בעלי הנכס, שבמשך 20 שנה היו בטוחים שהוא דירת קרקע, ביקשו שהמס ייקבע לפי השימוש בפועל ולא לפי הייעוד התכנוני המקורי שבדיעבד הסתבר שהוא שונה ממה שחשבו. ועדת הערר אישרה זאת.
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב קיבלה לאחרונה ערר שהגישו בעלי דירת קרקע ברחוב מגידו בעיר, ואישרה להם הטבת מס שבח על דירת מגורים מזכה אפילו שהנכס רשום בוועדה המקומית לתכנון ובנייה כמחסן. בפסק הדין, שניתן בדעת רוב של שניים מתוך שלושת חברי הוועדה, נקבע כי בנסיבות שבהן הבעלים לא היו מודעים לייעוד המקורי במשך 20 שנה, הנכס שימש למגורים בפועל והעירייה ומוסדות התכנון לא נקטו נגדם בהליכים – יש לאפשר להם ליהנות ממס מופחת.
הבעלים רכשו את הנכס ב-1992 כשבהסכם הרכישה נכתב שמדובר בדירת 2 חדרים ומס הרכישה ששילמו חושב לפי מדרגות של דירת מגורים מזכה.
במשך השנים התגוררו בדירה דיירים שונים אך ב-2012, כשניסו למכור אותה, התגלה להם כי הייעוד התכנוני של הדירה מוגדר בהיתר בנייה מ-1942 כמחסן, גראז' וחדר הסקה. בעקבות זאת, הם פנו באופן מיידי לרשויות התכנון וביקשו שינוי ייעוד אך נכון להיום לא הצליחו לבצע אותו.
ב-2015 הם הצליחו למצוא רוכשת שמוכנה לקנות את הנכס למרות הבעייתיות התכנונית, ולאחר החתימה על הסכם המכר הם דיווחו על העסקה למיסוי מקרקעין וביקשו ליהנות ממס שבח מופחת על מכירת דירת מגורים מזכה. עמדתם התבססה על ההנחה שהמס צריך להיות מחושב לפי השימוש בנכס בפועל.
אלא שמנהל מיסוי מקרקעין דחה את גישתם וקבע כי השימוש הלא חוקי שנעשה בנכס לא הפך אותו לדירה, והמס יחושב לפי הייעוד התכנוני שלו – מחסן, גראז' וחדר הסקה.
שלא יהא חוטא נשכר
בעקבות זאת הגישו בעלי הנכס ערר, שהוכרע לאחרונה לטובתם בדעת הרוב של חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר, ובניגוד לדעתו החולקת של יו"ר הוועדה השופט הרי קירש.
רו"ח פרידמן ורו"ח לזר קבעו כי יש לבחון לא רק את הרישום התכנוני אלא לשאול בנוסף האם מתן הטבת המס יהיה מנוגד בנסיבות לכלל "שלא יהא חוטא נשכר". במילים אחרות, כאשר אי החוקיות של השימוש בנכס בוטה, חמורה ומבוצעות במודע אין לאפשר לבעלים ליהנות מפירות מעשיו. לא כן כאשר השימוש תואם את מצבו הפיסי של הנכס והעבירה לא חמורה ולא מודעת.
במקרה הנוכחי נקבע כי העוררים זכאים ליהנות מהטבת המס ואין מקום להפעיל את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר". זאת, בין היתר משום שרכשו את הנכס כדירה, שילמו עליו מס רכישה כדירה, הוא נרשם בטאבו ובעירייה כדירה ובמשך עשרות שנים הוא שימש למגורים בפועל והיו בו כל המתקנים הדרושים לשם כך. כמו כן, הרשויות מעולם לא נקטו בהליכים בגין שימוש חורג, מיד לאחר שהעוררים גילו על המצב התכנוני האמיתי הם ניסו להסדיר את העניין ומומחים מטעם שני הצדדים אישרו כי עדיין יש אפשרות לשנות את הייעוד למגורים.
לעומת זאת, יו"ר הוועדה קירש, שנותר בדעת מיעוט, סבר שההגדרה התכנונית קובעת, ואין לאפשר למי שמסתמך על מראה עיניים ולא בודק את המצב התכנוני בעת הרכישה ליהנות מהטבת מס.
ואולם, בסיכומו של דבר הערר התקבל והנכס הוגדר כדירת מגורים לצורך חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). לא נפסקו הוצאות.
- ב"כ העוררים: עו"ד אפרת סולומון, עו"ד טלי יהושע ועו"ד עדי קימל
- ב"כ המשיב: עורך דין ערן פיירשטיין מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
עו"ד איתי הכהן
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין