גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

לפנינו ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") בסוגיה של תשלום מס שבח. עניינו של הערר בשאלה כיצד יש לסווג את הנכס שמכר העורר – האם כ"דירת מגורים מזכה" שחל עליה שיעור מס מופחת לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, או שמא ככל נכס אחר, שאינו זכאי לשיעור מס מופחת.

רקע בתמצית ועיקרי הערר

1. אמו של העורר רכשה בשנת 1996 חלק בקומת מרתף בבניין מגורים ברחוב מזא"ה בתל אביב (להלן: "הנכס"). הנכס שימש למגורים, לכל הפחות, החל ממועד זה. העורר ירש את הנכס מאמו בשנת 2005.

   יצוין כי ייחוס הבעלות לכל אחד מהדיירים בבניין נעשה בדרך של החזקת מניות בחברת אחוזת שמואל בע"מ (שהיא למעשה חברת גוש-חלקה) ורישום זכויות חכירה על פי שטר חכירה.

2. ביום 7.9.2011 העורר ושאר בעלי הזכויות בבניין התקשרו בהסכם תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) עם שמי אשקלוני בע"מ ושי אוחנה ניהול ויזום פרויקטים בע"מ (להלן, בהתאמה: "התמ"א" ו-"החברות היזמיות").

3. ביום 22.2.2015 ניתן היתר בנייה לתוכנית התמ"א. במסגרת היתר הבנייה אושרו בבניין 19 דירות מגורים (16 קיימות ועוד שלוש חדשות), שהנכס אינו בא בכללן.

4. ביום 10.11.2015, בהתאם להסכם התמ"א, פורקה חברת אחוזת שמואל והדיירים הפכו לבעלים משותפים במקרקעין (במושע) עם זכויות חכירה ספציפיות של כל אחד מהם.

5. החברות היזמיות ביצעו את עבודות החיזוק והן ביקשו לקבל טופס אישור לחיבור הבניין לתשתיות (טופס אכלוס או טופס 4). אולם, במסגרת ביקורות של אגף רישוי ופיקוח בנייה בעיריית תל אביב נמצא כי הנכס ועבודות ההרחבה שבוצעו בו חורגים מהיתר הבנייה שניתן ועיריית תל אביב סירבה לאשר את אכלוס הבניין.

6. החברות היזמיות עתרו לבית המשפט כנגד החלטת העירייה (עת"מ 57642-04-18 שי אוחנה ניהול ויזום פרויקטים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב). הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הגישה תשובה לעתירה, במסגרתה פירטה כי חלל המגורים במרתף נבנה ללא היתר והבקשה להיתר שהגישו החברות היזמיות כללה את סגירת הגישה אל הנכס. בין הצדדים התנהל דין ודברים והעתירה נמחקה ביום 20.11.2018.

7. בעקבות סירובה האמור של העירייה ועל מנת שיוכלו להתאים את הנכס והבניין להיתר הבנייה, רכשו החברות היזמיות את הנכס מהעורר ביום 7.1.2019 תמורת 1.7 מיליון ש"ח. בהסכם המכירה נקבע כי החברות היזמיות הן שישלמו את מס השבח הנובע מהמכירה.