות באמצעותו מראש ושפיצלו את החוזה כדי להתחמק ממס.
חברי הקבוצה כפרו בטענה זו והזכירו שהסכם הבנייה נחתם כשנתיים וחצי לאחר שרכשו את הקרקע, ולאחר שערכו מכרז בן שלושה חודשים שבו השתתפו כ-20 קבלנים.
המנהל המשיך וטען כי בהסכם המכר צוין שהמוכרת תפעל להשגת היתר בנייה, הוראה לא שגרתית בהסכם למכירת קרקע בלבד. בנוסף הוא טען כי כבר בסמוך לרכישה התקשרו חברי הקבוצה עם עורך דין שייצג אותם גם בהליכי הבנייה.
לא עסקה אחת
השופט מגן אלטוביה דחה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבע כי אין קשר בין הסכם המכר – שבמסגרתו נרכשה קרקע בלבד, לבין הסכם השיתוף שבו הסכימו חברי הקבוצה שייבנה עליה בניין. מאחר שבהסכם המכר, שעליו צריך היה המנהל להסתמך, לא מאוזכרת בנייה בכלל – אין לראות בחברי הקבוצה כרוכשי דירות.
השופט קבע כי בשלב החתימה על הסכם המכר לא הייתה המוכרת ב"כובע" של קבלן בנייה, גם אם נכתב בו שתשתדל לפעול להוצאת היתר בנייה. בנוסף, הוא הבהיר שבשלב הרכישה לקחו על עצמם חברי הקבוצה את הסיכון שייתכן, כי בסופו של דבר כלל לא ייבנה בניין. משמעות הדבר היא שלא ניתן לראות בהם כרוכשי דירות לצורך תשלום המס.
יתרה מזו, בשלב שנחתם הסכם הבנייה כלל לא היה ידוע מי ישמש כקבלן, ועצם ההתקשרות עם עורך דין אינה מוכיחה דבר, קבע השופט אלטוביה. הרוכשים הרי רכשו את הקרקע כדי לבנות עליה דירות, על כך אין מחלוקת, ולכן סביר להניח שיזקקו לייעוץ משפטי מקיף לאורך כל התהליך. אלא שכוונה זו אינה מוכיחה שרכישת הקרקע ובניית הבניין הן עסקה אחת של רכישת דירה מקבלן.
מנהל מיסוי המקרקעין חויב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של 115,000 שקל.
- ב"כ העוררים: עו"ד נדב שגיא
- ב"כ המשיב: עו"ד קרן יזדי-סופר פרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי)
* עו"ד אתי הפלד עוסקת במיסים, מקרקעין וחוזים
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין