הבעלים מכר את הנכס ליזמית תמ"א 38 שביצעה פרויקט בבניין בתל אביב. טענתו כי יש לראות בנכס דירת מגורים יחידה המזכה בהטבת מס שבח – נדחתה
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגיש בעל נכס בתל אביב נגד מנהל מיסוי מקרקעין. האיש חויב במס שבח מלא לאחר שמכר את הנכס, שמשמש למגורים, ליזמית תמ"א 38. הוא טען כי יש להחיל מס מופחת על הדירה אך ועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל המיסוי שלפיה האיש אינו זכאי להטבה מכיוון שמבחינה תכנונית לא מדובר בדירת מגורים.
אמו של האיש רכשה ב-1996 חלק בקומת מרתף בבניין ברחוב מזא"ה בתל אביב. הנכס שימוש למגורים לפחות החל ממועד זה והאיש ירש את הנכס מאימו ב-2005.
בשנת 2011 האיש ושאר בעלי הזכויות בבניין התקשרו בהסכם תמ"א 38 מסוג חיזוק עם יזמית.
ב-2015 ניתן היתר בנייה לתכנית התמ"א ואושרו 19 דירות (16 קיימות ועוד שלוש חדשות), שהמרתף לא נכלל בהן.
היזמית ביצעה את עבודות החיזוק וביקשה לקבל טופס 4. ואולם, במסגרת ביקורת של אגף רישוי ופיקוח בנייה בעיריית תל אביב נמצא שהנכס ועבודות ההרחבה שבוצעו בו חורגים מהיתר הבנייה והעירייה סירבה לתת אישור אכלוס.
בעקבות הסירוב, וכדי שתוכל לבצע את ההתאמות הנדרשות להיתר הבנייה, רכשה היזמית את הנכס מהאיש בינואר 2019 תמורת 1.7 מיליון שקל.
האיש דיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב והצהיר כי מדובר בדירת מגורים מזכה לצורך חישוב מס השבח. למרות זאת, מנהל המיסוי חייב אותו במס מלא.
במסגרת הערר טען האיש כי הוא זכאי להטבה מכיוון שהנכס שימש למגורים בפועל משך עשרות שנים באזור מגורים מובהק. כמו כן, הרשויות לא פעלו על מנת לפנות את הנכס מיושביו, והעירייה אפילו חייבה את הנכס בארנונה כדירת מגורים.
מנהל המיסוי טען מנגד כי האיש לא זכאי ליהנות ממס מופחת החל על דירת מגורים יחידה מכיוון שהנכס לא עונה על הגדרת דירת מגורים. לדבריו, השימוש שנעשה בנכס למגורים מנוגד לייעוד התכנוני הקבוע בהיתר הבנייה ומעולם לא הותר שימוש למגורים בנכס.
שלל אינדיקציות
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בראשות השופטת ירדנה סרוסי, דחתה את הערר לאחר שקבעה כי הובאו שלל אינדיקציות לכך שהנכס אינו "דירת מגורים".
בין היתר, מהיתר הבנייה המקורי של הבניין עולה כי הוא לא כולל דירת מגורים בקומת המרתף. כמו כן, בהסכם התמ"א משנת 2011 הנכס לא הוגדר כדירת מגורים בבניין ואף היה ברור לצדדים כי נדרשת "הכשרה" של הנכס כדירה.
זאת ועוד, לפי היתר הבנייה שניתן לתוכנית התמ"א, בבניין 16 דירות, כאשר המרתף לא נספר כחלק מהדירות והיזמית אף חסמה את הגישה אליו כדי לקבל טופס 4.
הוועדה הדגישה כי השאלה היא לא אם הנכס שימש למגורים או מה היה אומד דעתו הסובייקטיבי של בעל הנכס ביחס לאפשרות להתגורר בו, אלא האם מבחינה אובייקטיבית מדובר בדירת מגורים, בדגש על הפן התכנוני.
הוועדה סיכמה שבניגוד למקרים בהם בעל הנכס היה משוכנע שמדובר בדירת מגורים, והיה לו על מה להתבסס מבחינה סובייקטיבית ואובייקטיבית, במקרה זה אין הצדקה לחרוג מהכלל. "העורר ידע, ולכל הפחות היה עליו לדעת, קודם למכירה, כי הנכס לא מיועד למגורים", נכתב בפסק הדין.
האיש חויב בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 75,000 שקל.
- ב"כ העורר: עו"ד אהוד ברזלי, עו"ד קארין צוקרמן
- ב"כ המשיב: עו"ד רויטל בן דוד פמת"א (אזרחי)
עו"ד ירון נדם
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין